2. Место дисциплины в структуре ООП
Дисциплина « Управление стоимостью предприятия в сфере эксплуатации недвижимости» предусмотрена учебным планом РГТЭУ по направлению 080200«Менеджмент» по профилю «Управление объектами недвижимости», входит в профессиональный цикл, вариативную (профильную, устанавливаемую по выбору студентов, бакалавр) часть, индекс Б.В.3.26.
Для изучения дисциплины необходимы компетенции, сформированные у обучающихся в средней общеобразовательной школе и в результате освоения дисциплин ООП подготовки бакалавра по направлению «Менеджмент» с углубленной специализацией «Управление объектами недвижимости», таких как: «Статистика», «Менеджмент», «Управление человеческими ресурсами», «Учет и анализ», «Бизнес-планирование», «Финансы предприятий», «Управление инвестициями и их экономическая оценка», «Оценка стоимости недвижимости», «Основы оценки стоимости имущественного комплекса», «Налоги и налогообложение», «Экономический анализ деятельности предприятий по управлению недвижимостью», «Управление затратами и контроллинг», «Математика», «Экономико-математические методы анализа и прогнозирование» и др.
3.Требования к результатам освоения дисциплины
Процесс изучения дисциплины направлен на формирование у выпускников следующих компетенций, предусмотренных ФГОС по направлению ВПО 080200 «Менеджмент»:
Профессиональные компетенции (ПК):
ПК- 11-способностью использовать основные методы финансового менеджмента для стоимостной оценки активов, управления оборотным капиталом, принятия решений
по финансированию, формированию дивидентной политики и структуре капитала;
ПК-12– способностью оценивать влияние инвестиционных решений и решений по финансированию на рост ценности (стоимости) компании;
ПК- 44 – способностью обосновывать решения в сфере управления оборотным капиталом и выбора источников финансирования;
ПК-47- способностью проводить анализ операционной деятельности организации и использовать его результаты для подготовки управленческих решений;
В результате изучения дисциплины специалист должен:
иметь представление:-о правах собственности и иных вещных правах, об активах предприятия, их составе, видах стоимости, принципах оценки, факторах, влияющих на величину стоимости предприятия в целях принятия аргументированных решений с учетом доходов от владения и использования имущественного потенциала предприятия в сфере эксплуатации недвижимости;
знать: -законодательные и нормативные документы, регулирующие рынок недвижимого и движимого имущества и оценочную деятельность, в том числе Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-4);
- традиционные подходы и методы оценки стоимости предприятия как действующего бизнеса, методы управления предприятием, ориентированном на увеличение его стоимости;
уметь: - обосновать выбор подходов и методов оценки предприятия в сфере эксплуатации недвижимости как действующего бизнеса;
- провести расчеты с использованием каждого из традиционных подходов (методов) к оценке стоимости предприятия (бизнеса);
- обосновать норму дисконта и ставку капитализации;
- провести согласование результатов оценки, полученных различными методами, обосновать итоговую величину стоимости предприятия (бизнеса) в сфере эксплуатации недвижимости на дату оценки и ее использование при принятии аргументированных управленческих решений;
приобрести навыки: самостоятельного поиска источников необходимой информации, законодательных и нормативных актов, литературных и методических материалов, интернет-сайтов, обоснования и сбора исходной информации, ее анализа, систематизации, достоверности, выбора подходов и методов оценки, согласования результатов оценки, применения результатов оценки для принятия объективных управленческих решений.
владеть понятийным аппаратом.
Имущество – юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу.
Недвижимое имущество – «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004г. № 213-ФЗ).
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе» (ст.130 ГК РФ).
Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами «(ст.131 ГК РФ).
Права или интересы в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов. Вещно-правовые интересы определяются законами государства, в котором они существуют, и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством – например, они подлежат обложению налогами (в определенных государством размерах), принудительному отчуждению (принудительную покупку (конфискацию); регулированию (охрана правопорядка), планирование (зонирование) или обращению в собственность государства в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество (бесхозное имущество).
В терминологии бухгалтерского учета недвижимость обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов.
Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.
Оценивается именно собственность на актив, а не на недвижимость как на физический объект.
