Дипломная работа
Скачать 1.49 Mb.
|
| 2.4 Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью Понятие «средство» в юриспруденции употребляется в самых разных значениях: его используют и в отношении права в целом, и применительно к многообразным режимам правового регулирования, элементам его механизма. Термин же «правовые средства» в свою очередь тоже имеет известную неопределенность. Рядом с ним вполне можно поставить словосочетания «правовые явления», «правовые феномены», «правовые факторы», «правовые условия» и т.п., которые вполне могут считаться взаимозаменяемыми. Поэтому автор данной работы не будет рассматривать правовую природу этого явления, а воспользуется определением, данным ранее. Как уже выше говорилось, правовые средства – это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально полезных целей./76/ К общим признакам правовых средств, относятся: а) они выражают собой все обобщающие юридические способы обеспечения интересов субъектов права, достижения поставленных целей (в этом проявляется социальная ценность данных образований и в целом права); б) отражают информационно-энергетические качества и ресурсы права, что придает им особую юридическую силу, направленную на преодоление препятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов участников правоотношений; в) сочетаясь определенным образом, выступают основными работающими частями (элементами) действия права, механизма правового регулирования, правовых режимов (т.е. функциональной стороны права); г) приводят к юридическим последствиям, конкретным результатам, той или иной степени эффективности либо дефектности правового регулирования; д) обеспечиваются государством./76/ Как уже, читатель должен был обратить внимание, правовые средства делятся на две основные группы: это, средства-установления и средства-деяния. При этом, под средствами-установлениями понимается юридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иных нормативно-правовых актов; а под средствами-деяниями – реализация средств-установлений. Для того, чтобы понять как взаимодействуют между собой средства-установления и средства-деяния, необходимо воспользоваться аргументацией профессора М.Н. Марченко по этому вопросу: «Правовые средства, это категория, которая связывает идеальное (цель) с реальным (результат), включая в себя одновременно как фрагменты идеального – инструменты (средства-установления), так и фрагменты реального (средства-деяния). Именно в этой плоскости названные разнородные юридические феномены можно рассматривать в качестве средств, именно в этом срезе юридической жизни они приобретают особые свойства – свойства явлений, действующих в связке «цель – средство – результат»»./76/ Иначе говоря, средство-установление – это закрепленная в законе и ином правовом акте возможность, а средство-деяние – это реализация возможности. Обратите внимание, что правовые средства представляют собой ни что иное, как элементы механизма правового регулирования: средство-установление (норма права, как первичный элемент), и средство-деяние (как, акт реализации или применения права). При этом, правоотношение в данном случае, как один из элементов, значения не имеет. Через категорию правовых средств и целей в праве, выявляется социальное назначение не только права, но назначение правового регулирования в конкретной сфере. Норма права и акт ее реализации – это две составляющие единого целого (правового регулирования), где можно определить эффективность данного регулирования, посредством изучения как норм права (выявить, например, пробельность или излишне затруднительные для реализации положения), так и актов реализации (их адекватность, своевременность и т.д.). Но средство, как известно, это способ достижения цели. Какая же цель лежит в рамках исследуемой области? В контексте данной работы, целью является правопорядок и стабильность в сфере оборота объектов недвижимости, а правовыми средствами – все те меры, которые применяются для достижения поставленной цели. Итак, теперь необходимо рассмотреть конкретные правовые средства в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью. Исследуя, субъектный состав Механизма, автор пришел к выводу, что ему свойственен набор юридических средств подразделяемый на две группы, в зависимости от функций права, лежащих в основе деятельности субъектов Механизма: а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовые средства: меры юридической ответственности. Из приведенной классификации видно, что в состав правовых средств, входят субъективные права сторон сделки и третьих лиц (не органов публичной власти), причем в состав субъектов Механизма они не входят. Как это объяснить? Да очень просто. Дело в том, что Механизм в большинстве случаев «начинает работать» вследствие волеизъявления лица, обратившегося в компетентные органы, и в данном случае очень важно знать характер правомочий лиц данной категории. Значит, и рассмотрим эту категорию правовых средств, в первую очередь. Так, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. А ст.45 Конституции РФ непосредственно закрепляет, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Эти конституционные нормы, закрепляют права всех лиц на защиту своих прав, в том числе государственную, т.