Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский лицей» Коровкина С. Н. Управление территориями и имуществом
Скачать 1.38 Mb.
|
2.8. Залог имущества Залог – один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Кредитор, предоставивший долг, имеет право в случае невозврата долга получить удовлетворение, компенсацию за счет заложенного имущества. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество либо право на него. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства. Залоговое обязательство – документ, выдаваемый заемщиком кредитору в подтверждение его права в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества. Залоговое право – преимущественное право кредитора, залогодержателя, на удовлетворение своих претензий за счет продажи, изъятия заложенного имущества в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом. Аксессуары неотделимые – предметы длительного пользования, физически связанные с объектом недвижимого имущества, ставшего предметом залоговой сделки. Залогодержатель – кредитор, обладатель залогового права на имущество, предоставленное ему залогодателем Единых требований кредитных учреждений к оценке того или иного вида имущества в настоящее время не сформировано. Однако практический опыт составления и защиты отчетов показывает, что распределить банки по уровню их требований к оценке все-таки возможно:
Важным методом снижения возможных рисков является процедура аккредитации оценщиков при банке. Она позволяет привлекать к работе только «проверенные» фирмы, выполняющие его требования. Однако это резко ограничивает круг экспертных компаний. А поскольку оценщик вправе, если иное не указано в условиях контракта, самостоятельно делать допущения и предположения, то влияние его субъективного мнения на величину результата нельзя недооценивать. Учитывая эту особенность, в случае обращения в банк, чтобы не потерять время и деньги, необходимо убедиться в наличии аккредитованных специалистов. Если они отсутствуют, то предварительно согласовать с кредитором будущего оценщика, выбранного собственником залогового имущества. Виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения Наиболее привлекательные виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения:
Требования кредиторов к качеству оценки отдельных видов имущества зависят исключительно от привлекательности объектов залога и могут изменяться в каждом конкретном случае. Тем более каждый банк, в зависимости от своего стиля работы, предъявляет индивидуальные требования. Виды залогового обеспечения:
Следует отметить, что речь идет (в терминах профессиональных риэлторов) о «живой» недвижимости, т.е. объекте, который подключен к коммуникациям и будет в дальнейшем эксплуатироваться без существенных капитальных вложений. В ином случае он неликвиден, а это значит, что банк может не принять его в качестве обеспечения кредита. Нужно быть готовым к тому, что оценка будет проводиться в любом случае, как бы далеко ни находилась недвижимость. Многие банки требуют производить ее, исходя из существующего назначения здания. Например, если речь идет об оценке производственного помещения в центре Москвы, даже если его можно переоборудовать под административное здание, многие банки захотят увидеть данные этого объекта именно как производственного. Однако для некоторых банков будет вполне приемлемым вариант расчета стоимости исходя из иного его назначения, но только в качестве дополнения. В рамках сравнительного подхода требования банков могут включать: наличие фотографий залогового имущества, подбор не менее пяти объектов-аналогов, обязательное их сопоставление по площади, учет расположения относительно центральных магистралей, различий в физическом состоянии и классе. В рамках доходного подхода кредитные учреждения могут дополнительно потребовать:
В рамках затратного подхода требования банков могут включать: расчет стоимости объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, в основе которого должны быть использованы данные по стоимости строительства аналогичного здания, возведенного не более пяти лет назад, подробный анализ и учет факторов функционального и внешнего износа объекта. Несмотря на то, что оценщик может применить все три стандартных метода, в первую очередь банк ориентируется на результаты сравнительного подхода. Даже если рассматривается недвижимость, приносящая стабильную и высокую прибыль (торговый центр и т. п.), результаты доходного подхода по значимости всегда будут «на вторых ролях».
Необходимо обосновать то, что объект действительно является полноценным комплексом. Для этого потребуется отразить в отчете процесс исследования и анализа достаточности составляющих комплекса для ведения полноценной деятельности и, в случае необходимости дополнительных инвестиций, учесть данные затраты как понижающую корректировку к стоимости. Банк может также требовать у оценщика выявить те площади, которые не используются в текущей производственной деятельности и являются избыточными. Подобные активы, если речь идет о залоге, кредиторами рассматриваются неохотно. Обязательным этапом оценки имущества является учет факторов не только функционального, но и внешнего износа. Дополнительно изучаются загрузка мощностей, каналы сбыта, технология производства, прямые и косвенные затраты и т. п. Одной из особенностей комплексов является необходимость их оценки с применением доходного подхода, который является одним из самых трудоемких. Несмотря на методологическую необходимость применения, не каждый банк его требует – некоторым достаточно результатов сравнительного и затратного подходов. Данный вопрос, как и многие другие, целесообразно согласовывать с предполагаемым кредитором еще до начала работ. В случае же необходимости применения доходного подхода большинство банков потребует провести оценку, характеризующуюся следующими особенностями: прогноз дохода от использования комплекса, отказ от учета дополнительных инвестиций, позволяющих в будущем увеличить доход, учет дополнительных коммерческих и управленческих расходов.
