Учебно-методическое пособие по самостоятельным занятиям для очной и заочной форм обучения для студентов, обучающихся по направлению подготовки 080200.
Скачать 317.61 Kb.
|
      Министерство образования и науки РФФедеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет)» * * * Кафедра «Экономики и управления на предприятии» ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебно-методическое пособие к самостоятельным занятиям для очной и заочной форм обучения Для студентов направления подготовки 080200.68 – «Менеджмент» Составители: Л. Э. Лалаева, А. Э. Лалаев Допущено редакционно-издательским советом Северо-Кавказского горно-металлургического института (государственного технологического университета). Протокол заседания РИСа № 26 от 17.12.2013 г. ВЛАДИКАВКАЗ 2014 УДК 332.6+332.7 ББК 65.32–5я73 Л20 Рецензент: кандидат технических наук, доцент СКГМИ (ГТУ) Шелкунова Т. Г. Л20 Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие по самостоятельным занятиям для очной и заочной форм обучения для студентов, обучающихся по направлению подготовки 080200.68 – «Менеджмент» / Сост.: Л. Э. Лалаева, А. Э. Лалаев; Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет). – Владикавказ: Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет). Изд-во «Терек», 2014. – 28 с. Учебно-методическое пособие включает в себя теоретические материалы: сущность недвижимости, классификация объектов недвижимости, сущность рынка недвижимости, оценка стоимости объектов недвижимости, а также контрольные вопросы, темы рефератов. УДК 332.6+332.7 ББК 65.32–5я73 Редактор Иванченко Н. К. Компьютерная верстка Меркушевой О. А. © Составление. ФГБОУ ВПО СКГМИ (ГТУ), 2014 © Лалаева Л. Э., А. Э. Лалаев. Составление, 2014 Подписано в печать 21.03.14. Формат бумаги 60841/16. Бумага офсетная. Гарнитура «Таймс». Печать на ризографе. Усл. п. л. 1,68. Тираж 50 экз. Заказ № . Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет). Изд-во «Терек». Отпечатано в отделе оперативной полиграфии СКГМИ (ГТУ). 362021, г. Владикавказ, ул. Николаева, 44. СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ Самостоятельная работа является одним из видов учебной деятельности студентов. Именно она формирует готовность к самообразованию, создает базу для непрерывного образования, возможность постоянно повышать свою квалификацию. В настоящее время воп-рос об организации самостоятельной работы студентов приобретает большое значение, так как бюджет времени, отведенного для проведения аудиторных занятий, ограничен, и значительную часть программного материала курса приходится выносить на самостоятельное изучение. Потому актуальной становится ориентация процесса профессиональной подготовки в вузе на оптимизацию и активизацию самостоятельной работы студентов. Целью самостоятельной работы является закрепление знаний, полученных студентами на лекциях, подготовка к текущим практическим занятиям, промежуточным формам контроля и к итоговой аттестации – зачету. Самостоятельная работа – важнейшая составная часть занятий по данной дисциплине. Этот вид работы необходим для полного усвоения программы курса. Самостоятельная работа включает те разделы курса, которые не получили достаточного освещения на лекциях по причине ограниченности лекционного времени и объема изучаемого материала, а также решение заданий и выполнение упражнений, написание докладов и рефератов, подготовку к рубежному контролю и к промежуточной аттестации. Этот вид работы способствует формированию у студентов навыков работы с литературой, развитию культуры умственного труда. Самостоятельная работа должна быть систематической, т. е. студенты должны уделять ей в среднем не менее двух-четырех часов в неделю в течение всего времени, отведенного на изучение курса. Методическое обеспечение самостоятельной работы по данному курсу состоит из: – определения тем, которые студент должен изучить самостоятельно; – подбора необходимой учебной литературы, обязательной для проработки и изучения; – поиска дополнительной литературы, необходимой для подготовки докладов и написания рефератов; – определения тем рефератов; – организации консультаций преподавателя со студентами. Контроль за самостоятельной работой по курсу «Экономика недвижимости» осуществляется в двух формах: текущий и промежуточный контроль. Текущий контроль проводится на практических занятиях при плановом обсуждении соответствующих тем курса, в ходе которого преподаватель оценивает качество усвоенного студентами материала, а также предложенных тем рефератов. Промежуточный контроль предусматривает форму зачета. Эффективная самостоятельная работа студентов по изучению данного курса обеспечивает им успешную сдачу зачета и, главное, действительно глубокие знания, необходимые любому высокообразованному специалисту. 1. МЕСТО И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ЗАДАНИЯ Приступая к изучению конкретной дисциплины студенту необходимо ознакомиться с методическими рекомендациями по освоению учебной дисциплины, требованиями программы по данному курсу. Для этого необходимо изучить сборники основной образовательной программы специальности, методические указания к практическим занятиям, изучить основную и дополнительную литературу по дисциплине. Организация самостоятельной работы студентов включает в себя следующие этапы: – составления плана самостоятельной работы студента по дисциплине; – разработка и выдача заданий для самостоятельной работы; – организация консультаций по выполнению заданий; – контроль за ходом выполнения и результатом самостоятельной работы студентов. 