Правительство Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
"Национальный исследовательский университет
"Высшая школа экономики"
Факультет «Экономика»
Программа дисциплины
Анализ инвестиций в недвижимость
Направление подготовки 080100.68 Экономика, магистерские программы
«Финансовые рынки» и «Фондовый рынок и инвестиции»
Автор программы:
Погодин Сергей Константинович, к.э.н., pogs@mail.ru
Одобрена на заседании кафедры Фондового рынка и рынка инвестиций _____________________ 2011 г
Зав. кафедрой Берзон Н.И.
Рекомендована секцией УМС [Введите название секции УМС] «___»____________ 20 г
Председатель [Введите И.О. Фамилия] ________________
Утверждена УС факультета Экономики
«___»_____________20 г.
Ученый секретарь ________________________ [подпись]
Москва, 2011
Настоящая программа не может быть использована другими подразделениями университета и другими вузами без разрешения кафедры-разработчика программы.
Область применения и нормативные ссылки
Настоящая программа учебной дисциплины устанавливает минимальные требования к знаниям и умениям студента и определяет содержание и виды учебных занятий и отчетности.
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направлению подготовки 080100.68 Экономика, уровень подготовки «магистр», обучающихся по магистерским программам «Фондовый рынок и инвестиции» и «Финансовые рынки» и изучающих дисциплину «Анализ инвестиций в недвижимость».
Дисциплина «Анализ инвестиций в недвижимость» читается на 1-м и 2-м курсе подготовки магистров и рассчитана на один модуль. В процессе изучения дисциплины предполагается написание реферата, проведение контрольного теста
Программа разработана в соответствии с: рабочим учебным планом подготовки магистра по направлению подготовки 080100.68 Экономика на 2011-2012 учебный год магистерских программ «Фондовый рынок и инвестиции» и «Финансовые рынки», утвержденных 26 июля 2011г.
Автор программы: к.э.н., Погодин Сергей Константинович
2. Цели освоения дисциплины
Дисциплина «Анализ инвестиций в недвижимость» предназначена для подготовки специалистов рынка капитала в области анализа инвестиций в недвижимость. Цель курса заключается в том, чтобы привить студентам навыки по вопросам принятия инвестиционных решений как на основе анализа фундаментальных показателей макросреды, отраслевой динамики рынка недвижимости, так и специфических характеристик отдельных объектов. В процессе изучения рассматриваются различные виды инвестиций в недвижимость: инвестиции в готовые объекты недвижимости (инвестиционная недвижимость), инвестиции в девелоперские проекты, инвестиции в земельные активы. В курсе рассматриваются как классические академические подходы применительно к анализу и оценке инвестиций в недвижимость, так и специфические методы и модели анализа и прогнозирования рынка недвижимости, практика оценки инвестиций в недвижимость. Блок «Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость» имеет прикладной характер и позволяет студентам получить практические навыки анализа инвестиций в недвижимость.
Программа дисциплины направлена на закрепление профессиональной ориентации студентов и включает лекционные занятия, семинарские занятия, самостоятельное изучение литературы, освоение теоретического материала, написание реферата по одной из рекомендуемых тем, проведение зачета (контрольного теста).
