11. Оценочные средства
11.1 Оценочные средства для входного контроля.
Дайте определения понятиям «права» , «правовое регулирование», «субъекты» и «объекты права».
Перечислите правомочия собственника.
Чем отличаются понятия «имущество» и «собственность»?
Кто может быть субъектом права собственности?
Дайте характеристику видов и форм собственности на недвижимость.
Какие вещные права предусмотрены действующим законодательством?
Что такое сервитут?
Охарактеризуйте систему регистрации прав на недвижимое имущество.
Дайте характеристику земли как объекта недвижимости.
Какая технология проведения государственной кадастровой оценки стоимости
земель?
Какие стандарты в настоящее время обязательны для применения в России.
С какой целью создавались федеральные стандарты оценки?
Что такое инвестирование объектов недвижимости?
Перечислите преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений.
Перечислите инструменты инвестирования в недвижимость и дайте характеристику каждого из них.
Дайте определения понятий: «собственные источники финансирования», «внешние источники финансирования», «привлеченные источники финансирования».
В чем заключаются преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья?
Чем различаются денежные потоки при инвестировании в недвижимость и денежные потоки при ее оценке?
Какие необходимы условия формирования стоимости?
В чем суть отличия понятий: стоимость, цена, затраты?
В чем состоит особенность недвижимости как объекта оценки?
22.Какие виды стоимости могут определяться в процессе оценки?
23.В чем заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)и какова его роль в определении рыночной стоимости?
24.Какие факторы оказывают влияние на величину стоимости недвижимости?
25.Перечислите основные этапы процесса оценки.
26.Какой документ является основополагающим для заключения договора на оценку
недвижимости?
11.2 Оценочные средства текущего контроля (тесты)
Верно-неверно
1. Договор оценки не может быть заключен, если:
а) оценщик является иностранным гражданином;
б) оценщик является акционером юридического лица;
в) оценщик самостоятельно применяет методы проведения оценки.
2. Затратный подход включает:
а) метод капитализации доходов;
б) оценочные мультипликаторы;
в) метод ликвидационной стоимости;
г) метод скорректированных чистых активов.
3. Метод скорректированных чистых активов используется:
а) при оценке предприятия, обладающего значительными доходами;
б) при банкротстве предприятия;
в) если темпы роста доходов будут умеренными.
4. Какой законодательный акт фиксирует необходимость оценки собственности?
а) Налоговый кодекс РФ;
б) Федеральный закон «Об акционерных обществах»;
в) Гражданский кодекс РФ.
г) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 28.07.1998г.
д) Федеральный закон «Об исполнительном производстве» № 119-ФЗ от 21.07.97г. (№ 127-ФЗ от 26.10.2002г.)
5. Источником скрытого капитала является:
а) неосязаемые активы;
б) теневые доходы;
в) разница между рыночной и балансовой оценкой.
6. Теоретической базой проведения оценки является:
а) принцип справедливости;
б) принцип полезности;
в) принцип доходности.
7. При проведении налоговой оценки имущества используется:
а) стоимость с ограниченным рынком;
б) специально определенная стоимость;
в) стоимость замещения.
8. Является ли недвижимостью:
а) земельный участок;
б) здания, строения и сооружения;
в) деревья и кустарники;
г) мосты и другие технические сооружения;
д) пароходы.
9. Стоимость замещения – это затраты на воссоздание улучшений:
а) с аналогичными объекту функциональными свойствами;
б) по аналогичным планам и чертежам;
1) только А; 2) только Б;
3) А и Б; 4) ни А, ни Б.
10. ННЭИ земельного участка – это использование, при котором максимальна(ен):
а) ставка капитализации;
б) доход;
в) остаточная стоимость земли;
г) чистая текущая стоимость.
11. Какой фактор в наибольшей степени характеризует категорию имущества?
а) физические характеристики имущества;
б) затраты на его создание;
в) полезность имущества для покупателей;
г) текущий способ использования.
12. Величина инвестиционной стоимости отражает:
а) верхнюю границу диапазона возможных цен продажи имущества;
б) размер кредита, выдаваемого банком под инвестиционный проект;
в) мнение конкретного инвестора о полезности имущества;
г) сумму необходимых инвестиций в проект.
13. Объектом оценки всегда выступают:
а) элементы строительной конструкции здания;
б) сумма денежных средств, которые должны перейти от продавца к покупателю;
в) набор имущественных прав;
г) земля и находящиеся на ней улучшения.
14. Базисная стоимость акций – это:
а) стоимость на определенную дату;
б) стоимость по средней цене сделок;
в) стоимость, определяемая на основании решения совета директоров.
15. Основной недостаток сравнительного подхода:
а) цена определяется рынком;
б) игнорирует перспективы развития;
в) подход основан на принципе замещения.
16. Модель Гордона предполагает, что:
а) износ больше капиталовложений;
б) износ меньше капиталовложений;
в) износ равен капиталовложениям;
г) ни один из перечисленных.
