М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения





Скачать 412.4 Kb.
НазваниеМ. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения
страница1/2
Дата публикации27.03.2015
Размер412.4 Kb.
ТипМетодические указания
100-bal.ru > Экономика > Методические указания
  1   2

Министерство образования Российской Федерации

ПСКОВСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

(филиал) САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО

ПОЛИТЕХНИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

М.Ю. Махотаева

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости

для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения

Санкт-Петербург/Псков

Издательство СПбГПУ

2003

УДК 332

ББК 65.9(2)-5 М36

Рекомендовано к изданию Научно-методическим советов Псков­ского политехнического института (филиала) Санкт-Петербургского госу­дарственного политехнического университета от 09.04.2003 г., протокол №2

Рецензенты: Зам. директора Филиала Северо-западной академии

государственной службы в г. Пскове, к.э.н. В.И. Кобыжча

Заведующий каф. экономики и менеджмента Псковского политехнического института (филиала) Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, д.т.н., профессор Ю.Г. Баринов

М 36 Махотаева М.Ю. Экономика и управление недвижимостью:

методические указания к выполнению исследований по развитию рынка не­движимости. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2003. -21с.

ISBN 5-7422-0403-5

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ .........3

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ .........4

ЭТАПЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ...........Л

1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости... 7

  1. Анализ состояния рынка :....::.....7

  2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции''■--
    развития рынка недвижимости 9

2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости....... 12

ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ОТЧЕТА ........17

ЛИТЕРАТУРА 19

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИМЕР ОФОРМЛЕНИЯ ТИТУЛЬНОГО ЛИСТА 28

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ПРИМЕРЫ ОФОРМЛЕНИЯ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ССЫЛОК 21

Методические указания предназначены для проведения исследова­ний отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление недвижимостью» для студентов экономических специальностей факультета экономики и менеджмента.

В них содержатся основные требования к выполнению исследова­ний, этапы и основные направления анализа рынка недвижимости, требова­ния к оформлению отчета об исследовании.

ISBN 5-7422-0403-5

©Псковский политехнический институт СПбГПУ, 2003

© Махотаева М.Ю., 2003

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

Цель работы состоит в проведении исследования по выбранному сег­менту рынка недвижимости в г. Пскове, области или России в целом.

Источниками информации могут являться любые опубликованные данные рыночных исследований, нормативно-правовые акты местных и об­ластных администраций, данные отчетов и докладов местных администра­ций, данные комитетов и технических служб местных администраций, дан­ные частных риэлтерских агентств, частные объявления, опубликованные в местных рекламных изданиях, результаты телефонных опросов и др.

Приветствуется проведение собственных исследований по рекламным изданиям и другим источникам информации с обязательным указанием ис­точника получения информации.

По итогам проведенного исследования необходимо представить от­чет, содержащий:

  • описание целей, задач и плана исследований;

  • используемые методы и источники информации;

  • собранные систематизированные данные, представленные в таб­
    личной форме;

. , • анализ состояния и динамику развития данного сегмента рынка не­движимости, проведенный на основе собранных рыночных данных; » исследование факторов, определяющих это состояние и эту дина­мику;

• заключение о текущем уровне развития исследуемого сегмента
рынка недвижимости и дальнейших перспективах его развития.

Работа должна быть выполнена в соответствии с требованиями госу­дарственного стандарта высшего профессионального образования к содер­жанию и уровню подготовки по специальностям 060400, 060800 и 061000 по данной дисциплине.

Отчет выполняется в виде текстового учебного документа и имеет сле­дующую структуру:

  • Титульный лист

  • Содержание

  • Введение

  • Основная часть работы

  • Заключение

  • Список использованных источников

  • Приложения

Общий объем работы должен составлять не более 30 листов, написан­ных 14 шрифтом через 1,5 интервала.

Основная часть работы должна состоять из двух разделов и иметь объ­ем не менее 20 листов.

Образец оформления титульного листа представлен в Приложении 1.

Введение. Это вступительная часть работы, в которой обосновывается теоретическая и практическая актуальность исследования, формируются цель и задачи исследования, дается характеристика исходной информацион­но-статистической базы, а также методов исследования. Цель и задачи долж­ны отражать основное направление исследования, их реализация позволяет полно и всесторонне провести исследование и оформить отчет. Рекомендуе­мый объем вводной части - 1-2 страницы.

Первый раздел работы носит теоретический характер и представляет собой характеристику выбранного сегмента рынка недвижимости. Объем данного раздела должен составлять не более 10 листов.

Здесь должны быть представлены основные теоретические положения, характеризующие исследуемый рыночный сегмент.

