7. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования
Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) - это договор, в котором одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя. В этом случае залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, определенными ст. 1 Закона об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса и положений статьи 8 Закона об ипотеке. Оформление ипотеки в настоящее время вызывает трудности, это довольно сложная процедура. Закон об ипотеке в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, т.е. связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.
Форма договора о залоге определяется местом его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется и форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 Закона об ипотеке). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему необходимые условия. Например, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Предмет ипотеки оценивается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны размеры и сроки платежей либо условия, позволяющие их определить. Когда права залогодержателя в соответствии с требованием статьи 13 Закона об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
По закладной допускается уступка права залогодержателя другому лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству, которая осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведена и в договорном порядке.
В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
В настоящее время нотариальное удостоверение не является обязательным условием оформления договора об ипотеке. Однако стороны договора могут предусмотреть необходимость такого удостоверения. Договор ипотеки может удостоверяться и в частных, и в государственных нотариальных конторах (по месту нахождения недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.
Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель) со всеми необходимыми документами, с паспортами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку его права, обязанности, ответственность и, главное, последствия совершаемого нотариального действия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это - одна из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон - юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.
Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но, поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их избрании, о распределении обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.
При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно руководствоваться и нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается, к компетенции какого органа относится принятие решение о залоге имущества. Договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица, должен быть признан недействительным.
Проверив правосубъектность лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует предоставить ему правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на то или иное закладываемое имущество.
Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру:
справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;
договор передачи квартиры в собственность граждан;
договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;
решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;
свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.
Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются:
решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;
договор продажи недвижимости;
договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;
договор дарения;
свидетельство о праве собственности на земельный участок;
свидетельство о праве на наследство и др.
Кроме правоустанавливающих документов, обязательно должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. При залоге жилых домов или квартир, таким документом является справка БТИ. Земельные участки оцениваются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, минимальна, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость в несколько раз может превышать первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон. При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.
Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. По действующему законодательству родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сделок. Необходимость получения согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей.
Когда залогодателем выступает один из супругов, то для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не требуются.
Договор, в котором отсутствуют или нарушены какие-либо данные, предусмотренные статьей 9 и пунктом 4 ст. 13 Закона об ипотеке, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Когда в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст. 10 п. 2 Закона об ипотеке, п. 3 и п. 4 ст. 339 ГК РФ). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 5, ст. 20 Закона об ипотеке). Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом о госрегистрации прав. Государственная регистрация ипотеки проводится по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Закона об ипотеке).
Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору, сделанное после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Расходы на уплату сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением сторон договора не установлено иное.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
договор об ипотеке и его копия (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ);
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы.
Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, она осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины, проводится одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также:
закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования указать дату выдачи закладной и сведения о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, государственная регистрация смены залогодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. В этом случае для государственной регистрации должны быть представлены договор уступки прав, документ об оплате государственной регистрации и ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
|
