Специфика становления и реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования

На правах рукописи

• 
  раскрыть природу и экономическое содержание интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования;
  
• 
  выявить социально-экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования как сферы согласования экономических интересов его субъектов;
  
• 
  изучить исторический опыт организации системы ипотечного кредитования в России, определив возможности его применения к современной практике;
  
• 
  исследовать сложившиеся в мировой практике модели организации ипотечного кредитования и определить целесообразность их применения к российским условиям;
  
• 
  выявить детерминанты спроса на рынке ипотечного жилищного кредитования;
  
• 
  охарактеризовать особенности развития российской системы ипотечного жилищного кредитования в посткризисный период;
  
• 
  выявить противоречия экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и уточнить роль государства в их разрешении;
  
• 
  разработать предложения по повышению эффективности реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования.
  

1. 
   Экономические интересы субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования, объективные по своей природе, рассматриваются как деятельность хозяйствующих субъектов, направленная на превращение осознанной потребности в жилище в удовлетворенную потребность за счет использования средств и ресурсов, которыми субъекты располагают или могут привлечь. Многообразие субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования предполагает дифференциацию их интересов, определяемую разнообразием экономических отношений и потребностей, приводящую к возникновению неизбежных противоречий в рамках каждой из разновидностей экономических интересов и между ними.
   
2. 
   Важнейшими характеристиками системы экономических отношений в процессе ипотечного жилищного кредитования являются специфический объект и наличие большого числа субъектов (заемщик, кредитор, продавец жилья, инвестор, государство и т.д.), что служит причиной многообразия, разнонаправленности и противоречивости их интересов. Социально-экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования находит проявление в пяти функциях: сберегательной, инвестиционной, стабилизирующей, социальной, модернизирующей.
   
3. 
   Анализ эволюции системы ипотечного кредитования в дореволюционной России выявил ведущую роль государства в организации достаточно эффективной одноуровневой системы ипотечного кредитования, элементы которой, такие как кредитование под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, используются разными странами для применения и дальнейшего развития в отличие от российской практики.
   
4. 
   В мировой экономике сформировались типовые модели ипотечного жилищного кредитования: замкнутая (автономная), усеченно-открытая, расширенно-открытая. В чистом виде использование данных моделей в российских условиях затруднено, но возможна адаптация их рациональных элементов к российской специфике с учетом отечественного опыта.
   
5. 
   Основным детерминантом спроса на ипотечные жилищные кредиты является доступность жилья, выступающая в качестве связующего звена между рынком банковских услуг и рынком недвижимости и представляющая собой систему экономических, социальных, демографических и поведенческих взаимосвязей, формирующихся под воздействием совокупности рыночных и административных факторов.
   
6. 
   Особенностью посткризисного периода функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования в России является развитие по трем направлениям: жилищная ипотека на основе федеральных программ (социальная ипотека), совершенствование существующей банковской ипотеки и развитие целостной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных.
   
7. 
   Эффективному функционированию системы ипотечного жилищного кредитования в нашей стране препятствуют противоречия экономических интересов участников данного рынка. Так, интерес покупателей жилья в получении долгосрочных ипотечных кредитов зачастую не реализуется из-за недостаточного предложения данной услуги со стороны кредиторов, а интерес кредиторов в продаже заложенного имущества в случае невозврата кредита не реализуется из-за юридической возможности заемщика воспрепятствовать процессу изъятия залога.
   
8. 
   Реализация экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования предполагает разрешение противоречий, возникающих между участниками ипотечного жилищного кредитования, посредством совокупности мер, включающей концепцию, цели, методы и инструменты. Направлениями разрешения противоречий являются: обеспечение доступности ипотечных кредитов для различных слоев населения путем снижения процентных ставок и внедрения льготных условий; повышение экономической выгодности ипотечного кредитования для кредитора с помощью государственного субсидирования и дополнительных государственных гарантий; совершенствование нормативной базы, регулирующей деятельность участников ипотечного рынка; проведение информационной работы среди потребителей о возможностях ипотечного кредитования.
   