3. Компетенции обучающегося, формируемые в результате освоения дисциплины
В результате изучения курса студент – магистр должен:
понимать механизм функционирования рынка инвестиций в недвижимость, его структуру, формы инвестиций, отличия от других инвестиционных рынков, в частности, рынков ликвидных финансовых инструментов;
понимать модель, описывающую рынок недвижимости в рамках макроэкономического цикла, уметь анализировать влияние структурных шоков, иметь представлении о поведении развитых рынков недвижимости в исторической перспективе и влиянии инвестиций в недвижимость на портфель инвестиций ;
знать основные концепции анализа и оценки инвестиций в недвижимость на микроуровне (затратный, сравнительный и доходный подходы), метод прямой капитализации, его различные вариации в зависимости от способа возврата капитала, различать различные виды стоимостей при анализе инвестиций в недвижимость (рыночная, инвестиционная);
знать современные подходы Urban Economics к анализу и прогнозированию рынка недвижимости (схемы и векторы роста метрополии, классическая модель моноцентрического города, теория центрального местоположения, теория остаточной стоимости земельного участка, концепция наилучшего и наиболее эффективного использования)
уметь самостоятельно проводить анализ инвестиций в объекты недвижимость, основываясь на прогнозировании чистого операционного дохода через построение финансовой модели объекта с расчетом инвестиционных показателей (NPV,IRR, срок окупаемости и других) и оценкой инвестиционной и рыночной стоимости с учетом различной структуры капитала;
уметь прогнозировать спрос и предложение на рынке недвижимости, используя современный подходы и модели (модель анализа экономической базы, экономико-демографические модели, эконометрические модели, анализ недоиспользования и поглощения и другие);
знать принципы стратегии управления портфелем недвижимости на основе современной портфельной теории, иметь представление об индексах секторов и рынков инвестиционной недвижимости на развитых рынках, основных проблемах измерения периодической доходности индексов (оценочный шум и смещение оценки стоимости), а также методах их устранения,
понимать возможности применения традиционных моделей оценки стоимости капитала на рынке инвестиций в недвижимость (CAPM, APT и другие);
знать принципы работы и историю возникновения коллективных инвестиций в недвижимость (REIT), показатели результатов их деятельности, подходы к оценке их стоимости.
иметь навыки оценки экономической эффективности девелоперских проектов (в частности, с использованием модифицированной внутренней нормы доходности и модели на основе средневзвешенной стоимости капитала), знать основные этапы проекта, принципы регулирования градостроительной деятельности, риски, структуру затрат и финансирования на различных этапах
знать методы оценки стоимости земельных участков на основе моделей оценки реальных опционов – биномиальная модель и модель Самуэльсона-МакКина;
4. Место дисциплины в структуре образовательной программы
Настоящая дисциплина относится к циклу специальных дисциплин и блоку дисциплин, обеспечивающих профессиональную подготовку. Для магистерских программ «Фондовый рынок и инвестиции» и «Финансовые рынки» настоящая дисциплина является курсом по выбору.
Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах:
Эконометрика
Макроэкономика
Микроэкономика
Финансовые рынки и финансовые институты
Для освоения учебной дисциплины, студенты должны владеть следующими знаниями и компетенциями:
Знать и понимать процессы, инструменты и участников рынка капитала;
Разбираться в принципах и методах оценки инвестиций и финансовых инструментов;
Владеть основами пользования ПЭВМ и базами данных;
Уметь работать с финансовыми временными рядами;
Знать особенности биржевой и организованной внебиржевой торговли ценными бумагами;
Знать принципы ценообразования на финансовом рынке.
5. Тематический план учебной дисциплины.
|
Аудиторные часы
|
Всего аудиторных часов
|
Самостоятельная работа
|
Итого часов по дисциплине
|
|
Лекции
|
Семинарские занятия
|
Тема 1. Рынок инвестиционной недвижимости как часть рынка капитала
|
2
|
0
|
2
|
4
|
6
|
Тема 2. Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость
|
5
|
2
|
7
|
8
|
15
|
Тема 3. Анализ и прогнозирование конъюнктуры рынка недвижимости
|
5
|
2
|
7
|
8
|
15
|
Тема 4. Управление портфелем недвижимости
|
2
|
1
|
3
|
4
|
7
|
Тема 5. Коллективные инвестиции в недвижимость
|
2
|
1
|
3
|
4
|
7
|
Тема 6. Стоимость земли и реальные опционы
|
4
|
1
|
5
|
6
|
11
|
Тема 7. Анализ и оценка девелоперских проектов
|
4
|
1
|
5
|
6
|
11
|
Всего часов
|
24
|
8
|
32
|
40
|
72
|
6. Формы контроля знаний студентов
Оценка знаний студентов производится по 10-балльной системе по результатам подготовки реферата и контрольного теста. Итоговая оценка по всем формам текущего контроля выставляется по 10-ти балльной шкале.
Итоговая оценка по курсу «Анализ инвестиций в недвижимость» определяется как взвешенная сумма оценок за реферат с весом 0,3 и контрольный тест с весом 0,7.