2. КОНТРОЛЬ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ СТУДЕНТОВ Средствами контроля самостоятельной работы студентов могут быть: рабочие тетради, бланки заданий, тесты, таблицы, схемы и т. д. 3. ТЕМЫ САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ РАБОТ Тема 1. Правовые основы экономики недвижимости В настоящей теме предлагается изучить понятие недвижимости. Виды имущества, относящегося к недвижимости. Делимая и неделимая недвижимость, ее целевое назначение. Будут даны понятия права: правомочие; частичное, юридическое и публичное право; абсолютное и относительное право; право собственности на объекты недвижимости и его ограничение. Со ссылкой на соответствующие статьи ГК РФ необходимо дать определение вещному праву и перечню вещных прав, которые подпадают под недвижимость; обозначить субъекты, наделенные правами собственности как физических, так и юридических лиц, при этом важно раскрыть определенные специфические особенности владения, пользования или распоряжения недвижимостью со стороны юридических лиц. Необходимо показать причины, по которым имущество в принудительном порядке может изыматься у собственника. При рассмотрении вопроса рекомендуется акцентировать внимание на особенностях совместного владения и пользования недвижимостью физических лиц, правах собственности на землю. Рассматривая юридические лица как собственников недвижимости, следует обозначить их права по передаче своих функций: права управления собственностью в хозяйственное ведение, оперативное и доверительное управление, дать понятие и сферу применения сервитута. Особое место в данной теме занимает вопрос рассмотрения сделок, производимых с недвижимостью, и порядок их регистрации. Дается определение действительности и недействительности сделок, приводится перечень обязательной регистрации в едином государственном реестре. Раскрывается суть государственной регистрации прав на недвижимое имущество и производимых сделок с ним, особо подчеркнуть, что государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права или иного лица на собственность, которое наступает только после регистрации и может быть оспорено только в судебном порядке. Здесь необходимо обозначить: кто и на каких условиях может получить выписку из реестра. Рассматривая виды сделок с недвижимостью, следует их рассматривать как три специфичные группы со своим набором операций, это: – сделки по распоряжению земельными участками; – сделки по распоряжению жильем; – сделки по распоряжению нежилыми зданиями и сооружениями. Следует остановиться на форме совершаемых сделок: устной и письменной, нотариально заверенной и подлежащей обязательной регистрации. Дается характеристика сделок купли-продажи, мены и дарения, ренты и аренды с обозначением прав и обязанностей субъектов сделок. Контрольные вопросы 1. Какие вещные права предусмотрены действующим законодательством РФ? 2. Какие правомочия принадлежат собственнику недвижимости? 3. Кто может быть субъектом права собственности? 4. С какого момента возникает право собственности на недвижимость? 5. В каких случаях законодательством предусмотрено принудительное изъятие недвижимости? 6. Что является основным признаком отличия общей от совместной собственности? 7. В чем состоит отличие в порядке выдела доли в общей и совместной собственности? 8. Что составляет содержание понятий «хозяйственное ведение» и «оперативное управление»? 9. В чем основное отличие понятий «доверительное управление» и «траст»? 10. В чем состоят обязанности доверительного собственника? 11. Что такое сервитут? 12. Что такое сделка? Порядок заключения. 13. Действительность сделки. 14. Возмездная и безвозмездная условная сделки. 15. Что влечет к недействительности сделки? 16. Ничтожная и оспоримая сделки, их характеристика и отличие. 17. Какие сделки подлежат регистрации? 18. Сделка с недвижимостью. Порядок заключения. 19. Каков порядок регистрации сделок с недвижимостью? 20. Каковы виды сделок с недвижимостью? 21. Может ли любой гражданин (не правообладатель) получить сведения из государственного регистрационного органа о том, кому принадлежит данный объект недвижимости? Кто имеет основание на получение этих данных? 22. В чем состоит главное отличие сделок купли-продажи, дарения, мены и ренты от других видов сделок? 23. В чем состоят обязанности продавца объекта недвижимости? 24. В чем состоят права покупателя объекта недвижимости? 25. Приватизация жилья, участники, порядок проведения. 26. Суть и способы деприватизации. 27. Приватизация государственного имущества. Тема 2. Рынок недвижимости В этой теме ставится задача раскрыть особенности и специфику рынка недвижимости, обозначить субъектов рынка и его посредников, раскрыть сущность сегментации рынка недвижимости по параметрам: – функционального использования, – географическому фактору, – качеству недвижимости, – инвестиционной мотивации, – праву собственности. Среди специфики рынка недвижимости отметить уникальность отдельных предлагаемых к реализации объектов, сложности в их оценке и сроках реализации; изменчивость спроса на недвижимость в результате политических и экономических причин, при принятии определенных решений по экономическому развитию территории. Дать определение понятий «предложение» и«спрос» на рынке недвижимости, определить их влияние на величину цены на недвижимость. Важно отметить, что состояние эластичности рынка недвижимости отражает наиболее оптимальную рыночную стоимость недвижимости. Показать роль и значение конкуренции на рынке недвижимости, дать определение конкурентоспобности недвижимости и характеризующих ее показателей, влияние конкуренции на спрос и предложение недвижимости, ее стоимость. На рынке недвижимости особое место занимает анализ спроса на недвижимость, который проводится с учетом функциональных задач: анализа натуральных, количественных и качественных показателей. После оценки спроса дать понятие коэффициента емкости рынка недвижимости и коэффициента проникновения на рынок. Контрольные вопросы 1. Чем вызвана необходимость уникальных черт каждого рынка недвижимости? 