В гражданском законодательстве предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Предприятие в целом или его часть (например, структурное подразделение, выделенное на отдельный баланс) может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Методологией оценки предприятия как бизнеса предусмотрена оценка всех статей актива баланса (1 и 2 разделы актива), а также долгосрочные и краткосрочные обязательства предприятия (4 и 5 разделы пассива баланса). То есть в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).
Порядок определения налогооблагаемой базы по НДС при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса установлен ст. 158 п.4 НК РФ.
В целях обложения налогом на прибыль операций по продаже предприятия как имущественного комплекса необходимо руководствоваться общими положениями НК РФ (глава 25).
Движимое имущество - объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги и ценные бумаги (это имущество, не связанное с недвижимостью постоянно и, как правило, характеризующееся возможностью быть перемещенным).
Движимое имущество относится к собственности на интерес в объектах, отличных от недвижимости. Эти объекты могут быть осязаемыми, такими как движимые вещи (все машины и оборудование), или неосязаемыми, такими как долг или патенты. Исходя из данного определения все машины и оборудование (за исключением тех машин и оборудования, которые являются неотъемлемой частью зданий и сооружений), включая деньги и ценные бумаги относятся к движимому имуществу.
Осязаемое движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуется возможностью перемещения.
Неосязаемые активы представляют собой интересы, которые заключены в неосязаемых объектах. К примерам интересов в неосязаемом имуществе относят право взыскания долга и право извлечения выгоды из идеи. Но именно право взыскивать долг или извлекать выгоду, в отличие от самой по себе неосязаемой субстанции, т.е. долга или идеи, которые и являются объектами имущества, и которым «приписывается» стоимость.
Чистый оборотный капитал и ценные бумаги, или чистые текущие активы, представляют собой сумму ликвидных активов за вычетом краткосрочных обязательств. В чистый оборотный капитал могут включаться денежные средства, легко реализуемые ценные бумаги и ликвидные материалы за вычетом текущих обязательств, таких как счета к оплате и краткосрочные ссуды.
Бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Организации бизнеса распространены в чрезвычайно широкой сфере экономической деятельности, охватывающей как частный, так и государственный (общественный) секторы. Виды бизнеса включают среди прочего производство, оптовую торговлю, розничную торговлю, обеспечение жильем, здравоохранение и финансовые, юридические услуги, услуги в области образования и социальные услуги.
Согласно терминологии бухгалтерского учета как осязаемые, так и неосязаемые активы включаются в состав активов организации бизнеса.
Необходимо четко определять бизнес (например, операционная компания, холдинговая компания, специализированная торговая компания) и интерес в собственности на бизнес или ценную бумагу (например, акции закрытой или открытой компании и акции инвестиционного траста), которые оцениваются.
Важно иметь ввиду, что интерес в собственности может быть неразделенным, разделенным среди акционеров и/или касаться миноритарного (неконтрольного) или мажоритарного (контрольного) интереса.
Специалист по операциям с недвижимым имуществом и бизнесу, менеджер и другие заинтересованные лица должны рассмотреть права, привилегии и условия, связанные с интересом в собственности, обладают ли этим интересом в рамках корпоративной формы, формы партнерства или же это личная собственность.
Как правило, оценка бизнеса проводится применительно к «действующему предприятию», являющегося организацией, относительно которой обычно считается, что она будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем при отсутствии намерения или необходимости ее ликвидации, либо без существенного сокращения масштабов своей деятельности.
Оценка бизнеса проводится для различных целей, в том числе для:
- приобретения и ликвидации отдельного бизнеса, слияния бизнесов или расчета стоимости акций, принадлежащих акционерам бизнеса;
- распределения и отражения стоимости в использовании различных активов бизнеса;
- оценки степени устаревания отдельных внеоборотных активов бизнеса;
- повышения эффективности управления предприятием;
- принятия обоснованного инвестиционного решения;
- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
- определения базы для налогообложения в целях контроля за правильностью уплаты налогов на доходы предприятия и налогов на его имущество.
Специалист по вопросам оценки бизнеса должен уметь не только использовать результаты оценки, но и квалифицированно проверить достоверность результатов расчета и использованной исходной информации, корректность использования методологии оценки, особенно при формировании денежного потока в расчетный (прогнозный) и постпрогнозный периоды, обоснованность применения нормы дисконта и ставки капитализации, корректность согласования результатов оценок по различным подходам и выведения итоговой рыночной стоимости бизнеса на конкретную дату в целях принятия аргументированных управленческих решений, обеспечивающих увеличение стоимости предприятия (бизнеса).