Результирующая оценка определяется следующим образом:
Итоговая оценка = 0,3*Оценка за реферат + 0,7*Оценка за тест
Зачет/незачет
|
Десятибалльная оценка
|
Незачет
|
1 - 3
|
Зачет
|
4 – 10
|
7. Содержание дисциплины и литература
Рынок инвестиционной недвижимости как часть рынка капитала.
Структура рынка недвижимости, формы инвестиций в недвижимость. Недвижимость как товар и как актив. Предложение, спрос на рынке недвижимости и их характеристики, отличия от ликвидных активов. Ценообразование. Информационная неэффективность рынка недвижимости и ее последствия: оценочный шум, автокорреляция данных и др.
Система рынка недвижимости, взаимосвязь между рынком аренды, девелопмента и рынком активов.
Четырехсекторная модель, анализ влияния структурных шоков. Циклы рынка недвижимости. Основные макроэкономические факторы, определяющие доходность и стоимость недвижимости. Исторические доходность, риск и корреляции рынка недвижимости с другими классами активов на развитых рынках капитала. Анализ воздействия инфляции. Недвижимость как инструмент хеджирования риска ожидаемой и случайной инфляции. Тест Фама и Шверта. Рынок недвижимости РФ.
Литература по теме:
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 c.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Georgiev G. The Benefits of Real Estate Investment // University of Massachusetts: Working Paper. 2005. – 16 p.
Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость.
Финансовый анализ и оценка на микроуровне. Понятие периодической и межвременной доходности. Финансовая математика инвестиций в недвижимость. Модель денежного потока при инвестициях в недвижимость, расчет чистого операционного дохода (NOI). Влияние налогов. Оценка недвижимости: затратный, сравнительный и доходный подходы. Метод прямой капитализации, его различные вариации в зависимости от способа возврата капитала: модель Ринга, модель Хоскольда, модель Инвуда. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Модифицированная модель Гордона. Инвестиционная и рыночная стоимость. Использование различной структуры капитала при инвестициях в недвижимость. Взаимосвязь левереджа и стоимости объекта.
Литература по теме:
Финансовый анализ коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство по курсу CI101 института CCIM. – Чикаго, 2004.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. – 480 с.
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. – 336 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Анализ и прогнозирование конъюнктуры рынка недвижимости.
Модель анализа рынка недвижимости. Введение в «urban economics». Метрополия, система городов. Схемы и векторы роста. Классическая теория моноцентрического города и ее следствия. Принцип сравнительных преимуществ. Теория центрального местоположения. Методы прогнозирования спроса: модель анализа экономической базы и модель «сдвиг-доля». Диверсификация экономики. Экономико-демографические модели. Прогнозирование предложения. Динамика спроса и предложения, равновесие. Недоиспользование и поглощение. Анализ разрывов. Дезагрегирование.
Динамическая модель спроса и предложения («stock-flow» модель). Эконометрические модели: пространственно-параметрическая модель, логистическая модель, ARIMA, негармоническое разложение ценового тренда.
Анализ местоположения. Теория остаточной стоимости земельного участка. Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Выбор земельного участка. Анализ использования участка для различных типов недвижимости.
Литература по теме:
Анализ рынка коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство по курсу CI102 института CCIM. – Чикаго, 2004.
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Управление портфелем недвижимости.
Стратегия управления портфелем недвижимости на основе современной портфельной теории. Региональная и секторная диверсификация. Оценка результатов управления. Бенчмаркинг. Проблема точности результатов управления недвижимостью.
Индексы секторов и рынков инвестиционной недвижимости в развитых странах: принципы построения, формулы расчета. Основные проблемы измерения периодической доходности: оценочный шум и смещение оценки стоимости. «Trade-off» между шумом и смещением. Эффекты «сглаживания» и «запаздывания» в индексах и основные техники их устранения: методы нулевой автокорреляции, техника обратного конструирования (reverse-engineering), построение регрессии, основанной на фактических ценах недвижимости (transaction price-based regression).
Недвижимость в составе портфеля, состоящего из различных классов активов: оценка на макроуровне. Анализ применимости равновесных моделей оценки стоимости активов для инвестиций в недвижимость (CAPM, APT, факторные модели).
