3.4. Участники и порядок заключения сделки
по ипотечному кредитованию жилья
В данном разделе курсовой работы студент переходит
к рассмотрению конкретной ситуации ипотечного кредитования. Предполагается, что студент выступает в роли заемщика или рассматривает процесс получения ипотечного кредита с позиций заемщика. Необходимо вкратце описать заемщика. Студент может теоретически представить в виде заемщика свою семью (желающую улучшить жилищные условия), либо смоделировать ситуацию и описать заемщика самостоятельно (например, в качестве заемщика может выступить молодая семья, состоящая из двух родителей и ребенка, не имеющая собственной жилплощади).
Далее необходимо вкратце описать объект жилой недвижимости, который планирует приобрести заемщик с использованием кредитных средств. Также студент либо рассматривает желаемую недвижимость (квартиру, дом) для своей семьи, либо подбирает вариант квартиры для вымышленного заемщика. Указываются следующие характеристики недвижимости (предмета ипотеки): вид недвижимости, местонахождение, общая площадь, цена.
После описания заемщика и объекта недвижимости (предмета ипотеки) студенту требуется рассмотреть процесс оформления и получения ипотечного кредита, выявить основных участников ипотечной сделки, с которыми придется взаимодействовать. Взаимодействие заемщика с участниками ипотечной сделки отражается с помощью схемы, представленной на рис. 1.
Продавец жилья
Риэлтерское агентство
Заемщик
(покупатель жилья)
Государственный регистрирующий орган
Кредитная организация
Оценщик
Страховая компания
1. Андеррайтинг заемщика
2. Подбор жилой недвижимости
4. Заключение договора купли-продажи
недвижимости
5. Заключение
кредитного договора, договора ипотеки
7. Страхование заемщика и жилой недвижимости
6. Государственная
регистрация
ипотечной сделки
3. Оценка жилой недвижимости
Рис. 1. Схема взаимодействия заемщика с участниками
ипотечной сделки
Используя специальную литературу и законодательные акты, необходимо охарактеризовать основные этапы процедуры ипотечного кредитования. Определив участников ипотечной сделки, необходимо конкретизировать, с кем будет взаимодействовать заемщик, рассматриваемый в курсовой работе. То есть, проанализировав предложения ипотечных кредиторов, студент выбирает конкретный банк и конкретную ипотечную программу, указывает преимущества такого выбора. Определение остальных участников выполняется условно (например, в качестве участников сделки могут быть известные организации г. Новосибирска).
Студент составляет аналогичную схему с указанием конкретных юридических и физических лиц. Например: заемщик – семья Петровых, продавец жилья Иванов А.П., кредитная организация – ЗАО «Банк ВТБ-24» и т.д.
В заключение раздела необходимо рассмотреть условия взаимодействия с каждым участником сделки: необходимость заключения договора, предоставления сведений и документов, величина оплаты услуг, ориентировочный срок оказания той или иной услуги. Такая информация может быть собрана из рекламных буклетов, специализированных изданий, с сайтов организаций или получена при консультации с менеджерами организаций (в том числе в режиме on-line).
3.5. Андеррайтинг заемщика
Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.
Процедура андеррайтинга предполагает изучение платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика по методике, принятой в конкретном банке. Результатом такой процедуры является либо принятие положительного решения по кредитной заявке претендента, либо отказ в кредитовании. Впрочем, банк может принять и компромиссное решение, то есть дать согласие на получение клиентом кредита, но не в той сумме и/или не на тех условиях, на которые рассчитывал заявитель.
В рамках курсовой работы студенту необходимо рассмотреть процедуру андеррайтинга, которая осуществляется по следующим этапам:
1) проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога;
2) оценка платежеспособности потенциального заемщика;
3) оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки;
4) оценка кредитоспособности потенциального заемщика;
5) принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования.
Рекомендации по выполнению отдельных этапов андеррайтинга.
1. Проверка документов, квалифицирующих заемщика,
и правоустанавливающих документов на предмет залога.
В данном пункте следует привести перечень документов, удостоверяющих личность и семейное положение заемщика, характеризующих его занятость и трудовую деятельность, подтверждающих величину доходов, и другие, требуемые банком-кредитором, выбранным в разделе 3.4.
Также следует привести перечень документов, имеющих отношение к приобретаемой квартире: правоустанавливающие документы, справки, предоставляемые жилищно-эксплуата ционными организациями, службами технической инвентаризации, налоговыми инспекциями, органами опеки и попечительства, и другие, требуемые выбранным банком-кредитором.
Студенту рекомендуется привести конкретный перечень документов, требующихся исходя из смоделированной ситуации в разделе 3.4.
Предполагается, что банк-кредитор, рассматривая поданный пакет документов, относит заемщика к определенной группе риска и определяет, отвечает ли недвижимость и ее стоимост ная оценка требованиям этого банка-кредитора.
2. Оценка платежеспособности потенциального
заемщика.
В данной курсовой работе под платежеспособностью заемщика понимается способность потенциального заемщика за счет личных доходов осуществлять текущие расходы, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи, а также связанные с уже имеющейся собственностью и/или уже возникшими обязательствами по заключенным ранее договорам.
В качестве источников получения дохода заемщика могут быть:
заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
доход от работы по совместительству;
доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
доход в виде дивидендов и процентов;
доход от сдачи в аренду собственности;
пенсионные выплаты;
стипендия;
алименты и пособия на детей.