2. По каким параметрам может быть сегментирован рынок недвижимости? 3. С чьей точки зрения должна рассматриваться рыночная стоимость? 4. Первичный и вторичный рынок недвижимости. 5. Предложение и спрос, рынок продавца и рынок покупателя. 6. В чем суть эластичности рынка недвижимости? 7. Конкуренция, ее виды на рынке недвижимости, влияние на цену. 8. Что такое конкурентоспособность, ее показатели? 9. В чем суть рыночного спроса на недвижимость, методы его изучения? 10. Что такое коэффициент емкости рынка? 11. Что такое коэффициент проникновения? 12. В чем суть классификации рынка недвижимости? 13. Что из себя представляет рынок жилья? 14. Дайте характеристику рынка нежилой недвижимости. 15. На каких условиях производятся сделки с государственной собственностью? 16. Виды торгов недвижимости, их условия и особенности. 17. Этапы проведения торгов. 18. Тендеры в торгах недвижимостью, их деятельность. 19. Кто является посредником на рынке недвижимости? Их роль и основные функции. Тема 3. Элементы финансовой математики в экономике недвижимости В рассматриваемой теме ставится задача раскрыть проблемы, связанные с оценкой недвижимости. Решение проблем осуществляется в результате анализа имеющейся информации и требований, предъявляемых к недвижимости, ее оценке и инвестиционным возможностям. В числе анализируемых рассматриваются основные методы оценки стоимости – это стоимостной метод, метод сравнения продаж и метод капитализации дохода, дается краткая характеристика каждому из анализируемых методов. Даются понятие чистого текущего дохода и нормы капитализации, методика их расчета. При рассмотрении анализа особое внимание нужно обратить на результаты маркетинговых исследований рынка, потенциальных инвесторов и их запросов по вкладываемым инвестициям. По результатам анализа проводится оценка объекта недвижимости, его инвестиционных возможностей. Дается определение метода капитализации дохода, отражающего вложение в недвижимость в качестве источника дохода, его экономическое содержание. В качестве расчетов проводится определение стоимостного эквивалента доходной недвижимости, раскрываются составные части и ставки капитализации – прибыли на вложенный капитал и прибыли на возмещение капитала. Дается понятие ставки дисконта, характеризуется ее использование в расчетах стоимости денег с учетом дохода будущих периодов и других факторов, связанных с инвестированием. При этом обращается внимание на возможные риски при инвестировании и их учете при оценке стоимости недвижимости. Особое внимание обращается на рассмотрение вопроса прямой капитализации, расчета общей ставки капитализации и возможного использования при этом кумулятивного метода. Основным и наиболее сложным в расчетах стоимости объекта в настоящем денежном измерении и будущих доходов являются количественные изменения денег во времени, которые проводятся с использованием шести функций сложного процента. Рассматривается суть и математическое содержание каждой функции, порядок исчисления изменения денежной единицы во времени, указывается на зависимость функции, выражаемой через соотношение текущей стоимости единицы и текущей стоимости аннуитета, как соотношение базовой функции сложного процента и его обратной величины. Дается пояснение формирования таблиц сложных процентов по годам в зависимости от применяемого дисконта и способа пользования ими. Контрольные вопросы 1. Что из себя представляют методы оценки: стоимостной, сравнения продаж и капитализации дохода? 2. Принципы и назначение анализа основных методов оценки. 3. Что такое норма капитализации, порядок ее исчисления? 4. Что из себя представляет чистый текущий доход, порядок его расчета? 5. По каким признакам недвижимость рассматривают в качестве вещной формы капитала? 6. Каковы составные элементы ставки дисконта и условия их использования? 7. Каковы два метода оценки недвижимости в зависимости от назначения и использования? 8. Что отражает метод капитализации дохода и ставка капитализации дохода? 9. В чем суть прямой капитализации? 10. Какие факторы влияют на определение реальной цены на рынке недвижимости? 11. В чем суть теории денег, используемой на рынке недвижимости? 12. В чем суть простых и сложных процентных ставок? 13. Почему будущие деньги всегда дешевле сегодняшних? 14. Что понимается под множителем наращивания и коэффициентом дисконта? 15. В чем суть и порядок исчисления по фактору накопления суммы денежной единицы или будущей стоимости равной единице? 16. В чем суть и порядок исчисления накопления денежной единицы за период или будущая стоимость единичного вложения за период? 17. В чем суть и порядок исчисления фонда возмещения? 18. В чем суть и порядок исчисления текущей стоимости денежной единицы (единичного вложения)? 19. Каков порядок исчисления текущих платежей по периодам для получения заданной суммы? 