Скачать 412.4 Kb.
|
Министерство образования Российской Федерации ПСКОВСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ (филиал) САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПОЛИТЕХНИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ М.Ю. Махотаева МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения Санкт-Петербург/Псков Издательство СПбГПУ 2003 УДК 332 ББК 65.9(2)-5 М36 Рекомендовано к изданию Научно-методическим советов Псковского политехнического института (филиала) Санкт-Петербургского государственного политехнического университета от 09.04.2003 г., протокол №2 Рецензенты: Зам. директора Филиала Северо-западной академии государственной службы в г. Пскове, к.э.н. В.И. Кобыжча Заведующий каф. экономики и менеджмента Псковского политехнического института (филиала) Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, д.т.н., профессор Ю.Г. Баринов М 36 Махотаева М.Ю. Экономика и управление недвижимостью: методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2003. -21с. ISBN 5-7422-0403-5 СОДЕРЖАНИЕ СОДЕРЖАНИЕ .........3 ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ .........4 ЭТАПЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ...........Л 1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости... 7
2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости....... 12 ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ОТЧЕТА ........17 ЛИТЕРАТУРА 19 ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИМЕР ОФОРМЛЕНИЯ ТИТУЛЬНОГО ЛИСТА 28 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ПРИМЕРЫ ОФОРМЛЕНИЯ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ССЫЛОК 21 Методические указания предназначены для проведения исследований отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление недвижимостью» для студентов экономических специальностей факультета экономики и менеджмента. В них содержатся основные требования к выполнению исследований, этапы и основные направления анализа рынка недвижимости, требования к оформлению отчета об исследовании. ISBN 5-7422-0403-5 ©Псковский политехнический институт СПбГПУ, 2003 © Махотаева М.Ю., 2003 ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ Цель работы состоит в проведении исследования по выбранному сегменту рынка недвижимости в г. Пскове, области или России в целом. Источниками информации могут являться любые опубликованные данные рыночных исследований, нормативно-правовые акты местных и областных администраций, данные отчетов и докладов местных администраций, данные комитетов и технических служб местных администраций, данные частных риэлтерских агентств, частные объявления, опубликованные в местных рекламных изданиях, результаты телефонных опросов и др. Приветствуется проведение собственных исследований по рекламным изданиям и другим источникам информации с обязательным указанием источника получения информации. По итогам проведенного исследования необходимо представить отчет, содержащий:
. , • анализ состояния и динамику развития данного сегмента рынка недвижимости, проведенный на основе собранных рыночных данных; » исследование факторов, определяющих это состояние и эту динамику; • заключение о текущем уровне развития исследуемого сегмента рынка недвижимости и дальнейших перспективах его развития. Работа должна быть выполнена в соответствии с требованиями государственного стандарта высшего профессионального образования к содержанию и уровню подготовки по специальностям 060400, 060800 и 061000 по данной дисциплине. Отчет выполняется в виде текстового учебного документа и имеет следующую структуру:
Общий объем работы должен составлять не более 30 листов, написанных 14 шрифтом через 1,5 интервала. Основная часть работы должна состоять из двух разделов и иметь объем не менее 20 листов. Образец оформления титульного листа представлен в Приложении 1. Введение. Это вступительная часть работы, в которой обосновывается теоретическая и практическая актуальность исследования, формируются цель и задачи исследования, дается характеристика исходной информационно-статистической базы, а также методов исследования. Цель и задачи должны отражать основное направление исследования, их реализация позволяет полно и всесторонне провести исследование и оформить отчет. Рекомендуемый объем вводной части - 1-2 страницы. Первый раздел работы носит теоретический характер и представляет собой характеристику выбранного сегмента рынка недвижимости. Объем данного раздела должен составлять не более 10 листов. Здесь должны быть представлены основные теоретические положения, характеризующие исследуемый рыночный сегмент. В соответствии с выбранной темой исследования в этом разделе должны быть изложены основные проблемы становления и развития сегмента:
: рынка;
