а) Для возникновения залога необходимо, чтобы залогодателю принадлежало имущество, передаваемое в залог (например, право собственности или право аренды). Вместе с тем, п. 6 ст. 340 ГК РФ позволяет заключать договор о залоге вещей, которые залогодатель приобретет в будущем (применительно к ипотеке это невозможно в силу требования ст. 9 ФЗ об ипотеке о государственной регистрации права на закладываемый по договору ипотеки объект).
Высшим Арбитражным Судом РФ в российскую практику введена доктрина добросовестности залогодержателя как основания для приобретения права залога при отсутствии у залогодателя права собственности на сдаваемое в залог имущество (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 г. № 2763/11, от 06.12.2011 г. № 9555/11).
Из этих судебных актов можно вывести следующие правила3:
− за добросовестным залогодержателем признается право залога, даже если право собственности залогодателя будет кем-либо успешно оспорено;
− добросовестность залогодержателя означает, что он не знал и не должен был знать о том, что залогодатель не обладает правом собственности на сдаваемое в залог имущество. Для недвижимого имущества – смотрим записи в ЕГРПН на момент сдачи имущества в ипотеку, для движимого – факт владения;
− в такой ситуации имущество возвращается собственнику с обременением в виде залога добросовестного залогодержателя, обеспечивающей долг должника (т.е., появляется конструкция залога третьего лица);
− исключение из указанных правил: в случае подлога залог не возникает даже при добросовестности кредитора (например, запись в ЕГРПН внесена на основании поддельных документов).
б) Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ об ипотеке). Из этого правила есть следующие исключения:
− залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка (п. 34 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. № 61).
− в законе содержится ограничение либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды, если при этом из закона не вытекает ограничение либо запрет ипотеки расположенных на нем зданий или сооружений (п. 12 Постановления № 10).
− при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 г. № 10438/10, п. 11 Постановления № 10).
При залоге зданий вместе с земельными участками под ними надо учитывать еще одну позицию Президиума ВАС РФ: если залогодатель приобрел здания (строения) у другого лица, обладавшего правом аренды на земельный участок под ними, то в силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 с момента регистрации перехода права собственности на здания (строения) он приобрел право пользования земельным участком, занятым этими объектами и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В силу этого недействительность договора перенайма такого земельного участка не является основанием для признания недействительным договора ипотеки (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 г. № 8354/10).
в) До последнего времени при ипотеке земельного участка право залога распространялось на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не было предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 64 ФЗ об ипотеке). Диспозитивность этого правила, по мнению большинства исследователей, противоречила принципу superficies solo cedit (единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости).
Если земельный участок закладывался без зданий и сооружений на нем, то при обращении взыскания на него залогодатель сохранял право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.
Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ п. 1 ст. 64 ФЗ об ипотеке изменен: наконец-то введено императивное правило о том, что право залога при ипотеке земельного участка всегда распространяется на здания и сооружения залогодателя.
Однако по непонятным причинам редакция п. 4 ст. 340 ГК РФ оставлена в прежнем виде, что приводит к противоречию двух федеральных законов.
г) Право аренды передается в залог с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В ряде случаев для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом залогодателя (например, в случаях, установленных п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 г. № 10649/09).
д) Долгое время судебная практика исходила из того, что денежные средства не могут являться предметом залога (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26). Объяснялось это невозможностью реализации денежных средств путем их продажи с публичных торгов. Полагаем, что с появлением в законодательстве новых способов реализации заложенного имущества, в том числе оставление предмета залога залогодержателем за собой, залог денежных средств в настоящее время возможен.
Основания возникновения залога.
Выделяют два основания возникновения залога: договор и закон. Залог в силу закона возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств, например:
− у продавца в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
− у получателя ренты при передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ)
− у займодавца при предоставлении кредита (займа) на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке);
− с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у его участников считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок или право аренды (субаренды) на этот участок, а также строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).
Реестры заложенного имущества.
В настоящее время залог недвижимого имущества отражается в ЕГРПН (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), тогда как залоги движимого имущества в публичных реестрах не фиксируются, что является причиной злоупотреблений и мошенничеств со стороны недобросовестных лиц. В ст. 18 Закона о залоге предусмотрена обязанность залогодателей вести книгу записи залогов, но ее для потребностей оборота явно недостаточно.
В связи с этим Федеральным законом от 02.10.2012 г. № 166-ФЗ предусмотрено введение с 1 января 2014 года реестра уведомлений о залоге движимого имущества. Указанный реестр будет вестись нотариусами в рамках Единой информационной системы нотариата.
Договор о залоге.
