Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах и улицах «Добрая дорога детства» 2

Школа

жилищного просвещения

г.Благовещенск

2010


Сборник подготовлен Сиваковой Ириной Владимировной - председателем Амурской региональной правозащитной общественной организации «Союз старших домов» при поддержке Общественной палаты Амурской области.
АРПОО «Союз старших домов»

г.Благовещенск, ул.50 лет Октября, 108, тел.57-10-35
Общественная палата Амурской области

г.Благовещенск, ул.Ленина, 135, каб.114, 116, т/ф 44-32-88

Новое законодательство, требующее от собственников жилья активного участия в управлении многоквартирным домом (МКД), постоянный рост платежей за содержание и ремонт общего имущества МКД, а также за коммунальные ресурсы и услуги, зачастую низкого качества, - вот краткий перечень актуальных вопросов, которые волнуют значительную часть граждан. Данные методические рекомендации, разработанные в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ и других нормативных актов, призваны оказать практическую помощь собственникам помещений МКД для надежной защиты своих прав и решения многих проблем в жилищной сфере.
Жилищный урок №1

Многоквартирный дом. Общее собрание собственников помещений – орган управления многоквартирным домом. Организация и проведение общего собрания собственников МКД. Избрание уполномоченных от имени собственников МКД («старший» дома), их статус и обязанности
В соответствии с российским законодательством многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п.6 Постановления Правительства РФ от 21.01.2006г. №47).

В состав МКД помимо квартир могут входить одно или несколько нежилых помещений, также принадлежащих на праве собственности частным лицам, муниципалитетам или государству, и не входящих в состав общего имущества в МКД.

В отличие от других видов общей собственности, порядок принятия собственниками помещений решений относительно общего имущества в МКД регулируется не Гражданским, а Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Он устанавливает, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме (ч.1 ст.44 ЖК РФ). Этот орган существует независимо от того, каким способом управляется МКД - непосредственное управление собственниками помещений, управление управляющей организацией или управление ТСЖ, ЖСК и др.

- Принятие каких решений является компетенцией общего собрания?
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (ст.36, 44. 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК РФ):

• 
  о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
  
• 
  о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  
• 
  о передаче в пользование общего имущества;
  
• 
  выбор способа управления многоквартирным домом и изменение способа управления;
  
• 
  о выборе управляющей организации для управления МКД (если в доме не создано ТСЖ, ЖСК и др.) или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту МКД (при непосредственном управлении);
  
• 
  об условиях договора;
  
• 
  о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт МКД;
  
• 
  порядок осуществления контроля за выполнением управляющей или обслуживающей организацией ее обязательств по договору;
  
• 
  о создании ТСЖ, утверждении его устава;
  
• 
  по вопросам, связанным с проведением общего собрания:
  

- сроки и порядок проведения годового общего собрания, способ извещения собственников о проведении общего собрания;

- порядок оформления решений общего собрания протоколами и хранения протоколов общих собраний и решений собственников;

- порядок уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решений и итогах голосования.

• 
  по другим вопросам, отнесенным законодательством к компетенции общего
  

собрания.
- Кто созывает общее собрание собственников?
Собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, но у них есть также право помимо годового, проводить общие собрания в любое время в течение года и так часто, как это необходимо. Общее собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме (ч 2 ст.45 ЖК РФ). Никто иной не может инициировать общее собрание.
- При каком условии  общее собрание правомочно (имеет кворум)?
Чтобы общее собрание собственников помещений в МКД было правомочно решать вопросы, поставленные в повестке дня, оно должно иметь требуемый законодательством кворум. Так, общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. При отсутствии кворума - должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в МКД.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании,  пропорционально его доле в праве общей собственности за общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ). Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст.36, 37 ЖК РФ.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме.

В соответствии с п.1 ст.48 ЖК РФ, голосование на общем собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп.4, 5 ст.185 ГК РФ).
- Сколько голосов необходимо для принятия решений на общем собрании?
Решения по большинству вопросов повестки дня принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в

собрании. Например, решение о выборе способа управления многоквартирным домом (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Но есть вопросы, по которым необходимо получить значительно большее количество голосов. Так, решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается числом голосов, превышающим 50 процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);

К вопросам, для решения которых требуется не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ), относятся следующие:

• 
  о ремонте общего имущества, реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
  
• 
  об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  
• 
  о передаче в пользование общего имущества.
  

