7. Содержание дисциплины и литература
Рынок инвестиционной недвижимости как часть рынка капитала.
Структура рынка недвижимости, формы инвестиций в недвижимость. Недвижимость как товар и как актив. Предложение, спрос на рынке недвижимости и их характеристики, отличия от ликвидных активов. Ценообразование. Информационная неэффективность рынка недвижимости и ее последствия: оценочный шум, автокорреляция данных и др.
Система рынка недвижимости, взаимосвязь между рынком аренды, девелопмента и рынком активов.
Четырехсекторная модель, анализ влияния структурных шоков. Циклы рынка недвижимости. Основные макроэкономические факторы, определяющие доходность и стоимость недвижимости. Исторические доходность, риск и корреляции рынка недвижимости с другими классами активов на развитых рынках капитала. Анализ воздействия инфляции. Недвижимость как инструмент хеджирования риска ожидаемой и случайной инфляции. Тест Фама и Шверта. Рынок недвижимости РФ.
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 c.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Georgiev G. The Benefits of Real Estate Investment // University of Massachusetts: Working Paper. 2005. – 16 p.
Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость.
Финансовый анализ и оценка на микроуровне. Понятие периодической и межвременной доходности. Финансовая математика инвестиций в недвижимость. Модель денежного потока при инвестициях в недвижимость, расчет чистого операционного дохода (NOI). Влияние налогов. Оценка недвижимости: затратный, сравнительный и доходный подходы. Метод прямой капитализации, его различные вариации в зависимости от способа возврата капитала: модель Ринга, модель Хоскольда, модель Инвуда. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Модифицированная модель Гордона. Инвестиционная и рыночная стоимость. Использование различной структуры капитала при инвестициях в недвижимость. Взаимосвязь левереджа и стоимости объекта.
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Финансовый анализ коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство по курсу CI101 института CCIM. – Чикаго, 2004.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. – 480 с.
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. – 336 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Анализ и прогнозирование конъюнктуры рынка недвижимости.
Модель анализа рынка недвижимости. Введение в «urban economics». Метрополия, система городов. Схемы и векторы роста. Классическая теория моноцентрического города и ее следствия. Принцип сравнительных преимуществ. Теория центрального местоположения. Методы прогнозирования спроса: модель анализа экономической базы и модель «сдвиг-доля». Диверсификация экономики. Экономико-демографические модели. Прогнозирование предложения. Динамика спроса и предложения, равновесие. Недоиспользование и поглощение. Анализ разрывов. Дезагрегирование.
Динамическая модель спроса и предложения («stock-flow» модель). Эконометрические модели: пространственно-параметрическая модель, логистическая модель, ARIMA, негармоническое разложение ценового тренда.
Анализ местоположения. Теория остаточной стоимости земельного участка. Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Выбор земельного участка. Анализ использования участка для различных типов недвижимости.
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Анализ рынка коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство по курсу CI102 института CCIM. – Чикаго, 2004.
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Управление портфелем недвижимости.
Стратегия управления портфелем недвижимости на основе современной портфельной теории. Региональная и секторная диверсификация. Оценка результатов управления. Бенчмаркинг. Проблема точности результатов управления недвижимостью.
Индексы секторов и рынков инвестиционной недвижимости в развитых странах: принципы построения, формулы расчета. Основные проблемы измерения периодической доходности: оценочный шум и смещение оценки стоимости. «Trade-off» между шумом и смещением. Эффекты «сглаживания» и «запаздывания» в индексах и основные техники их устранения: методы нулевой автокорреляции, техника обратного конструирования (reverse-engineering), построение регрессии, основанной на фактических ценах недвижимости (transaction price-based regression).
Недвижимость в составе портфеля, состоящего из различных классов активов: оценка на макроуровне. Анализ применимости равновесных моделей оценки стоимости активов для инвестиций в недвижимость (CAPM, APT, факторные модели).
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 c.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Lee S., Stevenson S. Real Estate Portfolio Construction and Estimation Risk // Centre for Real Estate Research, The University of Reading: working paper. February 2002. – 25 p.
Mueller A. G., Mueller G. R. Public and Private Real Estate in a Mixed-Asset Portfolio // Journal of Real Estate Portfolio Management. – 2003. - Vol. 9, № 3. – pp. 193-203.
Ziobrowski B.J., Ziobrowski A.J.. Higher Real Estate Risk and Mixed-Asset Portfolio Performance // Journal of Real Estate Portfolio Management. - 1997. – vol. 3, №2. – pp. 107-115.
Коллективные инвестиции в недвижимость.
Инвестиционные трасты недвижимости в США (REITs): история возникновения, принципы функционирования, современный рынок. Показатели доходности REIT: Funds From Operations (FFO), adjusted-FFO. Оценка стоимости REIT: метод DCF, модифицированная модель Гордона. Анализ мультипликаторов. Оценка на основе чистой стоимости активов (NAV). Проблема согласования NAV и стоимости акций REIT на ликвидном рынке. Вопросы управления REIT: финансовая стратегия, специализация, вертикальная интеграция, экономия на масштабе и другие. Проблема выбора между прямыми инвестициями в недвижимость и REIT. Коллективные инвестиции в недвижимость в Европе и в России.
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Li J., Mooradian R., Xang S. Economic Forces, Fundamental variables// Working Paper. – 2000. – 25 p.
Стоимость земли и реальные опционы.
Концепция стоимости земельного участка как колл-опциона. Предпосылка отсутствия арбитража. Репликационный портфель. Принцип безрискового эквивалента. Биномиальная модель. Модель Самуэльсона-МакКина. Эффект избыточного строительства с учетом рациональных ожиданий.
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Уотшем Т.Дж., Паррамоу К. Количественные методы в финансах: учебное пособие для вузов/Пер. с англ. Под ред. М.Р. Ефимовой. – М.: Финанссы, ЮНИТИ, 1999 – 527 с.
Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Arnold T., Crack T. Option Pricing in the Real World: A Generalized Binomial Model with Applications to Real Options - Dept of Finance, University of Richmond, Working Paper. – 2003 – 52 p.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Schwartz E., Trigeorgis L. Real Options and Investment under Uncertainty: An Overview// Working Paper. – 16 p.
Trigeorgis L. Real Options. - MIT Press, 1996.
Анализ и оценка девелоперских проектов.
Понятие и виды девелопмента. Венчурная и опционная природа девелоперского проекта. Основные этапы проекта, итерационный процесс принятия решений. Состав затрат по проекту – «hard» costs и «soft» costs. Сопоставление затрат, стоимости проекта и рисков на различных этапах. Структура финансирования девелоперских проектов. Эффект операционного рычага в девелоперских проектах. Оценка эффективности проекта. Использование модифицированной внутренней нормы доходности: каноническая формула и модель на основе средневзвешенной стоимости капитала. Типичные ошибки в оценке эффективности девелоперских проектов на практике. Взаимосвязь стоимости проекта с моделью оценки реальных опционов.
Литература по теме:
Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. М. ИНФРА-М, 2012
Дополнительная литература
Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. – М: Urban Development Publishing, 2004. – 452 с.
Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
|