Форма - простая письменная (ст. 339 ГК РФ). Специальные правила:
− договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению;
− договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован (согласно ст. 29 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
Несоблюдение правил о форме и регистрации договора залога влечет его недействительность.
Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами. Исходя из буквального содержания п. 4 ст. 339 ГК РФ, несоблюдение этого требования не повлечет недействительность договора.
Существенные условия договора:
а) предмет залога и его оценка. При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26). В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 ФЗ об ипотеке).
Договор о залоге, в котором отсутствует оценка предмета залога, считается незаключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.02.2000 г. № 6863/99). Когда предметом договора о залоге (в том числе ипотеки) являются несколько объектов, можно указать как стоимость каждого объекта в отдельности, так и лишь общую стоимость, без детализации по каждому объекту (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 г. № 2620/10). В случае указания только общей цены заложенного имущества взыскание и реализация осуществляется в отношении имущества в целом. Но суд сможет обратить взыскание и на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных вещей, на которые предлагается обратить взыскание (п. 27 Постановления № 10).
Оценка осуществляется по соглашению сторон, а также может быть установлена на основе отчета профессионального оценщика. Если же предмет залога принадлежит публично-правовому образованию, то проведение профессиональной оценки является обязательным (ст. 8 ФЗ об оценочной деятельности).
б) обеспечиваемое залогом обязательство, его существо, размер, срок исполнения. В договоре ипотеки обеспечиваемое обязательство должно быть названо с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 4-5 ст. 9 ФЗ об ипотеке).
Долгое время в практике существовал сугубо формальный подход, требовавший полную идентичность описания обеспеченного обязательства в обеспеченном договоре и договоре залога, причем под страхом признания договора залога незаключенным. Лишь для случаев совпадения залогодателя и должника в одном лице было достаточно отсылки в договоре о залоге в договору, регулировавшему основное обязательство (п. 43 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8). В настоящий момент возобладал иной подход, в соответствии с которым для признания договора залога заключенным необходимо указать только само обязательство, размер и срок его исполнения. Отсутствие указаний в договоре залога на иные условия (например, о размере и (или) порядке уплаты процентов за пользование кредитом) означает ограничение обеспечиваемых залогом требований, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 г. № 6737/10, п. 13 Постановления № 10).
Более того, изменение в дальнейшем размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в котором оно существовало бы без такого изменения. В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся. Сокращение срока исполнения обеспеченного обязательства не влияет на размер ответственности залогодателя и также не прекращает залог (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 г. № 13910/11, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 г. № 13819/10, п. 13 Постановления № 10).
в) указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если буквально толковать п. 43 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8, то при отсутствии такого указания договор не будет считаться заключенным. Мы полагаем, что в этом случае нет оснований говорить о незаключенности договора, поскольку п. 1 и 4 ст. 338 ГК РФ специально предусматривают, у кого будет находиться предмет залога при отсутствии о том соглашения сторон (то есть, условие является определимым).
По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. При ипотеке и залоге товаров в обороте - всегда у залогодателя. При этом не исключается ситуация нахождения этого имущества у залогодержателя, но по иному основанию (например, по договору аренды). Залог в ломбарде – всегда заклад (то есть с передачей имущества залогодержателю).
Содержание залоговых правоотношений.
Для удобства изучения выделим два возникающих правоотношения:
а) Право залога, обладающее чертами вещного права. Это правоотношение абсолютное. Содержанием права залога является возможность залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество. Залогодержатель, во владении которого находится или должен был находиться предмет залога, может пользоваться виндикационным иском, в том числе против залогодателя (п.1 ст. 347 ГК РФ).
Праву залога присуще так называемое свойство следования, согласно которому оно сохраняется при переходе права собственности на предмет залога к другому лицу, за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в установленном законом порядке (ст. 353 ГК РФ). При этом не сохраняются залоги при добросовестном и возмездном приобретении движимого имущества третьим лицом, не знающим о наличии обременения. Суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге (например, был ли вручен приобретателю автомобиля паспорт транспортного средства либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге и т.д.).
В случае, если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге (п. 25 Постановления № 10).
В отношении недвижимого имущества можно применить тот же подход, но с учетом того, что приобретатель имущества всегда может воспользоваться данными ЕГРПН в силу принципа обязательности государственной регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и ограничений (обременений) прав на него (ст. 4 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Соответственно, он может быть признан добросовестным приобретателем только в тех случаях, когда записи об обременении на момент совершения сделки по приобретению не имелось (например, она была погашена продавцом по поддельным документам; см.: Определение ВАС РФ №ВАС-2150/11 от 11.04.2011 года).