Литература по теме:
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 c.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Lee S., Stevenson S. Real Estate Portfolio Construction and Estimation Risk // Centre for Real Estate Research, The University of Reading: working paper. February 2002. – 25 p.
Mueller A. G., Mueller G. R. Public and Private Real Estate in a Mixed-Asset Portfolio // Journal of Real Estate Portfolio Management. – 2003. - Vol. 9, № 3. – pp. 193-203.
Ziobrowski B.J., Ziobrowski A.J.. Higher Real Estate Risk and Mixed-Asset Portfolio Performance // Journal of Real Estate Portfolio Management. - 1997. – vol. 3, №2. – pp. 107-115.
Коллективные инвестиции в недвижимость.
Инвестиционные трасты недвижимости в США (REITs): история возникновения, принципы функционирования, современный рынок. Показатели доходности REIT: Funds From Operations (FFO), adjusted-FFO. Оценка стоимости REIT: метод DCF, модифицированная модель Гордона. Анализ мультипликаторов. Оценка на основе чистой стоимости активов (NAV). Проблема согласования NAV и стоимости акций REIT на ликвидном рынке. Вопросы управления REIT: финансовая стратегия, специализация, вертикальная интеграция, экономия на масштабе и другие. Проблема выбора между прямыми инвестициями в недвижимость и REIT. Коллективные инвестиции в недвижимость в Европе и в России.
Литература по теме:
Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Li J., Mooradian R., Xang S. Economic Forces, Fundamental variables// Working Paper. – 2000. – 25 p.
Стоимость земли и реальные опционы.
Концепция стоимости земельного участка как колл-опциона. Предпосылка отсутствия арбитража. Репликационный портфель. Принцип безрискового эквивалента. Биномиальная модель. Модель Самуэльсона-МакКина. Эффект избыточного строительства с учетом рациональных ожиданий.
Литература по теме:
Уотшем Т.Дж., Паррамоу К. Количественные методы в финансах: учебное пособие для вузов/Пер. с англ. Под ред. М.Р. Ефимовой. – М.: Финанссы, ЮНИТИ, 1999 – 527 с.
Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Arnold T., Crack T. Option Pricing in the Real World: A Generalized Binomial Model with Applications to Real Options - Dept of Finance, University of Richmond, Working Paper. – 2003 – 52 p.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Schwartz E., Trigeorgis L. Real Options and Investment under Uncertainty: An Overview// Working Paper. – 16 p.
Trigeorgis L. Real Options. - MIT Press, 1996.
Анализ и оценка девелоперских проектов.
Понятие и виды девелопмента. Венчурная и опционная природа девелоперского проекта. Основные этапы проекта, итерационный процесс принятия решений. Состав затрат по проекту – «hard» costs и «soft» costs. Сопоставление затрат, стоимости проекта и рисков на различных этапах. Структура финансирования девелоперских проектов. Эффект операционного рычага в девелоперских проектах. Оценка эффективности проекта. Использование модифицированной внутренней нормы доходности: каноническая формула и модель на основе средневзвешенной стоимости капитала. Типичные ошибки в оценке эффективности девелоперских проектов на практике. Взаимосвязь стоимости проекта с моделью оценки реальных опционов.
Литература по теме:
Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. – М: Urban Development Publishing, 2004. – 452 с.
Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
9. Примерная тематика рефератов по дисциплине
Анализ экономической эффективности проекта инвестиций в коммерческую недвижимость или проекта девелопмента (на конкретном примере, с использованием Excel).
История развития рынка инвестиционной недвижимости в развитых и развивающихся странах (количественный и качественный анализ, взаимосвязь с макроэкономическими параметрам и другими классами активов – выбрать страну или группу стран).
История развития коллективных инвестиций в недвижимости в развитых и развивающихся странах (выбрать страну или группу стран).
Использование эконометрических моделей в прогнозировании показателей рынка недвижимости (на примере конкретного рынка и показателей).
Эконометрические модели на рынке недвижимости (на примере конкретного рынка и показателей. Пример – исследование зависимости стоимости квадратного метра жилья от типа дома, этажа, района и т.п.)
Разработка моделей оценки спроса и предложения на рынке недвижимости.
