11. Оценочные средства
11.1 Оценочные средства для входного контроля.
Дайте определения понятиям «права» , «правовое регулирование», «субъекты» и «объекты права».
Перечислите правомочия собственника.
Чем отличаются понятия «имущество» и «собственность»?
Кто может быть субъектом права собственности?
Дайте характеристику видов и форм собственности на недвижимость.
Какие вещные права предусмотрены действующим законодательством?
Что такое сервитут?
Охарактеризуйте систему регистрации прав на недвижимое имущество.
Дайте характеристику земли как объекта недвижимости.
Какая технология проведения государственной кадастровой оценки стоимости земель?
Какие стандарты в настоящее время обязательны для применения в России.
С какой целью создавались федеральные стандарты оценки?
Что такое инвестирование объектов недвижимости?
Перечислите преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений.
Перечислите инструменты инвестирования в недвижимость и дайте характеристику каждого из них.
Дайте определения понятий: «собственные источники финансирования», «внешние источники финансирования», «привлеченные источники финансирования».
В чем заключаются преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья?
Чем различаются денежные потоки при инвестировании в недвижимость и денежные потоки при ее оценке?
Какие необходимы условия формирования стоимости?
В чем суть отличия понятий: стоимость, цена, затраты?
В чем состоит особенность недвижимости как объекта оценки?
22.Какие виды стоимости могут определяться в процессе оценки?
23.В чем заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) и какова его роль в определении рыночной стоимости?
24.Какие факторы оказывают влияние на величину стоимости предприятия?
25.Перечислите основные этапы процесса оценки стоимости предприятия
26.Какой документ является основополагающим для заключения договора на оценку
недвижимости?
27. В каких целях осуществляется оценка бизнеса?
28. Какое практическое значение имеет концепция управления стоимостью предприятия?
29. Что общего и различного в оценке стоимости предприятия методом скорректированных чистых активов и ликвидационной стоимости?
30.Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входящим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности?
11.2 Оценочные средства текущего контроля (тесты)
Верно-неверно
1. Договор оценки не может быть заключен, если:
а) оценщик является иностранным гражданином;
б) оценщик является акционером юридического лица;
в) оценщик самостоятельно применяет методы проведения оценки.
2. Затратный подход включает:
а) метод капитализации доходов;
б) оценочные мультипликаторы;
в) метод ликвидационной стоимости;
г) метод скорректированных чистых активов.
3. Метод скорректированных чистых активов используется:
а) при оценке предприятия, обладающего значительными доходами;
б) при банкротстве предприятия;
в) если темпы роста доходов будут умеренными.
4. Какой законодательный акт фиксирует необходимость оценки собственности?
а) Налоговый кодекс РФ;
б) Федеральный закон «Об акционерных обществах»;
в) Гражданский кодекс РФ.
г) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 28.07.1998г.
д) Федеральный закон «Об исполнительном производстве» № 119-ФЗ от 21.07.97г. (№ 127-ФЗ от 26.10.2002г.)
5. Источником скрытого капитала является:
а) неосязаемые активы;
б) теневые доходы;
в) разница между рыночной и балансовой оценкой.
6. Теоретической базой проведения оценки является:
а) принцип справедливости;
б) принцип полезности;
в) принцип доходности.
7. При проведении налоговой оценки имущества используется:
а) стоимость с ограниченным рынком;
б) специально определенная стоимость;
в) стоимость замещения.
8. Является ли недвижимостью:
а) земельный участок;
б) здания, строения и сооружения;
в) деревья и кустарники;
г) мосты и другие технические сооружения;
д) пароходы.
9. Стоимость замещения – это затраты на воссоздание улучшений:
а) с аналогичными объекту функциональными свойствами;
б) по аналогичным планам и чертежам;
1) только А; 2) только Б;
3) А и Б; 4) ни А, ни Б.
10. ННЭИ земельного участка – это использование, при котором максимальна(ен):
а) ставка капитализации;
б) доход;
в) остаточная стоимость земли;
г) чистая текущая стоимость.
11. Какой фактор в наибольшей степени характеризует категорию имущества?
а) физические характеристики имущества;
б) затраты на его создание;
в) полезность имущества для покупателей;
г) текущий способ использования.
12. Величина инвестиционной стоимости отражает:
а) верхнюю границу диапазона возможных цен продажи имущества;
б) размер кредита, выдаваемого банком под инвестиционный проект;
в) мнение конкретного инвестора о полезности имущества;
г) сумму необходимых инвестиций в проект.
13. Объектом оценки всегда выступают:
а) элементы строительной конструкции здания;
б) сумма денежных средств, которые должны перейти от продавца к покупателю;
в) набор имущественных прав;
г) земля и находящиеся на ней улучшения.
14. Базисная стоимость акций – это:
а) стоимость на определенную дату;
б) стоимость по средней цене сделок;
в) стоимость, определяемая на основании решения совета директоров.
15. Основной недостаток сравнительного подхода:
а) цена определяется рынком;
б) игнорирует перспективы развития;
в) подход основан на принципе замещения.
16. Модель Гордона предполагает, что:
а) износ больше капиталовложений;
б) износ меньше капиталовложений;
в) износ равен капиталовложениям;
г) ни один из перечисленных.
17. Сущность метода капитализации доходов выражается формулой:
а) стоимость = чист. приб. : ставка капитализации;
б) стоимость = выручка : ставка капитализации;
в) стоимость = чист. приб. х ставка капитализации;
18. Ставка капитализации выводится из:
а) ставки рефинансирования;
б) ставки дисконтирования;
в) ставки дохода на инвестиции.