Следует отметить, что Верховный Суд РФ в 2007 году не согласился с тем, что залог при добросовестном приобретении прекращается (Определение ВС РФ от 10.04.2007 г. по делу № 11В07-12).
Момент возникновения права залога дифференцирован в зависимости от предмета залога. Залог недвижимости возникает с момента государственной регистрации договора. Ипотека на основании закона также возникает с момента внесения записи о государственной регистрации ипотеки. Право залога движимого имущества возникает по-разному в зависимости от вида договора. Если предмет залога остается во владении залогодателя (напомним, это общее правило), право залога возникает с момента заключения договора. По договору, предусматривающему передачу вещи залогодержателю, право залога возникает с момента передачи, если иное не предусмотрено договором.
б) Обязательственное правоотношение, возникающее между залогодателем и залогодержателем. В силу указанного правоотношения залогодатель обязан:
− сообщать залогодержателю обо всех предшествующих залогах (ст. 342 ГК РФ);
− передать движимое имущество залогодержателю, если это предусмотрено договором (ст. 338 ГК РФ);
− обеспечивать сохранность находящегося у него заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);
− не распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ);
При нарушении этих обязанностей залогодержатель согласно ст. 351 ГК РФ вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания на предмет залога (если он, конечно, сохранился). В п. 23 Постановления № 10 специально подчеркивается, что последствием совершения залогодателем сделки по распоряжению предметом залога без согласия залогодержателя не является недействительность сделки, поскольку в п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога. В то же время в силу прямого указания закона некоторые сделки с заложенным имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными (например, отчуждение предмета ипотеки, ч. 1 ст. 39 ФЗ об ипотеке).
Обращение взыскания на предмет залога
Это процедура, в ходе которой залогодержатель подтверждает свое право приступить к реализации заложенного имущества. Общее правило (ст. 349 ГК РФ): требование залогодержателя удовлетворяется из стоимости заложенного имущества на основании решения суда. При этом стороны вправе по своей договоренности определить:
а) порядок реализации заложенного имущества на основании решения суда;
б) внесудебный порядок обращения взыскания на имущество (в договоре о залоге либо договоре, влекущем за собой возникновение залога в силу закона), кроме случаев, когда обращение взыскания допускается исключительно по судебному решению. Такие случаи определены в п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке, ч. 1 ст. 15 ФЗ об ипотечных ценных бумагах, ч. 1 ст. 18.1 ФЗ о банкротстве.
В связи с тем, что п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Данное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями или сооружениями. При этом в случаях, когда для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (например, в случаях, указанных в п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ), в договоре о залоге права аренды земельного участка может содержаться условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (п. 2 Постановления № 10).
В случае, когда залогодержатель, не имея права на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, все же обратил взыскание на предмет залога, в результате чего заложенное имущество было отчуждено им третьему лицу, залогодатель вправе воспользоваться виндикационным иском, а если имущество не может быть истребовано по правилам ст. 302 ГК РФ, либо залогодатель не реализует свое право на виндикацию, залогодатель не лишен права требовать от залогодержателя возмещения убытков (п. 5 Постановления № 10).
Ранее действовавшая модель обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке предусматривала необходимость нотариально удостоверенных согласий на обращение взыскания (для движимого имущества – если залогодателем был гражданин, при ипотеке – во всех случаях).
После принятия Закона от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ ситуация изменилась: отсутствие необходимости таких согласий компенсируется тем, что изменилась процедура обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса (см. далее).
Основание для обращения взыскания (ст. 348 ГК).
Общее правило: момент возникновения просрочки. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда право требовать обращения взыскания возникает раньше (например, отчуждение предмета без согласия залогодателя) или позже (например, при незначительности нарушения).
ГК РФ и ФЗ об ипотеке устанавливают опровержимую презумпцию незначительности нарушения, при которой не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если одновременно соблюдаются следующие условия:
− сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости предмета залога;
− период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
− нарушение обязательства, исполняемого периодическими платежами, не носит систематического характера, то есть отсутствует нарушение сроков внесения платежей более, чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже если каждая просрочка незначительна.
В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении семидневного льготного срока, определяемого по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ (абз. 3 п. 1 ст. 348 ГК РФ).
При обращении взыскания во внесудебном порядке залогодержатель обязан специально предупредить об этом залогодателя, направив ему уведомление (п. 3 ст. 59 ФЗ об ипотеке, п. 6-12 ст. 24.1 Закона «О залоге»).
