4.3. Функциональный износ
В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным. Функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.
На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс.
Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого. Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа:
• износ, обусловленный избытком капитальных затрат;
• износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
Функциональный износ (устаревание), обусловленный избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием.
Коэффициент функционального износа определяется по формуле:
где: По – производительность оцениваемого (ст оборудования;
Па – производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены
Износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Функциональный износ, обусловленный избытком
производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.
Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы:
• определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
• определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
• определение разницы затрат на эксплуатацию;
• учёт влияния налогов;
• определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
• определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.
Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают две категории операционного устаревания:
• операционное устаревание, вызванное повышенными инвестиционными издержками;
• операционное устаревание, вызванное повышенными эксплутационными затратами.
Исправимый функциональный износ.
К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается:
• недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов);
• недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы с другими техническими характеристиками, которые позволяют повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом
4.4. Внешний (экономический) износ
Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными,
общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.
Существует два подхода при определении величины внешнего износа:
• капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.
При достаточном объёме данных второй подход является более предпочтительным.
При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:
Где: Вфакт и Вном – соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определённый период времени.
Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен:
При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно очень чётко представлять истинные причины снижения выпуска продукции
4.5. Совокупный (накопленный) износ
Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:
• аддитивный;
• мультипликативный.
При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.
При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан ) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:
где: Ки, физ , оц ; Ки, физ , ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.
При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св ) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:
Формулы для определения коэффициентов износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:
• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом внешний (экономический) износ.
Тема 5. Итоговая величина рыночной стоимости 5.1. Критерии достоверности результатов оценки машин и оборудования
Вероятная цена сделки, которую стремится определить оценщик, является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса. Чтобы смоделировать этот компромисс, оценщику приходится применить методы разных подходов и путем согласования полученных результатов подойти к вероятной цене сделки, т.е. к рыночной стоимости.
Точность оценки – главное качество оценочной деятельности. Квалификация оценщика проявляется именно в достоверности и точности получаемых результатов.
В нормативных документах по оценке говорится о достоверности результатов оценки (см. статью 12 Федерального закона Об оценочной..). С какой мерой точности должна выполняться оценка в той или иной хозяйственной ситуации, не сказано ни в Законе, ни в Стандартах оценки.
Отклонение оценочной величины стоимости от истинной её величины допустимо в таком размере, чтобы при этом не нарушался принципиальный вывод о целесообразности решения, принимаемого по результатам оценки (о покупке, вкладе, залоге, ликвидации и т.д.), т.е. ошибка оценки должна находиться в допустимых пределах
5.2. Методы расчёта долевых коэффициентов
Стоимости объекта оценки, полученные на основе различных подходов, требуют согласования, поскольку на практике очень редко достигается точность расчёта, обеспечивающего равенство фундаментального уравнения оценки:
Сзп = Ссп = Сдп ;
Для повышения достоверности результатов оценки необходимо пользоваться максимальным количеством методов, приемлемых для поставленной цели оценки и обеспеченных информационной поддержкой. Каждый результат должен быть проанализирован с точки зрения достоверности, а любое отклонение результатов оценки, полученных различными методами, обосновано и объяснено.
Первый этап согласования результатов оценки осуществляется внутри подходов оценки – согласование величин стоимостей, полученных различными методами. Затем проводится анализ результатов, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами. Выявляются факторы, влияющие на достоверность оценки и рассчитываются погрешности оценки (см. табл.3).
Погрешность зависит от выбранной математической модели расчёта стоимости и поэтому заведомо пользоваться какими-либо рекомендациями о корректировке результатов оценки не следует. Итоговое согласование стоимости обычно выполняется путём определения средневзвешенной величины:
Ситог = (Кзп Сзп + Ксп Ссп + Кдп Сдп ): (Кзп + Ксп + Кдп ); (25)
Где: Кзп ; Ксп ; Кдп ; - весовые коэффициенты затратного, сравнительного и доходного подходов.
Сзп ; Ссп ; Сдп ; - стоимости объекта оценки, полученные затратным, сравнительным и доходным подходами
5.3. Вывод итоговой величины стоимости машин и оборудования
Североамериканские минимальные стандарты оценки ( ASA ) дают такую трактовку итоговой стоимости:
• Здесь оценщик должен взвесить приемлемость концепций стоимости или насколько они подходят для оцениваемого объекта, а также дать своё профессиональное суждение об окончательной величине оценочной стоимости, которое он считает логичным и обоснованным.
• Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом математических вычислений, то есть она не может быть получена путём суммирования всех оценочных стоимостей (по разным подходам), а затем делением этой суммы на количество использованных подходов.
• Она является скорее результатом профессионального суждения оценщика, которое основывается на применении различных оценочных концепций и согласования полученных результатов с целью получения окончательного заключения об оценочной стоимости в соответствии с поставленной перед оценщиком задачей.
Европейские стандарты оценки (ЕСО) так разъясняют процесс согласования. Окончательная величина стоимости будет зависеть от :
• Принятой базы оценки;
• Всей имеющейся к данному вопросу информации на дату оценки с учётом рамок задания;
• Выбор подходящих методов зависит от суждения оценщика;
• Оценщик должен представить обоснование и оправдание использованных методов оценки и взвешивания с относительными вероятностями при согласовании разницы в результатах в определении расчётной величины стоимости.
К этому трудно ещё что-нибудь добавить
|
