Использование залога земельных участков регламентируется Законом Российской Федерации «Об ипотеке». В соответствии законом за отчетный год в целом по Иркутской области гражданами и юридическими лицами заключено с кредитными организациями 2355 договора о залоге земли площадью 27614,7 га. При этом граждане передали в залог 1194 земельных участка площадью 5624,28 га, а юридические лица – 1161 участка площадью 21990,42 га.
Наибольшее число залоговых операций проведено в г. Иркутске 801 сделок на площади 734,5 га, в Иркутском районе 523 сделки на площади 391,02 га, в Ангарском районе 213 сделок на площади 5992,87 га. Наиболее крупные сделки залога произошли:
- на землях сельскохозяйственного назначения в Усольском районе – 3 сделки на площади 2824 га (ЗАО «Тельминское», ООО «Нечаевское», ЗАО «Облагроснаб»), Заларинском районе - 2 сделки на площади 277 га (ОАО «Восход»), г. Саянске – 1 участок на площади 57 га («Саянский бройлер»);
- на землях промышленности и иного специального назначения в г. Саянске – 2 участка на площади 495 га («Саянскхимпласт»).
4.3 СДЕЛКИ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ ПРАВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ
Аренда государственных и муниципальных земель
Арендная плата государственных и муниципальных земель устанавливается законодательными органами муниципальных образований на основе Постановления администрации Иркутской области от 31 июля 2008г. № 213-ПА «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Пунктом 3 главы 2 данного документа предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков, не может быть меньше налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, т.е. предусмотрено регулирование арендной платы на основе величины налоговой ставки, устанавливаемой органами власти муниципальных образований.
Процесс формирования арендных отношений в Иркутской области происходит достаточно активный. Арендная плата за землю устанавливается в денежной форме.
В области имеют место как заключение арендных отношений, что по ряду муниципальных образований приводит к увеличению количества сделок и площади арендуемых земель, так и процесс расторжения договоров аренды, прежде всего, связанный с выкупом земельных участков в собственность или отказом от части площадей в связи с увеличением арендной платы на основе кадастровой стоимости.
На 01.01.2012г. на территории Иркутской области насчитывалось 37077 краткосрочных и долгосрочных соглашений на площади 13637167,1 га, из них 32089 (25118,13 га) на землях поселений, 1003 (39831,58 га.) на землях промышленности и иного специального назначения, 386 (57773,74 га) на землях сельскохозяйственного назначения, на 01.01.2010г. действовало 38162 (13229405,61 га) арендных соглашений.
В 2011г. преобладают договора аренды земельных участков, заключенных Агентством лесного хозяйства Иркутской области с лесохозяйственными и лесопромышленными предприятиями за земли лесного фонда 1282 (13496550,71 га), что составляет 98% от всех арендуемых земель. Земельные участки лесного фонда предоставлялись в аренду для:
- ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты;
- ведение сельского хозяйства;
- выполнение изыскательских работ;
- выполнение работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых;
- заготовка древесины;
- заготовка пищевых лесных ресурсов и лекарственного сырья;
- использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов;
- осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;
- осуществление рекреационной деятельности.
В 2011г. было заключено 14108 краткосрочных и долгосрочных соглашений на площади 2265912,8 га.
Таблица 31
Аренда государственных и муниципальных земель в Иркутской области
Категория земель
|
2010г.
|
|
кол-во сделок, ед.
|
площадь, га
|
кол-во сделок, ед.