е. посредством обращения за защитой в соответствующие органы публичной власти. Что касается смысла обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, то стороны сделки и третьи лица, вправе обратиться в государственные органы за обеспечением и защитой своих прав. Так, ст.12 ГК РФ закрепляет открытый перечень способов защиты гражданских прав, а ст.11 ГК РФ указывает на возможность судебной и административной защиты своих прав. Причем, конкретные способы защиты гражданских прав по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом. Таким образом, закон предусматривает, для сторон сделки, если она не затрагивает права третьих лиц следующий набор правовых средств защиты своих прав (естественно с учетом специфики рассматриваемой темы): виндикационный и негаторный иск, расторжение договора в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной (эти способы защиты осуществляются судом в порядке искового производства), обжалование действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц (этот способ защиты может осуществляться как в судебном так и в административном порядке) и иные способы защиты. Правовыми средствами обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью в усеченном виде, можно назвать права сторон на обращение к нотариусу, когда это по закону не обязательно, для придания сделке, помимо всего прочего, еще и нотариальной формы. Для того, чтобы Механизм в лице его уполномоченных органов начал активную деятельность по защите нарушенных прав, необходимо, чтобы лицо обратившееся за защитой имело на это право (при виндикации например, субъектом обращения с иском должен быть собственник), было дееспособно, должно быть соблюдено правило о подведомственности и территориальности и т.д. Таким образом, обращение граждан и юридических лиц (кроме случаев, когда государственные органы принимают меры защиты прав без такого обращения: уголовные дела из публичного обвинения, и иных случаев правовой активности публичных органов) служит основанием применения специфических юридических средств – мер защиты нарушенного права, которые и выступают формами реализации процесса Механизма. При этом, обеспечение сделок (обратите внимание, не защита, а именно обеспечение), как деятельность государственных органов, также начинается с момента обращения физических и юридических лиц (например, заявление в органы государственной регистрации о регистрации права собственности; заявка претендента на участие в аукционе по продаже государственного имущества в соответствующий фонд имущества, и т.д.). Следовательно, в любом случае, какую бы функциональную направленность не выполняли те или иные органы государственной власти (регулятивную или охранительную), практически во всех случаях, субъекты Механизма применяют те или иные правовые средства после волеизъявления и согласия лица, обратившегося в эти органы. Итак, теперь необходимо рассмотреть, правовые средства применяемые государственными органами, как непосредственными субъектами Механизма. Выше говорилось, что правовые средства делятся на средства-установления и средства-деяния. Средства-установления рассмотрены в первой главе данной работы в пункте о регулятивной и охранительной функции права в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, поэтому рассматриваться здесь они не будут. Тем не менее, именно на основе средств-установлений осуществляется деятельность государственных органов в форме средств-деяний. Данные средства-деяния делятся в свою очередь, в зависимости от выполняемой функции права государственными органами, на: а) регулятивные, и, б) охранительные. А) Регулятивные средства–деяния реализуются органами государственной власти специальной компетенции, прямо участвующими в Механизме обеспечения. Выше уже давался краткий перечень органов и их компетенции, в том числе их основных прав. Исходя из этого, можно предположить, что все регулятивные средства-деяния выполняют единую по своей сущности функцию, в частности контрольную. Это подтверждается тем, например, что органы государственной регистрации осуществляют правовую экспертизу документов, поданных заявителем (контроль формы документов, правомочности сторон, выполнения иных специальных условий), фонды имущества и соответствующие органы по управлению государственным и муниципальным имуществом осуществляют также проверку поданных документов претендентами на приобретение в собственность или в иное вещное или обязательственное право соответствующего имущества и т.д., перечень можно продолжать до бесконечности. К основным регулятивным правовым средствам-деяниям, таким образом, относятся: акт (например, акт государственной регистрации), решение (например, решение о предоставлении земельного участка в пользование), разрешение (например, лицензия на право осуществления разработкой недр) и т.д. Все эти акты можно объединить в один – решение государственного органа, который представляет собой акт правоприменения и соответственно является правовым средством-деянием. Следовательно, средство-деяние в регулятивной сфере представляет собой правоприменительный акт, выполняющий одновременно контрольную функцию. Следует заметить, что вышеуказанные правовые средства в теории административного права именуются правовыми формами осуществления государственной деятельности./54/ Но т.к. данная работа посвящена в первую очередь обеспечению сделок с недвижимым имуществом, то и категория правовых форм, как статичная категория, заменена здесь категорией «правовые средства» как юридических актов, направленных на достижение цели правового регулирования в сфере оборота недвижимости. Б) Охранительные правовые средства-деяния реализуются органами государственной власти, осуществляемыми правоохранительную деятельность, и представляют собой меры юридической ответственности. Юридической ответственностью называется применение к лицу, совершившему правонарушение, мер государственного принуждения, предусмотренных санкцией нарушенной нормы, в установленном для этого процессуальном порядке./76/ Обратите внимание, что правовым средством в данном случае, не является сама правовая ответственность как таковая, потому, что она представляет собой не средство, а санкцию как элемент нормы права, или еще точнее – юридическую конструкцию. В данном случае, имеется в виду не сама ответственность, а правовое средство к ее привлечению. К правовым средствам правоохранительных органов, участвующих в Механизме, можно отнести: юридические правоприменительные акты, закрепляющие процесс и стадии привлечения виновных к ответственности. Это, в частности: постановления (о возбуждении уголовного дела, о привлечении к административной ответственности и т.