Реферат Тема: «Рынок и оценка жилой недвижимости» Работу
Скачать 411.44 Kb.
|
4. Виды, типы и серии жилых домов. Жилищный рынок – довольно собирательное понятие. В него входит: рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье. Квартирный рынок делится по месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр – это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина – это «спальные районы», состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой. Квартиры в жилых домах можно разделить на следующие категории: - современные кирпичные или кирпично-монолитные дома, строящиеся по индивидуальным проектам. В них улучшены потребительские характеристики квартир и за счет применения новых технологий предусмотрена возможность изменения их планировок. - дома массовой типовой застройки — современная (начиная с 1980гг.) продукция домостроительных комбинатов годов). В таких домах больше этажей, по сравнению с «хрушевками», выше качество материалов и инженерных коммуникаций, более удобные и просторные планировки квартир. - панельные дома 1970 годов - 9-12 этажные дома с лифтами и инженерными коммуникациями, плохого качества строительства, не дотягивающие до современных панельных домов. Иногда в профессиональной сфере именуются «брежневками». - дома первых массовых серий, или «хрущевки»-построены в 60-е годы ХХ века 5-9 этажные дома кирпичные, блочные и панельные дома. Отличаются небольшими по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций. В качестве «плюса» дома построены давно и имеют хорошо обустроенную территорию, где много зелени и высоких деревьев. - «сталинские» дома, строившиеся в десятилетия до и после окончания Великой отечественной войны. Дома с толстыми кирпичными стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо в центре, вдоль магистралей, либо формируют отдельные престижные районы. - жилые дома 20х - начала 30x годов ХХ века. Их отличают низкое качество материалов, плохие планировки (изначально задуманы как коммунальные квартиры «коридорного» типа) с кухней и удобствами на этаже. - жилые дома конца ХIХ — начало ХХ века с металлическими перекрытиями и лифтами, расположенные в историческом центре. Строились как «доходные» дома, специально для сдачи в поднаем, однако представляют историческую и культурнуб ценность. Возводились в стиле «модерн» и «электика». - жилые дома XVIII-XIX веков – кирпичные, с деревянными перекрытиями, с ограниченым набором инженерных коммуникаций. Расположенные в историческом центре, зачастую представляют культурную или историческую ценность. По уровням комфорта типы жилых домов распределены на: «высококомфортные», «престижные», «массовые», «социальные» и «специальные». Уровни комфорта подразделяются на: - «высокий уровень»; - «нормальный»; - «средний»; - «низкий»; - «санитарный уровень комфорта».
- «сверхдоходный»; - «высокодоходный»; - «доходный»; - «низкодоходный»; - «убыточный» жилой фонд.
2) самоуважение и уважение со стороны других, 3) общение, дружба и любовь, 4) безопасность, 5) физиологические потребности.
1) «остронуждающееся», 2) «особонуждающееся», 3) «нуждающееся», 4) «потенциально нуждающиеся» семьи, 5) молодёжь.
Соотношение каждого типа жилья должно рассчитываться в соответствии с численностью различных социальных групп населения, с возрастными особенностями, уровнями потребности, покупательной способностью и показателями уровня комфорта заселения существующего жилищного фонда. Формирование и развитие структуры жилищного фонда крупнейшего города должно обеспечивать условия адекватного расселения по этим уровням. 5. Оценка жилой недвижимости Оценка — это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта. Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга. При оценке недвижимости с помощью затратного подхода и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости. Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах, на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных архитектурно-планировочных решений и конструктивных решений, строительных материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик. Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости. Функциональное устаревание соответствует потере стоимости объекта недвижимости, вызванной появлением новых технических и технологических решений. Экономическое устаревание соответствует потере стоимости, обусловленной влиянием внешних факторов. Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимости объекта на момент ввода в действие (постановки на баланс). Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации. Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство объекта с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта на величину износа. Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки. Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности. На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость составления отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты. Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности. Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта. Два ключевых понятия в оценке недвижимости: Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости. Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды. Оценка недвижимости включает: - анализ наиболее эффективного использования объекта; - определение стоимости земельного участка; - затратный подход оценки; - доходный подход оценки; - сравнительный подход оценки; - согласование результатов и определение итоговой стоимости. Анализ наиболее эффективного использования Наиболее эффективное использование – физически, юридически осуществимое, финансово целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости. Данный анализ включает следующие этапы: 1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. 2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений. 2.1. Анализ текущего использования объекта V1=Vтек где: V1 – расчетная стоимость; Vтек – стоимость объекта в текущем использовании. 2.2. Анализ альтернативного использования с учетом реконструкции V2=Vрек–Ерек где: Vрек– стоимость объекта после реконструкции; Ерек – дисконтированные затраты на реконструкцию. 2.3. Анализ альтернативного использования с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых V3=Vнс–Еснос–Eнс где: Vнс– стоимость нового объекта; Еснос – дисконтированные затраты на снос существующих улучшений; Енс – дисконтированные затраты на новое строительство. 