|
площадь, га
|
1
|
4
|
5
|
|
|
1. Земли населенных
пунктов
всего арендаторов,
в том числе:
уплачиваемых арендную плату в виде твердой суммы платежей
|
32474
32474
|
21763,354
21763,354
|
32089
32089
|
25118,13
25118,13
|
2. Земли вне населенных пунктов
всего арендаторов,
в том числе:
уплачиваемых арендную плату в виде твердой суммы платежей
|
5688
5688
|
13207642,25
13207642,25
|
4988
4988
|
13612048,97
13612048,97
|
из них земли:
1) промышленности и иного специального назначения
всего арендаторов
|
920
|
23285,7479
|
1003
|
39831,58
|
2) сельскохозяйственного назначения
всего арендаторов
|
784
|
67155,6568
|
386
|
57773,74
|
3. Всего арендаторов,
в том числе:
уплачиваемых арендную плату в виде твердой суммы платежей
|
38162
38162
|
13229405,61
13229405,61
|
37077
37077
|
13637167,1
13637167,1
|
Рис. 30 Площадь аренды государственных земель (за исключением земель лесного фонда)
Наибольшее количество договоров аренды заключено в Черемховском районе (8992 сделок), г. Иркутске (2328), г. Братске (1998), Ангарском районе (2165).
Происходит и дальнейшее регулирование величины арендной платы. Изменение ставок арендной платы напрямую зависит от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, которая увеличивается или уменьшается в свою очередь при приближении или удалении от центра поселений, от транспортной доступности и т.д.
Уменьшение ставки арендной платы происходит в связи с заключением новых договоров аренды с более низкой кадастровой стоимостью.
Увеличение ставки арендной платы происходит за счет применения коэффициентов по определенным категориям арендаторов, что становится основой регулирования арендуемых площадей земельных участков.
Аренда земельных участков предприятий промышленности, транспорта связи, строительства осуществлялась в населенных пунктах по цене 6,643 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 0,342 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в г. Братске 738 сделок на площади 3658 га, Ангарском районе 474 сделки на площади 4007,2 га, г. Иркутске 372 сделки на площади 1019,185 га. Наибольшая арендная плата за 1 кв.м зарегистрирована в г. Иркутске:
- 230,56 руб./кв.м. участки были предоставлены под трансформаторные подстанции,
- 173,15 руб./кв.м. участок был предоставлен под производственную базу ООО "Нью-Лен-Ойл».
Наименьшие ставки арендной платы зафиксированы под объектами железнодорожного транспорта.
Наиболее крупные сделки по аренде земельных участков были заключены с:
- ЗАО «Восток-Центр»-52,6 га;
-ОАО «Саянскхимпаст»-12,6 га;
- ОАО «Восточно-Сибирская газовая компания»-8,6 га;
- ЗАО «Глазговский строительный центр»-65,37 га;
- ЖСК «Спецназ»-30 га;
- ОАО "Иркутский завод нерудных материалов"- 22,23 га;
- ОАО "Иркутскэнерго"- 82,6 га.
Аренда земельных участков предприятий торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания в населенных пунктах по цене 71,719 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 10,93 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Ангарском районе 340 сделок на площади 35,32 га, г. Шелехове 168 сделок на площади 6,13 га, Иркутске 97 сделок на площади 55,76 га. Наибольшая арендная плата за 1 кв.м. зарегистрирована в Усть-Илимском районе 150,883 руб./кв.м (ОАО «Иркутскпечать», г. Нижнеудинске 418,722 руб./кв.м, г. Иркутске 1656,47руб./кв.м (ООО "Магазин "Золотая осень"), 1397,49 руб./кв.м (ООО "Алеко") наименьшая в Балаганском районе 1 руб./кв.м участки были предоставлены под объекты торговли.
Аренда земельных участков предоставленных под крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения в населенных пунктах по цене 0,071 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 0,021 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Балаганском районе 155 сделок на площади 1221,07 га, Братском районе 51 сделки на площади 5478,19га, Тулунском районе 60 сделок на площади 5054,65 га. Наибольшая арендная плата за 1 кв.м. зарегистрирована в г. Усть-Илимске 15,875 руб./кв.м. сделка бала совершена с КФХ «Чикой». Наиболее крупные сделки были заключены в:
- Куйтунском районе – 1 земеьный участок ОАО «Куйтунская Нива» на площади 2165 га;
- Заларинском районе – 2 земельных участка СХПК «Окинский», КФХ «Сандерев В.И.» на площади 5492 га;
- Нукутский район – 1 земельный участок на площади 882,7 га.