17. Сущность метода капитализации доходов выражается формулой:
а) стоимость = чист. приб. : ставка капитализации;
б) стоимость = выручка : ставка капитализации;
в) стоимость = чист. приб. х ставка капитализации;
18. Ставка капитализации выводится из:
а) ставки рефинансирования;
б) ставки дисконтирования;
в) ставки дохода на инвестиции.
19. На конкурентных рынках цена равновесия
а) определяется решениями потребителей
б) определяется решением производителей
в) отражает взаимодействия правительства и рыночных сил
г) стабильна для всех товаров и услуг
20. Земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование
а) государственным и муниципальным учреждениям
б) федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления
в) государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления
г) гражданам Российской Федерации
21. При расчете общего коэффициента капитализации с помощью метода кумулятивного построения не учитывается
а) безрисковая ставка
б) премия за низкую ликвидность
в) премия за управление недвижимостью
г) премия за финансовое состояние арендатора
22. Выберите правильную процедуру расчета валового рентного мультипликатора
а) [Валовой рентный мультипликатор] = [Цена продажи] : [Потенциальный валовой доход]
б) [Валовой рентный мультипликатор] = [Цена продажи] х [Действительный валовой доход]
в) [Валовой рентный мультипликатор] = [Цена продажи] х [Потенциальный валовой доход]
г) Нет правильного варианта ответа
23. Выберите экономический фактор, влияющий на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости
а) земля, климат, ресурсы, почва, дороги, коммунальные объекты
б) стиль и уровень жизни, размер семьи, уровень образования населения
в) тенденции в изменении дохода, кредитная политика, тарифы на коммунальные услуги
г) налоговая и финансовая политика, строительные нормы и правила.
11.3.Оценочные средства для промежуточной аттестации
Вопросы для подготовки к экзамену (зачету)
Что такое оценка имущества?
Что является объектом имущества (его структура)?
Кто является потребителем услуг "Оценщика"?
Для каких целей необходима оценка имущества?
В чем различие понятий "стоимость" и "цена"?
Какие виды стоимости Вы знаете?
Какие бывают виды прав?
Какие правомочия принадлежат собственнику имущества?
Какие правомочия принадлежат арендатору имущества?
Чем удостоверяется право собственности на недвижимое имущество?
Что подлежит государственной регистрации?
Что такое сервитут?
Какое право на земельный участок получает покупатель отдельно стоящего здания?
Какие виды сделок с имуществом требуют нотариального удостоверения?
Как называются три основных подхода оценки?
Какие методы могут применяться при оценке "бездоходного" имущества?
Каково определение рыночной стоимости имущества?
Какой метод оценки основывается на прогнозировании ожидаемых доходов?
Какой метод основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов?
Какие бывают виды корректировок при оценке объекта рыночным методом?
Каким требованиям должны отвечать проданные объекты, чтобы быть пригодным для их сопоставления с оцениваемым объектом?
Что такое мода, медиана, математическое ожидание (среднее арифметическое) и среднеквадратическое отклонение в смысле основ статистики?
На каких принципах основан Затратный метод оценки имущества?
Требуется ли при использовании Затратного метода обязательная оценка соответствующего земельного участка?
Какие виды износа учитываются при оценке имущества?
Как называется потеря стоимости в результате воздействия технического прогресса?
Как называется потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов?
Что такое риски и как они учитываются при оценке имущества?
Что такое дисконтирование денежных потоков?
Что такое "норма дисконта"?
Определить будущую стоимость 10.000 у.е. вложенных под 20% годовых на 18 месяцев при ежегодном накоплении процента.
Что такое коэффициент капитализации?
Как определяется коэффициент капитализации (его основная формула)?
В чем смысл метода остатка при оценке недвижимого имущества?
Как определяется потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход?
Что такое валовый рентный мультипликатор?
Что не относится к операционным расходам?
Из каких составляющих складывается стоимость недвижимого имущества при использовании метода дисконтированного денежного потока?
Понятие нематериальных активов и их виды.
Дайте понятие интеллектуальной собственности и ее виды.
Что такое «ставка роялти» и в каких случаях применяется?
Методы оценки просроченной дебиторской задолженности.
Как влияет оборачиваемость материальных запасов на их рыночную стоимость?
Какие особенности оценки движимого имущества?
Методический подход к оценке рыночной стоимости долгосрочных финансовых вложений.
Какие виды стоимостей вы знаете отличных от рыночной стоимости имущества?
Когда не учитывается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?
Принцип «кумулятивного» построения ставки капитализации.
Как определяется коэффициент дисконтирования?
Что такое текущая стоимость имущества и как она определяется?
Автор
|
д.э.н., профессор кафедры экономики недвижимости, сертифицированный оценщик бизнеса, сертифицированный в ЭЦ «Фонд «Европейский институт сертификации» специалист по оценке недвижимости»
|
____________А.Ф.Пацкалев
|
06.07.2012г. |
