3.2. Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.
Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.
Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.
Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.
Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.
Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.
Оценщик обязан в отчёте об оценке указать то, из каких конкретно документов он извлёк сведения о ценах на объекты сравнения.
Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене:
• Момент времени действия зафиксированной цены;
• Денежная единица, в которой выражена цена;
• Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);
• Место продажи (территориальная привязка);
• Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;
• НДС в цене;
• Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);
• Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип — сопоставление, которое
должно проводиться:
• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;
• с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
Выше говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.
После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.
Целесообразна следующая очередность внесения поправок:
• поправки к ценам на различия в условиях продажи.
• поправки на техническую сопоставимость.
Поправки на техническую сопоставимость, различают по :
• типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);
• комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);
• возрасту;
• качеству;
• состоянию, степени физического износа;
• местоположению объекта при продаже (на месте его исполь-зования , на складе дилера).
Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:
Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени
1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;
2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;
3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;
4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;
5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;
Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.
Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:
Метод прямого сравнения с идентичным объектом
Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.
Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).
Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:
1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)
2. Поправка на наличие НДС и других налогов.
3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически
всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.
Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.
В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.
На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины — объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:
 п. — показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.
Значения показателя степени (п ) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов — 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.
Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.
Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:
• Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);
• Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);
Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:
1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.
2. Поправки на дополнительные устройства.
3. Поправка на вспомогательные параметры.
4. Коэффициентная поправка на главные параметры.
Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок
Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.
В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.
Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.
Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям
Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).
Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.
Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:
• Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;
• Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;
• Трудоёмкость множественных оценок;
• Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок
|