До марта 2012 г. при неисполнении залогодателем условий соглашения об обращении внесудебного взыскания на предмет залога залогодержатель мог обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи. На практике этот способ не получил широкого распространения, поскольку нотариус обязан был предоставить залогодателю срок для заявления возражений, а при поступлении возражений – оценить их на предмет бесспорности. В большинстве случаев залогодатель такие возражения заявлял, а нотариус, не желая рисковать, отказывал в совершении исполнительной надписи.
В настоящее время (в связи с принятием Закона № 405-ФЗ) порядок изменился: исполнительная надпись нотариуса может быть совершена при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств только по:
а) нотариально удостоверенному договору о залоге, содержащему условие о внесудебном обращении взыскания на предмет залога (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 24.1. Закона о залоге, п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке);
б) нотариально удостоверенному договору, влекущему возникновение залога в силу закона, содержащему условие о внесудебном обращении взыскания на предмет залога (п. 8 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке, ст. 94.1. Основ законодательства о нотариате).
Применительно к ипотеке условие о внесудебном обращении взыскания не применяется, если в регистрационную службу не представлены нотариально удостоверенные копии таких договоров (п. 6 ст. 10 ФЗ об ипотеке).
Кроме того, ФЗ об ипотеке (абз. 3 п. 1 ст. 55) в качестве такого документа указывает и закладную. Однако совершение исполнительной надписи по закладной возможно только если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.
Помимо этих договоров залогодержатель должен представить нотариусу ряд других документов, перечисленных в ст. 94.1. Основ законодательства о нотариате (расчет задолженности, «свежая» выписка из ЕГРПН и т.д.).
Нотариус направляет залогодателю предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство. Если по истечении двух недель нотариусу не будет представлено доказательство уплаты долга или принятие судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества, он совершает исполнительную надпись. Таким образом, теперь нет такого основания для отказа в совершении исполнительной надписи, как отсутствие бесспорности (см. ст. 94.4. Основ законодательства о нотариате).
Такое регулирование делает бессмысленным внесение условия о внесудебном порядке обращения взыскания в договор, не удостоверяемый нотариально, поскольку при неисполнении должником обязательств залогодержателю будет доступна только общая (судебная) процедура. Исключение - это ситуация, когда заложенная движимая вещь находится по условиям договора во владении залогодержателя (заклад), поскольку в этом случае обращение взыскания и реализация могут осуществляться и без исполнительной надписи нотариуса (п. 7 ст. 24.1. Закона о залоге).
Реализация предмета залога.
Это процедура, в ходе которой удовлетворяются требования залогодержателя, в результате чего право залога прекращается. По действующему законодательству правила реализации различны в зависимости от предмета залога (движимое или недвижимое имущество).
а) Движимое имущество (ст. 28.1-28.4 Закона о залоге).
Реализация осуществляется по решению суда посредством продажи с публичных торгов. Залогодержатель получает в суде исполнительный лист и предъявляет его в службу судебных приставов. Функции по организации торгов в рамках исполнительного производства в настоящее время возложены на органы Росимущества, которые могут привлекать специализированные организации.
Полагаю, что п. 5 ст. 349 ГК РФ допускает включение в договор залога или договор, влекущий возникновение залога в силу закона, условия о том, что обращение взыскания осуществляется по решению суда, но реализация происходит не путем продажи с торгов, а одним из специальных способов (см. далее).
Если обращение взыскание осуществлено во внесудебном порядке, то, по общему правилу, реализация осуществляется на торгах по правилам, установленным законом и соглашением сторон. Эти торги могут быть организованы:
а) либо в рамках исполнительного производства, если залогодержатель обратился в службу судебных приставов и заявил соответствующее ходатайство (ч. 1.2. ст. 78 Закона об исполнительном производстве),
б) либо лицами, определенными договором о залоге или договором, из которого возникло обязательство, обеспеченное залогом в силу закона (п. 2 ст. 28.2. Закона о залоге).
Организатор торгов опубликовывает извещение о предстоящих торгах не позднее чем за 10, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.
Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге.
При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом (п. 11 ст. 28.2. Закона о залоге).
При проведении торгов в рамках внесудебного обращении взыскания обязательно привлечение оценщика, если заложенным имуществом является (п. 14 ст. 28.2. Закона о залоге):
1) ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг;
2) имущественные права;
3) драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;
4) коллекционные денежные знаки в рублях, в иностранной валюте;
5) предметы, имеющие значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
6) иное имущество, оценка которого по договору о залоге превышает 500 000 рублей.
Если привлечение оценщика обязательно, то при проведении торгов при реализации предмета залога во внесудебном порядке начальная продажная цена устанавливается в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При реализации на торгах имущество продается лицу, предложившему наиболее высокую цену. Торги признаются несостоявшимися по трем основаниям (п. 1 ст. 28.3. Закона о залоге):
− в торгах приняли участие менее чем два покупателя;
− не сделано ни одного шага;
− победитель не внес цену в установленный срок.