В соответствии с выбранной темой исследования в этом разделе долж­ны быть изложены основные проблемы становления и развития сегмента:

  • Основные понятия и теоретические основы, связанные с сегментом
    рынка (объектом исследования);

  • Сущность, структура и основные этапы его развития;

  • Основные характеристики, свойства, особенности, достоинства и
    недостатки и т.д. объектов, представленных на данном сегменте

: рынка;

  • Особенности нормативно-правовой базы, регулирующей развитие
    сегмента;

  • Особенности финансирования (управления) на данном сегменте
    рынка.

Освещая указанные вопросы, студент должен показать понимание ос­новных целей, задач и особенностей функционирования и развития объекта исследования, отметить достоинства и недостатки объекта исследования на различных этапах его развития.

Второй раздел работы носит аналитический характер и представляет собой анализ состояния сегмента рынка недвижимости. Объем данного раздела - не менее 10 листов, включая основные таблицы, рисунки и диа­граммы.

В нем должны быть представлены результаты, проведенного студен­том анализа по исследованию динамики развития объекта исследования, вы­явлению основных тенденций и факторов, определяющих его развитие, вы­явлению и систематизации основных проблем развития. Анализ должен со­держать следующие разделы:

-общее состояние сегмента, анализ динамики его развития с выявлени­ем основных тенденций;

-анализ сегмента в разрезе его составляющих, согласно структуре, оп­ределенной в первой части;

-анализ спроса и предложения на рынке;

-динамику стоимостных показателей и основные факторы, опреде­ляющие ситуацию на рынке;

-заключение о проблемах и перспективах развития данного сегмента рынка недвижимости в ближайшей и среднесрочной перспективе в свете вы­явленных проблем;

При отсутствий необходимых количественных данных, студенту сле­дует использовать для анализа экспертные методы.

Заключение содержит общую оценку проведенного студентом иссле­дования. Заключение целесообразно представить в виде ограниченного ко­личества основных положений и выводов, состоящих из отдельных пунктов. В нем резюмируются итоги выполненного исследования в виде обобщения наиболее существенных положений. Выводы должны отражать содержание выполненной работы, быть краткими, ясно и четко сформулированными, они должны показать, как решены задачи, поставленные во введении. Пункты выводов должны быть подкреплены цифрами. Рекомендуемый объем заклю­чения - 3-5 страниц.

Список использованных источников приводится в алфавитном по­рядке и помещается после заключения; При составлении данного списка ре­комендуется придерживаться следующей последовательности:

1. Нормативно-правовые акты (по юридическому значению).

акты федеральных органов государственной (муниципальной) вла­сти и управления;

акты органов государственной (муниципальной) власти и управле­ния субъектов РФ.

  1. Книги, монографии, энциклопедии, словари, справочники, сборни­
    ки, учебные пособия, брошюры, отдельные статьи в научной (специаль­
    ной, профессиональной) периодической печати и средствах массовой ин­
    формации.

  2. Материалы государственных архивов.

  3. Материалы текущего делопроизводства государственных (муници­
    пальных) органов.

  4. Другие виды источников.

В перечне источников указывается автор, наименование, место изда­ния, издательство, год выпуска, количество страниц. Образцы оформления библиографии приведены в Приложении 2.

' Приложения могут включать таблицы, рисунки, новые методики ана­лиза и др. Приложения оформляются при необходимости использования в основной части значительного объема фактических данных вспомогательно­го характера. Объем приложений определяется студентом самостоятельно. Все приложения должны быть пронумерованы, и располагаться в соответст­вии с порядковыми номерами. В обязательном порядке в приложении долж­ны быть представлены исходные данные, собранные студентом за период исследования.

ЭТАПЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Цели анализа:

  • раскрыть основные направления изучения рынка недвижимости;

  • показать факторы, влияющие на состояние и тенденции его развития;

  • определить основные направления анализа спроса и предложения;

  • раскрыть особенности взаимодействия спроса и предложения.

Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необ­ходимо помнить о следующих важных обстоятельствах:

1) рынок недвижимости - составная часть экономики в целом, а потому
он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в
свою очередь, влияет на эту ситуацию;

2) рынок недвижимости - особая часть экономики, и его анализ затрудни­
телен по ряду причин, к которым относятся:

  • труднодоступность достоверной информации;

  • ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутст­
    вие);

  • многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проходит два основных этапа:

  • анализ состояния рынка, т.е. показателей, непосредственно характери­
    зующих состояние и динамику развития рынка;

  • исследование факторов, определяющих это состояние и эту динамику,
    т.е. интерпретация полученных на первом этапе фактов.