Аренда земельных участков предоставленных гражданам и их объединениям, использующим земельные участки для жилищного и дачного строительства в населенных пунктах по цене 2,101 руб./кв.м, вне населенных пунктов по цене 4,286 руб./кв.м. Наибольшее количество сделок было совершено в Черемховском районе 3041 сделок на площади 235,07 га, Нижнеилимском районе 1317 сделки на площади 142,3 га, г. Иркутске 872 сделки на площади 62,466 га, г. Братске 712 сделок на площади 109 га. Наименьшее количество сделок было совершено в Боханском районе 2 на площади 0,3 га.
Таблица 31
Средние размеры арендной платы за использование государственных земель
(руб. за 1 кв. метр)
Арендаторы
|
2009г.
|
2010г.
|
|
В
населен-
ных пунктах
|
Вне населен-
ных пунктах
|
В
населен-
ных пунктах
|
Вне населен-
ных пунктах
|
В
населен-
ных пунктах
|
Вне населен-
ных пунктах
|
1.Предприятия, организации, учреждения:
|
|
|
|
|
|
|
промышленности, транспорта, связи, строительства
|
11,66
|
6,69
|
8,505
|
0,681
|
6,643
|
0,342
|
Торговли, бытового и сервисного обслуживания
|
68,85
|
12,36
|
58,975
|
10,755
|
71,719
|
10,93
|
Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельхоз назначения и использования
|
2,91
|
0,104
|
0,182
|
0,018
|
0,071
|
0,021
|
лесохозяйственные и лесопромышленные предприятия за земли лесного фонда
|
-
|
-
|
|
0,344
|
|
0,014
|
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, предусматривающим сделки с правами аренды (гл. 34), и нормативными правовыми актами за отчетный период гражданами и организациями были выкуплены права аренды на 358 земельных участка площадью 4899068,383 га, из них на землях лесного фонда 270 участков на площади 4847907,413 га – сделки были заключены Агентством лесного хозяйства Иркутской области.
Наибольшее число продаж прав аренды земли отмечено в Казачинско-Ленском районе (39) на площади 821490.753 га, Иркутском районе (36) на площади 16800,76 га, Нижнеилимском районе (31) на площади 23086 га., Усть-Илимском районе (21) на площади 1413725,6 га.
Рис. 31 Изменение количества арендаторов
Исходя из представленной выше диаграммы (рис. 28), наблюдается уменьшение количества совершенных сделок за 2011 год по сравнению с 2010 на 2,8 %.
В отчете за 2011год имеют место случаи, когда по одному земельному участку проходит 2 сделки – это продажа прав аренды и заключение договора аренды на земельный участок. В результате в отчете отражаются 2 сделки по одному и тому же участку.
4.4 ЦЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРИ ИХ ПРОДАЖЕ СОБСТВЕННИКАМ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
Федеральным законом от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлены фиксированные ставки платы за землю для собственников зданий, строений и сооружений.
Таблица 32
Цены на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений.
руб./кв. м
|
2010 г.
|
2011г.
|
В населенных пунктах
|
Вне
населенных
пунктов
|
В населенных пунктах
|
Вне
населенных
пунктов
|
1. Гражданам и их
объединениям для:
|
|
|
|
|
- жилищного, дачного строительства
|
7,14
|
0,39
|
6,1
|
0,432
|
- личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества
|
1,46
|
1,1
|
1,79
|
0,73
|
2. Юридическим
лицам для использования
в целях промышленности и
иного специального
назначения
|
26,02
|
4,6
|
14,15
|
0,204
|
3. Крестьянским (фермерским) хозяйствам, другим сельскохозяйственным предприятиям
|
1,081
|
0,39
|
8,65
|
0,18
| |