д.), решения судов (постановления, решения, приказы и т.д.) и т.д. Охранительные правовые средства применяются двояко: как в форме внутриведомственной ответственности, при привлечении должностных лиц, как из первой так и из второй группы органов к юридической ответственности (дисциплинарной, административной и уголовной), так и привлечение виновных лиц из внешней, по отношению к системе органов, среды (гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности). В качестве завершения, хотелось бы дать определение правовым средствам, которыми наделены субъекты Механизма. Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью – это правоприменительные акты, носящие инструментальный характер и выступающие в качестве методов правовой деятельности, специально уполномоченных на то субъектов права, и направленные на достижение конкретных целей. 2.5 Правовые проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью С.С. Алексеев цитируя выдающегося дореволюционного и отчасти советского профессора цивилиста И.А. Покровского, указывает на то, что: «… всякая норма предстоит нашему сознанию не только с точки зрения ее «данности», но и с точки зрения ее «должности»; мы не только стремимся ее познать как она есть, но и в то же время оценить, как она должна быть». /38/ Исходя из вышесказанного, можно подытожить, что вся работа до этого момента посвящена процессу правового регулирования «каков он есть» (должное и сущее). Но, как известно, идеального ничего не бывает, а в социальной действительности, где конфликт интересов в той или иной степени не прекращается никогда, и достижение баланса этих интересов - процесс постоянного приближения, – тем более. Следовательно, этот раздел посвящен, прежде всего, исследованию того, «какое оно должно быть», правовое регулирование, и почему сущее в настоящее время не соответствует тому «долженствованию» в праве, которое пытался заложить законодатель. Таким образом, автор раскроет некоторые правовые проблемы в данной сфере общественных отношений и предложит некоторые пути их решения («как оно должно быть»). При этом, за критерий будет взята цель правового регулирования, через призму ее достижения или нет. Процесс правового воздействия начинается с постановки целей и заканчивается их выполнением, достижением определенного результата. Цели заключаются в том, чтобы субъекты права действовали в соответствии с юридическими предписаниями и моделями, чтобы социальные процессы протекали в направлениях, выгодных государству, обществу, личности. Однако цели могут достигаться либо не достигаться. Отсюда и результат может быть эффективным либо нет./76/ Термин «эффективность» в данном случае означает, степень реализации социальной ценности права. Здесь социальная ценность, а вернее, ее использование и эффективность соотносятся как процесс и результат. Эффективность правовой нормы (в рассматриваемой работе – правового средства-установления) определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей, поставленных перед правовым регулированием./76/ Условиями эффективности являются обстоятельства, с одной стороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющей полнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы для действий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиям эффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовых средств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательства и правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой, понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений в праве; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/ В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью. Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правового регулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов. Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой. При этом, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится только в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия (пункт 2 статьи 22 Закона «О государственной регистрации»). С одной стороны, подобный порядок, предполагает представить в органы государственной регистрации значительный и довольно дорогой пакет документов (это и оценка соответствующих объектов недвижимости, и аудиторское заключение и т.д.). Это создает предпосылки для продажи предприятия по частям, или передачи его другим образом (например, посредством государственной перерегистрации учредительных документов, где в качестве учредителя будет выступать фактический приобретатель предприятия). С другой стороны, закон фактически закрепляет правило, согласно которому, предприятие как имущественный комплекс регистрируется (в том числе сделки с ним) только в случае необходимости совершения в отношении него сделки. Это положение закона, можно считать удачным, т.к. если бы предприятие всегда существовало как имущественный комплекс, то ход нормальной хозяйственной деятельности мог бы быть затруднен из-за постоянной деятельности по выделу того или иного имущества из состава предприятия. На данную правовую посылку, обратил внимание и В.А Белов, который прокомментировал это следующим образом: «право прибегает к этому приему (объединения различных объектов в один) для облегчения динамики гражданских правоотношений». И далее, «объединение вещей и прав в предприятие происходит только тогда, когда требуется одним юридическим актом изменить принадлежность каждого элемента, т.е. создать эффект универсального правопреемства, осуществляемого в рамках определенной деятельности; с достижением этого эффекта гражданско-правовой режим предприятия как имущественного комплекса прекращает свое существование». /42/. Т.