20. Каков порядок амортизационных отчислений? Тема 4. Основные подходы к оценке объектов недвижимости В данной теме намечается изучить выбор принципов метода оценки недвижимости в зависимости от условий, выставленных заказчиком оценки. Будут рассмотрены методы оценки в зависимости от функций оценки: оценка для пользователя, либо с целью получения дохода, зависимость цели оценки от метода ее проведения. Дается характеристика принципов оценки недвижимости в зависимости от рыночной среды. В данной теме внимание обращено на вопросы сбора и анализа информации, необходимой для использования при оценке недвижимости, деление информации в зависимости от вида решаемых задач; рассматриваются основные принципы оценки недвижимости: – принципы пользователя; – принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям, которые на нем находятся; – принципы, связанные с рыночной средой; – принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка. Раскрывается технология оценки объекта недвижимости, последовательность от определения проблемы до завершения оценки и выбора альтернативного варианта. Дается характеристика видов стоимости объектов недвижимости в зависимости от целей и функций объекта оценки, а также факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Среди факторов, влияющих на стоимость объекта, отмечаются: физические, социальные, экономические и политические, а также рассматриваются основные принципы градостроительства и влияние их на стоимость жилья. Контрольные вопросы 1. Каков принцип выбора метода оценки? 2. Каковы принципы оценки недвижимости, зависящие от рыночной среды? 3. Что из себя представляет принцип зависимости? 4. Что значит принцип соответствия? 5. Какова зависимость оценки недвижимости в зависимости от спроса и предложения? 6. Каково влияние конкуренции на стоимость недвижимости? 7. В чем состоит принцип изменения? 8. Какая наиболее распространенная информация используется для получения общей характеристики объекта недвижимости? 9. На какие группы подразделяется информация в зависимости от вида решаемых задач? 10. Какие исходные данные используются для оценки бизнеса? 11. Назовите объекты оценки предприятия. 12. Какие принципы оценки недвижимости входят в группу принципов пользователя результатами оценки? 13. Какие принципы оценки недвижимости входят в группу принципов, связанных с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся? 14. В чем суть технологии оценки объекта недвижимости? 15. Назовите основные этапы оценки объекта недвижимости. 16. В чем суть цели и функции оценки? 17. Какие предположения и ограничительные условия могут быть в процессе оценки недвижимости? 18. Какая исходная информация необходима для оценки недвижимости? 19. Каково содержание задания на оценку? 20. Какие специалисты кроме эксперта-оценщика могут входить в состав рабочей группы, оценивающей недвижимость? 21. Каковы формы оплаты услуг экспертов-оценщиков? 22. Дайте определение рыночной стоимости недвижимости. 23. Чем отличается рыночная стоимость от инвестиционной? 24. Чем отличается восстановительная стоимость от стоимости замещения? 25. Какая стоимость используется для налогообложения недвижимости? 26. Дайте определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости. 27. Какая стоимость в большинстве случаев выше: рыночная или инвестиционная? 28. Какие факторы влияют на стоимость недвижимости? 29. Каково влияние местоположения объекта недвижимости на его оценку? 30. Каковы особенности оценки жилья и нежилых объектов недвижимости с учетом градостроительных требований? Тема 5. Управление недвижимым имуществом Принципы и эффективность управления недвижимостью занимают особое место в экономике недвижимости. Рассмотрение темы начинается с определения видов и методов управления, используемых в управленческой терминологии, раскрытии сути и содержания обозначенных понятий. В этой теме рассматриваются: структура управления недвижимостью; элементы, влияющие на качественные характеристики управления; принципы управления недвижимостью; требования к формированию системы управления; информатизация системы и определение направления развития системы управления недвижимостью. Дается характеристика принципов наиболее эффективного использования земельного участка, как со стороны пользователя, так и собственника земли, приносящей определенный доход. Здесь также будет обозначена роль управления в качественном подборе и использовании земельных участков. При рассмотрении вопроса управления недвижимостью особо следует остановиться на собственности, находящейся во владении, пользовании и распоряжении территориальных органов(рассмотреть цели и задачи управления, решаемые задачи по экономико-социальным направлениям развития территорий, обозначить принципы управления недвижимостью производственно-бытового характера, находящейся в ведении территорий). В завершение рассматриваемой темы необходимо обозначить критерии эффективного управления недвижимостью с приведением способов построения формул экономической эффективности: ресурсный, затратный и ресурсно-затратный. Контрольные вопросы 1. В чем заключается структура руководства и управления недвижимостью? 2. Каковы функции управления недвижимостью? 3. В чем заключается эффективность управления недвижимостью? 4. В чем состоит суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка? 5. Какими основными факторами обусловлен выбор наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости? 6. В чем состоят основные признаки потенциала местоположения объекта недвижимости? 7. Что входит в понятие «инфрастуктура земельного участка»? 8. Что значит правовая обоснованность застройки земельного участка? 9. В чем состоит финансовая обоснованность инвестиционного проекта? 10. Что означает понятие «технологическая обоснованность застройки земельного участка»? 11. Какова технологическая последовательность выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости? 12. Что понимается под собственностью территориального органа и принципы его управления? 