/./. Анализ состояния рынка

Первый этап - исходный пункт всякого анализа рынка недвижимости. Первичными данными для этого этапа является информация, непосредствен­но отражающая состояние рынка:

  • уровень цен на различные типы и объекты недвижимости;

  • уровень арендной платы;

  • количество, структура и динамика сделок с недвижимым имуществом;

  • срок экспозиции объектов на рынке;

  • уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижи­
    мости;

  • величина издержек по совершению сделок с недвижимостью;

  • количество строящихся объектов.

На этом этапе исследователь сталкивается с рядом проблем, возни­кающих в связи с закрытостью информации о сделках; несоответствием ре­ального содержания сделок их форме (например, продажа недвижимости че­рез передачу пакетов акций); несовершенством системы учета (например, использование системы строительных коэффициентов при расчете затрат на

строительство).

Важное значение на данном этапе имеет четкое определение исполь­зуемых показателей:

  • правильный выбор единицы сравнения (цена или арендная плата в расче­
    те на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий, общей
    или полезной площади для коммерческих зданий и помещений существенно
    отличаются друг от друга);

  • последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов
    действительности полученных результатов (данные об уровне цен по рынку
    квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут автоматически"ис­
    пользоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты ис­
    следования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать
    как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе);

  • точное определение типа показателя, который используется в ходе ис­
    следования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются
    друг от друга), его структуры ( цена с учетом комиссионных или без них,
    арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и

Т.Д.)- . , ,•■::,.. ■■ ■' . .-' /

Результатами первого этапа является систематизированная информа­ция, показывающая динамику активности по отдельным сегментам рынка недвижимости Т. Пскова (падение или рост количества сделок, снижение или увеличение объема инвестиций), динамику цен и арендной платы на недви­жимость разного функционального назначения, рост или падение доходно­сти недвижимости. Информация должна быть представлена за весь пери­од исследования в форме таблицы или графика.

Все представленные данные должны иметь объяснение, например по
сезонности. ■ ■■• >

;:,Сезонность - характерная черта не только рынка жилой недвижимости, Она при­суща и рынку коммерческой недвижимости, на котором отличается по своим проявлени­ям. Например, анализ объема предложения на рынке коммерческой недвижимости за 1997 г. показал, что максимум предложений как по продаже, так и по сдаче в аренду приходит­ся на июль (почти 25% всего объема предложения).

Анализируя имеющиеся данные, необходимо иметь в виду, что объем­ные показатели далеко не всегда дают точное представление о процессах, происходящих на рынке.

Например, если судить по данным Городского бюро по регистрации Санкт-Петербурга о количестве договоров купли-продажи, то в 1996-1998 гг. наблюдалась сле­дующая динамика: в 1996 г. на жилищном рынке было заключено около 49 000 договоров купли-продажи, в 1997 г. - около 45000, а в 1998 г. - примерно 44 500 . Как видим, налицо устойчивая тенденция к сокращению числа сделок купли-продажи. Однако было бы оши­бочно из этого делать вывод об уменьшении числа квартир, вовлекаемых в рыночный оборот. ■■•.-. ■-,:

Для получения более объективной картины следует учесть, что одновременно со снижением числа сделок происходили изменения и в их содержании:' Например, посте­пенно снижается доля так называемых "сделок расселения" - по оценкам руководителей риэлтерских фирм в 1996 г. они составляли около 20% всех сделок (понятие "сделка" для риэлтера не вполне совпадает с общепринятым - под ней понимается, как правило, полное завершение операций с объектом, по которому может быть проведено несколько сделок

купли-продажи, мены и пр.), а в 1998 г. - уже около 10%. Если же учесть, что по принятой технологии при расселении сначала приобретаются квартиры для "расселенцев" с оформ­лением на покупателя "расселяемой" квартиры, который затем продает их "расселенцам", а доли последних покупаются (меняются), то количество договоров оказывается гораздо больше, чем реальный рыночный оборот квартир. Таким образом, при снижении общего числа договоров может происходить и увеличение реального рыночного оборота (увели­чение числа семей, участвующих в сделках).

Учитывая сказанное, представляется, что на основании приведенных выше данных вряд ли можно считать обоснованным вывод о снижении оборотов (и спроса) на рынке. Скорее, величина рыночного оборота в 1996-1998 гг. является достаточно стабильной. Ре­альный оборот на вторичном рынке жилья не совпадает с количеством договоров и может охватывать, по нашим оценкам, около 35 тыс. квартир в год, что составляет чуть более 2% от общего жилого фонда города Санкт-Петербурга. Для сравнения: в США до 20% жилого фонда ежегодно включается в рыночный оборот.