Оценка подобных объектов очень похожа на работу с комплексами имущества. Существуют лишь некоторые отличия. Так, при применении сравнительного подхода многие банки требуют предоставить информацию о стоимости изготовления идентичных или аналогичных линий. Использование в данном случае фактических контрактных цен или таможенных деклараций в большинстве случаев не устроит либо кредитора, либо собственника имущества. С одной стороны, получение информации от производителя может потребовать времени на подготовку ответа, с другой стороны, полученные сведения будут самым весомым аргументом при определении истинной стоимости объекта. При оценке по доходному подходу потребуется учесть тот же перечень требований, что и для комплексов имущества, с дополнительным анализом затрат, связанных с запуском производства, с использованием оцениваемой линии (затрат на аренду или покупку объекта недвижимости, коммунальных расходов и т.п.). Общим требованием банков является также качественный анализ ликвидности объектов оценки. Они также могут выразить пожелание ознакомиться со списком предполагаемых покупателей.
При оценке особое внимание необходимо уделить анализу возможности вторичного использования объектов, а также их демонтажа. Связано это с тем, что имущество, переданное в залог, нельзя отнести к полноценному комплексу. А значит, необходимо определить стоимость, если придется распродавать его по отдельным частям. Однако большое число отдельных позиций оборудования реализовать на вторичном рынке практически невозможно. К таким объектам могут относиться электрические щиты, кабельные сети, стационарное крупногабаритное оборудование, затраты на демонтаж которого сопоставимы с его стоимостью (например, крупное прессовое оборудование, прокатные станы, землечерпалки, шагающие экскаваторы и т.п.). Помимо непосредственного расчета стоимости, не менее важной задачей оценщика будет являться аргументированный анализ возможности вторичного использования имущества.
Данный вид залогового обеспечения не очень отличается в процессе полноценной оценки от комплексов имущества. В качестве дополнительных требований предусматривается обязательный анализ:
Данные виды активов являются наименее привлекательными при получении кредитных ресурсов. Случаи кредитования единичны. Как правило, при оценке оборотных активов банки требуют анализа ликвидности передаваемых в залог запасов. Оценка и залог НМА и вовсе сопряжены с серьезной долей субъективизма и происходят на уровне договоренностей с конкретным банком. Во всех случаях (за исключением оценки бизнеса) потребуется отдельно выделить НДС, включенный в стоимость объекта оценки. В отдельных случаях нужно произвести также расчет ликвидационной стоимости. Также требуется обязательное подтверждение используемой в расчетах информации копиями ответов производителей или дилеров на запросы оценщика, а также копиями распечаток с сайтов или статьями из СМИ. К действенным способам минимизации рисков можно отнести следующий порядок взаимодействия с банком:
Перечисленные особенности работы с банками пока не являются характерными для всех. Однако практика позволяет сделать вывод, что это временная ситуация и контроль со стороны кредитных организаций в будущем только усилится. 2.9. Банкротство Банкротство (от итал. banco – скамья и rotto – сломанный) – неспособность должника платить по своим обязательствам, вернуть долги в связи с отсутствием у него денежных средств для оплаты. Банкротство фирм возникает чаще всего в связи с тем, что в течение длительного времени их расходы превышают доходы при отсутствии источника покрытия убытков. Официально, формально предприятие становится банкротом после решения суда о его несостоятельности как должника и неспособности расплатиться с кредиторами. Если с заявлением в суд о своей несостоятельности обращается сам должник, то банкротство считается добровольным. Иногда фирмы идут на такой шаг при фиктивном банкротстве, чтобы утаить долговые деньги и оставить их у себя. Если с заявлением в суд обращаются кредиторы, которым не возвращен долг, то банкротство называют принудительным. По решению суда несостоятельное предприятие может быть реорганизовано, то есть ему дается срок для выхода из состояния банкротства, погашения долгов, а иногда оказывается помощь в этом. Но возможна и ликвидация предприятия с продажей имущества для компенсации задолженности. Банкротство – в законодательстве РФ синоним несостоятельности. В праве зарубежных стран термин "Б." имеет и узкое, строго специальное значение, описывающее частный случай несостоятельности, когда неплатежеспособный должник совершает уголовно-наказуемые деяния, наносящие ущерб кредиторам. Банкротство (финансовая несостоятельность) – это неспособность должника (организации) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам в полном объеме. Банкротство, как процедура, предполагает осуществление ряда мероприятий, направленных на удовлетворение требований кредиторов. Как правило, кредитор обращается к возбуждению процедуры банкротства после безуспешных попыток возврата задолженности в процессе исполнительного производства. Проведение процедуры банкротства возлагается арбитражным судом на арбитражного управляющего. Возбуждение процедуры банкротства возможно не только со стороны кредитора, но и со стороны должника, имеющего значительную задолженность перед кредиторами. В этом случае банкротство (как процедура) может носить защитный характер, направленный на сохранение активов и жизнедеятельности предприятия. Признание должника несостоятельным (банкротом) является на настоящий момент единственным законным способом прекращения (погашения) всех долгов организации, которая не может удовлетворить требования кредиторов (неплатежеспособность предприятия). Процедура банкротства является абсолютно легальной, т.