Ооо «Ф ин г рупп») утверждаю генеральный директор (должность руководителя организации исполнителя)
Скачать 1.55 Mb.
|
| Огромно влияние ландшафтной ценности и экологической обстановки. Близость к водоемам или лесу повышает стоимость земли на 50–80% по сравнению с аналогичными предложениями «в чистом поле». Также существенную роль играет соседство участка с домами отдыха, культурно-историческими ансамблями, церквями и пр. Рассмотрим несколько интернет объявлений: 1. Продается участок около озера Кравцово. Участок расположен рядом с х. Грушовым в ДНТ Вольница-2.Ровный,хороший подъезд, свет и газ 100 метров, вода по меже. Полный пакет документов. Оформлен в собственность. Продается срочно.11 2. Продается земельный участок рядом с городским озером. Продается земельный участок рядом с городским озером в обжитом и живописном месте. Все коммуникации по улице, рядом детский садик, магазин.12 3. Участок 7,5 соток находится на берегу реки, абсолютно ровный, четкий прямоугольник. Рядом спуск к реке. Прекрасный вид на горы. По границе участка проходят коммуникации. Фасад 20 м; возможно объединение со следующим участком.13 При подаче объявлений, собственники объектов недвижимости, указывают наличие по близости объектов, являющихся факторами, положительно влияющими на стоимость продаваемого объекта недвижимости. Фактор 12 Наименование ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения Фактор 13 Расстояние до ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения Автомобильные дороги - составная часть транспортной системы, комплекс сооружений для движения автотранспорта. Автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на: 1) автомобильные дороги федерального значения; 2) автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; 3) автомобильные дороги местного значения; 4) частные автомобильные дороги. К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц. Основная автомобильная дорога М29 «Кавказ» проходящая через Невинномысск, Минеральные Воды и Пятигорск, с подходными дорогами на Ставрополь и далее на Элисту и Астрахань; на Черкесск; на Кисловодск; через Георгиевск, через Зеленокумск и Будённовск на Нефтекумск и далее в Дагестан и Калмыкию. Основные автомобильные узлы: Невинномысск и Пятигорск. Протяженность автомобильных дорог общего пользования представлено в Таблице 16. Таблица 16
К основным транспортно-эксплуатационным показателям автодорог относятся: гарантированная скорость, пропускная способность, уровень загрузки ее движением, непрерывность, удобство и безопасность движения, в том числе автомобилей и автопоездов с осевой нагрузкой и грузоподъемностью (или общей массой) на соответственных категориях дорог. Существует и реализуется план развития дорог включающий в себя:
Земля раскупается практически по всем направлениям от Ставрополя. Прежде всего, это наиболее близкие пригороды. Но уже сейчас цены там не сильно отличаются от городских. Проблемы, которые в большей степени волнуют людей при покупке жилья на большем расстоянии от города, – это не столько удаленность, сколько наличие или отсутствие дорог, коммуникаций и транспорта. Так, например, при подаче объявлений собственники указывают, название и расстояние до дороги, что позволяет говорить о влиянии данного фактора на стоимость объектов недвижимости. Близость транспортных магистралей увеличивает стоимость недвижимости. Фактор 14 - Расстояние до ближайшего ж/д вокзала, станции, платформы Данный фактор учитывает развитие транспортной инфраструктуры. При наличии ж/д вокзалов, станций, учитывается местоположение земельных участков в пределах населенного пункта. При отсутствии ж/д вокзала, станции в населенном пункте, учитывается местоположение земельных участков в пределах области. В данном случае определяется расстояние до ближайшего населенного пункта с ж/д вокзалом, станцией. Железнодорожный вокзал оказывает влияние на развитие прилегающих территорий и на транспортную схему всего города. Проанализировав рынок чистых земельных участков под ИЖС в пределах Ставропольского края, можно сделать вывод, при наиболее близком расположении ж/д станции относительно населенного пункта, стоимость участка выше, чем там где расстояние до ж/д вокзала больше.