19. На конкурентных рынках цена равновесия
а) определяется решениями потребителей
б) определяется решением производителей
в) отражает взаимодействия правительства и рыночных сил
г) стабильна для всех товаров и услуг
20. Земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование
а) государственным и муниципальным учреждениям
б) федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления
в) государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления
г) гражданам Российской Федерации
21. При расчете общего коэффициента капитализации с помощью метода кумулятивного построения не учитывается
а) безрисковая ставка
б) премия за низкую ликвидность
в) премия за управление недвижимостью
г) премия за финансовое состояние арендатора
22. Выберите правильную процедуру расчета валового рентного мультипликатора
а) [Валовой рентный мультипликатор] = [Цена продажи] : [Потенциальный валовой доход]
б) [Валовой рентный мультипликатор] = [Цена продажи] х [Действительный валовой доход]
в) [Валовой рентный мультипликатор] = [Цена продажи] х [Потенциальный валовой доход]
г) Нет правильного варианта ответа
23. Выберите экономический фактор, влияющий на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости
а) земля, климат, ресурсы, почва, дороги, коммунальные объекты
б) стиль и уровень жизни, размер семьи, уровень образования населения
в) тенденции в изменении дохода, кредитная политика, тарифы на коммунальные услуги
г) налоговая и финансовая политика, строительные нормы и правила.
11.3.Оценочные средства для промежуточной аттестации
Вопросы для подготовки к экзамену (зачету)
Понятие предприятия как объект гражданских прав.
Структура активов предприятия.
Потребители услуг оценщика.
Цели оценки имущества, предприятия (бизнеса).
Различие понятий "стоимость" и "цена".
Виды стоимости. Их понятие, применение.
Классификация видов прав.
Правомочия собственника имущества.
Правомочия арендатора имущества.
Удостоверение права собственности на недвижимое имущество? (Ст. 219, 218, 223 ГК РФ).
Объекты государственной регистрации. (Ст. 131 ГК РФ).
Понятие сервитута.
Нотариальное удостоверение сделок с имуществом.
Основные подходы к оценке коммерческого имущества.
Методы оценки "бездоходного" имущества.
Методы определения рыночной стоимости оборудования.
Виды корректировок при оценке объекта методом сравнения продаж.
Требования к объектам – аналогам для определения пригодности их к сопоставлению с оцениваемым объектом.
Сущность затратного подхода к оценке стоимости предприятия.
Виды износа, учитываемые при оценке имущества.
Понятие рисков. Их учет при оценке стоимости предприятия
Особенности оценки стоимости предприятия, находящегося в условиях бакротства
Понятие нормы дисконта, область применения.
Понятие коэффициента капитализации и методика его определения, применение.
Сущность метод остатка, используемого при оценке земельного участка.
Потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход. Их понятие, область применения.
Дисконтированный денежный поток и порядок его формирования
Понятие нематериальных активов и их виды.
Понятие интеллектуальной собственности и ее виды.
Понятие метода «ставка роялти» и случаи его применения.
Методы оценки просроченной дебиторской задолженности.
Влияние оборачиваемости материальных запасов на их рыночную стоимость.
Обоснование премий и скидок при оценке контрольного и не контрольного пакета акций
Принцип «кумулятивного» построения ставки капитализации.
Текущая стоимость предприятия, ее понятие.
Определение справедливой стоимости в свете постановления Правительства РФ от 25.02.2011г. о порядке признания и применения Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО).
Управление стоимостью в интересах акционеров, понятие, порядок применения.
Связь между ВВП на душу населения, производительностью труда и созданием стоимости.
Основные факторы стоимости и их классификация. Их влияние на уровень стоимости предприятия.
Сущность основных управленческих процессов, которые способствуют налаживанию управления стоимостью компании
Ключевые факторы успешного внедрения системы управления стоимостью компании.
Схема внедрения управления стоимостью компании.
Структура управленческого Отчета.
Условия долгосрочной жизнеспособности управления стоимостью компании.
Финансовое состояние (анализ) и его использование в оценке и управлении стоимостью предприятия (бизнеса) в сфере эксплуатации недвижимости.
Модель оценки стоимости однопрофильной компании методом единого объекта.
Модель оценки стоимости многопрофильной компании методом единого объекта.
Факторы, влияющие на величину денежного потока и стоимости.
Сущность модели экономической прибыли, ее преимущество перед моделью дисконтированного денежного потока.
Взаимосвязь экономической прибыли и бухгалтерской чистой прибыли.
Общая схема стоимостной оценки по экономической прибыли предприятия.
Модель управления вкладом инновационных проектов в рыночную стоимость предприятия в сфере эксплуатации недвижимости.
Имущественная синергетика как основа для изменения стоимости предприятия, осуществляющего инновационный проект.
Управленческие воздействия на ускорение вклада инновационных проектов в рыночную стоимость предприятия (бизнеса) в сфере эксплуатации недвижимости.
Понятие метода скорректированных чистых активов и условия его применения..
Порядок оценки «гудвилла».
Суть метода сделок (продаж) при оценке стоимости предприятия
Порядок использования мультипликаторов в оценке бизнеса.
Доходный подход в оценке бизнеса.
Расчет остаточной стоимости бизнеса в постпрогнозный период по модели Гордона.
Расчет ставки дисконта для денежного потока из собственного капитала.
Расчет ставки дисконта для бездолгового денежного потока.
Влияние структуры акционерного капитала на размер скидки за неконтрольный характер пакета акций.
(ПК-11, ПК-12, ПК-44, ПК-47.
Автор :
|
д.э.н., профессор кафедры экономики недвижимости, Сертифицированный ЭЦ «Европейский институт сертификации» специалист по оценке недвижимости », Сертифицированный РОО оценщик бизнеса
|
____________А.Ф.Пацкалев
06.11..2012г.
|
|
