Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах и улицах «Добрая дорога детства» 2

Школа

жилищного просвещения

г.Благовещенск

29-30 апреля 2010 года

Сборник подготовлен Сиваковой Ириной Владимировной - председателем Амурской региональной правозащитной общественной организации «Союз старших домов» при поддержке Общественной палаты Амурской области.
АРПОО «Союз старших домов»

г.Благовещенск, ул.50 лет Октября, 108, тел.57-10-35
Общественная палата Амурской области

г.Благовещенск, ул.Ленина, 135, каб.114, 116, т/ф 37-42-88


Реформы в жилищной сфере, разрешившие приватизацию жилья, превратили огромное количество нанимателей жилых помещений в собственников недвижимости, а каждый многоквартирный дом (МКД) – в комплекс недвижимости и отдельный объект управления. А что же такое управление многоквартирным домом? Данные методические рекомендации, разработанные в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ и других нормативных актов, призваны оказать практическую помощь собственникам помещений МКД для надежной защиты своих прав и решения многих проблем в жилищной сфере.
Жилищный урок №2
Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Состав общего имущества. Договор управления МКД.

Договор содержания и ремонта общего имущества МКД.

Товарищество собственников жилья.
В соответствии с действующим Жилищным кодексом (ст.161 ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества МКД, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При этом роль самих собственников заключается в определении состава общего имущества, целей управления домом, принятии решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по управлению и работы по содержанию и ремонту дома и предоставление коммунальных услуг. Собственники также решают вопросы по формированию бюджета и распределению расходов на цели управления и содержания МКД, составлению заказа на услуги и работы, заключению договоров, контролю работы исполнителей и несут ответственность за состояние многоквартирного дома.
- Что относится к общему имуществу собственников помещений  в многоквартирном доме?
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ч.1 ст. 36 ЖК РФ).

- Кому в многоквартирном доме принадлежит  общее имущество?

Общее имущество  в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ч.1 ст.36 ЖК РФ) независимо от способа управления многоквартирным домом, в том числе и при управлении домом ТСЖ.
- Техническая документация на многоквартирный дом

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. В соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» техническая документация включает в себя:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт);

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Зачастую в домах, ранее состоявших в муниципальном жилом фонде, данные документы отсутствуют (потеряны или не были переданы собственникам). Поэтому одной из задач, связанных с управлением МКД, является восстановление проектной и технической документации, а также ведение и хранение документов, связанных с содержанием многоквартирного дома.
- Договор управления многоквартирным домом

В соответствии с положениями Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая конкретную управляющую организацию должны сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ одной стороной договора управления является управляющая организация, а другой могут быть:

- собственники помещений в МКД (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД);

- органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом (если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций). При этом факт заключения договора управления с управляющей организацией не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

- органы местного самоуправления в установленных ЖК РФ случаях.

Договор управления МКД заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Условия управления МКД как единым объектом, не могут быть различными, противоречивыми.

Предметом договора управления МКД является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и лицам, пользующимся помещениями в таком доме;

- осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.

Договор управления может считаться заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным.

Существенные условия договора управления:

- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядок определения цены договора и составляющей ее платежа, содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в МКД;

- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Среди преимуществ данного способа управления - то, что управляющая компания является исполнителем всех услуг по надлежащему содержанию общего имущества и предоставления коммунальных ресурсов, т.е. одно лицо, с которого можно спросить за все. В соответствии с законодательством управляющая компания не реже чем раз в год представляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.

Недостатком выбора управляющей организации по сравнению с ТСЖ и непосредственным управлением дома является то, что деньгами собственников на нужды управления, содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг распоряжаются уже не они сами, а другое юридическое лицо и контролировать использование этих средств сложнее.
- Возможно ли изменение способа управления многоквартирным домом?

Кодекс закрепляет за собственниками право на изменение в любое время способа управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
- Сколько управляющих организаций может управлять одним  многоквартирным домом?

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
- На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом?

Договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет (ч.5 ст.162 ЖК РФ).
- Договор содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг. Данный способ представляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.

При первом варианте все собственники помещений или их большинство, на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с одной организацией, осуществляющей соответствующие виды деятельности. Каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на предоставление услуг по обеспечению холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электро- и газоснабжением, отоплением и каждый собственник несет ответственность за оплату предоставленных услуг лично.

При втором варианте все собственники помещений в доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Для этого собственники помещений на общем собрании принимают решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Основным преимуществом непосредственного управления является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании. Однако это является и главным недостатком в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А это приводит к дополнительным проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т.д. В конечном счете, эффективность управления и соответственно качество жилищно-коммунальных услуг снижается.

Помимо того, что обслуживающая компания предоставляет ограниченный перечень услуг по содержанию и ремонта дома, становится незначительной и действенность влияния на нее жильцов. Ведь компания всегда может уклониться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на то, что другие собственники по данному вопросу претензий не высказывают. А возможность привлечения профессионального управляющего или управляющей организации при данном способе исключается.

Не стоит забывать и о том, что при принятии решений общим собранием необходимо, чтобы по каждому вопросу проголосовало более половины собственников помещений в данном многоквартирном доме, что также довольно затруднительно.

При непосредственной форме управления жильцы не могут рассчитывать и на получение финансовой помощи со стороны муниципальных властей по вопросам проведения капитального ремонта своего дома. Ведь согласно федерального закона №185-ФЗ деньги выделяются только управляющим компаниям и ТСЖ.