• 
  разработана структурно-логическая схема связи субъектов ипотечного кредитования и их экономических интересов, позволившая раскрыть экономическое содержание данных интересов, сделать вывод об их разнонаправленности и представить комплексную характеристику системы ипотечного жилищного кредитования как взаимосвязанных в единый процесс ипотечного жилищного кредитования элементов: субъектов, объектов, организационно-финансовых и инфраструктурных институтов. В отличие от проведенных ранее исследований (Павлова И.В., Скорбин К.М., Смирнов В.В.) комплексная характеристика позволила определить природу и принципы взаимосвязей между элементами системы ипотечного жилищного кредитования;
  
• 
  предложено определение ипотечного жилищного кредитования как системы отношений, возникающих на рынках жилой недвижимости, банковских услуг (первичный) и фондовом рынке (вторичный) по поводу купли-продажи жилья, а также выдачи, обслуживания и рефинсирования ипотечных активов. В отличие от распространенных трактовок в работах Балабанова И.Т., Кричевского Н.А., Кудрявцева В.А. данное определение структурирует отношения между субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования, что позволяет выявить специфику формирования экономических интересов субъектов данного рынка, существующие противоречия на пути его развития и определить возможные механизмы их разрешения. Выделение модернизирующей функции ипотечного жилищного кредитования, заключающейся в совершенствовании существующих и освоении новых технологий жилищного строительства, производства строительных материалов и других смежных отраслей, способствует приращению теоретического знания о сущности экономических интересов;
  
• 
  выделены этапы эволюции экономических отношений и экономических интересов на рынке ипотечного жилищного кредитования в дореволюционной и постперестроечной России, рассмотрены такие их критерии классификации, как численность субъектов ипотечного жилищного кредитования, уровень реализации их экономических интересов и степень государственного регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования, что в отличие от полученных ранее исследовательских результатов (Веремейкина В.Д., Поршнева Л.А., Черных Е.В.) позволило рекомендовать применение исторического опыта организации системы ипотечного жилищного кредитования в России к современной практике;
  
• 
  доказано, что в условиях специфичности российской экономики целесообразно использовать одноуровневую европейскую модель ипотечного жилищного кредитования, соответствующую историческому опыту развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, структуре современной банковской системы, степени развития финансового рынка и количеству крупных институциональных инвесторов. В отличие от результатов исследования моделей ипотечного жилищного кредитования Коняхиным Г.В., Меркуловым В.В., Минцем В.М. данный анализ позволил сделать вывод, что именно одноуровневая европейская модель организации системы ипотечного жилищного кредитования менее зависима от влияния экзогенных факторов изменения конъюнктуры рынков недвижимости, финансового рынка и платежеспособности заемщиков;
  
• 
  выявлены и систематизированы основные факторы, влияющие на доступность жилья: факторы спроса на жилье, факторы предложения жилья и факторы бюджетно-налогового, финансового и тарифного регулирования. В отличие от полученных ранее знаний (Косарева Н.Б., Савинченко В.Е., Щетинин Я.В.) данная классификация позволила выявить взаимосвязь динамики названных факторов и возможностей реализации экономических интересов субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования посредством увеличения спроса на ипотечные жилищные кредиты;
  
• 
  обоснована перспективность развития в посткризисный период целостной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. В отличие от полученных ранее результатов (Буянова Е.Б., Ермилова М.И., Крысин А.В.) разработку параметров и структуры данного рынка и методов его эффективного регулирования предложено реализовать в ходе экономического эксперимента на уровне отдельных регионов;
  
• 
  определены основные противоречия экономических интересов между субъектами ипотечного жилищного кредитования в рамках каждой из разновидностей экономических интересов и между ними, уточнена роль государства в их разрешении на основе выделения двух групп функций государства: общих (макроэкономических) и адресных. В отличие от проведенных исследований Носовой С.С., Разумовой И.А., Федоровой И.Б. относительно природы противоречий и роли государства в их разрешении в работе обоснована необходимость расширения сферы государственного участия в согласовании экономических интересов субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования в посткризисный период;
  
• 
  предложены пути реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования. В отличие от предыдущих работ (Куликов А.Г., Логинов М.П., Овчарова Л.Н.) показано, что в Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 года не уделено должное внимание такому индикатору как стоимость одного квадратного метра жилья, характеризующему уровень доступности жилья для населения наряду с процентной ставкой по кредиту и сроком предоставления кредита. Предложен комплекс мер, направленных на снижение стоимости квадратного метра жилья, а именно: увеличение количества строительных площадок в России путем строительства новых микрорайонов (например, вокруг крупных городов), повышение конкуренции среди строительных компаний, снижение стоимости стройматериалов, расширение малоэтажного строительства вокруг городов. Усовершенствована стандартная схема взаимодействия участников рынка ипотечного жилищного кредитования путем отведения ключевой роли риэлтерской компании, что позволило согласовать экономические интересы заемщиков, банков и строительной компании.