е. законной процедурой, которая направлена на цивилизованное решение вопросов выхода из бизнеса структуры, оказавшейся неспособной эффективно осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе отвечать по своим долгам. Особое место в делах о несостоятельности занимают вопросы банкротства банков и иных кредитных учреждений, поскольку состав кредиторов указанных учреждений, как правило, носит массовый характер (вкладчики – физические лица и юридические лица; банки – по предоставляемым ранее банку-банкроту кредитам и займам; налоговые органы – по вопросам уплаты налогов и иных обязательных платежей; сотрудники банка – по вопросам выплаты заработной платы и компенсации вреда и т.д., и т.п.), поэтому вопросы несостоятельности банков обладают известной сложностью. Для возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) кредитор должен иметь на руках вступившее в законную силу и неисполненное в рамках исполнительного производства решение суда, устанавливающее право кредитора к должнику. Под исполнительным производством понимается принудительное взыскание долга с должника через службу судебных приставов. Законодательством различаются следующие стадии банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление (или санация предприятия), внешнее управление и конкурсное производство. На любой из указанных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц может быть заключено мировое соглашение. Условия мирового соглашения могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, который достигли заинтересованные лица: это может быть и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство. Решение о признании должника банкротом принимается только судом на основании отчетов арбитражного (конкурсного) управляющего и решений собраний кредиторов. Центральной фигурой в деле о несостоятельности является арбитражный управляющий, который, в зависимости от стадии банкротства, может быть временным, административным, конкурсным управляющим. В качестве арбитражного управляющего на утверждение суда представляются три кандидатуры из числа членов саморегулирующейся организации арбитражных управляющих (СРО). В настоящее время каждый арбитражный управляющий обязан состоять в одной из саморегулирующихся организаций арбитражных управляющих (СРО). Для организаций, находящихся только в преддверии банкротства, чрезвычайно важно определить перспективность всех вариантов, связанным с прекращением своей деятельности (добровольное банкротство или принудительное банкротство, имеются ли возможности для избежания процедуры банкротства или таких возможностей нет и прочие вопросы. |
Похожие:
 | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов по дисциплине 1 | | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Включает 30 задания (А1-А30). К каждому заданию дается 4 ответа, один из которых правильный | | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Среда обитания. Особенности строения: специализация клеток, два клеточных слоя(наружный и внутренний) |
| Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... М. т баранова, Т. А. Ладыженской, Н. М. Шанского (М. т баранов, Т. А. Ладыженская, Н. М. Шанский. Программа по русскому языку. //Программы... | | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский лицей» Методические рекомендации разработаны с целью оказания помощи студентам всех форм обучения при освоении дисциплин, предусмотренных... |
| Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Учебно-методический комплекс по «Психологии и педагогике» составлен в соответствии с требованиями Государственного образовательного... | | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Учебно-методический комплекс по курсу «Экономика и социология труда» предназначен для студентов рсэи и включает в себя учебно-тематический... |
| Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Провести несколько экспериментов по передаче кадров между узлами, варьируя количество передаваемых кадров и частоту передачи | | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Тесты предназначены для работы на учебных занятиях, для проведения собеседований по контрольным работам, а также для самостоятельной... |
| Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Научно-методическая тема: «Поиск новых возможностей информационно-методической работы в системе образования города Боготола» | | Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский... Во исполнение приказа департамента образования Белгородской области «О допуске предметной комиссии гэк к проверке работ участников... |
| Учебное пособие по мдк. 03. 02 «Товароведение продовольственных и непродовольственных товаров» Организация-разработчик: Санкт-Петербургское государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Колледж «Императорский... | | Санкт-Петербургский центр научно-технической информации «Прогресс»,... Особенности размещения государственного заказа в связи с изменениями в федеральном |
| Комитет по науке и высшей школе санкт-петербурга государственное... Салаватского индустриального колледжа по специальностям 150411 «Монтаж и техническая эксплуатация промышленного оборудования», 190604... | | Программа вступительного экзамена в аспирантуру ивэсэп по специальности... Ноу впо «Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права» |