13. Какова цель управления собственностью территории? 14. Что и кто являются объектами и субъектами территориальной собственности? 15. На что направлено управление собственностью? 16. Каковы принципы управления предприятиями (фирмами) являющимися собственностью территории? 17. Обрисуйте структуру системы управления недвижимостью. 18. Каковы требования к системе управления недвижимостью? 19. Каковы критерии эффективности управления недвижимостью? 20. Каковы основные принципы управления недвижимостью? Тема 6. Управление инвестициями в недвижимость и их оценка Цель рассмотрения данной темы – показать место и роль инвестиционных вложений в недвижимость как в товар, повышающий экономическую и социальную направленность развития общества, и экономическую эффективность этих вложений. При рассмотрении недвижимости как товара, требующего определенных капитальных вложений для своего развития и функционирования, следует характеристика функционального назначения недвижимости и методов ее использования, называются участники финансирования рынка недвижимости и направления вложений каждого, исходя из присущих ему функциональных обязанностей. Дается понятие инвестиционного проекта, его цели и оценки с функциональной и экономической точки зрения, рассматриваются этапы оценки инвестиционного проекта и их составные части. Обозначаются источники инвестирования, факторы, влияющие на выгодность инвестиционных вложений, главные этапы инвестирования, объекты и субъекты инвестиционной деятельности, инвестиционный рынок и виды инвестиционного спроса. Особенностью рассмотрения инвестиционных проектов является процесс принятия по нему решения с учетом экономического и стратегического характера. Оценка и принятие решения проводится по результатам количественного и качественного анализа предварительно полученной информации. Раскрывается набор необходимой информации, как фактической, так и прогнозируемой на момент завершения проекта, отражающей результативность проекта. Рассмотрение принимаемого инвестиционного проекта проводится по результатам оценки экономической эффективности проекта. Рассматриваются технико-экономические и градостроительные нормативы, примененные в проекте, альтернативность проекта, инвестиционная привлекательность проекта, эффективность бюджетных вложений. Определенное место в управлении инвестициями отводится оценке эффективности привлеченного заемного капитала. Рассматривая управление инвестициями в недвижимости, как составную часть, следует рассмотреть показатели, характеризующие эффективность недвижимости: социальную, техническую, экономическую, эффективность издержек и кредитования. Контрольные вопросы 1. Дайте характеристику недвижимости как товара. 2. В чем проявляется связь рынка недвижимости с рынком капитала? 3. Кто является участками рынка недвижимости? 4. На какие объекты недвижимости направляют средства федеральные органы? 5. На какие объекты недвижимости выделяются средства из местных бюджетов? 6. Какова роль и проводимые операции по инвестированию недвижимости? 7. Какие ставятся условия для выдачи кредитов под инвестирование недвижимости? 8. Что из себя представляет инвестиционный проект, его цель и возможные направления инвестиций? 9. Каковы этапы и их содержание в оценке инвестиционного проекта? 10. Что мы понимаем под инвестициями и их цель? 11. Каковы источники инвестиций в недвижимость и ожидаемый результат? 12. Каковы этапы инвестирования в недвижимость? 13. Что и кто относятся к объектам и субъектам инвестирования, их характеристика? 14. Дайте характеристику рынку инвестиций? 15. Какая информация используется при оценке эффективности инвестиционного проекта? 16. Какие технико-экономические показатели инвестиционного проекта и их описательная часть характеризует эффективность проекта? 17. Каков порядок выдачи инвестиционных ссуд? 18. Какие показатели являются доминирующими в инвестиционной привлекательности? 19. Назовите виды и характеристики, отражающие эффективность недвижимости. Тема 7. Доходный подход к оценке недвижимости В рассматриваемой теме ставится задача изучить доходный метод оценки недвижимости. Раскрывается понятие доходного подхода, метода прямой капитализации, коэффициента капитализации, с рассмотрением метода прямой капитализации расчета операционного дохода, потенциального валового дохода, эффективного валового дохода. Дается понятие и содержание статей операционных расходов. Будет изучен метод связанных инвестиций. При расчете рыночной стоимости объекта будет рассмотрен метод дисконтирования денежных потоков и последовательность его проведения, рассмотрены внешние и внутренние факторы, влияющие на цену в настоящий и будущий периоды. Рассматривается последовательность применения дисконтирования с обозначением конкретных задач: – установления продолжительности получения доходов, – прогнозирования потока денежных средств по каждому году владения имуществом, – дисконтирования потоков денежных средств с использованием функций сложного процента стоимости текущих и будущих лет, – в зависимости от задач, стоящих перед оценщиком, выбирается порядок дисконтирования. Будут рассмотрены четыре метода дисконтирования на посленалоговой основе. Контрольные вопросы 1. В чем суть доходного метода к оценке недвижимости? 2. Что из себя представляют методы капитализации? 3. Порядок определения чистого операционного и потенциально ожидаемого доходов. 4. Какова последовательность дисконтирования денежных потоков? 5. Каков порядок расчета ставки дисконтирования? 6. Что входит в операционные расходы? 