В случае признания торгов несостоявшимися залогодержатель в течение 10 дней вправе приобрести заложенное движимое имущество и зачесть свои требования. К такому соглашению с залогодателем применяются правила о договоре купли-продажи.
Если такое соглашение не заключено – проводятся повторные торги не позднее месяца после даты проведения первых торгов. Особое условие таких торгов: начальная продажная цена устанавливается на 15 % ниже (кроме третьего основания признания торгов несостоявшимися).
В случае признания и повторных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога с оценкой его в сумме до 10% ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 2-3 ст. 28.3. Закона о залоге).
Законодательством предусмотрены и иные механизмы реализации заложенного имущества. В частности, в договоре залога между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями могут быть предусмотрены и следующие специальные способы реализации (п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге):
− оставление за собой предмета залога залогодержателем;
− продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.
Способ реализации заложенного движимого имущества не относится к числу существенных условий соглашения об обращении на него взыскания во внесудебном порядке. Согласно п. 29 Постановления № 10 при отсутствии в таком соглашении условия о способе реализации заложенного имущества, его реализация осуществляется залогодержателем посредством продажи предмета залога на открытых торгах.
В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания можно установить несколько различных способов реализации заложенного имущества. Если из условий данного соглашения не будет вытекать иное, правом выбора конкретного способа реализации заложенного имущества обладает залогодержатель (п. 4 ст. 24.1. Закона о залоге).
Реализация указанными специальными способами возможна только в случае, когда залогодержатель владеет заложенной движимой вещью (п. 33 Постановления № 10). Если залогодатель не передает вещь, то залогодержатель на основании исполнительной надписи нотариуса может обратиться в службу судебных приставов, которая осуществит изъятие предмета залога у залогодателя и передачу залогодержателю (ч.1.1. ст. 78 ФЗ об исполнительном производстве).
Обязательным условием применения специальных способов реализации имущества является также привлечение оценщика (п. 13 ст. 28.2., п. 2 ст. 28.4. Закона о залоге). Федеральным законом № 405-ФЗ введено правило, по которому заинтересованное лицо, не согласное с проведенной оценкой заложенного движимого имущества, вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией предмета залога по цене, указанной в отчете об оценке.
Не совсем ясно, продолжает ли с учетом нового законодательства действовать п. 38 Постановления № 10, который независимо от возмещения убытков дает право заинтересованному лицу оспаривать сделку по реализации предмета залога, проведенной с нарушением правил об оценке. Полагаю, что логичным было бы сохранить такую возможность хотя бы для случаев, когда оценка вообще не проводилась.
Оставление предмета залога за собой. При таком способе, как оставление за собой предмета залога, право собственности переходит к залогодержателю в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога находится у залогодержателя, в момент получения залогодателем данного уведомления (абз. 3 п. 5 ст. 28.1. Закона о залоге).
В случае если предметом залога являются имущественные права, они переходят к залогодержателю в момент получения залогодателем уведомления об оставлении заложенного имущества за залогодержателем при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества (абз. 4 п. 5 ст. 28.1. Закона о залоге).
Сопоставление положений абз. 3-4 п. 5 ст. 28.1. с п. 6-12 ст. 24.1. приводит к мысли о том, что этими нормами предусмотрено два различных уведомления: одно – о необходимости исполнения обязательства (в течение 10 дней со дня его получения залогодателем реализация заложенного имущества не допускается), второе – уже о переходе права к залогодержателю.
Продажа предмета залога третьему лицу. Продажа может быть осуществлена как самим залогодержателем, так и привлеченным им комиссионером. Фигура комиссионера определяется в договоре о залоге, а при отсутствии такого указания – определяется залогодержателем самостоятельно (п. 1 ст. 28.4. Закона о залоге). Если заложенное имущество не было реализовано комиссионером в установленной договором о залоге срок (или в разумный срок, если договор не содержит никаких указаний), реализация происходит на торгах (п. 4 ст. 28.4., п. 8 ст. 28.1. Закона о залоге).
При продаже имущества третьему лицу залогодержатель направляет залогодателю заверенную залогодержателем копию заключенного с этим лицом договора купли-продажи (п. 9 ст. 28.1. Закона о залоге).
б) Недвижимое имущество (п. 1 ст. 350 ГК РФ, ст.56-59 ФЗ об ипотеке).