Модели оценки реальных опционов применительно к стоимости земли (раскрыть содержание, дать авторскую оценку).
Анализ моделей «Urban Economics» (раскрыть содержание, дать авторскую оценку)
Исследование кризисных явлений на рынке недвижимости (для конкретного рынка, с анализом количественных показателей).
Анализ стратегии успешного (или неудачного) управления портфелем недвижимости (на примере конкретных фондов, компаний, портфелей).
Конкретную тему и ее название студент согласовывает с преподавателем, ведущим семинарские занятия, студент может предложить любую другую тему реферата, которая отсутствует в списке, но посвящена проблемам инвестициям в недвижимость.
Требования к реферату: реферат должен быть представлен в форме аналитической статьи, в которой подробно и аргументировано раскрывается собственное мнение автора относительно решения проблемы, обозначенной в теме реферата. Если в теме реферата проблема прямо не сформулирована, то автору необходимо сначала определить актуальные проблемы в обозначенной предметной области.
Приводимый в реферате анализ проблемной области формируется на основе самостоятельного изучения нескольких литературных источников (монографий, научных статей, законодательства и т.д.). Автор должен продемонстрировать способность разобраться в поставленной проблеме, провести необходимый анализ и сформулировать выводы относительно возможных путей ее решения.
В реферате необходимо сосредоточиться на изложении собственного подхода к проведению анализа проблемной области, получению и интерпретации выводов. Прямое цитирование в реферате желательно свести к минимуму и использовать только в случае крайней необходимости. На приводимые цитаты, положения, цифровые и статистические данные должны приводиться ссылки с указанием источника, его автора, страницы, издательства, места и года издания (электронного адреса).
Тема реферата назначается преподавателем. Автор имеет право самостоятельно инициировать тему при согласовании с преподавателем. Объём реферата должен составлять 7-10 страниц компьютерного текста 12 шрифтом с интервалом 1,5, выравнивание «по ширине».
Структура реферата:
1. Аннотация: краткое изложение ключевых моментов работы (не более 0,5 страницы).
2. Анализ: раскрывается последовательный анализ проблемной области, с выделением ключевых моментов. В ходе изложения анализа желательно выделение разделов, озаглавленных главной идеей раздела. Сами разделы должны отражать последовательность анализа, приводимого в статье, для придания аналитической части работы четкой структуры.
3. Заключение: формулирование основных выводов, полученных в ходе анализа, и их интерпретация.
4. Список литературы. Приводится список литературных и электронных источников, использованных при написании реферата.
5. Приложения (если требуются).
Оценка за реферат выставляется с учетом следующих критериев:
- глубина и полнота анализа проблемной области;
- ясность, структурность и системность изложения анализа, проведенного в реферате; ясная формулировка основных выводов, полученных в результате анализа и их интерпретации;
- использование схем, диаграмм, таблиц для более наглядной передачи ключевых идей работы
- подкрепленность аргументации, приводимой в ходе анализа, конкретными данными (статистикой, расчетами, цифровыми данными, примерами из практики и т.п.);
- актуальность данных, приводимых в реферате;
- корректность проведения анализа, отсутствие ошибочных суждений.
За несоответствие работы требованиям к оформлению из итоговой оценки вычитается 1 балл. В работе должны быть приведены актуальные статистические данные. Старые данные могут быть приведены только в случае рассмотрения динамики их изменения и сравнения с более современными данными, либо если тема реферата имеет явный исторический аспект.
При наличии в работе плагиата итоговая оценка не может быть выше 2 баллов. В случае обнаружения плагиата реферат не переписывается и не может быть направлен студенту на доработку.
10. Примеры вопросов контрольного теста и практических задач
1. Чистым операционным доходом можно назвать:
А. Результат прогнозирования разницы между всеми денежными доходами объекта недвижимости и всеми эксплуатационными расходами, необходимыми для того, чтобы этот объект собственности обеспечивал поток доходов.
Б. Результат прогнозирования разницы между всеми денежными доходами объекта недвижимости и всеми эксплуатационными расходами, включая затраты на реконструкцию объекта, необходимыми для того, чтобы этот объект собственности обеспечивал поток доходов.