Большую информацию несут исследования, которые показывают влияние того или иного фактора на показатели, характеризующие состояние рынка. Пример такого исследования может служить график динамики себе­стоимости строительства 1 кв. м в кирпичных и панельных домах и цен предложения на новое жилье в г. Пскове (помесячно или поквартально)

Очевидно, что динамика цен предложения на новое жилье в значи­тельной степени обусловлена ростом себестоимости строительства. Однако с течением времени постоянно изменяется и доля себестоимости в цене:

так, например, в г. Санкт-Петербурге в конце 1992 г. цена более чем вдвое превы­шала себестоимость кирпичных домов, в конце 1993 г. составляла около 170% к себе­стоимости, в конце 1994 г. превышение было чуть более 30, а в конце 1995 г. - менее 10%. Это обстоятельство невозможно объяснить, не принимая во внимание иные факто­ры, влияющие на цену на рынке недвижимости - такие, например, как рост конкуренции на рынке.

Результаты первого этапа исследования являются исходными данными для следующего этапа анализа факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости.

1.2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка недвижимости

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факто­ров, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, ко­торый нас интересует:

  • национальный уровень,

  • региональный уровень,

  • локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
    Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и

10

самый абстрактный. Тем не менее понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.

На национальном уровне можно выделить следующие группы факто­ров, влияющих на состояние, рынка недвижимости.

  • Уровень социально-экономического развития страны (определяет ди­
    намику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает
    влияние на активность на рынке недвижимости).

  • Исторические традиции, особенности формирования правовых систем
    (например, особенности систем права в США и Великобритании по
    сравнению с системами, характерными для стран континентальной Ев­
    ропы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации
    прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).

  • Особенности господствующей в стране экономической доктрины, по­
    литики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной
    сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей
    и экономической политике в этих странах).

  • Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны
    (например, влияние переходного характера современной российской
    экономики).

  • Особенности текущей экономической политики (например, влияние
    супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы
    инвестиций в недвижимость).

  • Степень развитости и особенности состояния финансовой системы
    (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесто­
    ров, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по-
    видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы.

Экономические:

  • уровень и динамика доходов населения;

  • дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

в уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение

• структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
» состояние альтернативных и смежных рынков;

а цены на рынке недвижимости;

э уровень арендной платы;

о риски инвестиций в недвижимость;

о стоимость строительства;

® цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы. v

Социальные:

11

  • уровень и тенденции изменения численности населения и его возрас­
    тной структуры;

  • уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;
9 уровень и тенденции преступности.

♦*♦ Административные:

« налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

  • правовые и экономические условия получения прав на застройку или
    реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень пла­
    ты за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие ин­
    фраструктуры и т.д.);

  • правовые и экономические условия совершения сделок (плата за реги­
    страцию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

Условия окружающей среды:

  • уровень развития инфраструктуры;

  • обеспеченность транспортными сетями;

  • экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направлен­ность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижи­мости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и уве­личивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево)

При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равно­весия, отличная от первоначальной.

Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта.

На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформи­руются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимо­сти.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является опреде­ление того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.

Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом. Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства. Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается

12

динамическое равновесие. Спад - предложение превышает спрос, цены сни­жаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл.

Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития регио­нальной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, ка­кие типы недвижимости могут получить в нем развитие.

Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом впи­сываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармони­ческое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта ис­пользования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным.

По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа цено­образования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке.

Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов.

2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

В качестве конечной цели любой анализ рынка предполагает оценку емкости рынка.

Емкость рынка - количество объектов того или иного вида недвижи­мости, которое может быть потреблено (приобретено, арендовано) на дан­ном рынке в течение определенного периода времени.

Оценка емкости рынка предполагает проведение оценки спроса и предложения на рынке.

Цель анализа спроса - классификация потенциальных потребителей того или иного вида недвижимости, определение величины возможного по­требления недвижимости той или иной группы потребителей.

Для рынка жилья основное значение при этом имеют следующие фак­торы:

  • потенциальные потребности населения в жилье;

  • уровень доходов населения.

В свою очередь потребности населения в жилье определяются:

  • социально-демографическими характеристиками населения - размерами
    семей, половозрастной структурой населения;

  • социально-психологическими характеристиками населения - уровнем об­
    разования,

  • стилем жизни, склонностью к миграции, предпочтением собственности
    или аренды.

Ясно, однако, что масштабы потребления определяются не только по-

13

требностями, но, прежде всего, уровнем доходов населения.

Опыт развитых стран показывает, что реально семья в состоянии тра тить ка жилье (включая оплату коммунальных услуг) около трети сваях до ходов.