Фактор 15 – Наличие в населенном пункте магазина Фактор 16 – Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы Магазины, больницы, школы, детские сады – все это существенно влияет на цену. Чем более развита инфраструктура района, тем более привлекательной, а значит и дорогой будет недвижимость. При подаче объявлений, собственники указывают наличие магазинов, школ, что говорит о положительном влиянии данного фактора. Наличие школы (возможности обучать своих детей) в населенном пункте, где проживает семья, влияет на стоимость недвижимости, родители стараются дать образование своим детям и если нет такой возможности, люди готовы менять место жительства, т.е. переезжать. В результате пустеют деревни, а потом и вовсе вымирают. Поэтому, можно сказать, что наличие школы в населенном пункте влияет на стоимость недвижимости. Так же как и развитость торговой деятельности. Фактор 17 - Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием Участок должен быть транспортно доступным в любое время года. Как минимум, к нему должны вести удобная асфальтовая или гравийная дорога. Развитая инфраструктура и возможность легко добираться до собственного участка общественным транспортом приветствуется. Сеть автомобильных дорог области составляет 9646 км. Все районные центры и большинство населенных пунктов имеют надежное дорожное сообщение. При подаче объявлений, собственники стараются указать все факторы, которые повышают интерес, и влияют на стоимость, к таким факторам относится и асфальтированная дорога.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков городских населенных пунктов (ГНП) в составе видов разрешенного использования земель указанных в п. 1.1.1-1.1.10, 1.1.17 по методическим указаниям, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
Состав факторов стоимости земельных участков в составе земель городских населенных пунктов на территории Ставропольского края определяется на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости Ставропольского края. В состав факторов стоимости включены факторы стоимости, оказывающие существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель городских населенных пунктов. Список определенных факторов стоимости для земельных участков в составе видов разрешенного использования земель городских населенных пунктах указанных в п. 1.1.1-1.1.10, 1.1.17 по методическим указаниям, представлен в Приложении 6 «Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.1.1-1.1.10, 1.1.17 Методических указаний» Таблица «01.Состав ФС».
Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) осуществлялся из достоверных источников информации. Данная информация получена 26 районных и 19 городских администраций Ставропольского края. Предоставленные факторы содержали информацию следующего характера:
Из списка видно, что факторы стоимости делятся на количественные и качественные. Качественные факторы характеризую наличие или отсутствие некоторого свойства исследуемого объекта, как пример: фактор “Наличие водоснабжения” имеет два возможных значения “да, нет”. Количественные факторы стоимости характеризуется некоторым числом. Источники информации о значениях факторов стоимости приведены в Приложении 6 Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.1.1-1.1.10, 1.1.17 Методических указаний», Таблица «02. Перечень источников информации о ФС».
Группировка земельных участков в составе земель городских населенных пунктов проводится на основе анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ставропольского края. Группировка земельных участков городских населенных пунктов Ставропольского края в рамках рассматриваемых видов разрешенного использования не проводилась, все земельные участки земельные участки отдельного вида разрешенного использования рассматриваются как одна группа. Соответственно количество групп равно количеству рассматриваемых данным пунктом видам использования, а именно 19 групп.
Рыночные данные для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ставропольского края предоставлялись Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольского края в электронной форме, также сбор информации осуществлялся через Администрации районов и населенных пунктов Ставропольского края. На основе анализа предоставленной информации данным земельным участкам были присвоены качественные и количественные факторы стоимости. Результаты сбора рыночной информации о земельных участках городских населенных пунктов представлены в Приложении 6 «Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 и 1.2.17 Методических указаний, Таблица «07.Рыночная информация». Информация является достаточной, т.к. на ее основе можно построить статистически значимую модель расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель городских населенных пунктов.
В основном различают 4 вида регрессионных моделей16:
Регрессионная модель называется линейной, если она аддитивна и все входящие в неё факторы стоимости содержатся в первой степени, т.е.  где Y – зависимая переменная (УПРС/РС, X1,…,Xn –векторы факторов стоимости, а0,а1…,аn – коэффициенты модели.
Регрессионная модель называется мультипликативной (степенной), если она имеет вид:  ,т.е. неизвестные коэффициенты модели являются степенями факторов стоимости. Если никакой из факторов стоимости не принимает нулевых или отрицательных значений, то эта модель преобразуется в линейную аддитивную модель путем перехода к логарифмам значений зависимой переменной и факторов стоимости.
Регрессионная экспоненциальная модель имеет вид:  .