В. Планируемую разницу между прогнозируемым спросом на сдаваемую в аренду недвижимость и прогнозируемыми расходами, необходимыми для эксплуатации и управления этим объектом недвижимости.
Г. Разницу между всеми фактическими денежными потоками объекта собственности и всеми ожидаемыми денежными расходами, идущими на обеспечение потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости.
Если стоимость объекта недвижимости должна возрасти и при этом чистый операционный доход не падает, то общая ставка капитализации:
А. Та же, что и доходность на инвестиции
Б. Выше доходности на инвестиции
В. Ниже доходности на инвестиции
Г. Ничто из вышеперечисленного.
Согласно классической модели моноцентрического города, более крупный по площади город по сравнению с меньшим по площади городом при одинаковой плотности населения будет:
А. Иметь в среднем более высокие ставки арендной платы
Б. Иметь в среднем более низкие ставки арендной платы
В. Иметь в среднем более высокие транспортные издержки на 1 км. пути
Г. Иметь в среднем более низкие транспортные издержки на 1 км. пути
Модель CAPM на развитых рынка капитала применима:
А. К отдельным объектам инвестиционной недвижимости
Б. К отдельным секторам рынка недвижимости
В. К инвестиционной недвижимости, как классу активов.
Г. Ничто из вышеперечисленного.
Модель оценки стоимости земельного участка как реального опциона с использованием метода построения репликационного портфеля на биномиальной решетке требует:
А. Знания «реальной» вероятности движения стоимости базового актива (объекта недвижимости) в ту или другую сторону.
Б. Вычисления «реальной» вероятности движения стоимости базового актива (объекта недвижимости) в ту или другую сторону.
В. Вычисления «риск-нейтральной» вероятности движения стоимости базового актива (объекта недвижимости) в ту или другую сторону.
Г. Ничто из вышеперечисленного.
Примеры задач.
Рассмотрим объект недвижимости общей площадью 10800 кв.м., состоящий из двух зданий. В одном находится ресторан, в другом – магазин одежды.
Ресторан: площадь 7700 кв.м., абсолютно чистая аренда, ставка аренды – 12,5 у.е. за 1 кв.м. в год, по договору неизменна в течение 5 лет. Также Ресторан выплачивает 7% от валового объема продаж превышающего 1 200 000 уе в год. В прошлом году объем продаж составил 1 300 000 уе, планируется его рост на 5% в год.
Магазин одежды: площадь 2200 кв.м., гибридная аренда, ставка аренды 10 уе, неизменна, договор истекает через 2 года и арендатор съезжает. Брокер будет искать нового арендатора, с которым планируется заключить договор на 3 года по актуальной рыночной ставке (без индексации), а владелец обязуется сделать ремонт для арендатора в размере 5000 уе. При этом в году 3 площадь будет оставаться вакантной в течение 6 месяцев. Комиссия брокера составляет 2% годового арендного дохода. Темп роста рыночной ставки аренды – 3%.
Расходы в периоде 1, рост отсутствует:
Юридические и бухгалтерские услуги – 500 у.е
Содержание и текущий ремонт – 750 у.е.
Управление объектом – 150 у.е.
Начисленная амортизация – 1000 у.е.
Проценты по ипотечному кредиту – 200 у.е.
Прочие эксплуатационные расходы – 50 у.е.
Кроме этого в 4 году владельцем планируется ремонт замена крыши стоимостью 10000 у.е.
Определить прогнозный чистый операционный доход от недвижимости и денежный поток от собственности до уплаты налогов на 5 лет.
Некий типичный (маржинальный) инвестор на рынке рассматривает возможность вложения средств в объект недвижимости. Рыночная стоимость объекта составляет 1000000 уе, LTV =0,7, рыночная ставка по кредиту – 5% годовых. Кредит выплачивается равными (аннуитетными) платежами, срок 10 лет, ежегодный платеж по кредиту – 90653,2 у.е.
Какова инвестиционная стоимость объекта для инвестора. При какой цене объект будет куплен?
Предположим, что инвестор не является маржинальным на рынке капитала, имея возможность взять кредит с субсидируемой ставкой в размере 4%. Какова в этом случае инвестиционная стоимость объекта недвижимости?
