Права в градостроительной сфере
В 2013 году в три с половиной раза по сравнению с 2012 годом увеличилось количество обращений о нарушениях прав граждан, заключивших договоры инвестирования строительства жилья. Наиболее распространенными остаются нарушения сроков ввода жилых домов в эксплуатацию, запоздалая передача квартир участникам долевого строительства (дольщики) и «двойная продажа» жилья.
Несмотря на возможность привлечения к уголовной ответственности лиц, виновных в «двойных продажах», отсутствуют механизмы эффективной защиты потерпевших, которые лишаются как денежных средств, так и жилых помещений. На них не распространяется также законодательство о защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов.
На 1 января 2014 года в Московской области признаны проблемными 54 объекта незавершенного строительства. Кроме этого, на контроле Министерства строительного комплекса Московской области находится 21 объект, сроки завершения строительства которых не соблюдаются.
Нарушения прав дольщиков являются не только следствием недобросовестности отдельных субъектов предпринимательской деятельности, но и показателями способности (или готовности) муниципальных образований решать вопросы местного значения с учетом интересов населения, наличия твердой воли у государственной власти в наведении порядка на рынке жилищного строительства, эффективности правоохранительной системы государства.
В августе 2013 года в Московской области состоялся Всероссийский съезд «Новые механизмы защиты прав граждан – участников долевого строительства». Участники мероприятия, подготовленного при непосредственном участии Правительства Московской области, поддержали назревшие изменения в системе регулирования отношений в области долевого жилищного строительства.
C внесением поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у дольщиков появилась дополнительная юридическая гарантия возврата вложенных денег - обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан.
В последнее время споры между застройщиками и потенциальными владельцами квартир приобретают более цивилизованные формы. В Подмосковье сделаны реальные шаги в защиту прав дольщиков. Усилиями Правительства Московской области введены в строй многие проблемные объекты. По данным Министерства строительного комплекса Московской области в 2013 году обеспечены права более трех тысяч граждан по 27 объектам. В 2014 году планируется завершить строительство 27 объектов, в 2015 году – 25.
Доказала свою эффективность и деятельность действовавшего в 2012-2013 годах Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (сейчас его функции переданы Министерству строительного комплекса Московской области), Межведомственной комиссии по проблемным объектам долевого жилищного строительства на территории Московской области и Общественного совета по вопросам долевого жилищного строительства в Московской области при Общественной палате Московской области. Уполномоченный и сотрудники аппарата принимали участие в работе этих органов.
На официальном портале Правительства Московской области в сети Интернет размещен Реестр проблемных застройщиков, который содержит фамилии руководителей, учредителей компаний-застройщиков и лиц, имеющих право без доверенности действовать от имени организаций. Органам местного самоуправления рекомендовано не выдавать им в дальнейшем разрешений на строительство.
В результате принятых мер по сравнению с 2012 годом значительно увеличилось количество заключенных договоров долевого участия.
Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения отнесены выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений.
В порядке реализации указанных полномочий органы местного самоуправления вправе: осуществлять контроль за привлечением денежных средств в инвестирование объектов строительства; оказывать содействие застройщикам в получении технических условий и оформлении соответствующей документации в ходе строительства объектов; отдавать приоритет застройщикам, зарегистрированным в муниципальном образовании.
Таким образом, ситуация на рынке долевого жилищного строительства зависит от градостроительной политики органов местного самоуправления, но позиция некоторых из них не удовлетворяет население. В то же время имеется положительный опыт городского округа Реутов, где уже длительное время нет обманутых дольщиков и долгостроев. Администрация городского округа своевременно осуществляет контроль за ходом строительства на всех его этапах и не допускает прихода в город недобросовестных застройщиков.
Нет таких проблем и в городском округе Фрязино, где своевременно разработан и утвержден генеральный план. В городе работают несколько постоянно действующих комиссий, осуществляющих муниципальный контроль за процессом строительства и использованием земельных участков. Это позволяет предотвращать возникновение ситуаций с обманутыми дольщиками и оперативно принимать соответствующие меры, вплоть до замены застройщика.
Часто непродуманные решения органов местного самоуправления на стадии организации строительства в части обеспечения новостроек инженерными коммуникациями, социальными объектами приводят к массовым нарушениям прав граждан. Эта проблема с особой остротой проявилась в 2013 году.
