Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах и улицах «Добрая дорога детства» 2

Школа

жилищного просвещения


г.Благовещенск

21-22 октября 2010 года

Сборник подготовлен Сиваковой Ириной Владимировной - председателем Амурской региональной правозащитной общественной организации «Союз старших домов» при поддержке Общественной палаты Амурской области.
Общественная палата Амурской области

675000, г.Благовещенск, ул. Зейская, 211, каб.110, 111,

тел. 8(4162)22-16-50, тел./факс 8(4162)22-16-49, сот. 89145382737

сайт: www.opamur.ru, e-mail: op-adm@mail.ru
АРПОО «Союз старших домов»

г.Благовещенск, ул.50 лет Октября, 108, тел.8(4162)57-10-35

Сайт АПРОО «Союз старших домов» - www.gkh28.ru

Для заметок

Для заметок

Жилищно-коммунальная сфера – это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические, организационно-технические вопросы, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. С одной стороны, новое законодательство требует от собственников жилья активного участия в управлении многоквартирным домом, и в то же время специалисты отмечают очень низкую правовую культуру граждан в данном вопросе, их безынициативность и нежелание брать на себя ответственность за состояние дома.

Данные методические рекомендации, разработанные в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ и других нормативных актов, призваны оказать практическую помощь собственникам помещений МКД для надежной защиты своих прав и решения многих проблем в жилищной сфере.
Жилищный урок №4
Изменения законодательства в сфере ЖКХ. Прохождение отопительного периода 2010-2011г.г. Выявленные нарушения и принимаемые меры по защите жилищных прав граждан. Уловки управляющих и обслуживающих компаний в части договорных отношений с собственниками. Обзор судебной практики.
Повышение юридической грамотности и развитие жилищной культуры собственников МКД, проведение разъяснительной, организующей работы среди населения способствует тому, что управляющие и обслуживающие организации все больше вынуждены выстраивать свою работу на новом качественном уровне в интересах большинства жителей. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 предоставляет еще большую возможность осуществлять контроль деятельности управляющих компаний.
- Какие работы необходимо проводить при подготовке дома к зимнему отопительному периоду?
Подготовка дома к зимнему периоду

(в соответствии с требованиями к содержанию многоквартирных домов)
После завершения предыдущего отопительного периода, когда подача тепла прекращена и отопительные системы остались без воды, представителям управляющих и обслуживающих компаний, ТСЖ необходимо начать осмотр всех коммуникаций в доме, выявить поломки, утечки, сбои в работе оборудования, составить план предстоящих работ, а затем сразу заняться устранением обнаруженных неполадок.

Чтобы выявить все недостатки и поломки, осмотры следует производить постепенно, не оставляя без внимания ни один сантиметр здания, ведь от того, насколько качественно будут проведены работы и устранены дефекты, будет зависеть комфортность проживания в домах. Поэтому начать следует с обнаружения и устранения поломок и повреждений на стенах и перекрытиях, крышах и фасадах, чердаках, тепловых и водных коммуникационных системах, электрической проводке и всей электроснабжающей сети, газового оборудования, в каждом подъезде многоквартирного дома следует проверить, насколько беспрепятственно и безопасно осуществляется отвод весенней талой воды и любых осадков. Работникам компаний необходимо обеспечить беспрепятственный доступ в подвальные помещения.

Большое внимание при осмотре дома уделяется вопросам существующей гидроизоляции и ее улучшению. Проверяются фундамент, цокольные стены, подвальные стены, стены на лестничных клетках. Если есть доступ к машинному отделению лифта, то там также необходимо произвести необходимые мероприятия по устранению чрезмерной сырости и попадания воды.

Должен быть произведен полный осмотр внутридомовых сетей и оборудования, с помощью которого осуществляется подача тепла в дом, всех распределительных пунктов тепла. Соблюдение правил пожарной безопасности также стоит не на последнем месте.

В подвальных помещениях должны быть устранены все утечки и порывы труб, канализационные системы, играющие далеко не последнюю роль в комфортном проживании всех собственников многоквартирного дома, должны всегда находиться в соответствующем состоянии. При необходимости производится утепление всех трубопроводов и коммуникационных систем.

Лестничные площадки, от которых также зависит благосостояние всего дома в зимний период, должны быть приведены в соответствие с требованиями содержания жилых домов. Все выбитые стекла должны быть заменены на новые, а температура в подъезде не должна опускаться ниже 16 градусов. Входная дверь должна быть отремонтирована либо укреплена.

- В какие инстанции следует обращаться, если компании не исполняют требования Правил и норм технической эксплуатации жилфонда?

