Курсовая работа на тему: Информационные технологии управления муниципальной недвижимостью
Скачать 0.52 Mb.
|
ГЛАВА II ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Происходящие, с начала 90-х годов, процессы трансформации внесли кардинальные изменения в принципы и механизмы функционирования всех элементов социально-экономической системы страны. Элементы, существовавшие ранее, стали наполнятся новым экономическим содержанием, и как результат появились принципиально новые компоненты, развитие которых было прервано в советское время. Одной из важнейших составляющих социально-экономической системы современного общества выступает рынок недвижимости, поскольку на его долю приходится более 50 % мирового богатства. «Недвижимость – земельный и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю» [23]. При рассмотрении понятия недвижимость как экономической категории необходимо отметить, что российские экономисты неоднозначно трактуют это понятие. Так учёный И.Т.Балабанов придерживается мнения что «недвижимость является финансовым активом» [4], а экономист Н.Г. Волочков считает, что «недвижимость относится к категории товаров» [7]. На наш взгляд, оба учёных по-своему правы, так как недвижимость носит двойственный характер, и её двойственность появляется именно в том, для каких целей приобретается недвижимость. Так если недвижимость покупается с целью инвестирования денежных средств, последующей сдачи в аренду, то это финансовый актив, а если для собственного потребления, то это уже товар. В.А. Горемыкин при рассмотрении недвижимости как товара определяет его как «объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики» [8]. На основании выше изложенного, была сформулирована авторская позиция, свидетельствующая о том, что рынок недвижимости представляет собой сектор рыночной экономики, выступающий одновременно и в качестве средства производства (земля, помещения, здания, сооружения), и в качестве предмета потребления (квартиры, дачи, гаражи, коттеджи), на котором осуществляется хозяйственная деятельность любого общества. Характеристика недвижимости как товара Видовые свойства, определяющие состав недвижимости Качественные или потребительские свойства Количественные или стоимостные свойства Рисунок 1 – Общие понятия недвижимости как товара Недвижимость требует достаточно больших затрат для поддержания её в надлежащем виде, проведения реставрационных и ремонтных работ. Само понятие «недвижимость» появилось еще во времена римского права. К недвижимости относили то, что нельзя было переместить в пространстве без вреда для данного объекта, в частности землю и строения. В России термин «недвижимость» обязан своему появлению Петру I, издавшему указ «О порядке наследования движимых и недвижимых имуществах» [8,9]. Недвижимость служит не только для удовлетворения материальных, но и нематериальных потребностей, таких как моральные и духовные. И в этой связи у каждого государства есть свои уникальные объекты недвижимости характерные именно для них, в частности в России – это Московский кремль, в США – Статуя свободы, в Египте – пирамиды, а во Франции – Эйфелева башня. В связи с социальной значимостью недвижимого имущества, необходимо акцентировать внимание на специфике его территориальной и внутренней организации, а также тому, как он включен в систему социально-экономического взаимодействия с другими рынками. В данном случае необходимо рассмотреть рынок недвижимости, как сложную пространственную социально-экономическую систему, функционирующую и как иерархическая система и как элемент системы территориальных рынков. Таким образом, рынок недвижимости с одной стороны это иерархическая система, включающая совокупность локальных, городских, муниципальных, региональных и общенациональных рынков. А с другой стороны, рынок недвижимости это элемент системы территориальных рынков, в который входит рынок труда, капитала, информации, потребительский рынок, рынок средств производства [16]. Развитие рынка недвижимости в России осуществлялось неравномерно. Так И.А. Рахман выделяет три этапа развития: начальный (1991-1993 гг.), этап развития (1993-1995 гг.) и этап стабилизации (1996-2000 гг.) [18] (таблица 1). Таблица 1- Этапы развития рынка недвижимости в России
