Л. хуснетдинова проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование
Скачать 323.2 Kb.
|
Часто, получив и выплатив часть ипотечного кредита, супруги разводятся. В связи с этим интерес вызывает вопрос: как быть с выплатой ипотечного кредита, если семьи уже нет? С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй являлся поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире. Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга (супругу) в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве также возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее заявить совокупный доход, чтобы получить большую сумму кредита. Таким образом, и после развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая - из принципа - тоже прекращает выплаты? Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его волнует только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае - квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят, банк тоже абсолютно не волнует. Самостоятельно без согласия банка продать квартиру нельзя - она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком. А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за "свою" половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50 на 50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны. При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере больше 50% тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга также делится в пропорции согласно долям собственности. Допустим, человек взял ипотечный кредит еще не будучи в браке. Через некоторое время он вступает в брак, а потом - развод. На стадии заключения брака и после рождения детей банки не пересчитывают размер ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит долг в том же размере, что и раньше. Однако при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно) <11>. -------------------------------- <11> Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист. На сегодняшний день (учитывая срок существования ипотечных кредитов) такая доля будет очень маленькой, но в будущем такая проблема может возникнуть. Хотя, скорее всего, супруг может претендовать только на денежную компенсацию, так как право собственности возникло до вступления в брак, соответственно жилье является раздельной собственностью. Например, до брака вы взяли кредит и выплатили 50% стоимости квартиры, включая первый взнос, и 50% - банку уже в период брака. Супруг, не являющийся собственником квартиры, при разводе может через суд претендовать на четверть жилища. Здесь, впрочем, следует учитывать тот факт, что заемщик обязан уведомлять банк о вступлении в брак, и банк тут же потребует от супруга/супруги оформления поручительства по кредиту. Таким образом, вновь возникает солидарная ответственность по кредиту. Избежать возможных проблем поможет брачный контракт. Его можно заключить в любой момент, в том числе и перед разводом <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат. Действительно, брачный контракт может изменить режим совместной собственности супругов. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака"). Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование <14>. -------------------------------- <14> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278. Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования <15>, <*>. -------------------------------- <15> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278. <*> В том числе и для соблюдения указанного "ключевого требования о доступности ипотечных кредитов" в настоящее время разработаны ряд ипотечных программ: "Новостройка", "Материнский капитал", "Военная ипотека", "Переменная ставка". Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) составило портрет среднестатистического заемщика ипотеки в России. Интересно, что, по данным Агентства, средний возраст россиянина, взявшего ипотечный кредит, составляет 35 лет. Получается, что ипотеку берут отнюдь не "молодые семьи": людям приходится сначала более или менее встать на ноги, достичь чего-то в карьере и накопить денег, а уж потом думать о приобретении жилья. Что в общем-то не удивительно, ведь первый взнос по ипотечному кредиту - достаточно большая сумма даже при покупке так называемого жилья экономкласса. Специалисты также подсчитали, что средний доход типичного заемщика составляет около 20 тысяч рублей в месяц. А средний месячный платеж по кредиту - 7,15 тысячи руб. Вроде все правильно. Размер ежемесячных выплат не превышает 40% от заработка заемщика. Однако не надо забывать, что эта цифра средняя по России, а вот в отдельных регионах ситуация может быть совсем иная. Если посчитать те же данные для самого дорогого российского города - Москвы, то платежи будут уже намного выше. При покупке той же однокомнатной квартиры и сроке кредита в 20 лет, москвичам придется платить не меньше 35 тысяч рублей в месяц! Если увеличить срок кредитования до 30 лет, сумма упадет до 30 тысяч, но и платить тогда