03.05.2009
"Ners.ru" - национальная единая риэлторская сеть (новости)
Проверка на живость
Основные опасности, которые подстерегают сейчас покупателя квартиры в строящемся доме,— это либо замораживание объекта, либо полномасштабное банкротство компании-застройщика. В обоих случаях в результате затягиваются сроки сдачи дома на неопределенное время. Выяснять, насколько надежен застройщик и будет ли дом сдан в заявленные сроки, покупателю сейчас приходится самостоятельно в каждом конкретном случае.
Латентные пирамиды
Осенью 2008 года, когда несколько крупных игроков из числа лидеров рынка начали замораживать отдельные проекты, стало ясно, что громкое имя и известность застройщика уже ничего не гарантируют добросовестному приобретателю.
Даже наоборот, известность бренда скорее должна насторожить. "В ряде случаев самые большие кредитные задолженности как раз у известных застройщиков, которые прежде имели практически неограниченный доступ к заемным средствам",— говорит вице-президент Ассоциации Строителей России Владимир Пономарев.
В лучшие времена, когда банки еще давали кредиты, для открытия финансирования объекта требовалось внести 20-30% собственных средств, но даже когда у застройщика их не было, его это не останавливало. В погоне за объемами и количеством квадратных метров он просто выплачивал необходимую сумму из средств, полученных от покупателей по всем остальным объектам, то есть практически строил свою небольшую пирамиду (безусловно, уповая на банки и возможность в любой момент рефинансировать существующие обязательства).
Сейчас банки стали значительно реже давать деньги, а покупатели — приобретать квартиры. То есть застройщикам негде получить средства на погашение многочисленных старых кредитов. "Наибольшие сложности сейчас испытывают застройщики, которые слишком оптимистично оценивали рынок,— резюмирует директор по инвестициям Urban Group Андрей Пучков.— Агрессивная стратегия развития сыграла с ними злую шутку. Налицо разрыв между краткосрочными обязательствами и неправильно оцененными доходными потоками. Высокие ожидания в планировании продаж и привлечение под эти планы краткосрочных кредитов — вот основная причина, по которой ряд застройщиков, некоторые — очень крупные, попал или еще попадет в непростое положение".
Предъявите документы
Собственно, задача покупателя в кризис такая же, как и во все другие времена,— приобрести квартиру, которая будет построена и сдана госкомиссии в соответствии с заявленными сроками. Вот только выполнить ее стало сложнее: слишком много вчера еще благополучных компаний сегодня оказались под угрозой. В нынешнее время покупатель должен проявить бдительность и начать делать то, что российский человек крайне не любит,— внимательно изучать документы.
В первую очередь нужно запросить правоустанавливающую документацию и начать с права на землю. Оно может быть установлено несколькими документами, но в Москве это чаще всего договор аренды с собственником земельного участка (либо субаренды — с арендатором).
Если земля в собственности, покупателю должны показать свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок и документы, на основании которых это право возникло, скорее всего — договор продажи, реже — договор дарения или мены и другие.
Также у застройщика может быть право безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, установленное свидетельством о регистрации права безвозмездного пользования. Например, компания "Интеко" построила ЖК "Шуваловский" на землях МГУ, обладая именно таким правом, а одним из условий контракта было возведение силами застройщика корпуса университетской библиотеки.
Мало убедиться в наличии указанных документов — нужно внимательно изучить их содержание. "Следует убедиться, что указанное целевое назначение участка соответствует тому, что делается на участке в реальности. Только в течение последнего месяца я дважды столкнулся с нарушениями,— рассказывает старший юрист департамента "Недвижимость" компании Sameta Денис Шорин.— В одном случае участок предоставлен в качестве дополнительной площадки для размещения рабочего городка при строительстве гостиничного комплекса, однако компания строит там жилой дом. Другой пример — обратный: участок предоставлен городом под строительство жилых объектов, а инвестор возводит там гостиничный комплекс. Чем все закончится в обоих случаях — неизвестно".
Еще две необходимые для ознакомления бумаги — это распорядительный документ органа власти, который, по сути, является решением о реализации инвестиционного проекта, и инвестиционный контракт.
"Если в распоряжении описываются все ключевые условия реализации проекта, то инвестконтракт эти позиции конкретизирует — в частности, в нем указывается, какие обязательства по финансированию, строительству, оформлению прав лежат на каждой из сторон инвестконтракта,— объясняет руководитель службы застройщика по Москве ГК "Стройтекс" Юлия Чепрасова.— Эти документы помогут покупателю разобраться, какие права имеет застройщик на те площади, которые он продает".
Иными словами, при покупке квартиры важно убедиться в ее принадлежности конкретной компании. Если у инвестиционного контракта несколько владельцев, то нужно смотреть, как распределены доли между его участниками. "Обязательно должен быть в наличии предварительный протокол распределения площадей. Вам должны не на словах объяснять: вот это наше, а вот это чужое — все должно быть отражено на бумаге. Мне не раз приходилось сталкиваться со случаями попыток реализации квартир, принадлежащих, например, Москве. Если доля перепродавалась, также имеет смысл потребовать документы, подтверждающие факт оплаты своей доли каждым новым покупателем",— советует Дмитрий Шорин.
|