е. факт обособления имущества предприятия в имущественный комплекс предполагает лишь временный характер этой меры, пока не будет достигнута цель, – сделка с предприятием как имущественным комплексом в целом. Но на этом проблема с предприятиями как имущественными комплексами не исчерпывается. Так, цивилисты О.М. Козырь и А.А. Маковская, предлагают не признавать предприятия в целом как имущественные комплексы, объектами недвижимости (но сохранить их в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок), поскольку существующее положение значительно усложняет имущественный оборот предприятий./65/ При этом, порядок государственной регистрации предприятий должен быть изменен. В частности, права на предприятия, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение, должны быть отменены полностью. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия./65/ Автор данной работы, согласен с мнениями А.А. Маковской и О.М. Козыря, и хотел бы дополнить следующим замечанием их разработки: предприятие как имущественный комплекс, не только должно существовать как объект гражданского права, но и существовать по прежнему только в случаях совершения в отношении него сделки, и обладать в связи с этим соответствующим правовым режимом (разумеется не режимом недвижимости). Также необходимо решить проблему перечня объектов недвижимости, включенных в ст. 130 ГК РФ. Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь идёт не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях. Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами. В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, далее – ВК РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ). С учетом сказанного, хотелось бы предложить замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в ВК РФ. Конечно проблема перечня объектов недвижимости, установленная в ст. 130 ГК РФ может показаться кому-то, не особо актуальной и наболевшей, но хотя бы в целях правовой чистоты закона и элементарной логики, эти изменения должны быть внесены. Теперь необходимо остановиться на том положении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы данного закона положения, устанавливающего правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 данного закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Согласно п. 1 ст. 31.1 названного закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК РФ, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 этого закона необходимо коснуться указанных норм ГК. Статья 301 ГК РФ предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства). Однако из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК). По общему правилу п.1 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, указывает на то, что данное право возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в абзаце 1п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Но абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ содержит правило, согласно которому, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Данный абзац п.2 ст. 223 ГК РФ весьма неоднозначен и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302 ГК РФ, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Неясность п. 2 ст. 223 ГК РФ связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК РФ речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае. Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК РФ. Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. В п. 9 ст. 33 рассматриваемого закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона «О государственной регистрации» положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению. Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 данного закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 названного закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК РФ, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто. Еще одной важнейшей проблемой на этот раз в построении субъектов Механизма, является проблема органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На что хотел бы обратить внимание автор данной работы, так это на то, что органы государственной регистрации, дифференцированные в зависимости от того, какой вид объектов недвижимого имущества они регистрируют (права и сделки с этими объектами), не образуют собой единую систему. Так, абзац 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации», предусматривает виды недвижимого имущества, подпадающие в рамки действия данного закона, «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы». Соответственно, права на предусмотренные виды недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации органом Росрегистрации, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Данный Закон предусматривает единство органов регистрации, но почему-то, это единство касается лишь органов (по вертикальной системе и иерархической соподчиненности) входящих в систему Росрегистрации. Таким образом, из рамок данного законодательного акта исключены, такие объекты недвижимого имущества как, водные и воздушные суда, в том числе и космические объекты. Регистрация таких объектов недвижимого имущества осуществляется: во-первых, иными органами и должностными лицами, нежели органы государственной регистрации, входящие в систему Росрегистрации; во-вторых, государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости регулируется специальным законодательством, конкретизирующим положения ГК РФ о видах недвижимости; и, в-третьих, регистрация права или сделки вносится в иные реестры прав на такие объекты недвижимости. Например, водное судно как вид и объект недвижимости подразделяется на подвиды, которые в свою очередь регистрируются различными, предусмотренными законом, субъектами права, и как следствие, в различных реестрах прав (естественно не в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Немного конкретизации. В соответствии со ст.33 Кодекса торгового мореплавания РФ, регистрация судна, прав на них и сделок с ними производится капитанами морских торговых портов и органами технического надзора за этими судами. Эта регистрация производится в один из трех реестров (это правило подтверждается ч.1 ст.37 КТМ РФ, где говорится, что судно может быть зарегистрировано только в одном из реестров судов), к которым относятся: государственный судовой реестр, судовая книга и бербоут-чартерный реестр (в последнем регистрируются не права и сделки с недвижимостью, а право плавания под государственным флагом РФ, соответственно последний реестр не входит в предмет рассматриваемой темы). Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него - является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке./7/ Такие водные суда, как внутренний водный транспорт, регистрируются также в Государственном судовом реестре или судовой книге, но иными субъектами права. В частности, регистрирующим органом выступают, Государственные речные судоходные инспекции бассейнов (ст.17 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ)./8/ Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные суда, то они регистрируются в Государственном реестре государственных гражданских воздушных судов РФ и в иных реестрах в зависимости от вида воздушного судна (ст.33 Воздушного кодекса РФ), уполномоченными органами./6/ Автор данной работы просит обратить особое внимание на то, что законодательно установленного (в том числе в подзаконном порядке) органа, регистрирующего права и (или) сделки с такими объектами недвижимого имущества, как космические объекты, вообще нет. Выше были приведены лишь некоторые примеры бессистемности построения регистрирующих органов в зависимости от вида недвижимого имущества (Приложение Г). Следует также указать, что ответственность вышеперечисленных органов (по типу ответственности органов и должностных лиц органов Федеральной регистрационной службы ст.31 Закона о государственной регистрации) законодательно не урегулирована вообще. Итак, если органы Росрегистрации представляют собой систему соподчиненных элементов, то иные регистрационные органы, представляют скорее бессвязность, «внутреведомственность», может быть некую проблему фундаментального порядка в построении органов публичной власти, в их незаконченности, ограниченности именно в сфере регистрации сделок с недвижимостью (это выражается не только в нагромождении регистрирующих органов, но и в различии методологии и формы регистрации, а также в отсутствии специального контроля и специальной юридической ответственности этих органов). Автор данной работы хотел бы предложить два возможных пути реформирования данной ситуации. Первый путь – это принцип «единого органа государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью», при котором, функции всех регистрирующих органов будут переданы одному органу, в частности, Росрегистрации. Второй путь – оставить структуру органов в прежнем виде, но упорядочить единство принципов, форм и методов регистрации. В том числе, ввести обязательное уведомление о регистрации прав и сделок с недвижимостью, осуществляемых перечисленными органами, Росрегистрацию (например в течение одного месяца со дня соответствующей регистрации). Таким образом, проблема регистрационных органов заключается в бессистемности их построения, отсутствия единства и взаимодействия, что является либо сознательным, либо не замеченным просчетом, как законодателя, так и исполнительной власти в части бездействия в этой сфере (отсутствие новейших и актуальных законопроектов и т.д.). |
Похожие:
 | Дипломная работа Мамзеров Д. В., навигация и интерфейс в средах виртуальной реальности, дипломная работа |  | Дипломная работа по теме: “ Интерактивная база данных по дендроклиматологии” Работу Моя дипломная работа очень актуальна, потому что дендроклиматология – малоизученная и малоизвестная область биологии. Дендроклиматология... |
| Дипломная работа содержит 104 листа, 6 таблиц, 35 рисунков. Тема:... Данная дипломная работа посвящена проблемам разработки и внедрения устройств связи высокочастотного и сверхвысокочастотного диапазона.... | | Название организации Заголовок «Дипломная работа» или «Курсовая работа»: Times New Roman, 14 (вопреки П. 113), по центру. Затем – 2 пустые строки |
| Реферат. Содержание Дипломная работа (далее просто работа) выполняется на листах формата А4 с размерами полей: сверху – 20 мм, снизу – 20мм, справа –... | | 2 требования к содержанию работы Дипломная работа (далее просто работа) выполняется на листах формата А4 с соблюдением следующих размеров полей: правое – 10 мм, верхнее... |
| Дипломная работа | | Реферат. Содержание Дипломная работа (далее просто работа) выполняется на листах формата А4 с размерами полей: сверху – 20 мм, снизу –20мм, справа- 15мм,... |
| Дипломная работа пгу 030501 | | Книга 1 Объем работы – реферат от 12 до 25 печатных листов, курсовая работа – от 20 до 30 страниц, дипломная работа 60-70 страниц компьютерного... |
| Требования к дипломной работе учащихся 10 11-х классов Дипломная работа заключительная работа учебно-исследовательского характера, выполняемая оканчивающими университеты, экономические,... | | Латинские заимствования в современном русском литературном языке (дипломная работа) |
| Дипломная работа Создание программы помогающей изучать английский язык | | Дипломная работа на тему: «Совершенствование организации поддержки... Дипломная работа «Совершенствование организации поддержки и развития малого предпринимательства в муниципальном районе на примере... |
| Дипломная работа Соответствие современной интернет-рекламы психологическим особенностям подростков | | Дипломная работа не менее 65 страниц без приложения Курсовая работа выполняется на одной стороне листа белой бумаги формата А4 (210 Х 297 мм). Иллюстрированный материал (таблицы, схемы,... |