В многочисленных жалобах жителей двенадцати домов-новостроек по улице Чистякова и шестнадцати домов по улице Кутузовская микрорайона «Трехгорка» городского поселения Одинцово содержится информация о массовых нарушениях жилищных прав в связи с периодическим отключением электроэнергии, лифтов, систем отопления и водоснабжения жилых помещений. Указанные дома были подключены к сети электроснабжения по временной схеме, которая не могла обеспечить нормальное функционирование систем жизнеобеспечения. Кроме того, электроэнергия потреблялась застройщиком ЗАО «СУ-155». Непринятие действенных мер по исправлению сложившейся ситуации провоцировало граждан на заявления о подготовке массовых акций протеста.
Сохраняет актуальность проблема незаконно возведенных жилых домов с признаками многоквартирности на земельных участках, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного или дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.
В 2013 году в Московской области выявлено 394 таких объекта. Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности был опубликован на официальном сайте Министерства строительного комплекса Московской области. Наибольшее количество незаконных объектов выявлено в Одинцовском, Мытищинском, Красногорском, Ленинском муниципальных районах, городских округах Балашиха, Домодедово.
В числе причин создавшегося положения недостаточный муниципальный контроль и отсутствие должного взаимодействия с государственными органами строительного, земельного контроля и надзора, технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности, правоохранительными органами.
В октябре 2012 года Комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью разработал Методические рекомендации по выявлению и организации работы органов местного самоуправления с объектами, имеющими признаки самовольной постройки (многоквартирного дома). Однако содержащиеся в них рекомендации не находят практического применения в деятельности глав ряда муниципальных образований.
Органы местного самоуправления зачастую не идут по пути рассмотрения вопросов о возможности изменения разрешенного вида использования земельных участков, получения технических условий на газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, а также принятия других мер по легализации незаконно возведенных объектов жилищного строительства. Как итог – добросовестные приобретатели, имеющие единственное жилье в указанных домах, оказываются брошенными на произвол судьбы.
При проведении публичных слушаний по проектам планировки и межевания территории местные жители нередко не имеют реальных возможностей для выражения мнения, представления в уполномоченные органы предложений или замечаний для включения их в протокол публичных слушаний.
Так, гражданка К., жительница города Наро-Фоминска сообщает, что СМИ рекламируют проект торгового центра с парковкой на земельных участках граждан. При этом информация о покупке участков и согласии жителей не соответствует действительности, а имеющиеся документы скрывают от населения.
Публичные слушания не стали действенным инструментом взаимодействия органов местного самоуправления и народа. Например, остались без реагирования просьбы жителей домов 4, 6, 10 по Окружному проезду города Фрязино о запрете строительства ООО «Исток-строй» 10-этажной гостиницы на месте спортивной и детской площадок. Публичные слушания по данному проекту проводились без должного уведомления жителей, в будний день, в неудобное время на другом конце города.
Жители деревни Поседкино, владельцы крестьянских (фермерских) хозяйств, обратились с жалобой на действия администрации сельского поселения Федоскинское Мытищинского муниципального района по изменению разрешенного вида использования земель и переводу их под индивидуальное жилищное строительство. Заявители сообщали, что не знали об изменении вида использования земель, о прошедших публичных слушаниях и о внесении изменений в генеральный план. Уполномоченный проинформировал о данной ситуации вице-губернатора Московской области и направил письмо прокурору Московской области.
В интересах жителей Подмосковья представляется целесообразным:
- органам местного самоуправления обеспечить эффективный контроль исполнения застройщиками договоров долевого строительства с целью недопущения недобросовестных организаций на рынок строительства жилья;
- проводить действенную информационно-разъяснительную работу с населением о преимуществах оформления договоров долевого участия в строительстве;
- повысить активность органов местного самоуправления в вопросах организации взаимодействия с государственными надзорными органами в сфере градостроительной деятельности, а также правоохранительными органами в целях предотвращения незаконного строительства многоквартирных домов;
- органам местного самоуправления организовывать публичные слушания в удобное для большинства населения время с широким освещением в средствах массовой информации, обеспечить реальный учет мнения граждан при принятии градостроительных решений;
- рассмотреть вопрос о внесении изменений в Закон Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» в части распространения его действия на граждан, признанных потерпевшими по уголовным делам о мошеннических действиях недобросовестных коммерческих структур.
|