Реализация недвижимого имущества осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ об ипотеке, а именно по решению суда посредством продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд также вправе с согласия залогодержателя и залогодателя установить в решении, что имущество подлежит реализации по правилам о реализации по соглашению сторон (п. 2 ст. 56 ФЗ об ипотеке). По заявке судебных приставов-исполнителей публичные торги организуются и проводятся органами Росимущества.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ об ипотеке). Однако ч. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве содержит следующую норму: начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. Полагаю, что при наличии судебного акта об обращении взыскания на имущество судебный пристав-исполнитель не вправе устанавливать иную стоимость в постановлении об оценке.
В извещении о проведении торгов устанавливается размер и порядок уплаты задатка для участия в торгах (он не может превышать 5% от начальной продажной цены).
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. С ним подписывается протокол о результатах публичных торгов. Затем победитель вносит оставшуюся сумму (за вычетом задатка) и с ним подписывается договор купли-продажи.
Торги могут быть признаны несостоявшимися по тем же основаниям, что и торги по реализации заложенного движимого имущества.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
Если этого не произошло, проводятся повторные торги, которые начинаются с цены, уменьшенной на 15% по сравнению с первоначальной продажной ценой (кроме третьего основания признания торгов несостоявшимися).
Если и повторные торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить за собой имущество по цене на 25 % ниже начальной продажной с зачетом своих требований в счет покупной цены. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
В договоре ипотеки может быть предусмотрено, что при обращении взыскания в судебном порядке реализация имущества происходит не на торгах, а иным способом. В этом случае суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, должен указать способ и порядок реализации в соответствии с условиями соглашения сторон (п. 3 ч. 2 ст. 54 ФЗ об ипотеке).
Для недвижимости также допускается заключение соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (если, конечно, возможность заключения такого соглашения не запрещена п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке). Закон не дает исчерпывающего перечня специальных способов реализации, в связи с чем в договоре может быть установлена реализация:
− на торгах (организатором будет выступать определенное в договоре или залогодержателем лицо);
− через продажу третьему лицу (в том числе, по договору комиссии);
− через оставление имущества за собой залогодержателем.
Такой способ, как оставление имущества за собой, по смыслу ч. 2 ст. 55, ст. 59.1. ФЗ об ипотеке допускается только если сторонами договора являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, а ипотека обеспечивает обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью (это касается как внесудебного, так и судебного порядка обращения взыскания).
Ранее указание на способ реализации недвижимого имущества являлось существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания. При отсутствии такого указания соглашение не могло считаться заключенным и взыскание на заложенное имущество могло быть обращено только по решению суда (п. 29 Постановления № 10). С принятием Закона № 405-ФЗ есть основания говорить об изменении правила: теперь в отсутствие указания на способ вещь подлежит реализации путем продажи с торгов по правилам ст. 56 ФЗ об ипотеке (такой вывод можно сделать из п. 2 ст. 55 ФЗ об ипотеке).
Статья 59 ФЗ об ипотеке детально регламентирует последовательность действий залогодержателя (по проведению аукциона), залогодателя (по предоставлению залогодержателю необходимых документов), содержание уведомления о проведении торгов, извещения о торгах и т.д. К такому аукциону применимы изложенные выше основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися.
Особенностью является то, что привлечение оценщика обязательно для определения начальной продажной цены при внесудебном обращении взыскания на:
− право аренды недвижимого имущества;
− права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (по ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости);
− недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500 000 рублей.
Во всех перечисленных случаях начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон.
Что касается такого способа, как приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц, то абз. 3 п. 2 ст. 55 ФЗ об ипотеке устанавливает, что к отношениям сторон применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений. В п. 34 Постановления №10 разъяснено, что закон не предусматривает необходимости заключения залогодателем и залогодержателем, приобретающим заложенное имущество для себя или третьих лиц, договора купли-продажи. Таким образом, полагаем, что реализация заложенного имущества происходит не путем заключения залогодержателем соответствующего соглашения с залогодателем, а посредством односторонней сделки, совершаемой залогодержателем. Важно, что оставление за собой происходит по рыночной цене имущества, установленной оценщиком. В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (абз. 2 п. 3 ст. 55 ФЗ об ипотеке).
Преимущественный характер удовлетворения требований залогодержателя.
Преимущество залогового кредитора проявляется в ситуациях, когда на имущество должника претендуют несколько кредиторов, и заключается в следующем:
а) при внесудебном обращении взыскания на имущество реализация направлена, прежде всего, на удовлетворение требования залогодержателя. Только если требования оказались погашенными не полностью, залогодержатель участвует в обращении взыскания на иное имущество наравне с иными кредиторами (например, п. 11 ст. 28.1 Закона о залоге описывает эти отношения так – «он имеет право… получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге»). О преимущественном характере свидетельствует и наличие специальных способов реализации (например, залогодержатель может оставить вещь за собой, тем самым не допуская притязаний на нее со стороны иных кредиторов залогодателя).
