Доклад к семинару для кадастровых инженеров на 13.12.2013 г.
Тема: Типичные ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при подготовке необходимых документов для осуществления государственного кадастрового учета и для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости
Начнем с ошибок, допускаемых при подготовке межевых планов.
1) Много ошибок допускается при включении в межевой план сведений о характеристиках образуемых земельных участков, таких как вид разрешенного использования, категория земель, адрес и площадь.
Напоминаем, что в случае преобразования земельных участков категория земель и разрешенное использование образуемых земельных участков, указанных в межевом плане, должны соответствовать категории земель и разрешенному использованию исходных земельных участков. Если разрешенное использование образуемого земельного участка отличается от разрешенного использования исходного земельного участка, то в этом случае должен быть приложен документ, устанавливающий образуемому земельному участку соответствующий вид разрешенного использования.
В случае если у исходного земельного участка адрес указан до муниципального района, и в правоустанавливающем документе на земельный участок также адрес до муниципального района, то кадастровый инженер вправе указать описание местоположения образуемого земельного участка (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.д.), и ошибкой это являться не будет! (п. 56 Требований к оформлению межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 г. № 412)
Также очень часто в межевом плане указываются сведения об одной величине площади земельного участка, а в документе-основании совсем другая.
Если земельный участок ставится на кадастровый учет на основании документов, выданных до 11.07.2000 г., т.е. документов, на основании которых можно внести сведения о ранее учтенных земельных участках, площадь в межевом плане может отличаться на величину, равную предельно минимальному размеру (при соответствующем виде разрешенного использования), либо если для этого вида разрешенного использования не установлен предельный минимальный размер, то на 10%.
Если земельный участок ставится на кадастровый учет на основании документа, выданного после 11.07.2000 г., то площадь в межевом плане должна соответствовать площади в документе, расхождения допускаются только в пределах допустимой погрешности определения площади.
2) Следующий вид ошибок - в приложении к межевому плану отсутствуют копии необходимых документов, таких как: документ об обеспечении доступа, документ, подтверждающий полномочия на согласование границ.
Если доступ к землям общего пользования обеспечивается через смежный земельный участок, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков, либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п.64 Приказа Минэкономразвития РФ №412 от 24.11.2008 г.).
В отношении документов для согласования границ, если в согласовании местоположения границ участвует представитель правообладателя земельного участка, то в состав приложения обязательно должен быть включен документ, подтверждающий соответствующие полномочия.
3) также часто встречающаяся ошибка - при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, в разделе «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» отсутствуют сведения об уточненной границе смежного земельного участка.
4) В разделе «Заключение кадастрового инженера», подлежащем обязательному включению в состав межевого плана, не указывается норма федерального закона, определяющая, что право собственности на такой земельный участок возникло не с момента государственной регистрации права в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Особенностями подготовки межевого плана в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.05.2012 г. № 289 в заключении кадастрового инженера должна быть обязательно указана ссылка на ту норму закона, в соответствии с которой возникает право на земельный участок.
Также встречается и то, что в Заключении кадастрового инженера не указываются реквизиты документов, устанавливающих предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков.
В соответствии с п. 59 Требований к подготовке межевого плана, утв. Приказом МЭР РФ от 24.11.2008 г. № 412 сведения о реквизитах таких документов приводятся в разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера".
5) Исправление кадастровой ошибки земельного участка, имеющего неуточненные площадь и границы.
Эта ошибка возникает чаще всего вследствие того, что кадастровыми инженерами при подготовке документов используются неактуальные кадастровые сведения. Поэтому еще раз напоминаем Вам о том, что при подготовке документов необходимо запрашивать актуальные сведения, во избежание принятия Филиалом отрицательных решений.
Также при исправлении кадастровой ошибки земельных участков, выявляется то, что конфигурация земельного участка после исправления кадастровой ошибки отличается от конфигурации в схеме расположения земельного участка, на основании которой данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет.