придется до самой пенсии. А средний размер пенсий в столице не превышает 4 тысячи рублей. Получается, зарплата среднего московского пользователя ипотеки должна быть не ниже 75 тысяч рублей. Не так уж проста ситуация и у более счастливых заемщиков. Даже при платеже в 7,15 тысячи рублей в месяц, это серьезный удар по кошельку. По данным Росстата, средний размер прожиточного минимума по России составляет 4005 рублей. Вычитаем из среднего заработка в 20 тысяч рублей ежемесячный платеж и прожиточный минимум и получаем 8845 рублей. Ну хорошо, в одиночку прожить на эту сумму вполне можно, но что если есть жена и ребенок? Ведь большинство заемщиков ипотеки - люди семейные. Необходимо обратиться к зарубежному опыту ипотечного жилищного кредитования. Германия - страна с развитой системой ипотечного кредитования - предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15 - 20 лет под 8% годовых <16>. -------------------------------- <16> Москвичева Я.Л. Подводные камни ипотеки и способы их преодоления // Закон. 2007. N 12. С. 215 - 221. В Канаде ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим средний заработок и возможность внести первоначальный взнос 5 - 25% от стоимости жилья. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и представляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества предоставляет заемщику защиту в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т.д. Страхование жизни является обязательным и предоставляет банку и семье заемщика в случае его смерти защиту путем выплаты остатка суммы по ипотеке - либо по месяцам, либо единовременно. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком и, с другой стороны, обеспечены самой недвижимостью в качестве залога <17>. -------------------------------- <17> Москвичева Я.Л. Подводные камни ипотеки и способы их преодоления // Закон. 2007. N 12. С. 215 - 221. Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования <18>. -------------------------------- <18> См.: Там же. Начавшийся в 2006 году ипотечный кризис в США, последствия которого ощущаются до сих пор, показал, насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной "лихорадки", которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов - цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование <19>. -------------------------------- <19> Мартемьянов В.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право". Москва, 2008. Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства <20>, так как у банков нет "длинных денег" и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения. -------------------------------- <20> Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 31 - 33. Президент РФ Д.А. Медведев в упомянутой выше беседе с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой также подчеркнул: "С ипотекой сейчас проблемы. И хотел бы сказать, что мы приняли целый ряд решений, которые должны хотя бы частично восстановить работу этого очень важного механизма. Что сделано? У нас есть специальный фонд, который занимается ипотекой, точнее даже не фонд, а Агентство ипотечного жилищного кредитования. У этого Агентства не должно быть проблем со своим капиталом, поэтому мы добавили в капитал этого агентства 20 миллиардов рублей, и еще 40 миллиардов это Агентство получит в виде кредитных средств. Для чего это нужно? Не ради того, чтобы это Агентство стало таким большим, "толстым" и могло вальяжным образом представлять себя на рынке жилищном, нет. С этим связана конкретная возможность человека получить относительно разумный по деньгам кредит. Что я имею в виду? Сейчас ипотеку предлагают за 20%. Ни один нормальный наш человек за такие деньги ипотеку брать не будет. И именно поэтому она у нас не развивалась ни в 90-е годы, когда ставка ипотечного кредитования и вообще ставка кредитная была очень высокой, и она у нас перестала развиваться сейчас. Значит, нужны механизмы снижения этой ставки. Еще несколько лет назад я все время говорил, что наша цель выйти на 7 - 8% годовых. По таким ставкам люди будут брать с удовольствием. Они брали и по 11 - 12%, и большинство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас 20%. Эти дополнительные деньги, те самые миллиарды, о которых иногда говорить не хочется, но надо, они как раз направлены на то, чтобы сбить эту ставку до 15% годовых, до 14 - 15%. Это тоже много. И мы рассчитываем, что дополнительную возможность снижения дадут программы софинансирования, которые осуществляются в рамках наших территорий, субъектов Федерации. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5. И мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, которая у нас была и по которой, собственно, люди брали кредиты <21>", <*>. -------------------------------- <21> http://kremlin.ru/ (сайт Президента РФ Дмитрия Медведева). <*> Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист. Учитывая макроэкономические показатели России за последние 20 лет, все изложенное выше Президентом является неким идеалом, хотя бы потому, что инфляция в РФ измеряется минимум двухзначными цифрами. "Это должно быть сделано буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены. Но я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сейчас "раскочегарить" объем ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были. Вот эти 633 миллиарда - это очень большие деньги для нашей страны. У нас уже почти пятая часть населения могла решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, включая, естественно, заемные средства под свои доходы. Это очень хороший уровень, потому что даже в самых развитых странах люди решают свою жилищную проблему за счет приобретения собственного жилья только наполовину. Половина продолжает жить в арендованных домах, в арендованных квартирах, в квартирах, которые получены по договору найма <22>", <*>. -------------------------------- <22> http://kremlin.ru/ (сайт Президента РФ Дмитрия Медведева). <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к.и.н. Трудно не согласиться с мнением, высказанным автором, о том, что одной из причин низких количественных показателей заключенных ипотечных договоров является высокая ставка ипотечного кредита на фоне высокой стоимости жилья и низкой покупательной способности населения. Однако, кроме этого фактора, следует также учитывать большое количество бюрократических проволочек, связанных с оформлением бумаг на получение ипотечного кредита, предоставления справок о доходах залогодателя, поручителей, составе семьи и т.д. в настоящее время отсутствует обобщающая общероссийская статистика по решениям кредитных советов банков об отказе в предоставлении ипотечных кредитов. Как правило, банки не устраивают доходы членов семьи потенциальных залогодателей, численный состав членов семьи, имущественное положение поручителей. Считаю, что в ипотечном законодательстве должен быть прописан исчерпывающий перечень оснований, в соответствии с которыми банк может отказать в получении ипотечного кредита. Это позволит существенно расширить круг залогодателей. |
Похожие:
 | Ипотечное жилищное кредитование в развитии муниципального образования:... |  | Задачи: образовательные: познакомить обучающихся с правовой базой... РФ, раскрыть роль образования в современном обществе, обозначить наиболее острые проблемы в этой области и пути их решения |
| Ипотечное кредитование Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие... | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Одним из способов модернизации образования является внедрение в учебный процесс компьютерных технологий. Применение современных компьютерных... |
| Реферат по дисциплине «Проблемы корпоративного права» Одним из способов такого совершенствования может стать введение определенных стандартов, установленных на основе анализа наилучшей... | | Цель курса определяется той ролью, которую играют естественные науки... Поэтому студентам, изучающим социальные науки и философию необходимо иметь ясные представления о методах естественнонаучного познания,... |
| Пояснительная записка Происходящие изменения в современном обществе... Проектная деятельность как один из способов развития самостоятельности младших школьников | | Выпускная работа по “основах информационных технологий” Магистрант кафедры источниковедения Информация и знания в современном обществе передаются различными путями, однако одним из самых распространенных каналов передачи... |
| «Общественная позиция и роль гуманитария в современном мире» Может ли гуманитарий претендовать на роль духовного лидера в современном обществе? | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Одной из наиболее актуальных проблем в современном образовании является проблема подготовки детей к обучению в школе |
| Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... С1 и даже летом 2012 года для решения задачи С2 потребовались дополнительные построения, поэтому процент выполнения этой задачи еще... | | Решение задачи борьбы с коррупцией является самой актуальной не только... Актуальность темы. Сегодня одной из наиболее обсуждаемых в обществе проблем стала коррупция. Такие слова, как «коррупция», «коррумпированный»,... |
| Управление качеством образования как педагогическая проблема Проблема качества образования – одна из центральных проблем современной школы. От решения этой проблемы зависит качество жизни человека... | | Количество часов России важнейшей государственной и социально-политической задачей. Одним из эффективных средств решения этой проблемы является система... |
| В сфере обращения ценных бумаг имеется множество способов незаконного... В сфере обращения ценных бумаг имеется множество способов незаконного обогащения, которые попадают под действие различных статей... | | Я выбрал эту тему реферата, потому что проблема курения в современном... По подсчетам специалистов, в нашей стране курит почти треть всего населения в возрасте от 15 лет и старше. Курение табака — один... |