7. Что входит в четыре метода дисконтирования на после налоговой основе? 8. Что из себя представляет метод чистой текущей стоимости? (ЧТС). 9. В чем суть метода внутренней ставки дохода (ВСД)? 10. Что из себя представляет метод модифицированной внутренней ставки дохода (МВСД)? 11. Суть и этапы метода дохода финансового менеджмента (СДФМ). Тема 8. Затратный подход к оценке недвижимости В настоящей теме ставится задача раскрыть принципы и методы затратного подхода, случаи его применения, методы оценки, входящие в группу методов затратного подхода. Показать последовательность, рекомендованную Российским обществом оценщиков, проведения оценки недвижимости затратным методом. Будет освещена система определения стоимости земельного участка с учетом позиций наибольшей доступности и наиболее эффективного экономического использования. Будет обозначена необходимая информация для проведения объективной оценки земельного участка. Названы и дана характеристика пяти методам определения стоимости земельных участков. Будет рассмотрена система определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения с четырьмя способами расчета восстановительной стоимости. Особое место в затратном подходе к оценке недвижимости занимает определение величины накопленного совокупного износа, раскрытию метода расчета физического износа, функционального износа, внешнего износа, подходы к оценке внешнего износа, специфические области затратного метода. Контрольные вопросы 1. В чем суть затратного метода к оценке недвижимости? 2. Каков метод и порядок определения стоимости земельного участка? 3. Каков порядок определения восстановительной стоимости объекта недвижимости? 4. Каков порядок определения величины накопленного совокупного износа? 5. В каких случаях используется затратный подход к оценке недвижимости? 6. Каковы сферы использования затратного подхода к оценке недвижимости? 7. Каковы основные этапы реализации затратного подхода к оценке недвижимости? 8. Изложите основные методы определения восстановительной стоимости замещения объекта недвижимости. 9. Изложите методы определения физического износа. 10. Что такое функциональный износ? 11. Что такое внешний (или экономический) износ? Тема 9. Сравнительный рыночный подход Целью рассмотрения данной темы является изучение сравнительного рыночного подхода к оценке недвижимости. Будут рассмотрены метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора, а также технология реализации метода анализа продаж и три этапа ее реализации: – выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке, – проверка достоверности информации о сделке, – внесение поправок к цене с учетом различий методу оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. Будут обозначены элементы сравнения, влияющие на стоимость объектов и набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта. Метод сравнения продаж – это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований. Будет рассмотрена система валового рентного мультипликатора, процесс и последовательность внесения поправок, расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации. Контрольные вопросы 1. В чем суть метода прямого анализа продаж? 2. Опишите технологию реализации метода прямого анализа продаж. 3. В чем суть сравнительного (рыночного) подхода? 4. Методы применения рыночного подхода. 5. В каких случаях используют сравнительный метод? 6. Каковы этапы анализа продаж? 7. Каковы элементы сравнения, влияющие на стоимость объекта? 8. В чем суть и принцип использования валового рентного мультипликатора? 9. Какова последовательность внесения поправок? 10. Какие способы определения величины поправок применяются при реализации метода анализа продаж? 11. Какие виды поправок используются при реализации метода анализа продаж? 12. Какие элементы сравнения используются при реализации метода анализа продаж? Тема 10. Ипотека и ипотечное кредитование В данной теме дается информация о существующей ситуации на рынке жилья и проблемах в развитии рынка жилья и его строительстве. Будут рассмотрены механизмы финансирования ипотеки, названы финансовые институты и источники финансирования ипотеки, даны понятия залога под ипотечные кредиты, порядка выдачи ссуд, залоговых закладных инструментов. Будут рассмотрены обязательства залогодателя при получении ипотечной ссуды; классификация ипотечных кредитов по объектам кредитования, гарантиям, рынка ипотечных облигаций и субъектам кредитования с раскрытием элементов кредитования, входящих в каждую из названных групп, будут рассмотрены варианты сочетаний объектов залога и объектов кредитования, типы и виды ипотечных кредитов. Будут обозначены риски при финансировании недвижимости и способы управления ими. Особое место в рассмотрении темы будет обращено на порядок выдачи ипотечного кредита, изучение заемщика и предлагаемого залога, величину кредита и процентной ставки, прекращения залога и обеспечения гарантий возврата ипотечного кредита. Контрольные вопросы 1. Назовите типы ипотечных кредитов. 2. Каков основной критерий эффективности заемного капитала? 3. Какие виды рисков существуют при финансировании недвижимости и как ими управлять? 4. Как происходят выдача и погашение ипотечных кредитов? 5. Назовите факторы, обуславливающие своевременный возврат ипотечного кредита. 6. В чем суть ипотеки? 7. Какова ситуация на рынке жилья? 8. Какие проблемы сдерживают ипотечное кредитование? 