В гибридной модели происходит смешение трех представленных выше типов моделей. Т.е. часть факторов стоимости может входить в модель в линейном виде, а часть в мультипликативном или экспоненциальном. Взятием натурального логарифма от обеих частей соотношения мультипликативная и экспоненциальная модели приводятся к линейному виду.   Гибридную модель в общем случае невозможно привести к линейной модели. Данные о статистических моделях расчёта кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов представлены в Приложении 6 «Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 и 1.2.17 Методических указаний». Стоит отметить, что для различных групп применялись различные модели расчета кадастровой стоимости. Выбор факторов стоимости для построения моделей оценки может осуществляться двумя методами: экспертным методом и корреляционно-регрессионным методом. Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости на основе известных экспертных процедур. Корреляционно-регрессионный подход предполагает нахождение парных коэффициентов корреляции факторов стоимости с рассматриваемым стоимостным показателем объектов моделирования. При использовании корреляционно-регрессионного подхода в качестве факторов, на которых будет строиться модель оценки, выбираются факторы, коэффициенты корреляции которых с рассматриваемым стоимостным показателем земельных участков (объектов недвижимости) составляют не менее 10% от максимального из найденных коэффициентов корреляции. Расчет коэффициентов значимости Rk фактора X(k) осуществляется по формуле:  , k=1,…,m, (3)где rmax – максимальный из найденных коэффициентов корреляции, а m – количество факторов стоимости. Но как видно из формул приведения моделей к линейному виду для мультипликативных моделей необходимо рассматривать коэффициент корреляции между логарифмами рыночной стоимости и факторов стоимости. Для экспоненциальных – коэффициент корреляции между логарифмом рыночной стоимости и значением фактора стоимости. Выбор типа регрессионной модели зависит от информации о характере взаимовлияний факторов стоимости друг на друга и на саму рыночную стоимость объектов моделирования. Качественные соображения по выбору типа модели состоят в следующем17:
Давайте еще раз взглянем на уравнение линейной регрессии, к которому приводятся все рассмотренные нами регрессии. Если существует сильная линейная зависимость между X1 и X2 - сX1 = bX2, то решение представится в следующем виде:   При этом  стремиться к минимуму.В результате в модели коэффициент перед фактором X2 может сменить знак: это означает, что фактор стоимости изменит тип влияния на кадастровую стоимость по отношению к рыночной стоимости. Т.е. если изначально фактор оказывал на рыночную стоимость прямое влияние, то на кадастровую стоимость фактор будет оказывать обратное влияние. Этот факт очень важен, так как с экономической точки зрения модель перестает быть обоснованной. К смене знака может привести не только коллинеарность двух факторов стоимости. Но и мультиколлинеарность – зависимость сразу нескольких факторов стоимости. Выбор факторов стоимости для построения модели описан в Приложении 6 «Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 и 1.2.17 Методических указаний», Таблица «18.Факторы для модели». Разбиение на обучающую и контрольную выборки Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей. Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:
Рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета. Собранная рыночная информация должна отвечать требованию репрезентативности. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов. Введем понятие матрицы факторов стоимости. Матрицу факторов стоимости будем называть матрицу следующего вида.  В общем виде линейная регрессионная модель представляется следующим образом:  , где X – матрица факторов стоимости, Y – вектор рыночной информации, а – вектор коэффициентов модели. Как правило: матрица факторов стоимости не квадратная, так как объем выборки рыночной информации должен превышать кол-во факторов стоимости участвующих в моделировании. Обратную матрицу для матрицы X определить не представляется возможным, а значит, точного решения системы линейных уравнений в общем случае не существует.Решение находится методом наименьших квадратов:   - вектор ошибок. - некоторый вектор решения системы линейных уравнений.Суть метода заключается в минимизации суммы квадратов невязок между известными значениями зависимой переменной и их модельными аналогами.  По методу наименьших квадратов:   , где (4) – и есть решение по методу наименьших квадратов. - транспонированная матрица. - обратная матрица.Нахождение обратной матрицы  - зачастую очень трудоемкая задача, поэтому используют сингулярное разложение, для преобразования матрицы  к каноническому виду. , где (5) – ортогональные матрицы, столбцы которых называются соответственно левыми и правыми сингулярными векторами. – диагональная матрица, значения на диагонали называются сингулярными числами.Подставляя разложение (5) в формулу (4) получаем следующую зависимость:  При оценке качества модели учитываются следующие величины:
 , где  - модельная оценка величины Yi.а средняя относительная погрешность оценки на рассматриваемой выборке – как  , где N – число наблюдений (объектов) в рассматриваемой выборке;Ограничения, накладываемые на данный параметр для обучающей выборки составляют 40%, для контрольной 50%, при увеличении не более, чем в 1.5 раза.
SS =  .Обычно при характеристике множества невязок используют понятие среднеквадратической ошибки оценки – измеряет величину отклонения фактических цен продажи от прогнозных, определяемое как:  Поскольку все сравниваемые модели имеют одни и те же значения параметров n и m, а формула для SEE не зависит от вида модели и извлечение корня – функция монотонная, то сравнение моделей по величине SEE можно заменить сравнением по величине SS; m – число независимых переменных в модели. Тем самым рассматриваемая величина – есть корень из дисперсии регрессионной модели. Накладываемые ограничения: для обучающей выборки – не более 25%, для контрольной – не более 30%.