- При несоблюдении компаниями данных требований необходимо обращаться в органы местного самоуправления, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру.
- Какие нарушения чаще всего выявляются в работе компаний при обслуживании и управлении МКД?
Основные уловки, которые применяют управляющие и обслуживающие компании в своей деятельности, нарушающие законные права и интересы жителей МКД:

1. Повышение тарифа на содержание общего имущества в многоквартирном доме без согласия жильцов, т.е. в одностороннем порядке.

По законодательству изменение тарифа допускается только на основании решения общего собрания собственников дома.

2. Следующая разновидность нарушений, которые выявляются в работе компании - это содержание договора с собственниками помещений МКД, а также неисполнение условий договора в полном объеме.

Компании не хотят прописывать, как требует Жилищный Кодекс РФ, такие существенные условия договора, как перечень оказываемых услуг с подробными расценками или эти расценки и перечень стараются не доводить до жителей домов. Уходят от указания материальной ответственности за неоказанные или некачественные услуги.

К примеру, в договор вносится пункт – уборка придомовой территории 5 раз в неделю. Соответственно и тариф формируется с учетом этого объема работ. Фактически же дворник убирает территорию 2 раза в неделю. Перерасчет за услугу, предоставленную в не полном объеме, в компании делать отказываются.

В таком случае очень важно с данным требованием обратиться в компанию письменно, чтобы зафиксировать сам факт нарушения условий договора. В дальнейшем следует обращаться в органы местного самоуправления, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру.

3. Так как не установлена единая форма содержания отчёта обслуживающих организаций перед жителями за расходование собранных средств, некоторые управляющие и обслуживающие компании вообще стараются не предоставлять собственникам отчетов о своей работе, не принимают участия в общих собраниях жильцов.

4. Почти все компании вносят в свой договор такой пункт: односторонний отказ от принятых на себя обязательств по договору сторонами не допускается.

О чем это говорит. Если компания даже не исполняет свои обязательства по договору перед собственниками, то, по их мнению, перейти в другую компанию жильцы

Для заметок

13. Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:

а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);

б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

14. В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:

а) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;

б) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия

информации и подлежат обновлению в сроки, указанные в п.16 настоящего документа;

в) тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.

21. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.

22. Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации,

подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации.

23. В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются управляющая организация, в адрес которой направляется запрос, фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя, почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, излагается суть заявления, а также указывается способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).

(печатается в сокращении)

все равно не имеют права. Нужно знать, что собственники дома имеют полное право в любой момент отказаться от услуг одной компании и перейти в другую. По данному вопросу уже сложилась и обширная судебная практика, подтверждающая законность такого решения. Главное, чтобы четко, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса, соблюдать порядок проведения голосования.

5. Один из самых любимых способов «закабалить» жильцов – поставить их перед фактом якобы выполненных работ на очень большую сумму. Настолько большую, что договор с компанией будет действовать еще несколько лет! При этом отчет о потраченных деньгах, как и смету расходов, компания не предоставляет.

К примеру, два ведра цемента обошлись одному из благовещенских МКД в сумму 2760 рублей, а за задвижку стоимостью порядка 1200 рублей, обслуживающая компания сняла с накопительной части дома почти 7000 рублей.

6. И самое вопиющее нарушение Жилищного, Гражданского и даже Уголовного кодексов, на которое идут некоторые компании – это обслуживание домов и взимание денежных средств с собственников жилья без заключения с ними договора.

В данном случае наиболее действенный способ борьбы с недобросовестной управляющей или обслуживающей компанией – обращение с исковым заявлением в суд в защиту интересов собственников дома по факту незаконной предпринимательской деятельности и незаконного обогащения, с требованием обязать компанию вернуть собранные денежные средства за содержание общего имущества дома.

Согласно Жилищному кодексу РФ каждый собственник помещений МКД имеет право получить от своей компании копию заключенного с ней договора.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Стандарт

раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами

(утв. постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731)

3. Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

а) общая информация об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

5. Управляющими организациями информация раскрывается путем:

а) опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее - сеть Интернет), или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;

б)опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее - официальные печатные издания);

в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Управляющая организация обязана сообщать по запросу потребителей - граждан и организаций, являющихся собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме (далее - потребитель), адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация. На территориях, где отсутствует доступ к сети Интернет, информация раскрывается путем ее опубликования в официальных печатных изданиях в полном объеме, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.

7. Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация, а также наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

8. В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);

в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;

д) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;

е) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;

ж) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

9. В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;

б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);

в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).

10. В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:

а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:

услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;

заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

охрана подъезда;

охрана коллективных автостоянок;

учет собственников помещений в многоквартирном доме;

иные услуги по управлению многоквартирным домом.

11. В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:

а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;

б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:

план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;

сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).

12. В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.