Напоминаем, что в соответствии с ч. 9 ст. 38 закона о кадастре, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии с п. 70.1 Требований к подготовке межевого плана, утв. Приказом МЭР РФ от 24.11.2008 г. № 412, выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в части 9 статьи 38 Закона.
6) в межевом плане указывается неверный каталог координат на смежный земельный участок, вследствие чего земельный участок в карте не формируется.
Большинство таких ошибок возникает по причине неверно указанных в xml-файле последовательности координат, либо указание повторяющихся точек, а также из-за использования в подготовке документов неактуальных кадастровых сведений.
7) при уточнении границ землепользования с преобразованием его в многоконтурный земельный участок, неверно составляется xml-файл межевого плана;
Например, контура МЗУ указываются как существующие, а должны быть указаны как новые (Definition).
8) при уточнении границ смежного единого землепользования, в xml-файле вместо кадастрового номера обособленного земельного участка, указывается номер единого землепользования; (в разделе SpecifyRelated – должен быть указан КН обособленного ЗУ).
9) Следующая ошибка, касающаяся заполнения акта согласования: вместо кадастрового номера единого землепользования указывают кадастровый номер обособленного земельного участка, неверно указывают номер участка, часть границ смежных земельных участков и величину площади земельного участка, границы которого согласовываются.
10) Нарушения, допускаемые при публикации извещения о проведении согласования границ.
В извещении о проведении согласования проекта межевого плана земельных участков, выделяемых в счет доли, не должны указываться сведения о намерении согласовать границы земельных участков. В соответствии со ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ, проект межевания – это документ, определяющий размеры и местоположение границ земельного участка, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Порядок его согласования утвержден ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ, если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания земельного участка, межевой план готовится на основании такого документа.
Т.е. сначала должен быть утвержден проект межевания, а затем на основании него уже проводятся кадастровые работы и соответственно проводятся процедуры согласования.
Встречаются случаи, когда межевой план подготовлен на образование земельного участка путем перераспределения исходного земельного участка с землями государственной собственности, а в извещении о проведении согласования границ говорится об уточнении границ и площади земельного участка, который преобразуется. Эта ошибка может быть связана с тем, что кадастровый инженер до подачи извещения неверно определил способ образования.
Таким образом, перед публикацией в СМИ извещения о проведении согласования границ во избежание траты денег и принятия отрицательных решений ОКУ, необходимо точно определить вид кадастровых работ.
11) Ошибки возникают и при разделе земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Например, производят раздел такого земельного участка на два новых и у одного вид разрешенного использования как у исходного земельного участка, т.е. многоквартирный жилой дом, а у второго указывают – земли общего пользования.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, при разделе земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, при изменении одному из образуемых земельных участков вида разрешенного использования, этот вид разрешенного использования должен относиться к обслуживанию, эксплуатации и благоустройству данного многоквартирного дома.
12) Также хочется отметить, что в связи с тем, что для разных территориальных зон установлены различные мин. и макс. размеры для ВРИ ЗУ, во избежание затягивания проведения ГКУ рекомендуем указывать наименование территориальной зоны, в которой расположен ЗУ в ЗКИ.
По результатам анализа технических планов были выявлены следующие наиболее распространенные ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при подготовке технических планов:
1) в разделе «Характеристики здания (сооружения, объекта незавершенного строительства)» указываются не все кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен объект капитального строительства. В соответствии с Требованиями к подготовке технических планов здания (сооружения, объекта незавершенного строительства), утвержденными соответствующими приказами МЭР РФ, если ОКС расположен на нескольких земельных участках, в соответствующей строке таблицы раздела «Характеристики ОКС» через запятую указываются кадастровые номера всех таких земельных участков.
2) расхождение сведений о характеристиках объекта недвижимости, указанных в техническом плане и в документах, на основании которых составлен технический план;
Например, в техническом плане здания указывают количество этажей, однако в документе, на основании которого составлен технический план (к примеру, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), сведения о количестве этажей отсутствует.
В этом случае количество этажей может быть указано на основании проектной документации, т.е. в данном случае технический план может быть подготовлен на основании разрешения на ввод, с приложением необходимых листов проектной документации.