Итак, согласно таблице 1 мы видим, что на первом этапе было характерно наличие низкого уровня цен, в то время как на третьем этапе они достигают уже предельного значения. Акцентируем внимание на том, что до третьего этапе на рынке была представлена преимущественно только жилая недвижимость и лишь с наступлением третьего этапа на рынке стала обращаться земля. Анализ вышеизложенного материала подводит нас к тому, что необходимо классифицировать недвижимость. Итак, недвижимость можно классифицировать по двум основным методам -иерархический и фасетный, суть первого метода состоит в последовательном разделении множества недвижимых объектов на соподчиненные группы, а фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы, причём в нём есть только одна ступень классификации. В странах Европы объекты недвижимости классифицируются как: - категория А – недвижимость непосредственно используемая в целях осуществления бизнеса, может быть как специализированной для какого-либо определенного вида бизнеса, так и универсальной, т.е. это обычные здания построенные с целью продажи или арены; - категория Б – инвестирование капитала в недвижимость для получения дохода; - категория В – избыточная недвижимость. В США недвижимость классифицируют на 5 типов: жилая – для личного потребления; коммерческая – для бизнеса; производственная; инвестиционная; специального назначения. На наш взгляд, классификация, используемая в США, также подходит и для Российского рынка недвижимости на современном этапе развития. Сфера недвижимости при Советском союзе характеризовалась полным отсутствием рыночных механизмов, тотальным государственным контролем над спросом и предложением, наличием «чёрного рынка», а также дефицитностью строительных материалов. Развитие рынка в СССР осуществлялось по средствам государственной собственности, установившейся в результате национализации данного сектора в начале XX века. Обобщив всю имеющуюся информацию по данному вопросу, мы структурировали рынок недвижимости на несколько видов рынков (рисунок 2) в зависимости от формы собственности, вида объекта недвижимости, способу совершения сделок, по видам сделок, по степени готовности, по отраслям и по функциональному назначению. Существуют и другие способы классификации недвижимости, но во всех случаях опираются на основные правила: - в одной классификации использовать одно и тоже основание; - классификация должна соответствовать объему изучаемого класса; - члены классификации не должны пересекаться, т.е. взаимно исключать друг друга; - непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и другие единицы, характеризующие изучаемый объект [8]. Рынок недвижимости По видам сделок По способу совершения сделок По степени готовности По форме собственности Первичный рынок Вторичный рынок Рынок купли-подажи Рынок аренды Рынок ипотеки Рынок вещных прав Рынок частных объектов недвижимости Рынок гос. и муниципальных объектов недвижимости Рынок незавершенного строительства Рынок нового строительства Рынок строительства зданий, подлежащих реконструкции По отраслям Рынок общественных и рекреационных сооружений Рынок промышленных и с/хоз. объектов По функциональному назначению Рынок жилья Производственные здания Непроизводственные здания Гостиницы Торговые помещения По виду объекта недвижимости Земельный рынок Рынок зданий и сооружений Рынок помещений Рынок предприятий как имущества По организационной форме застройщика ЖСК Строительные компании Рисунок 2 - Виды рынков недвижимости Мы остановимся на рассмотрении рынка муниципальных объектов недвижимости, который представляет для нас наибольший интерес. Для начала определим, что же понимается под муниципальной недвижимостью. Словосочетание «муниципальная недвижимость» в законодательстве не используется, поэтому необходимо определить, что же понимается под данным термином. В соответствии с п.2 ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество может принадлежать гражданам и юридическим лицам (частная недвижимость), Российской Федерации и её субъектам (государственная недвижимость), муниципальным образованиям (муниципальная недвижимость) [2]. Итак, можно сказать, что муниципальная недвижимость – недвижимость, принадлежащая муниципальному образованию на правах собственности, включающая различные сооружения, жилые и нежилые комплексы, инженерные коммуникации, находящиеся в ведении муниципалитета. В муниципальной недвижимости выделяют следующие основные группы: муниципальный жилищный фонд, муниципальные социально-значимые объекты (детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки) и муниципальная недвижимость, используемая в коммерческих целях (земельные