Глава 2. Жилищное законодательство
1. Источники жилищного права
Жилищное право - совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Это понятие употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение; жилищное право в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".
Жилищное право имеет свои источники: законы Российской Федерации и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и другие нормативные акты, принятые субъектами Федерации.
Охарактеризуем основные источники жилищного права.
Конституция России - правовая основа жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации*(10).
Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (вступил в силу с 1 марта 2005 г., опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 г. N 1) знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений*(11).
Структура ЖК РФ:
Раздел I. Общие положения
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Глава 8. Социальный наем жилого помещения
Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов
Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
В Законе РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда и служит правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение у конкретного лица.
Градостроительный кодекс определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, выбор места жительства в пределах России, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс регулирует и вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль над градостроительной деятельностью, ответственность за нарушение законодательства о градостроительстве.
Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания в некоторых районах страны.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании и в соответствии с этим Законом Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения*(12).
Важнейшим источником жилищного права является Гражданский кодекс, в частности, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 ГК РФ).
КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).
Земельный кодекс от 25 октября 2001 г.*(13) регулирует правовое положение, например, земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В статье 83 ЗК РФ указывается, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов.
Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, например:
- Положение о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве (утверждено постановлением правительства г. Москвы от 27 августа 1991 г.);
- решение "О приватизации жилищных помещений", принятое Санкт-Петербургским городским Советом народных депутатов 27 октября 1992 г.;
- решение от 24 мая 1993 г. "Об условиях и порядке приватизации жилья в городе Санкт-Петербурге".
Многочисленность и разнообразие таких актов затрудняют решение насущных жилищных вопросов, поэтому правительство столицы решило принять Жилищный кодекс г. Москвы, чтобы систематизировать нормативные акты и устранить противоречия между ними.
К числу источников жилищного права следует отнести и постановления пленумов Верховных Судов СССР и Российской Федерации.
Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как Конституция Россия определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России входят составной частью в правовую систему России (ч. 4 ст. 15).
В Конституцию вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из:
- Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.;
- Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.
Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали основой разработки других нормативных актов о жилищном праве.
Основная часть жилищного законодательства до 1980-х годов включалась в состав гражданского законодательства, пока не были приняты самостоятельные жилищные законы - Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы. В течение 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского. Во вступившей в силу с 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса содержатся наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ): собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением (ст. 288 ГК РФ); предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; собственники жилых помещений могут сдаваться их для проживания другим гражданам на основании договора.
Вторая часть Гражданского кодекса включает главу 35 "Наем жилого помещения", посвященную общему регулированию найма жилого помещения, и исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем). В статье 672 дано общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. В Кодексе указывается, что "договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством". По правилам жилищного законодательства определяется, например, пригодность жилого помещения для проживания. Действие жилищного закона может быть распространено и на некоторые категории граждан (таковы правовые акты о жилищных льготах, о предоставлении служебных жилых помещении, общежитии и других специализированных жилых помещений и т.д.).
|