Также, при осуществлении кадастрового учета помещения возникает расхождение в сведениях об адресе данного помещения и адресе здания или сооружения, в котором оно расположено, между представленными документами и кадастровыми сведениями.
3) в разделе «Исходные данные» не указываются либо неверно указываются реквизиты кадастровых выписок о земельных участках или кадастровых планов территорий, которые были использованы при подготовке технического плана, к примеру, объект капитального строительства расположен на земельном участке, в соответствии с требованиями к подготовке технического плана должна использоваться кадастровая выписка о земельном участке, но в ТП указывается КПТ.
4) в xml-файле технического плана указывается путь к файлам, отсутствующим в zip-архиве;
5) технический план на объект капитального строительства, составлен на основании технического паспорта, изготовленного после 01.01.2013 г. В соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре технический план может быть подготовлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта изготовленного до 01.01.2013 г.
6) при подаче заявления и технического плана через портал государственных услуг некорректно бывают привязаны сканированные образы необходимых документов (неверный формат документов, либо сканированные образы плохого качества).
В соответствии с утвержденной xml-схемой, для подготовки технического плана ОКС, приложенные документы к техническому плану могут иметь расширение *.pdf, *.jpg, *.tiff.
7) Через портал часто поступают документы на раздел ОКС, к примеру, 2 заявления и 2 ТП, хотя по требованиям на раздел ОКС должно поступить 1 заявление и 2 ТП.
В этой связи напоминаем, что постановка на учет ОКС – это государственный учет в связи образованием или созданием объекта учета.
Созданный ОКС – это вновь созданный объект.
Образованный ОКС – это ОКС образованный в результате выдела, раздела, иного преобразования.
В соответствии с Требованиями к подготовке технических планов ОКС, утвержденными соответствующими приказами МЭР РФ, в случае постановки на государственный учет одного созданного ОКС в ОКУ предоставляются:
- одно заявление о постановке на учет (здания / сооружения / помещения / объекта незавершенного строительства);
- один Технический план на созданный ОКС.
В случае постановки на государственный учет 2-ух и более созданных ОКС в ОКУ предоставляются:
- отдельное заявление о постановке на учет каждого созданного объекта;
- к заявлению прикладывается Технический план на один объект.
В случае постановки на государственный учет одного образованного ОКС в ОКУ предоставляются:
- одно заявление о постановке на учет (здания / сооружения / помещения);
- один Технический план на образованный ОКС.
В случае постановки на государственный учет 2-ух и более образованных ОКС в ОКУ предоставляются:
- одно заявление о постановке на учет данных объектов;
- Технические планы на каждый образованный ОКС отдельно.
8) Еще одной из допускаемых ошибок является то, что после вынесения решения о приостановлении кадастрового учета, часто для снятия прикладывают неполный пакет документов, например, только исправленную декларацию, на основании которой был составлен технический план.
В этой связи хотим напомнить, что в соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре декларация является необъемлемой частью технического плана, и должна предоставляться составе данного технического плана, заверенного ЭП кадастрового инженера.
9) При подаче заявления через Портал государственных услуг дублируется один и тот же пакет документов.
При этом, если по первому заявлению будет принято решение об осуществлении кадастрового учета, то по последующим заявлениям будет принято решение о приостановлении кадастрового учета, но если по первому будет принято решение об отказе, то по последующим также будет принято решение об отказе, соответственно все отказы отразятся на рейтинге кадастрового инженера. Кроме того, при одновременной обработке данных заявлении разными сотрудниками это может привести к дублированию сведений, т.е. одному объекту присвоится 2 кадастровых номера, а снять такие объекты возможно будет только по решению суда.
Общая ошибка, встречающаяся и при подготовке технических и при подготовке межевых планов – это то, что документ, на основании которого подготавливается технический / межевой план, датирован более поздней датой, чем дата составления самого технического / межевого плана (Client Data – дата приемки кадастровых работ, Contractor Date – дата проведения (завершения) кадастровых работ).