Освещая указанные вопросы, студент должен показать понимание основных целей, задач и особенностей функционирования и развития объекта исследования, отметить достоинства и недостатки объекта исследования на различных этапах его развития. Второй раздел работы носит аналитический характер и представляет собой анализ состояния сегмента рынка недвижимости. Объем данного раздела - не менее 10 листов, включая основные таблицы, рисунки и диаграммы. В нем должны быть представлены результаты, проведенного студентом анализа по исследованию динамики развития объекта исследования, выявлению основных тенденций и факторов, определяющих его развитие, выявлению и систематизации основных проблем развития. Анализ должен содержать следующие разделы: -общее состояние сегмента, анализ динамики его развития с выявлением основных тенденций; -анализ сегмента в разрезе его составляющих, согласно структуре, определенной в первой части; -анализ спроса и предложения на рынке; -динамику стоимостных показателей и основные факторы, определяющие ситуацию на рынке; -заключение о проблемах и перспективах развития данного сегмента рынка недвижимости в ближайшей и среднесрочной перспективе в свете выявленных проблем; При отсутствий необходимых количественных данных, студенту следует использовать для анализа экспертные методы. Заключение содержит общую оценку проведенного студентом исследования. Заключение целесообразно представить в виде ограниченного количества основных положений и выводов, состоящих из отдельных пунктов. В нем резюмируются итоги выполненного исследования в виде обобщения наиболее существенных положений. Выводы должны отражать содержание выполненной работы, быть краткими, ясно и четко сформулированными, они должны показать, как решены задачи, поставленные во введении. Пункты выводов должны быть подкреплены цифрами. Рекомендуемый объем заключения - 3-5 страниц. Список использованных источников приводится в алфавитном порядке и помещается после заключения; При составлении данного списка рекомендуется придерживаться следующей последовательности: 1. Нормативно-правовые акты (по юридическому значению). акты федеральных органов государственной (муниципальной) власти и управления; акты органов государственной (муниципальной) власти и управления субъектов РФ.
В перечне источников указывается автор, наименование, место издания, издательство, год выпуска, количество страниц. Образцы оформления библиографии приведены в Приложении 2. ' Приложения могут включать таблицы, рисунки, новые методики анализа и др. Приложения оформляются при необходимости использования в основной части значительного объема фактических данных вспомогательного характера. Объем приложений определяется студентом самостоятельно. Все приложения должны быть пронумерованы, и располагаться в соответствии с порядковыми номерами. В обязательном порядке в приложении должны быть представлены исходные данные, собранные студентом за период исследования. ЭТАПЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Цели анализа:
Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо помнить о следующих важных обстоятельствах: 1) рынок недвижимости - составная часть экономики в целом, а потому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию; 2) рынок недвижимости - особая часть экономики, и его анализ затрудни телен по ряду причин, к которым относятся:
1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости Исследование рынка недвижимости проходит два основных этапа:
/./. Анализ состояния рынка Первый этап - исходный пункт всякого анализа рынка недвижимости. Первичными данными для этого этапа является информация, непосредственно отражающая состояние рынка:
На этом этапе исследователь сталкивается с рядом проблем, возникающих в связи с закрытостью информации о сделках; несоответствием реального содержания сделок их форме (например, продажа недвижимости через передачу пакетов акций); несовершенством системы учета (например, использование системы строительных коэффициентов при расчете затрат на строительство). Важное значение на данном этапе имеет четкое определение используемых показателей:
Т.Д.)- . , ,•■::,.. ■■ ■' . .-' / Результатами первого этапа является систематизированная информация, показывающая динамику активности по отдельным сегментам рынка недвижимости Т. Пскова (падение или рост количества сделок, снижение или увеличение объема инвестиций), динамику цен и арендной платы на недвижимость разного функционального назначения, рост или падение доходности недвижимости. Информация должна быть представлена за весь период исследования в форме таблицы или графика. Все представленные данные должны иметь объяснение, например по сезонности. ■ ■■• > ;:,Сезонность - характерная черта не только рынка жилой недвижимости, Она присуща и рынку коммерческой недвижимости, на котором отличается по своим проявлениям. Например, анализ объема предложения на рынке коммерческой недвижимости за 1997 г. показал, что максимум предложений как по продаже, так и по сдаче в аренду приходится на июль (почти 25% всего объема предложения). Анализируя имеющиеся данные, необходимо иметь в виду, что объемные показатели далеко не всегда дают точное представление о процессах, происходящих на рынке. Например, если судить по данным Городского бюро по регистрации Санкт-Петербурга о количестве договоров купли-продажи, то в 1996-1998 гг. наблюдалась следующая динамика: в 1996 г. на жилищном рынке было заключено около 49 000 договоров купли-продажи, в 1997 г. - около 45000, а в 1998 г. - примерно 44 500 . Как видим, налицо устойчивая тенденция к сокращению числа сделок купли-продажи. Однако было бы ошибочно из этого делать вывод об уменьшении числа квартир, вовлекаемых в рыночный оборот. ■■•.