участки, строения, здания, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций). Для того чтобы владеть ситуаций на рынке недвижимости необходимо иметь информацию, которую можно получить из таких источников как интернет, специализированные бумажные издания, рекомендации знакомых, реклама на ТВ и радио, генеральные планы развития регионов, городов. Несмотря на существующее мнение, что бумажные издания «умирают» это не так, так как в каждом регионе есть свои индивидуальные источники, например в Ставропольском крае это журнал «m2 квадратный мэтр», призванный стать эффективным руководством к действию для участников рынка недвижимости. Действительно, в эпоху развития интеллектуальных технологий интернет имеет гораздо больше перспектив, поскольку позволяет осуществлять подборку информации исходя из заданных характеристик в короткие сроки на обширной территории. Также источники информации на рынке недвижимости можно сгруппировать на внутренние, основывающиеся на технических документах (технический паспорт объекта недвижимости, заключённые договоры аренды, бизнес-план развития объекта), и общеэкономические, базирующиеся на аналитических обзорах таких компаний как Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы), АТОН, ТройкаДиалог, Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант, Российская Гильдия Риэлторов, Российское Общество Оценщиков, Виртуальный клуб риэлторов, Р. R .Е. S . – профессиональный сервер недвижимости, Аналитический сервер недвижимости Г.М. Стерника [11]. В этой связи представляется логичным обратить внимание на составляющие информационной системы управления муниципальной недвижимостью.
Для обеспечения субъектов рынка муниципальной недвижимости актуальной, полной, достоверной информацией о структуре спроса и предложения на объекты рынка, о «правилах игры» на нём, необходимо наличие информационной инфраструктуры. Источниками такой информации могут быть: - федеральное законодательство и законодательство субъектов Федерации; - информация, полученная от официальных и неофициальных лиц; - официальная и неофициальная информация, полученная по материалам органов власти и иных лиц; - заявки продавцов и покупателей на рынке недвижимости; - средства массовой информации [19]. В состав ИС управления муниципальной недвижимости входит: - взаимосвязанный комплекс моделей и программ, обеспечивающих функционирование системы; - информационный фонд, представляющий собой совокупность баз данных, используемых потребителями информации. Определим, что же относится к основным задачам, решаемым информационными системами управления муниципальной недвижимостью: - информационная поддержка федеральных, муниципальных ор ганов, предприятий, учреждений и организаций, использующих государственное и муниципальное недвижимое имущество, в управ лении недвижимостью; - выдача структурированной информации по запросам пользова телей; - создание банка данных по недвижимости и обеспечение участни ков рынка необходимой информацией. [12]. Основные этапы информатизации процесса управления недвижимостью представлены на рисунке 3. Информационное обеспечение Капитального строительства Текущего ремонта и реконструкции Капитального ремонта и реконструкции Управления дебиторской задолженностью Аренды Страхования и оценки стоимости недвижимости БД ИС управления недвижимостью Рисунок 3 – Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью Информатизация процесса управления муниципальной недвижимостью осуществляется посредством информационного обеспечения аренды, страхования и оценки стоимости недвижимости, управления дебиторской задолженностью, капитального ремонта и реконструкции, а также текущего ремонта и капительного строительства. На основе интегрированных баз данных по имеющимся площадкам, позволяющим комплексно управлять деловыми процессами, связанными с недвижимостью, разрабатываются информационные системы управления муниципальной недвижимостью. Основополагающими принципами при создании ИС управления недвижимостью являются: - использование унифицированных форматов обмена данными, разработанных на базе международных и российских стандартов; - модульность; - оптимальное сочетание централизации и децентрализации обра ботки информации; - информационная открытость; - защита информации от несанкционированного доступа; - контроль целостности данных; - поддержка современных компьютерных технологий; - исключение дублирования информации в разных БД [19]. Информация, используемая для управления недвижимостью, мо жет включать следующие