Кроме того, часто бывают такие случаи, что по заявлению было принято решение о приостановлении ГКУ, и вместо того, чтобы допринести дополнительные исправленные документы к заявлению, подается новое заявление с исправленными документами. По первому заявлению через 3 месяца ОКУ выносит отказ в связи с тем, что истек срок приостановления учета, а заявитель пишет обращение к нам в Филиал, потому что не понимает, почему сначала учет провели, а теперь пришел отказ. В связи с этим, просим при возможности разъяснять заявителю, что исправленные документы после приостановления необходимо допринести к ранее заведенному заявлению, а не подавать новое.
Ошибки, которые часто встречаются, в предоставляемых в ОКУ картах (планах) в порядке информационного взаимодействия при внесении сведений о границах:
1) в карте (плане) не всегда указывается погрешность и способ определения координат характерных точек;
2) в карте (плане) в отношении границ охранных зон и территориальных зон указывают один кадастровый район, а согласно координат объект землеустройства расположен в нескольких кадастровых районах.
В связи с этим рекомендуем Вам при установлении границ зон, сверять границы зоны с границами кадастровых районов сведения о которых размещены на официальном сайте Филиала kadastr.tatarstan.ru. В случае фактического расположения объекта землеустройства в двух и более кадастровых районах в реквизите «Cadastral_District» XML - схемы карты (плана) необходимо указать кадастровый район «16:00».
3) вместо вида зоны - реквизит в xml-схеме карты (плана), указывают код типа зоны, который является обобщенным наименованием группы конкретных видов зон. Например, вместо конкретного вида зоны – Водоохранная зона или Прибрежная защитная полоса, указывают общий тип зон – Зона с особыми условиями использования территорий. При этом для корректного внесения в ГКН сведений о виде зоны в реквизите в xml-схеме карты (плана) необходимо указание кодов конкретных видов зон, например, таких как: 218020020006 - Охранная зона инженерных коммуникаций, 218020020007 - Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, 218020010001 - Территория особо охраняемого природного объекта и т.д.;
4) при внесении изменений в сведения о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий не заполняется реквизит «AccountNumber» (учетный номер) XML-схемы карты (плана), а в случае изменения границ населенных пунктов и муниципальных образований - реквизит «Description» (учетный номер, присвоенный соответствующей границе в ГКН);
Согласно действующей XML-схеме эти реквизиты являются необязательными, однако если данные реквизиты не будут заполнены, то в базе ГКН координаты соответствующей границы, представленные в карте (плане), загрузятся как новые границы, а не изменяющие существующие границы. Таким образом, заполнение данных реквизитов необходимо для корректной загрузки координат границ.
5) наименование объекта землеустройства в XML-документе не соответствует наименованию в документах – основаниях и сопроводительном письме (н-р, в XML-документе указано «ВЛ 10кВ Казань - Пестрецы», а согласно сопроводительному письму требуется внести в ГКН сведения о зоне «ВЛ 10кВ ф.06 ПС Казань протяженностью 45 км.»и т.п.);
6) в представленных в орган кадастрового учета картах (планах) объектов землеустройства не указываются погрешность и способ определения координат характерных точек (реквизиты «Delta_Geopoint» и «Geopoint_Opred» в xml-схеме карты (плана), соответственно);
7) при внесении в ГКН сведений о границах охранных зон объектов электросетевого комплекса, созданных до вступления в силу Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства…" (до 17.03.2009г.) реквизит «Содержание ограничений использования ОН» (в XML-схеме реквизит «ContentRestrictions») заполняется в соответствии с указанным постановлением, либо делается ссылка на него, хотя согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ (письмо от 09.06.2011 г. N 11882-ИМ/Д23) такие сведения должны вноситься в ГКН на основании Постановлений Совета Министров СССР от 11.09.1972 г. №667 (до 1000 Вольт) или от 26.03.1984 г. №255 (свыше 1000 Вольт) без согласования с Ростехнадзором.
На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160 в ГКН должны вноситься сведения о границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, созданных после 17.03.2009г. (в данном случае необходимо получение согласования от Ростехнадзора).
|