-. ■-,: Для получения более объективной картины следует учесть, что одновременно со снижением числа сделок происходили изменения и в их содержании:' Например, постепенно снижается доля так называемых "сделок расселения" - по оценкам руководителей риэлтерских фирм в 1996 г. они составляли около 20% всех сделок (понятие "сделка" для риэлтера не вполне совпадает с общепринятым - под ней понимается, как правило, полное завершение операций с объектом, по которому может быть проведено несколько сделок купли-продажи, мены и пр.), а в 1998 г. - уже около 10%. Если же учесть, что по принятой технологии при расселении сначала приобретаются квартиры для "расселенцев" с оформлением на покупателя "расселяемой" квартиры, который затем продает их "расселенцам", а доли последних покупаются (меняются), то количество договоров оказывается гораздо больше, чем реальный рыночный оборот квартир. Таким образом, при снижении общего числа договоров может происходить и увеличение реального рыночного оборота (увеличение числа семей, участвующих в сделках). Учитывая сказанное, представляется, что на основании приведенных выше данных вряд ли можно считать обоснованным вывод о снижении оборотов (и спроса) на рынке. Скорее, величина рыночного оборота в 1996-1998 гг. является достаточно стабильной. Реальный оборот на вторичном рынке жилья не совпадает с количеством договоров и может охватывать, по нашим оценкам, около 35 тыс. квартир в год, что составляет чуть более 2% от общего жилого фонда города Санкт-Петербурга. Для сравнения: в США до 20% жилого фонда ежегодно включается в рыночный оборот. Большую информацию несут исследования, которые показывают влияние того или иного фактора на показатели, характеризующие состояние рынка. Пример такого исследования может служить график динамики себестоимости строительства 1 кв. м в кирпичных и панельных домах и цен предложения на новое жилье в г. Пскове (помесячно или поквартально) Очевидно, что динамика цен предложения на новое жилье в значительной степени обусловлена ростом себестоимости строительства. Однако с течением времени постоянно изменяется и доля себестоимости в цене: так, например, в г. Санкт-Петербурге в конце 1992 г. цена более чем вдвое превышала себестоимость кирпичных домов, в конце 1993 г. составляла около 170% к себестоимости, в конце 1994 г. превышение было чуть более 30, а в конце 1995 г. - менее 10%. Это обстоятельство невозможно объяснить, не принимая во внимание иные факторы, влияющие на цену на рынке недвижимости - такие, например, как рост конкуренции на рынке. Результаты первого этапа исследования являются исходными данными для следующего этапа анализа факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости. 1.2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка недвижимости Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок. Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, который нас интересует:
10 самый абстрактный. Тем не менее понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе. На национальном уровне можно выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние, рынка недвижимости.
Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка. На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости. Наиболее важное значение имеют следующие их группы. ♦ Экономические:
в уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение • структуры бизнеса, его доходности); • доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; » состояние альтернативных и смежных рынков; а цены на рынке недвижимости; э уровень арендной платы; о риски инвестиций в недвижимость; о стоимость строительства; ® цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы. v ♦ Социальные: 11
• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; 9 уровень и тенденции преступности. ♦*♦ Административные: « налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.); • зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);
♦ Условия окружающей среды:
Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения. Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево) При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной. Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта. На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является определение того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада. Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом. Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства. Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается 12 динамическое равновесие. Спад - предложение превышает спрос, цены снижаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл. Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития региональной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, какие типы недвижимости могут получить в нем развитие. Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом вписываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармоническое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта использования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным. По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа ценообразования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке. Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов. 2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости В качестве конечной цели любой анализ рынка предполагает оценку емкости рынка. Емкость рынка - количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено (приобретено, арендовано) на данном рынке в течение определенного периода времени. Оценка емкости рынка предполагает проведение оценки спроса и предложения на рынке. Цель анализа спроса - классификация потенциальных потребителей того или иного вида недвижимости, определение величины возможного потребления недвижимости той или иной группы потребителей. Для рынка жилья основное значение при этом имеют следующие факторы:
В свою очередь потребности населения в жилье определяются:
Ясно, однако, что масштабы потребления определяются не только по- 13 требностями, но, прежде всего, уровнем доходов населения. Опыт развитых стран показывает, что реально семья в состоянии тра тить ка жилье (включая оплату коммунальных услуг) около трети сваях до ходов. Поэтому определение уровня доходов населения, распределения населения по величине доходов - одна из важнейших задач при изучении спроса на рынке недвижимости. К сожалению, в России сегодня чрезвычайно сложно определить реальный уровень доходов и структурировать население по его величине, поскольку значительная часть доходов носит "теневой" характер и не учитывав ется официальной статистикой. При оценке потенциального спроса на рынке жилья учитываются такие факторы:
На основании анализа спроса может быть произведена сегментация рынка, позволяющая выделить отдельные группы потенциальных покупателей и соответствующие им виды объектов недвижимости. В практике петербургского рынка принято следующее разделение рынка жилой недвижимости: - элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социаль ная однородность, площадь квартир от 80 кв. м, площадь кухни от 15 кв. м, жилая пло щадь от 50 кв. м, ванная комната, два санузла, холл, лоджия, цена кв. м от 1000 долл.); - качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. м для однокомнатной квартиры, бо лее 60 - для двухкомнатной, кухня более 10 кв. м, лоджия (балкон), с ценой более 600 долл. за кв. м);
Спрос на рынке коммерческой недвижимости также зависит от ряда факторов и в большей степени, чем спрос на рынке жилья испытывает на себе влияние рыночной конъюнктуры. Анализ спроса на коммерческую недвижимость предполагает выделение разных групп потребителей на рынке, в частности, таких, как: - учреждения, страховые, финансовые организации (во-первых, их дея тельность непосредственно связана с потоками посетителей; во-вторых, для нормального функционирования им необходимы постоянные контакты как между собой, так и с органами власти. Поэтому сначала они готовы запла- 14 тить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но интерес быстро пропадает - территории, достаточно близкие к центру, но не принадлежащие собственно ему, становятся мало интересными); |
Учебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование... А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62... | Методические указания по выполнению контрольных работ для студентов... Методические указания предназначены для студентов очной, очно-заочной, заочной формы обучения по направлению «Экономика» иразработаны... | ||
Методические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине “ Методические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине “Основы внешнеэкономической деятельности” для студентов экономических... | Методические указания к выполнению лабораторной работы №11 для студентов... Технологические процессы машиностроительного производства. Технология конструкционных материалов. Обработка заготовок на фрезерных... | ||
Методические указания к выполнению контрольной работы по дисциплине «Управление затратами» Методические указания к изучению дисциплины «Управление затратами» и выполнению контрольной работы для студентов экономических специальностей... | Методические указания по выполнению контрольных работ для студентов... Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования и примерной программой дисциплины «Иностранный... | ||
Методические указания по выполнению контрольных работ для экономических специальностей Методические указания по выполнению контрольных работ по дисциплине "Экономическая теория" для студентов экономических специальностей–... | Методические рекомендации по оформлению выпускных квалификационных... В методических рекомендациях даны общие указания по оформлению выпускных квалификационных работ, курсовых проектов/работ, рекомендованные... | ||
Методические рекомендации по оформлению выпускных квалификационных... В методических рекомендациях даны общие указания по оформлению выпускных квалификационных работ, курсовых проектов/работ, рекомендованные... | Методические указания Методические указания к выполнению дипломных работ по специальности 080115 «Таможенное дело» для студентов очной и заочной форм обучения... | ||
Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов... Современные методы исследований : методические указания по выполнению контрольной работы / сост. В. И. Гузенко, Д. В. Сергиенко;... | Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной... Ч 44 Чепукова А. Б. История экономических учений. Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной форм обучения... | ||
История экономических учений Методические указания по самостоятельной... Методические указания предназначены для студентов 1-го курса очной формы обучения, изучающих историю экономических учений. Данные... | Методические указания для изучения курса философии для студентов... Печатается по рекомендации совета гуманитарного факультета углту, протокол № от г | ||
Методические указания по изучению части 1 «Деньги» студентами дневной... ... | Методические указания по выполнению контрольных работ для студентов... Данные методические указания по выполнению контрольных работ по иностранному языку (английскому, немецкому, французскому) предназначены... |