составляющие: -техническую (карты земельных участков, их площадь, этажность объектов, поэтажные планы, характеристики конструктивных элементов, описание инженерных систем); - юридическую (документация по объекту, охранные обязательства, договоры, справки); - экономическую (налогообложение и страхование, рыночная стоимость объекта, дебиторская задолженность); - маркетинговую информацию (планы помещений, удобства, до полнительные услуги, историко-архитектурные справки). Необходимо, чтобы органы государственного и муниципального управления имели возможность для публикации результатов мониторинга процессов, протекающих непосредственно на рынке недвижимости, а также результаты работы профессиональных участников рынка и информацию о нормативно-правовых актах, регулирующих отношения на исследуемом рынке. На сегодняшний день достаточно актуальна разработка информационных систем регистрации недвижимости, представляющих собой ком плекс программно-аппаратных средств, предназначенный для государ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создания банка данных объектов недвижимости, обеспечения участни ков рынка недвижимости актуальной и достоверной информацией. В ИС регистрация недвижимости можно выделить подсистемы: регистрации прав; инвентаризации; поиска; архивирования; администрирования. ИС регистрации недвижимости строится в архитектуре клиент-сер вер. Основой системы является единая БД. Серверное ПО обеспечи вает обработку запросов пользователей к БД и передачу результатов обработки на автоматизированные рабочие места. Клиентское ПО обеспечивает выдачу результатов пользователям системы [12]. Выводы по главе:
|
Похожие:
 | Темы рефератов по курсу «Основы автоматизированного управления» Информационные технологии организационного управления (корпоративные информационные технологии) |  | Курсовая работа на тему : Формирование рынка ценных бумаг в Украине Курсовая работа содержит 38 листов, 2 рисунка, 2 таблицы и было использовано 11 источников |
| Курсовая работа На тему: «Современные технологии обучения» Ii. Современные технологии организации образовательного процесса | | Курсовая работа на тему: Базовые технологии и проблемы реализации... Базовые технологии и проблемы реализации пакетов прикладных программ управления персоналом |
| Курсовая работа по дисциплине Электромагнитная совместимость систем... Курсовая работа состоит из 20 с, в которых содержаться: 3 рисунка, 3 таблицы, 6 формул и 4 ссылки на литературу | | Учебно-методический комплекс по курсу «Информационные технологии... Информационные технологии управления [Текст]: учебно-методический комплекс. Тюмень: тгимэуп, 2007. 28 с |
| Учебно-методический комплекс учебной дисциплины «информационные технологии управления» Учебно-методический комплекс дисциплины «Информационные технологии управления» разработан в соответствии с требованиями Государственного... | | Курсовая работа на тему «Открытый урок» Данная курсовая работа выполнена для того, чтобы учителя русского языка и литературы могли использовать разработанные мною уроки... |
| Дипломная работа Целью работы является проведение теоретического анализа межотраслевого подхода в правовом регулировании сделок с недвижимостью, и... | | Курсовая работа на тему: Направления информатизации государственного и муниципального управления ... |
| Курсовая работа «К защите допускаю» Информационная политика органов государственной и муниципальной власти (на примере Республики Башкортостан) | | Курсовая работа На тему: «Анализ оборудования и программных средств,... Грамотное и качественное выполнение всех видов научных работ. Скидки, оригинальность, контроль плагиата, прямое общение с |
| Курсовая работа по информатике на тему: «Эффективность поиска в Интернете... Целью данной работы является оценка эффективности поисковых стратегий в информационно-поисковых системах (ипс) | | Контрольная работа по предмету: «Информационные технологии управления»... С помощью редактора Word составить и напечатать пояснительную записку (реферат) по теме работы. Пояснительная записка должна быть... |
| Курсовая работа по дисциплине «Документоведение» на тему: «документирование... Для упрочения российской государственности рациональное управление документацией может послужить одной из важных опорных точек укрепления... | | Управление системой обеспечения деятельности организации Диссертация выполнена на кафедре управления недвижимостью гоу впо «Государственный университет управления» |
