Методические рекомендации для самостоятельной работы студентов специальности 080105 «Финансы и кредит» Форма обучения: очная, заочная пос. Электроизолятор
Скачать 0.51 Mb.
|
Литература: Основная:(1,2). Дополнительная: (2). 5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры: Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания. Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту. Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов. Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки. Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки. Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов. Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов. Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.). Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. Так, в Москве примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе — 50/50, за пределами ЦАО - 40/60. Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании. Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта. Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта. Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства. Этап 7. Определяется ставка дисконтирования. Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7). КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ 1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при, оценке земельных участков? 2. На каких принципах оценки базируется затратный подход? 3. Какие методы оценки земли включает затратный подход? 4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на инфраструктуру? 5. Для оценки каких земель используется оценка стоимости земель исходя из затрат на инфраструктуру? 6. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов? 7. Почему в результате применения оценки по условиям инвестиционных контрактов получают инвестиционную стоимость земельного участка? 8. В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли? ТЕСТЫ Выберите правильный ответ (вариантов ответов может быть несколько) Тест 1. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения: а) метод дисконтированных денежных потоков; б) метод сравнения продаж; в) метод капитализации дохода; г) метод предполагаемого использования; д) все ответы неверны. Тест 2. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости: а) сельскохозяйственных земель; б) земель под жилищное строительство; в) земель водного фонда; г) земель лесного фонда; д) все ответы неверны. Тест 3. Оценка земель по условиям инвестиционных контрактов используется для: а) оценки сельскохозяйственных угодий; б) оценки земель лесного фонда; в) оценки земель поселений; г) во всех указанных случаях. ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ Задание 1. На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А — административного здания; вариант Б — офисного здания; вариант С — торгового комплекса. Вариант А Стоимость строительства административного здания — 420 000 дол. Срок эксплуатации — 50 лет. Ставка дохода — 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли — 0,102. Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол. Вариант Б Стоимость строительства офисного здания — 460 000 дол. Срок эксплуатации здания — 50 лет. Ставка дохода — 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли — 0,102. Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол. Вариант С Стоимость строительства торгового комплекса — 625 000 дол. Срок эксплуатации комплекса — 50 лет. Ставка дохода — 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли — 0,102. Чистый операционный доход в год равен ПО 000 дол. Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка. Задание 2. Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования вакантного участка городской земли: вариант А — под жилищное строительство; вариант Б — под коммерческое строительство; вариант С — под офисное здание. Вариант А Площадь возводимого дома — 650 000 кв. м. Стоимость строительства — 9 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход — 1 600 000 дол. Коэффициент капитализации для дома — 14%. Вариант Б Площадь возводимого здания — 700 000 кв. м. Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход — 1 700 000 дол. Коэффициент капитализации для здания — 15%. Вариант С Площадь возводимого здания — 600 000 кв. м. Стоимость строительства — 10 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход 1 400 000 дол. Коэффициент капитализации для здания — 13%. Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам составляет 10%. Литература: Основная:(1,2). Дополнительная: (1,2). 6. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Рентные отношения в сельском хозяйстве. Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта. Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей: первая — соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента); вторая — соответствует доходу на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.); третья — включает амортизацию имеющихся построек. При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земли. Она установлена в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий. Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной ренты выступают следующие особенности земли: ■ относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта; ■ ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда. Глобальное местоположение. Локальное местоположение. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности: 1) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации; 2) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур; 3) определение величины земельной ренты; 4) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты? Какие виды ренты существуют в рыночной экономике? В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты? В чем состоят отличия дифференциальной ренты I от дифференциальной ренты II? Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли? По какой формуле рассчитывается земельная рента? Почему при расчете земельной ренты используется показатель нормальной урожайности (средний показатель по области), а не фактическая урожайность конкретного производителя сельскохозяйственных культур? Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий? Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель? ТЕСТЫ Выберите правильный ответ (вариантов ответов может быть несколько) Тест 1. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется: а) абсолютной рентой; б) дифференциальной рентой I по плодородию; в) дифференциальной рентой II; г) дифференциальной рентой I по местоположению; д) монопольной рентой. Тест 2. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения: а) местоположение; б) плодородие почвы; в) величина доходов населения; г) величина земельного налога; д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость? Тест 3. Какой из нижеперечисленных методов наиболее широко используется для оценки сельскохозяйственных земель в настоящее время: а) метод сравнения продаж; б) метод капитализации земельной ренты; в) метод остатка для земли; г) метод распределения; д) все ответы верны? Тест 4. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий: а) по модели оценки капитальных активов; б) по модели средневзвешенной стоимости капитала; в) методом кумулятивного построения; г) используется коэффициент из методики кадастровой оценки; д) все ответы верны? ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ Задание 1. Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили: на первом участке — 14 ден. ед.; на втором — 18 ден. ед.; на третьем — 22 ден. ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%? Литература: Основная:(1,2). Дополнительная: (1,2). 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ Кадастровая оценка земель поселений. Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Основные территориальные зоны следующие: ■ жилые; ■ общественно-деловые; ■ инженерной и транспортной инфраструктуры; ■ производственные; ■ рекреационные; ■ сельскохозяйственного использования; ■ военных объектов и специального назначения. Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь. Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц. Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп. Кадастровая оценка лесных земель. Земли лесного фонда — это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности. В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления: а) вырубки — площадь, на которой остались пни; б) земли с не сомкнувшимися лесными культурами — молодой лес, у которого не произошло смыкание крон; в) гари и погибшие насаждения — сгоревшие и испорченные вредителями деревья; г) прогалины- — пустые участки внутри леса площадью менее 0,5 га; д) редины — отдельно стоящие насаждения третьего класса возраста и более, имеющие полноту менее 0,3 м. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ 1. Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений? 2. Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель? 3. Какие источники данных необходимы для проведения кадастровой оценки земель поселений? 4. Раскройте определение кадастровой стоимости земли кадастрового квартала. 5. По какому признаку выделены две технологические линии кадастровой оценки земель поселений? 6. Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений? 7. Какие подготовительные работы проводятся при кадастровой оценке земель поселений? 8. Какие городские территории выделяются в отдельные зоны при функциональном зонировании? 9. Для каких целей устанавливаются оценочные зоны? Что может выступать их границей? 10. Какие факторы учитываются при расчете коэффициентов относительной ценности отдельных территорий города? 11. Каким образом оформляются результаты кадастровой оценки городских земель? 12. Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель? 13. Какая информация необходима для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель? 14. Какие виды угодий включают земли сельскохозяйственного назначения? 15. Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий? 16. На какие группы разделены земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода при кадастровой оценке? 17. Какие показатели рассчитываются при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий? 18. По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий? 19. Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода на втором этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий? 20. Что понимается под плодородием земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель? 21. Что понимается под технологическими свойствами земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель? 22. Что понимается под местоположением земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель? 23. Как определяется минимальная кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий? 24. В каких субъектах РФ установлена максимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий? 25. Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий? 26. Дайте определение землям лесного фонда. 27. Какие группы земель входят в классификацию лесных земель по целевому назначению? 28. Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда? 29. Какие показатели рассчитываются в процессе государственной кадастровой оценки земель лесного фонда? 30. По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость земель лесного фонда? 31. Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода при оценке земель лесного фонда? 32. Как определяется минимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда? 33. В каких субъектах Российской Федерации установлена максимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда? 34. Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда? |
Похожие:
 | Методические рекомендации по проведению семинарских занятий и самостоятельной... Методические рекомендации предназначены очного отделения экономического факультета специальности 080105. 65 «Финансы и кредит» | | Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность... Гос впо по специальности 080105. 65 Финансы и кредит, утвержденный Министерством образования РФ «17» марта 2000 г., 180 эк/СП |
| Учебно-методический комплекс по дисциплине статистика финансов специальность... Гос впо по специальности 080105. 65 Финансы и кредит, утвержденный Министерством образования РФ «17» марта 2000 г., №180 эк/сп | | Учебно-методический комплекс по дисциплине финансовое планирование... Гос впо по специальности 080105. 65 Финансы и кредит, утвержденный Министерством образования РФ «17» марта 2000 г., №180 эк/сп |
| Учебно-методический комплекс по дисциплине социология специальность... Гос впо по специальности 080105. 65 Финансы и кредит, утвержденный Министерством образования РФ «17» марта 2000 г., №180 эк /сп | | Учебно-методический комплекс по дисциплине финансовый анализ специальность... Форма обучения – очная, заочная, очно-заочная (вечерняя) сокращенная на базе спо формы обучения |
| Учебно-методический комплекс по дисциплине таможенное дело специальность-... Гос впо по специальности подготовки 08105. 65 Финансы и кредит, утвержденный Министерством образования РФ «17» марта 2000 г., 181... | | «Страхование» Методические рекомендации по проведению семинарских... Учебно-методический комплекс предназначен для студентов очного отделения экономического факультета специальности 080105. 65 «Финансы... |
 | Рабочая программа составлена в соответствии с требованиями гос впо... Коренкова С. И., Скипин Д. Л. Экономический анализ. Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов специальности 080105.... | | Методические рекомендации по освоению учебной дисциплины «конституционное... Форма обучения – очная, заочная, заочная (сокращенная) на базе впо, очно-заочная (вечерняя) на базе спо |
| Методические рекомендации по освоению учебной дисциплины «Нотариат... Форма обучения – очная, заочная, заочная (сокращенная), очно-заочная (вечерняя) сокращенная | | Методические рекомендации по освоению учебной дисциплины «Залоговое... Форма обучения – очная, заочная, заочная (сокращенная), очно-заочная (вечерняя) сокращенная |
| Методические указания по организации самостоятельной работы студентов... Форма обучения – очная, заочная, заочная (сокращенная) на базе впо, очно-заочная (вечерняя) на базе спо | | Учебно-методический комплекс по дисциплине экология специальность:... Гос впо по специальности 080106. 51 Финансы и кредит. Квалификация –экономист, утвержденный Министерством образования РФ «17» января... |
| Методические указания по выполнению выпускных квалификационных работ... «Финансы и кредит» разработаны в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта по специальности 080105... | | Учебно-методический комплекс дисциплины особенности финансов в различных... Методические указания по выполнению контрольных работ студентами по учебной дисциплине «Учет на предприятиях малого бизнеса» |