9. Каковы различия состояния ипотеки в России и за рубежом? Тема 11. Особенности оценки отдельных объектов оценки В данной теме будет рассмотрена оценка зданий и сооружений производственного назначения, включая процесс последовательности проведения оценки объекта, сбор необходимый информации, характеризующей оценочные данные объекта в целом, в том числе его конструктивных элементов и технического состояния оцениваемых объектов. Оценка проводится в зависимости от поставленной задачи использования промышленного объекта одним из трех методов оценки, либо каждым из них с выбором альтернативного метода и оптимального варианта. При оценке жилья берется во внимание характеристика жилья, его состояние, местоположение и этажность, комфортность и другие факторы, характеризующие привлекательность оцениваемого жилья. При оценке офисов рассматриваются: вопросы, решаемые владельцами либо пользователями офиса в зависимости от рода их деятельности, соответственно и набор специфических требований к офису: по объемным, качественным, техническим, географическим и другим показателям. При оценке торговых помещений рассматриваются торговые возможности оцениваемой недвижимости, направленность деятельности, возможный товарооборот и ожидаемая прибыль, местоположение, доступность, плотность населения и его платежеспособность. При оценке гостиниц необходимо раскрыть специфичность использования объекта и соответственно специфичных условий, используемых при оценке. Контрольные вопросы 1. Каков принцип и порядок оценки строений и оборудования производственного назначения? 2. Каков порядок и особенности оценки жилья? 3. Каков порядок и особенности оценки офисов? 4. Каков порядок и особенности оценки торговых помещений? 5. Каков порядок и особенности оценки гостиниц? 4. ТРЕБОВАНИЯ К РЕФЕРАТАМ, ДОКЛАДАМ Требования к докладам: Доклад должен быть рассчитан на 10–15 мин. Автор должен хорошо ориентироваться в проблеме, которую доклад затрагивает. В докладе должны быть отражены основные точки зрения, представленные в литературе. Доклад делается на основе 2–3 или более источников. Требования к рефератам: Реферат должен быть правильно оформлен. Содержание реферата должно представлять из себя личное видение изложенного в литературе материала. Реферат пишется на основе 5 и более источников. Объем реферата не менее 15–20 страниц. Формат страницы – А4. Поля: левое – 25 мм, правое – 15 мм, верхнее и нижнее 20 мм. Шрифт: Times New Roman. Размер шрифта – 14. Междустрочный интервал: полуторный. Стиль оформления: Normal. На первой странице печатается план, включающий в себя введение, параграфы, раскрывающие содержание работы, заключение. В конце реферата приводится список использованной литературы с точным указанием авторов, названия, места и года ее издания. Темы рефератов 1. Недвижимость, объекты недвижимости, правовые основы недвижимости. 2. Право собственности на объекты недвижимости и его ограничения. 3. Сделки с недвижимостью, виды и характер сделок. 4. Порядок проведения и регистрации сделок с недвижимостью. 5. Государственная регистрация прав на недвижимость. 6. Рынок недвижимости, особенности и уникальность рынка. 7. Показатели, характеризующие рынок недвижимости. 8. Классификация рынка недвижимости, принципы и подходы к ее проведению. 9. Сделки с недвижимостью, находящейся в государственной собственности. 10. Основные методы оценки недвижимости их характеристика. 11. Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов, порядок и последовательность расчета. 12. Функции сложных процентов, их характеристика и применение. 13. Виды и принципы оценки недвижимости, зависимые от рыночной среды, их характеристика и особенности использования. 14. Технология оценки объекта недвижимости. 15. Виды стоимости объектов недвижимости, факторы, влияющие на них. 16. Виды, методы и структура системы управления недвижимостью. 17. Принципы управления недвижимостью. 18. Земля как недвижимость, принципы наилучшего и наиболее эффективного ее использования. 19. Собственность территориальных органов и принципы управления ею. 20. Критерии управления недвижимостью. 21. Инвестиции в недвижимость, цель инвестирования, особенности. 22. Эффективность инвестиционных вложений в недвижимость. 23. Инвестиционный проект, цель, оценка, источники инвестирования. 24. Инвестирование в недвижимость как способ социального и экономического развития общества. 25. Чистый доход от сделок с недвижимостью и порядок его расчета. 26. Дисконтирование денежных потоков. 27. Доходный подход в оценке недвижимости и его применение. 28. Затратный подход в оценке недвижимости и его применение. 29. Порядок определения стоимости земельного участка. 30. Порядок оценки оборудования, восстановительная и затратная стоимость. 31. Накопленный совокупный износ недвижимости порядок его расчета. 32. Сравнительный рыночный метод в оценке недвижимости и его применение. 33. Порядок подбора элементов сравнения, влияющих на стоимость объекта. 34. Порядок и последовательность внесения поправок при применении сравнительного подхода в оценке недвижимости. 35. Ипотека, как способ решения жилищной проблемы. 36. Финансово-кредитные механизмы ипотеки, риски в ипотечном кредитовании. 37. Залог недвижимости, как гарант возраста кредита. 38. Особенности в оценке производственной недвижимости. 39. Оценка жилья, особенности и применяемые методы оценки. 40. Особенности оценки единичных и уникальных объектов недвижимости. 41. Особенности оценки коммерческой недвижимости. Список использованной литературы Основная литература 1. Управление коммерческой недвижимостью: электронный учебник / Под ред. М. Л. Разу, 2008. 2. Севостьянов А. В. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / А. В. Севостьянов, 2007. Дополнительная литература 1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / А. Н. Асаул; М-во образования Российской Федерации, 2004. 