3. Выбор наиболее эффективного использования. Vнэи=max{V1;V2;V3} Максимальная стоимость объекта достигается за счет формирования предельной продуктивности (максимизации вклада) по каждому фактору путем оптимизации соответствующих технико-экономических характеристик объекта на основе принципов оценки и в соответствии с окружающей экономической средой с учетом физических, юридических и финансовых ограничений. Стоимость земельного участка При оценке рыночной стоимости земельных участков используются: - метод сравнения продаж; - метод выделения; - метод распределения; - метод капитализации земельной ренты; - метод остатка; - метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утв. Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002г. №568-р). Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Затратный подход Затратный подход оценки основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной затрат на создание объекта аналогичной полезности, то есть суммой стоимости земельного участка и стоимостью строительства (восстановительной стоимости или стоимости замещения) улучшений за минусом накопленного износа. Расчет производился в следующей последовательности: 1) определение стоимости земельного участка; 2) определение стоимости строительства улучшений; 3) определение величин составляющих накопленного износа: физического, функционального и внешнего износа; 4) определение стоимости улучшений путем корректировки стоимости строительства на величину накопленного износа; 5) добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений. Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и внешнего износа. Подход сравнительного анализа продаж Подход сравнительного анализа продаж основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности на рынке. Расчет производится в следующей последовательности: 1) исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов; 2) выбор единицы сравнения; 3) выявление ценообразующих факторов; 4) определение влияния ценообразующих факторов; 5) внесение корректировок с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами; 6) согласование результатов и определение искомой стоимости. Основные ценообразующие факторы: - передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав); - условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала); - условия продажи (выполнение требований чистой сделки); - состояние рынка (в том числе время продажи); - местоположение; - степень строительной завершенности объекта; - физические характеристики; - экономические характеристики (формирующие доход объекта); - использование; - наличие движимого имущества. Обычно указанные характеристики разбиваются на отдельные элементы. В заключении скорректированные показатели стоимости приводятся к единому итоговому показателю стоимости. При окончательном согласовании стоимости больший вес придается объектам наиболее близким по своим характеристикам. Доходный подход Доходный подход (подход капитализации дохода) - подход оценки, основанный на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке капитализации. Расчет производится в следующей последовательности: 1) прогнозирование денежных потоков; 2) выбор метода капитализации; 3) определение ставки капитализации; 4) капитализация денежного потока. Капитализация – процесс приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости. Существуют следующие методы капитализации: - прямая капитализация (капитализация по ставкам дохода); - анализ дисконтированного денежного потока (капитализация по ставкам отдачи). В методе прямой капитализации не делается разграничения в возврате капитала и доходе на капитал, а стоимость объекта определяется путем деления годового денежного потока на ставку капитализации. В методе капитализации по ставке отдачи чистая текущая стоимость определяется путем дисконтирования каждого платежа, соответствующей ему ставкой дисконта или с применением расчетных моделей, являющихся частными случаями анализа дисконтированного денежного потока. |
Похожие:
 | Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») | | Рабочая программа по дисциплине оценка стоимости недвижимости направление... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
 | Организационно-экономический механизм развития регионального рынка аренды жилой недвижимости Охватывает сферу деятельности арендатора и арендодателя, между которыми возникают арендные отношения | | Реферат 2 определения 4 введение 5 приложение а 14 приложение б 14... Ключевые слова: жилой комплекс, потребности человека, инфраструктура, социальный сервис |
| Реферат (Реф) Общетеоретические и методологические проблемы экономики, оценка бизнеса, рынок жилья, безопасность бизнеса 7 | | Программа дисциплины «Социально-экономическая система современной... Рс – работа на семинарах, р – оценка за реферат, Эс – оценка за эссе, Эк – оценка за устный экзамен |
| Программа дисциплины «Социально-экономическая система советской и... Рс – работа на семинарах, р – оценка за реферат, Эс – оценка за эссе, Эк – оценка за устный экзамен | | Рынок ценных бумаг России становление, оценка эффективности и перспективы развития Название реферата: Рынок ценных бумаг России становление, оценка эффективности и перспективы развития |
| Рабочая программа дисциплины «Кадастровая оценка земли и недвижимости» Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | В центр по подготовке научных и научно-педагогических кадров отзыв на реферат В отзыве на реферат обязательно указывается оценка и возможность поступления в очную, заочную аспирантуру. В случае предоставления... |
| В отдел подготовки научных и научно-педагогических кадров отзыв на реферат В отзыве на реферат обязательно указывается оценка и возможность поступления в очную, заочную аспирантуру. В случае предоставления... | | Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем... |
| Перечень вопросов для аттестации специалистов по недвижимости – агентов Региональная оценка качества образования учащихся. 2012 г. Русский язык 9 класс 9094(/4) | | В. М. Аскинадзи Рынок ценных бумаг Рабочая программа учебной дисциплины «Управление стоимостью предприятия в сфере эксплуатации недвижимости» составлена в соответствии... |
| Конспект лекций по курсу «Рынок ценных бумаг» Содержание: Тема основные... Охватывает средне- и долгосрочные кредиты и акции и облигации, он подразделяется на рынок средне- и долгосрочных ценных бумаг и рынок... | | Российской Федерации Государственный университет Высшая школа экономики... Результирующая оценка по курсу «Бюджетная политика и бюджетный процесс в рф» складывается из оценки, полученной на экзамене, за контрольную... |