2) в ходе исполнительного производства требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения общей очередности удовлетворения требований (ч. 4 ст. 78 ФЗ об исполнительном производстве).
Отметим, что в настоящее время законодательство не содержит никаких норм о допустимости обращения взыскания на предмет залога по требованию незалогового кредитора, в связи с чем в практике есть две противоположные позиции:
Первая позиция: иммунитет заложенной вещи от требований незалоговых кредиторов. Указанная позиция подвергается обоснованной, на наш взгляд, критике как допускающая «забронирование» вещи от взыскания со стороны незалоговых кредиторов (в том числе и намеренно - по мнимым залогам). В результате иные кредиторы вынуждены будут либо ждать неопределенно долгое время, пока имущество перестанет быть обремененным правами залогодержателя, либо возбуждать процедуру банкротства залогодателя в надежде получить средства от обращения взыскания на заложенное имущество в рамках конкурсной процедуры.4
Вторая позиция: допустимость обращения по требованиям «незалогового» кредитора взыскания на заложенное имущество при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества, способного удовлетворить требования кредитора, и при условии надлежащего уведомления залогодержателя об аресте заложенного имущества и принятии мер по обращению на него взыскания (п. 7.1. Письма ФССП от 23.12.2011 г. № 12/01-31629-АП).
В Рекомендациях круглого стола по исполнительному производству, проведенного 25.11.2011 г. в УрГЮА с участием судей, сотрудников ФССП и практикующих юристов, указано (п. 6): «в отличие от частно-правовых отношений (залогодержатель – залогодатель), в публично-правовых отношениях (судебный пристав-исполнитель – должник-залогодатель) залоговое обременение не препятствует отчуждению имущества судебным приставом-исполнителем в порядке исполнения судебного или несудебного решения (согласия залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество должника не требуется) с соблюдением порядка, установленного ст. 77 ФЗ об исполнительном производстве, – на основании определения суда об обращении взыскания на заложенное имущество должника как на имущество, обремененное залоговыми правами третьего лица (залогодержателя)».
При этом согласно ч. 3.1. ст. 80 Закона об исполнительном производстве арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.
3) в ходе процедур банкротства допускается реализация имущества, находящегося в залоге, однако преимущество залогового кредитора очевидно: из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% (а если залог обеспечивает требование из кредитного договора – 80%) направляется на погашение требований залогового кредитора, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству. Если после реализации имущества требования залогового кредитора оказались погашенными не в полном объеме, такие не удовлетворенные требования учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди (ст. 138 ФЗ о банкротстве).
4) требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога. Не удовлетворенные за счет средств, полученных от продажи предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в составе требований кредиторов четвертой очереди (п. 2 ст. 64 ГК РФ).
Прекращение залога (ст. 352 ГК РФ).
Залог прекращается в следующих случаях:
а) прекращение обеспеченного залогом обязательства.
Оно возможно по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ (например, в силу исполнения, новации и т.д.). Причем в соглашении о новации можно предусмотреть сохранение связанных с первоначальным обязательством дополнительных обязательств только если залогодателем является сам должник, а не иное лицо (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от21.12.2005 г. № 103).
б) гибель заложенного имущества, если залогодатель не воспользовался правом восстановить его или заменить на другой предмет.
Актуальным является вопрос о прекращении залога при фактическом или юридическом изменении предмета залога.
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 указано, что, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п.1).
В Постановлении № 10 содержится следующая позиция (п. 10): ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРПН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 ФЗ о государственном кадастре недвижимости принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Наконец, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 г. № 902/11 судом был сохранен залог в ситуации, когда предметом залога было нежилое помещение, которое в дальнейшем было разделено на два нежилых помещения с согласия залогодержателя. В данном деле залогодатель пытался продать оба помещения третьему лицу, не испрашивая согласия залогодержателя, ссылаясь на прекращение залога, однако суд поддержал регистрирующий орган, отказавший в регистрации перехода права собственности.
в) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
г) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества, указанных в п. 1 ст. 343 ГК РФ, если в результате этого создается угроза утраты или повреждения заложенного имущества.
Последующий залог (ст. 342 ГК РФ).
Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), действует так называемый принцип старшинства: требования последующих («младших») залогодержателей удовлетворяются после требований предшествующих («старших») залогодержателей.
Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Однако нарушение этого запрета не влечет недействительности последующего залога, поскольку п. 2 ст. 351 ГК РФ устанавливает иные последствия, а именно: старший залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.2009 г. № 10683/09). Однако для ипотеки законом установлены иные последствия: согласно ч. 3 ст. 43 ФЗ об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный в нарушение запрета, установленного предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску старшего залогодержателя независимо от того, знал ли младший залогодержатель о таком запрещении, в случае если старший залогодержатель докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы (п. 23 Постановления № 10).
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям младших залогодержателей, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям старшего залогодержателя, срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если старший залогодержатель не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям младшего залогодержателя, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
ГК РФ не содержит положений о том, что происходит с младшим залогом в случае, если обращено взыскание по требованию старшего залогодержателя. Лишь ФЗ об ипотеке (ч. 3 ст. 46) указывает, что, если взыскание обращено по требованию старшего залогового кредитора, то младший залогодержатель также вправе потребовать досрочного исполнения обязательства и получить удовлетворение из стоимости предмета залога. Р.С. Бевзенко полагает, что, если младший залогодержатель этого не сделал, не предъявленный к взысканию младший залог должен прекратиться, поскольку если допустить сохранение младшей ипотеки при реализации предмета залога, то в значительном числе случаев это приведет к нивелированию старшинства первого залога5.
Согласно пп. 3 п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке не допускается реализация имущества во внесудебном порядке, если заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества.
Закладная (глава III, а также ст. 48-49 ФЗ об ипотеке).
Введение закладной призвано обеспечить интеграцию рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, поскольку закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:
− право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств
− право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Требования к содержанию закладной указаны в ч. 1 ст. 14 ФЗ об ипотеке. При отсутствии каких-либо сведений документ не является закладной.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Поскольку закладная является именной, а не ордерной ценной бумагой, лица, передавшие права по закладной, несут ответственность за недействительность соответствующего требования, но не отвечают за его неисполнение.
Закладная является каузальной ценной бумагой, то есть имеющей юридически значимое основание. Она должна содержать, название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Недействительность договора ипотеки лишает законного владельца закладной права требовать обращения взыскания на указанное в закладной имущество. В этом случае владелец закладной вправе обратиться к продавцу «дефектной» с требованием, основанным на ненадлежащем исполнении договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ № 9555/11 от 06.12.2011 года).
Однако норма абзаца 2 п.4 ст.10 ФЗ об ипотеке позволяет рассуждать о том, что обязательство по закладной может быть и абстрактным. Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству, и передается первоначальному залогодержателю органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии после государственной регистрации ипотеки.
При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме, а лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. При передаче закладной для депозитарного учета передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
ФЗ об ипотеке устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав:
− судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;
− предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
− должник признается частично исполнившим обязательство.
Отдельные виды залога.
Они обладают определенной спецификой регулирования:
а) Залог товаров в обороте (ст. 357 ГК РФ) – это залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2002 г. № 1663/01 указывается на то, что при залоге товаров в обороте указание в договоре на их индивидуализирующие признаки необязательно.
Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения.
Предусмотренный в ст. 46-48 Закона о залоге залог товаров в переработке является разновидностью залога товаров в обороте.
б) Залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ, ФЗ о ломбардах). Договор залога вещей в ломбарде является публичным договором, оформляется выдачей ломбардом залогового билета. Залогодателем может быть только гражданин, залогодержателем - только ломбард - специализированная организация, осуществляющая в качестве предпринимательской деятельности краткосрочное кредитование граждан под залог имущества. Предметом залога может быть только движимое имущество, предназначенное для личного потребления. Заложенное имущество всегда передается во владение ломбарда.
Существенными условиями договора займа являются наименование заложенной вещи, сумма ее оценки, сумма предоставленного займа, процентная ставка по займу и срок предоставления займа (ч. 3 ст. 7 ФЗ о ломбардах). При этом оценка производится по соглашению сторон в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент и в месте ее принятия в залог или на хранение (ст. 5 ФЗ о ломбардах).
В случае невозвращения в установленный срок суммы займа, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард по истечении льготного месячного срока вправе продать это имущество в порядке главы 4 ФЗ о ломбардах.
Обращение взыскания осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Реализация вещи, на которую обращено взыскание, осуществляется путем ее продажи, в том числе с публичных торгов. В случае, если сумма оценки невостребованной вещи превышает 30 000 рублей, ее реализация осуществляется только путем продажи с публичных торгов. В иных случаях форма и порядок реализации невостребованной вещи определяются решением ломбарда,
После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения.
|