Поэтому определение уровня доходов населения, распределения насе­ления по величине доходов - одна из важнейших задач при изучении спроса на рынке недвижимости.

К сожалению, в России сегодня чрезвычайно сложно определить ре­альный уровень доходов и структурировать население по его величине, по­скольку значительная часть доходов носит "теневой" характер и не учитывав ется официальной статистикой.

При оценке потенциального спроса на рынке жилья учитываются такие факторы:

  • динамика занятости;

  • динамика образования и распада семей;

  • возможности и финансовые условия получения кредитов на приобретение
    жилья;

  • уровень цен на жилье;

  • величина расходов на содержание жилья;

  • инфляционные ожидания.

На основании анализа спроса может быть произведена сегментация рынка, позволяющая выделить отдельные группы потенциальных покупате­лей и соответствующие им виды объектов недвижимости.

В практике петербургского рынка принято следующее разделение рынка жилой недви­жимости:

- элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение,
кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социаль­
ная однородность, площадь квартир от 80 кв. м, площадь кухни от 15 кв. м, жилая пло­
щадь от 50 кв. м, ванная комната, два санузла, холл, лоджия, цена кв. м от 1000 долл.);

- качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич,
крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. м для однокомнатной квартиры, бо­
лее 60 - для двухкомнатной, кухня более 10 кв. м, лоджия (балкон), с ценой более 600
долл. за кв. м);

  • типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных
    серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв. м, раздельный сакузел, балкон,
    с ценой - от 450 долл. за кв. м);

  • дешевое (не отвечающее перечисленным выше признакам с ценой менее 450 долл. за
    кв. м) (данные о ценах относятся к 1998 г.)

Спрос на рынке коммерческой недвижимости также зависит от ряда факторов и в большей степени, чем спрос на рынке жилья испытывает на се­бе влияние рыночной конъюнктуры.

Анализ спроса на коммерческую недвижимость предполагает выделе­ние разных групп потребителей на рынке, в частности, таких, как:

- учреждения, страховые, финансовые организации (во-первых, их дея­
тельность непосредственно связана с потоками посетителей; во-вторых, для
нормального функционирования им необходимы постоянные контакты как
между собой, так и с органами власти. Поэтому сначала они готовы запла-

14

тить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но интерес быстро пропадает - территории, достаточно близкие к центру, но не принадлежащие собственно ему, становятся мало интересными);
  1   2

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconУчебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование...
А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению контрольных работ для студентов...
Методические указания предназначены для студентов очной, очно-заочной, заочной формы обучения по направлению «Экономика» иразработаны...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине “
Методические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине “Основы внешнеэкономической деятельности” для студентов экономических...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению лабораторной работы №11 для студентов...
Технологические процессы машиностроительного производства. Технология конструкционных материалов. Обработка заготовок на фрезерных...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению контрольной работы по дисциплине «Управление затратами»
Методические указания к изучению дисциплины «Управление затратами» и выполнению контрольной работы для студентов экономических специальностей...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению контрольных работ для студентов...
Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования и примерной программой дисциплины «Иностранный...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению контрольных работ для экономических специальностей
Методические указания по выполнению контрольных работ по дисциплине "Экономическая теория" для студентов экономических специальностей–...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические рекомендации по оформлению выпускных квалификационных...
В методических рекомендациях даны общие указания по оформлению выпускных квалификационных работ, курсовых проектов/работ, рекомендованные...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические рекомендации по оформлению выпускных квалификационных...
В методических рекомендациях даны общие указания по оформлению выпускных квалификационных работ, курсовых проектов/работ, рекомендованные...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания
Методические указания к выполнению дипломных работ по специальности 080115 «Таможенное дело» для студентов очной и заочной форм обучения...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению контрольной работы для студентов...
Современные методы исследований : методические указания по выполнению контрольной работы / сост. В. И. Гузенко, Д. В. Сергиенко;...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconУчебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной...
Ч 44 Чепукова А. Б. История экономических учений. Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной форм обучения...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconИстория экономических учений Методические указания по самостоятельной...
Методические указания предназначены для студентов 1-го курса очной формы обучения, изучающих историю экономических учений. Данные...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания для изучения курса философии для студентов...
Печатается по рекомендации совета гуманитарного факультета углту, протокол № от г
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по изучению части 1 «Деньги» студентами дневной...
...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению контрольных работ для студентов...
Данные методические указания по выполнению контрольных работ по иностранному языку (английскому, немецкому, французскому) предназначены...


Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
100-bal.ru
Поиск