Финансовые интересы
Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разделения интересов в собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в холдинги (синдикаты), корпорации, соаренды, совместные предприятия), так и из передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимости, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода или из создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулами (объединенными) активов, относящихся к предприятию.
Интересы в собственности могут быть юридически разделены для создания партнерств, в которых два или большее число лиц имеют в совместной собственности бизнес или имущество и делят между собой его прибыли и убытки.
Другими юридическими лицами, родственными партнерствам, являются холдинги (синдикаты) и совместные предприятия. Договорное право создает также опцион, осуществление которого обычно зависит от выполнения определенных условий.
Инвестиции в бизнес посредством приобретения в собственность ценных бумаг или инструментов долгового или долевого характера представляют собой альтернативу прямому владению недвижимостью или бизнесом. Инвесторы могут иметь в собственности и продавать и приобретать доли некоторого интереса в имуществе, либо в пуле имуществ таким же образом, каким они бы покупали и продавали доли в акционерном капитале корпораций.
Финансовые интересы представляют собой неосязаемые активы и могут включать:
- права, неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;
- неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;
- права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).
Финансовые интересы требуют оценки в силу широкого круга причин, в том числе:
- при установлении общей стоимости активов необходимо определить стоимость конкретного финансового актива;
- при продаже партнером своего интереса;
- при возникновении значительного «финансового рычага» (левериджа);
- для целей андеррайтинга*1 в страховании или на рынке ценных бумаг.
Согласно стандарту МСФО 32 (п. 86) организация должна раскрывать информацию о справедливых стоимостях каждого класса финансовых активов и финансовых обязательств. В целях сравнения этих стоимостей с их соответствующими учетными суммами в балансовом отчете необходимо также проводить оценку. Это важно также в связи постановлением Правительства РФ от 25.02.2011г. № 107 «Об утверждении Положения о признании Международных стандартов финансовой отчетности и разъяснений Международных стандартов финансовой отчетности для применения на территории Российской Федерации».
Стоимость собранных вместе всех разнообразных финансовых интересов в имуществе бывает больше или меньше простой суммы отдельных интересов в этом имуществе.
Стоимость 100%-го пакета интересов в собственности (включающего всех акционеров или партнеров) на объекты доходного имущества или предприятия в целом, принадлежащие партнерствам или холдингам (союзам, синдикатам), вероятно, превысит суммарную стоимость миноритарных пакетов в этих объектах.
Специалисты по операциям с недвижимым имуществом и бизнесу, менеджеры и другие заинтересованные лица должны иметь ввиду, что прежде чем рассматривать дезагрегированные или разделенные интересы в собственности, должны быть рассчитаны стоимости неразделенного или полного интереса в имуществе или бизнесе.
Федеральный Закон от 27.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в ст. 8 предусматривает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям.
Федеральный закон №120 «Об акционерных обществах» от 07.08.2001 предусматривает обязательное привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества в случаях:
- оплаты дополнительных акций Общества не денежными средствами, если их номинальная стоимость превышает более 200 (двухсот) минимальных размеров оплаты труда (ст.34);
- при конвертации в акции ценных бумаг общества (ст.38);
- выкупа Обществом у акционеров, принадлежащих им, акций (ст.77);
- осуществления крупной сделки с имуществом, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов Общества (ст.78).
Важно также положение указанного закона (ст.35) предусматривающее, чтобы стоимость чистых активов Общества превышала его Уставный капитал, в противном случае Общество обязано объявить об уменьшении своего Уставного капитала до величины, не превышающей стоимость его чистых активов.
Если по окончании второго и каждого последующего финансового года по результатам проверки стоимость чистых активов Общества оказывается меньше величины минимального Уставного капитала, указанной в ст.26 настоящего Федерального закона, Общество обязано принять решение о своей ликвидации.
Таким образом, научно обоснованная оценка стоимости предприятия (бизнеса) в сфере эксплуатации недвижимости является основой принятия адекватных управленческих решений, а, следовательно, обеспечивает увеличение стоимости предприятия в сфере эксплуатации недвижимости и эффективности бизнеса.
|