2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. 804 с. 3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник [Рекомендовано УМО], 2006. 4. Гранова И. В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2002. 256 с. 5. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости: монография; рец.: Н. К. Нарозников, В. Н. Васин; ВГНА МНС России. М.: Норма, 2005. 368 с. 6. Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости: Учебное пособие. М., 2010: КноРус, Проспект.7. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. СПб.: Питер, 2002. 128 с. 8. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Изд-во «Лань», 2000. 480 с. 9. Касьяненко Т. Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080500 «Менеджмент». М.: КноРус, 2010. 10. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008. 512 с. 11. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008. 560 с. 12. Оценка недвижимости: учебник. М.: Финансы и статистика. 2003. 495 с. 13. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. 320 с. 14. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998. 384 с. 15. Соловьева М. В., Трунина Т. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Издательство МГОУ. 2010. 16. Теория и методы оценки недвижимости: учебное пособие / Под ред. В. Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГЭФ, 1998. 159 с. 17. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / Под ред. П. Г. Грабого. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс»; М.: Изд-во «АСВ», 1999. 566 с. 18. Экономика недвижимости: [Учеб. пособие] / Под ред. В. И. Ресина, 2000. Базы данных, информационно-справочные и поисковые системы 1. Научная электронная библиотека www.eLibrary.ru 2. Официальный сайт НТБ СКГМИ (ГТУ) http://lib.skgmi-gtu.ru/ 3. Поисковые системы: http://www.google.ru/; http://www.yandex.ru/; http://www.rambler.ru/ 4. Российская государственная библиотека http://www.rsl.ru 5. Российская национальная библиотека http://www.nlr.ru ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебно-методическое пособие по самостоятельным занятиям для очной и заочной форм обучения Для студентов, обучающихся по направлению подготовки 080200.68 – «Менеджмент» Составители: Л. Э. Лалаева, А. Э. Лалаев ВЛАДИКАВКАЗ 2014 – – |
Добавить документ в свой блог или на сайт
Похожие:
 | Учебно-методическое пособие / О. Н. Углицких, И. И. Глотова, Е. П.... Учебно-методическое пособие предназначено для студентов, обучающихся по направлению подготовки 080300. 68 «Финансы и кредит» очной... | | Учебно-методическое пособие / О. Н. Углицких, И. И. Глотова, Е. П.... Учебно-методическое пособие предназначено для магистрантов, обучающихся по направлению подготовки 080300. 68 «Финансы и кредит» магистерских... |
 | Учебно-методическое пособие для студентов очной и заочной форм обучения... Ш 34 Швелидзе В. Б английский язык. Учебно-методическое пособие для студентов очной и заочной форм обучения. Пятигорск: кмвис фгбоу... | | Методические указания к практическим занятиям Для студентов, обучающихся... Методическое пособие предназначено для студентов специальности «Государственное и муниципальное управление» экономического факультета... |
| Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной... Ч 44 Чепукова А. Б. История экономических учений. Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной форм обучения... | | Учебно-методическое пособие для самостоятельной работы студентов Красноярск Учебно-методическое пособие предназначено для подготовки студентов, обучающихся в Юридическом институте Сибирского федерального университета... |
| Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной... Ч 44 Чепукова А. Б история экономики. Учебно-методическое пособие для студентов очной, очно-заочной и заочной форм обучения направления... | | Учебно-методическое пособие для самостоятельной работы и практических... Учебно-методическое пособие предназначено для подготовки студентов всех форм обучения, обучающихся в Юридическом институте Сибирского... |
| Учебно-методическое пособие Рекомендовано методической комиссией... Учебно-методическое пособие предназначено для студентов очной формы обучения для проведения теоретических и практических занятий... | | Учебно-методическое пособие для семинарских занятий и самостоятельной... Учебно-методическое пособие предназначено для подготовки студентов всех форм обучения, обучающихся в Юридическом институте Сибирского... |
| Д. С. Долгушев Методические указания Учебно-методическое пособие предназначено для студентов очной и заочной формы обучения по направлению 080500. 62 степень (квалификация)... | | Учебно-методическое пособие адресовано студентам очной формы обучения... Кискин Е. В., Ахмедова А. К. Юридическое делопроизводство: Учебно-методическое пособие для студентов очной и заочной формы обучения.... |
| Учебно-методическое пособие для семинарских занятий, самостоятельной... | | Учебно-методическое пособие для семинарских занятий, самостоятельной... Этика: учебно-методическое пособие [Текст] / сост. Е. В. Жижко, Н. В. Мыльникова. Красноярск: Сиб федер ун-т, 2011. 25 с |
| Методическое пособие по курсу «Организация и экономика ветеринарного... Липатова О. А. Методическое пособие по курсу «Организация и экономика ветеринарного дела» для самостоятельной работы студентов очной... | | Учебно-методическое пособие для семинарских занятий, самостоятельной... Семейное право: учебно-методическое пособие [Текст] / сост. Н. В. Высоцкая. Красноярск: Сиб федер ун-т, 2012. 17 с |