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники Инвуда, если известно, что: собственник предполагает использовать объект оценки 3 года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 15%; чистый операционный доход от объекта прогнозируется в размере 900 у.е. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал (ставка доходности) определена в размере 0,10.
Модель анализа экономической базы.
Данные по занятости в несельскохозяйственных отраслях экономики региона и страны в целом:
-
Отрасль экономики
|
Занятость в регионе, 1000 раб. мест.
|
Занятость на уровне страны, 1000 рабочих мест
|
Горнодобывающая
|
5.1
|
565
|
Строительная
|
90.3
|
5510
|
Производственная
|
155.5
|
18473
|
Коммунальная
|
67
|
6360
|
Оптовая торговля
|
83.8
|
6657
|
Розничная торговля
|
263.2
|
21883
|
Финансы, страхование, недвижимость
|
92.8
|
7053
|
Сфера услуг
|
397.6
|
34883
|
Гос. сектор
|
169.5
|
19516
|
Итого, занятость
|
1324.8
|
120900
|
Рассчитать показатель местоположения для каждого сектора. Прокомментировать ПМ для сектора строительства.
Рассчитать базисную занятость, мультипликатор экономической базы региона.
Пусть в следующем году в связи с размещение крупной компанией своего офиса, базисная занятость увеличится на 1000 чел. Сделать прогноз общей занятости и численности населения.
Сделать прогноз роста спроса на торговую недвижимость, если на 1 жителя приходится 0,5 кв.м. торговых площадей.
Девелоперская компания рассматривает возможность инвестирования в земельный участок. По инвестиционному контракту с городом девелопер обязан застроить участок в течение двух лет. Стоимость аналогичной готовой недвижимости составляет 100 у.е. Через год она может как вырасти в 1,3 раза, так и упасть в 1,3 раза, то же самое во втором году по отношению к первому году. Средняя ставка капитализации подобной недвижимости составляет 5%, темп роста доходов 3%. Безрисковая ставка – 3%. Затраты на строительство составляют 70 уе и не меняются от года к году. Определить стоимость данного земельного участка методом оценки реальных опционов, используя метод безрискового эквивалента для двух периодов (использовать предположение о том, что длительность строительства объекта равно 0). Когда будет начато строительство?
Предположим, что безрисковая ставка равна 6%, текущая доходность (current cash yield payout) по вновь построенным зданиям коммерческой недвижимости в этом районе составляет 6%, а годовая волатильность доходности функционирующих зданий равна 20%. Используя модель Самуэльсона-МакКина, ответить на следующие вопросы касательно земельного участка, на котором может быть построен объект коммерческой недвижимости.
Если функционирующий объект недвижимости имеет премию за риск в размере 5%, какова будет премия за риск инвестирования в близлежащий земельный участок ?
Какова стоимость земельного участка, если готовое здание стоит 1000000 уе., а стоимость строительства составляет 800000уе.
Каково пороговое значение коэффициента «стоимость/затраты», выше которого выгоден девелопмент?
Какова должна быть стоимость готовой недвижимости, чтобы участок было выгодно застраивать?
Рассмотрим девелоперский проект по строительству офисного центра. Собственные затраты девелопера на разработку проекта и ее согласования в момент 0 составляют 300000 уе. Строительство занимает 4 года и требует ежегодного финансирования в размере 1500000 уе (платежи в конце года). Затраты на строительство финансируются за счет кредитной линии со ставкой процента 7,5%. Комиссия за открытие кредитной линии составляет 30000 уе (в момент 0). После окончания строительства в течение двух лет происходит заполнение здания арендаторами (lease-up phase), чистый денежный поток на этой фазе в первый год прогнозируется на уровне -200000 уе, во второй год +500000 уе. Альтернативная стоимость капитала на стадии поглощения составляет 12%. На этапе эксплуатации чистый денежный поток от здания составляет 1 000 000 уе и растет с ежегодным темпом роста 1%. Альтернативная доходность инвестиций аналогичных зданий составляет 9%. Найти NPV проекта для девелопера и найти требуемую ставку доходности для собственного капитала на этапе строительства (рыночная стоимость земли равна 1000000 уе).
|