S =  ,
 ,где m – количество входных переменных в модели, а Yср – среднее значение зависимой переменной на рассматриваемой выборке. Если представить, что у нас нет никаких характеристик исследуемых объектов, кроме цен продаж (предложений, арендной платы), то вполне логично в качестве оценочных цен для каждого конкретного объекта оценки установить среднюю стоимость. Тогда сумма квадратов ошибок данной оценки составит:  При использовании функции регрессии сумма квадратов отклонений запишется следующим образом:  Другим словами, суммарная вариация цен продажи может быть разложена на объяснимые составляющие и составляющие, которые не объясняются регрессионной моделью. Это соотношение является аналогом деления отрезка АВ на части АС и СВ. Использование приведенного коэффициента детерминации обусловлено тем, что при добавлении в модель новых переменных обычный коэффициент детерминации либо увеличивается, либо не изменяется. Что может привести к искусственному завышению данного показателя. Как правило при анализе статистической значимости построенной модели для обучающей выборки приведенный коэффициент детерминации не должен быть меньше 65%, для контрольной – меньше 60%. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):  , (6)где N – количество объектов в обучающей выборке, m – количество факторов стоимости, используемых в построенной модели, R2 – коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:  , (7)где  – модельная оценка величины Yi, а Ycp - средняя рыночная стоимость земельных участков из обучающей выборки.Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия (Fрасч) превышает пороговое значение Fкрα;m,N-m-1 (Fтабл) при заданном уровне значимости α=0,05. Пороговые значения F–критерия для заданных параметров α, m, N приводятся в специальной статистической таблице. |
Похожие:
 | Диссертационного исследования Должность и место работы: генеральный директор Научного центра «Охрана биоразнообразия» Российской академии естественных наук |  | «Утверждаю» Генеральный директор ау рс (Я) Дни Департамента по делам народов рс(Я) и Дома дружбы народов им. А. Е. Кулаковского в улусах республики |
| Пресс-конференции: «Социально-экономическое развитие города Буя с 2011 по 2013 годы» «Буйская правда» Валентина Александровна Бобкова, директор Медиа-группы «Вариант» Ольга Борисовна Махова, редактор «Русского радио... | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Фио (полностью), должность руководителя: Климентьева Лариса Викторовна – директор лицея |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Концепция долгосрочной... Малинин Виктор Леонидович, к э н., генеральный директор ООО «Эконом. Информ. Консалтинг», руководитель коллектива исполнителей | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Губернатор А. Г. Тулеев принял волевое решение о закрытии ООО «по «Кузбассэлектромотор» (собственник зао «Динамо-эдс», г. Москва,... |
| Ао «ссгпо» Генеральный директор – Баратов Тахиржан Турсунович, директор филиала – Коробейченко Владимир Николаевич | | В самарской области подведены первые предварительные итоги Недели... Финге журналистам рассказали министр образования и науки Самарской области Дмитрий Овчинников, генеральный директор зао «Волгоспецстрой»... |
| Состояние вопроса. Способы ремонта и реставрации фасадов. Нужды строителей.... В. П. Кузьмина, канд техн наук, генеральный директор ООО «Колорит-Механохимия» (Москва) | | Мониторинг 28. 12. 2011 Министерство обороны РФ планирует в ближайшие годы заменить большую часть парка бронетранспортеров внутренних войск новыми специальными... |
| Урока по теме Дата Знать: понятия: алгоритм, исполнитель, система команд исполнителя, среда исполнителя, свойства алгоритма | | 31. Отбор персонала в организацию Требования к кандидатам на замещение вакантной должности. Этапы замещения вакантной должности специалиста или руководителя. Система... |
| Центральная дискуссионная площадка №1 Шрайберг Я. Л., генеральный директор гпнтб россии, председатель Оргкомитета Конференции "libcom-2014", Москва | | Ф. И. О. исполнителя работы. Ф. И. О. научного руководителя (руководителей)... ... |
| Генеральный Спонсор Конференции «Конкурентоспособность регионов рф:... Ооо “подиатр” – официальный дистрибьютор Медицинской Системы ФормТотикстм (Новая Зеландия) | | Актуальные проблемы нефтегазовой геологии Инесса Ефимовна Варшавская (“вега: Энергия и Развитие”), генеральный директор, кандидат геолого-минералогических наук |