Для принятия решения об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции многоквартирного дома или о его сносе необходимо согласие всех собственников помещений (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании (ч.5 ст.46 ЖК РФ). При этом у собственника помещения есть право обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса (ч.6 ст.46 ЖК РФ).
- Порядок проведения общего собрания
Общее собрание может проводиться:

• 
  в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
  
• 
  в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам в определенное место или по адресу (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
  

Инициатору собрания необходимо:

• 
  выработать повестку дня общего собрания;
  
• 
  выбрать форму проведения общего собрания;
  
• 
  определить дату, время и место проведения общего собрания;
  
• 
  оповестить собственников об общем собрании не позднее, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);
  
• 
  подготовить информацию или материалы по вопросам повестки дня общего собрания.
  

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

• 
  сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  
• 
  форма проведения общего собрания (собрание или заочное голосование);
  
• 
  дата, место, время проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  
• 
  повестка дня общего собрания;
  
• 
  порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч.5 ст.45 ЖК РФ).
  

Рекомендуемые варианты оповещения собственников о проведении общего

собрания:

• 
  сообщение размещается на доске объявлений или в ином месте в помещении дома, доступном для всех собственников;
  
• 
  сообщение в письменной форме направляется каждому собственнику заказным письмом или вручается под роспись.
  

Собственникам помещений в МКД наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В повестку дня общего собрания могут включаться любые вопросы, касающиеся

содержания МКД, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в доме, а также организационные вопросы. Общее собрание собственников помещений МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня данного собрания (ч.2 ст.46 ЖК РФ).
- Что должно быть указано в решении собственника при заочном голосовании?
В ч.3 ст.47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):

• 
  решение должно быть в письменной форме;
  
• 
  в решении собственника должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности голосующего на помещение в доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.
  

О решениях общего собрания нужно информировать всех собственников!

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.1 и 2 ст.47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
- Подведение итогов заочного голосования
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами и утверждается общим собранием.

При голосовании по указанным вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования о выборе только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п.6 ст.48 ЖК РФ). Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.
- Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п.1 ст.46 ЖК РФ).

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п.4 ст.46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Лицо, по инициативе которого было созвано собрание, должно в течение десяти дней довести до сведения всех собственников помещений, какие решения приняты общим

собранием, а также итоги голосования (ст.46 ч.3 ЖК РФ). Это можно сделать путем размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении в доме.

Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, является обязательным для всех собственников. В том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений, и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.
- Как правильно избрать «старшего» по дому, чтобы его полномочия были легитимны?
В действующем жилищном законодательстве понятие "старший» дома отсутствует. В соответствии с Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения об определении лиц, которые от их имени уполномочены предоставлять интересы собственников в органах государственной власти, местного самоуправления и в отношениях с третьими лицами на условиях, определенных решением общего собрания.

Вопрос избрания уполномоченного от имени собственников помещений МКД вносится в повестку общего собрания. В обязательном порядке указывается фамилия, имя, отчество предлагаемой кандидатуры, паспортные данные, адрес места проживания. В дальнейшем процедура голосования аналогична порядку проведения общего собрания собственников очной форме или в форме заочного голосования.

Если в качестве уполномоченного лица выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Если привлекается лицо, не входящее в число собственников дома, ему выдают доверенность в простой письменной форме все или большинство собственников помещений. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» кодексом не предусмотрена.
- Какие основные обязанности уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме?
В качестве примера предлагаем соответствующее Положение, разработанное Общественным советом по вопросам развития городского хозяйства города Казани.
Функциональные обязанности «старшего» по дому:

• 
  представление интересов жителей дома во всех структурах власти, а также в отношении с управляющими и подрядными организациями, управлениями района, внутренних дел и другими организациями по вопросам содержания, надлежащей эксплуатации и сохранности жилого многоквартирного дома и придомовой территории;
  
• 
  сорганизовать жителей дома в сплоченный коллектив в целях решения общедомовых проблем;
  
• 
  совместно со старшими по подъездам (если таковые имеются) и инициативными группами жильцов организовывать общие собрания;
  