Данный способ управления целесообразно применять в многоквартирных домах, в которых небольшое количество помещений.
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то управление домом ложится на плечи товарищества. Собственники помещений объединяются для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Члены ТСЖ имеют право самостоятельно заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также договоры об оказании коммунальных услуг, определять смету расходов и доходов на год на основании которой устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника. Помимо этого ТСЖ имеет право предоставлять собственникам дополнительные услуги, если возникнет необходимость, пользоваться банковскими кредитами, рассчитываться по договорам с поставщиками услуг и работ, а также продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество, принадлежащее товариществу. ТСЖ может также производить работы своими силами, привлекая людей, живущих в доме и имеющих разрешение на соответствующий труд (кто-то из членов товарищества — хороший бухгалтер, кто-то — плотник, электрик или слесарь). Необходимо понимать, что следить за качеством обслуживания, техническим состоянием дома и работать с ресурсоснабжающими организациями жильцам придется самим.

Достоинством ТСЖ является оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество предоставляемых услуг. Но ТСЖ - юридическое лицо, отсюда возникают обязанности по ведению всей отчетности. Основная проблема – это отсутствие института уполномоченных по управлению многоквартирным домом. Если среди жильцов не найдется никого, кто мог бы квалифицированно выполнять эту работу, то функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации дома могут быть переданы профессиональной управляющей компании. При этом хозяевами дома остаются его жильцы, а управляющая компания берет на себя функции исполнителя. Однако это может привести к дополнительному увеличению общего размера платежей, ведь итак содержание председателя ТСЖ, бухгалтера и иных лиц, закладывается в тариф для всех собственников.
- Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать?

Это зависит от конкретной ситуации, технического состояния дома, состава проживающих, наличия в доме профессионально-грамотных и энергичных лидеров, сплоченного и работоспособного актива собственников.

Например, если дом - это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат. Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны.

Если дом относится к старой застройке, и в нем много лет не проводился ни капитальный ремонт, ни реконструкция, демографический и имущественный состав собственников неоднороден, то в этом случае нужна "крепкая рука" в виде управляющей компании или ТСЖ.
- На что обращать внимание при выборе управляющей или обслуживающей организации?

Приступая к выбору компании, надо решить два основных вопроса:

- какой набор услуг вам необходим;

- сколько вы готовы платить за них.

При этом имейте в виду, что жильцы-собственники обязаны самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Но! По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания.

Ознакомьтесь с работой компании на других объектах, побеседуйте с жильцами домов, которые уже она обслуживает. Перед одобрением и заключением договора внимательно ознакомьтесь с условиями, предлагаемыми компанией. Важен вопрос об ее ответственности за некачественную работу. Помните, чем детальнее прописаны в договоре условия, тем больше уверенности, что в дальнейшем не возникнут споры и взаимное недовольство друг другом, а в случае возникновения споров они будут разрешаться на основе заранее достигнутых договоренностей. Те компании, которые стремятся честно работать, будут сами заинтересованы в отстаивании и защите прав жильцов.
ВАЖНО

Обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного оборудования и строительных конструкций здания поручается, например, управляющей компании, а придомовая территория не включается в перечень «управляемого» имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании. Именно собственники жилья диктуют условия договора!

При выборе управляющей или обслуживающей организации цену договора не стоит делать первым и решающим критерием выбора. Необходимо запрашивать расширенный перечень услуг и работ, которые может предложить организация. Также нужно запрашивать не общую цену предложения, а цену на каждый из видов услуг и работ. Это дает возможность сравнивать организации не по цене их предложений, а по ценам отдельных составляющих (конкретных услуг и работ).

Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти.
- Что включает в себя плата за коммунальные услуги?

Плата за коммунальные услуги включает в себя (ст.154 ЖК РФ) плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
- Что включает в себя содержание и ремонт общего имущества?

Жилищные услуги (плата за жилое помещение) – это работы, производимые по содержанию и ремонту дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества;

б) освещение мест общего пользования;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно–гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Непосредственно в состав работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества входят три основных вида работ и услуг, а именно: первое – содержание, второе – текущий и третье – капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
- От чего зависит размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от того, какие из вышеприведенных работ и как часто будут выполняться в доме, то есть от их состава и периодичности выполнения.
- За счет каких средств может проводиться капитальный ремонт?

1. За счет основных источников (бюджеты всех уровней, средства собственников);

2. Дополнительные источники (членские взносы, хозяйственная деятельность, экономия ТСЖ, ЖСК, гранты, пожертвования, привлеченные средства и т.д.);

3. Софинансирование с участием федерального бюджета.
- Обязана ли власть проводить капитальный ремонт?

Согласно ст.6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства, в том числе и сам Кодекс, не имеют обратной силы и регулируют отношения, возникшие после их введения в действие. Согласно ст.16 действующей редакции Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", если квартира приватизирована в доме, требующем капитального ремонта, обязанность его производства сохраняется за бывшим наймодателем жилья, т.е. за муниципалитетом.

Таким образом, если Вы собственник квартиры в доме, общее имущество которого (кровля, стены, подвалы, система водоснабжения и т.д.) требовало капитального ремонта ещё до 01.03.2005 г. (времени введения в действие ЖК РФ), или Вы приватизировали квартиру в доме, которому уже требовался капитальный ремонт, Вы вправе потребовать его проведения за счёт бюджета.


Чтобы правильно ориентироваться в жилищных отношениях, узнать о своих правах и обязанностях, каждый собственник может получить необходимую информацию из следующих нормативно-правовых актов:
Конституция Российской Федерации
Жилищный кодекс Российской Федерации
Гражданский кодекс Российской Федерации
Постановление Правительства от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»
Постановление Правительства от 13.08.2006 г. N491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»
Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»
Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Приказ Государственного комитета по архитектуре и градостроительству от 23 ноября 1988 г. №312 Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».