• 
  участвовать в разработке договора управления между собственниками дома и управляющей организацией с учетом специфики дома и имеющейся придомовой территории;
  
• 
  с учетом мнения жителей дома вносить предложения о внесении изменений и дополнений в действующие договоры управления, либо об их расторжении;
  
• 
  участвовать в составлении и утверждении сметы необходимых ремонтных работ в доме и на придомовой территории и контролировать проведении указанных работ (качество, объем, соответствие смета и т.д.);
  
• 
  участвовать в комиссиях по приемке всех видов работ по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, в том числе по приемке работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации, благоустройству придомовой территории с правом подписи в акте приема-сдачи работ;
  
• 
  ежегодно в первом квартале текущего года совместно с управляющей организацией утверждать прейскурант дополнительных услуг для жильцов дома и стоимость комплектующих материалов;
  
• 
  ежемесячно совместно с представителем управляющей организации участвовать в снятии показаний общедомовых приборов учета и фиксировать в соответствующий журнал;
  
• 
  ежеквартально участвовать в проверке технического состояния и показаний внутриквартирных приборов учета и фиксировать в соответствующий журнал;
  
• 
  раз в квартал производить проверку на соответствие количества фактически проживающих граждан количеству заявленных. Проводить разъяснительную работу с нелегальными (официально не заявленными) жильцами и их арендодателями;
  
• 
  следить за техническим состоянием дома, своевременно сообщать в управляющую организацию о необходимых ремонтных работах, согласовывать срок исполнения и требовать их исполнения в установленный срок;
  
• 
  ежегодно, а также раз в квартал представлять в управляющую организацию список необходимых комплектующих и перечень необходимых работ;
  
• 
  производить мелкие ремонтные работы по дому (замена перегоревших лампочек, подгонка дверей, подъездных рам, установка замков на двери чердаков и подвалов, установка уплотнителей и пружин на подъездные двери и.т.д.) с приобретением необходимых комплектующих самостоятельно, либо в управляющей организации;
  
• 
  в целях обеспечения соблюдения общественного порядка установить взаимодействие с органами внутренних дел района;
  
• 
  своевременно обращаться в правоохранительные органы по всем фактам порчи общего имущества жильцов, добиваться надлежащего расследования и возмещения ущерба за счет виновных лиц;
  
• 
  контролировать сумму сборов по дому за ЖКУ и обоснованность их расходования;
  
• 
  с учетом мнения жильцов организовывать субботники и иные совместные мероприятия;
  
• 
  участвовать в подписании договоров при сдаче управляющей компанией общего имущества дома в аренду с учетом мнения жильцов, контролировать поступление и расходование, поступающих от сдачи имущества в аренду, денежных средств;
  
• 
  в случае нарушения прав жильцов при заключении договоров аренды на общее имущество дома либо размещении в местах общего пользования оборудования и производств, оказывающих негативное влияние на благоприятную жизнедеятельность, принимать меры по расторжению указанных договоров и приведению территории в первоначальный вид.
  

Куда можно обратиться с жалобой по вопросам оказания некачественных услуг или плохо выполненных работ

1. 
   Государственная жилищная инспекция Амурской области
   

Государственная жилищная инспекция работает только с письменными обращениями граждан. Если Вы ранее обращались в какую-либо организацию по своему вопросу, приложите копию полученных ответов. Желательно указать свой контактный телефон для связи, т.к. почти все обращения рассматриваются с выездом на место.

Личный прием, проводимый начальником инспекции, осуществляется каждую среду с 15 до 17 часов, по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 110, каб. №101. Предварительная запись на личный приём по телефону 52-37-24.

2. 
   Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) по Амурской области
   

675002, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Первомайская, 30,

тел. 52-56-29 (приемная), т/ф 22-20-97

тел. «горячей» линии 8 (4162) 20-20-20
3. Уполномоченный по правам человека в Амурской области

675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Шевченко, 24, каб. 231-232,

т/ф 22-39-80 (приёмная), тел. 22-39-59, 22-39-63, 22-39-78 (консультанты)

Уполномоченный по правам человека в Амурской области ведет личный прием граждан по предварительной записи каждый понедельник с 13.00.

Сотрудники аппарата ведут прием ежедневно, кроме понедельника.

Вторник, среда, четверг, пятница - с 10.00 до 16.00.

Для заметок

Для заметок