При оценке платежеспособности банк-кредитор может интересоваться финансовым положением потенциального заемщика в прошлом и в настоящий момент. Оценить возможность изменения финансового положения заемщика в лучшую или худшую сторону для банка затруднительно, поскольку уровень доходов заемщика может измениться практически в любой момент. Это является отличительной особенностью российской практики оценки заемщика, обусловленной общей нестабильностью экономики.
Так как одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения, многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учете работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, например, справкой о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации.
Также в процессе оценки платежеспособности заемщика учитывается стабильность трудоустройства заемщика. В момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит это является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами являются: наличие перерывов в работе, превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).
В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.
В качестве расходов заемщика могут быть учтены:
регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);
регулярные расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью (коммунальные платежи, расходы
по обеспечению безопасности, выплата налогов, страховые платежи);
расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;
другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.
Студенту необходимо дать характеристику среднемесячных доходов заемщика с указанием источника и величины дохода. Доходы характеризуются исходя из ситуации, приближенной
к реальности. Студент может привести размер доходов членов своей семьи, либо доходы могут быть приняты в соответствии со среднестатистическими заработной платой, детскими пособиями, пенсией и т.п., в зависимости от пола и возраста заемщика и членов его семьи. В случае наличия доходов, получаемых нерегулярно, их годовую величину следует перевести в среднемесячную.
Расходы заемщика в курсовой работе рекомендуется принять равными действующему прожиточному минимуму с учетом количества членов семьи заемщика. Необходимо учесть, что величина прожиточного минимума различна для работающего человека, пенсионера и ребенка.
Платежеспособность заемщика определяется путем сопоставления доходов и расходов заемщика. Положительную оценку платежеспособности можно дать, если соотношение доходов и расходов будет больше 1,5.
3. Оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки.
Процесс получения ипотечного кредита предусматривает ряд обязательных действий заемщика, которые влекут за собой определенные расходы. Студенту необходимо рассчитать сумму этих расходов с помощью табл. 1.
Таблица 1
Расчет единовременных расходов заемщика
при оформлении ипотечной сделки
Наименование расходов заемщика,
связанных с приобретением жилья
и получением ипотечного кредита
|
Значение
расходов,
тыс. р.
|
1. Первоначальный взнос за приобретаемое жилье (принять равным 20–50 % от стоимости квартиры)
|
|
2. Расходы, связанные с выплатой комиссионного вознаграждения риэлтору (агентству недвижимости) (принять равными 3–5 % от стоимости квартиры)
|
|
3. Расходы, связанные с оценкой квартиры (принять равной плате за оценку жилой недвижимости в соответствии с действующими расценками оценочных организаций)
|
|
4. Сборы банка-кредитора, связанные с оформлением, предоставлением и обслуживанием кредита (принять равными в соответствии с требованиями конкретного банка)
|
|
Окончание табл. 1
Наименование расходов заемщика,
связанных с приобретением жилья
и получением ипотечного кредита
|
Значение
расходов,
тыс. р.
|
5. Расходы, связанные с регистрацией договора купли-продажи и договора ипотеки (принять равными пошлине за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
|
|
6. Расходы, связанные с комплексным ипотечным страхованием (принять равными 0,3–1 % от стоимости квартиры)
|
|
7. Расходы, связанные с возможным ремонтом приобретаемой квартиры (принять самостоятельно в случае приобретения заемщиком квартиры с черновой отделкой на первичном рынке)
|
|
Итого:
|
|
При заполнении табл. 1 студенту необходимо поинтересоваться реальными средними расценками и величиной оплаты услуг агентств недвижимости, оценочных организаций, страховых компаний, государственных регистрирующих органов.
Оценив величину примерных единовременных расходов заемщика при оформлении ипотечной сделки, банк-кредитор делает проверку наличия источников денежных средств для их осуществления. Денежные средства, которыми должен обладать заемщик на момент предоставления ипотечного кредита, должны быть не меньше итоговой суммы единовременных расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита.
В курсовой работе условно считается, что у заемщика имеются средства в необходимом размере.
4. Оценка кредитоспособности потенциального
заемщика.
В данной курсовой работе под кредитоспособностью заемщика понимается способность заемщика выполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору – способность погасить основной долг и проценты по кредиту в установленные договором сроки. Под кредитоспособностью понимают не просто способность выплачивать кредит исходя из текущих доходов, но и способность нести и выполнять эти обязательства в дальнейшем через несколько лет, для чего оценивают «качество» заемщика, его «надежность» с точки зрения банка.
Существуют два основных инструмента определения кредитоспособности заемщика, которые могут применяться как отдельно, так и в сочетании с друг другом:
система экспертных оценок (субъективое заключение экспертов или кредитных инспекторов);
кредитный скоринг (балльная система оценки заемщика).
Система экспертных оценок подразумевает индивидуальный подход к рассмотрению заявки заемщика. Производится анализ личности заемщика, его социального семейного и служебного положения, источников доходов заемщика. Этот анализ проводится высококвалифицированными сотрудниками банка – андеррайтерами. Как правило, окончательное решение принимается не одним специалистом, а коллегиально, на специально организуемых кредитных комитетах. Это позволяет исключить риск ошибки.
Кредитный скоринг – формальный инструмент, используемый для оценки соответствия заемщика критериям банка-кредитора. Кредитный скоринг – система оценки кредитоспособности (кредитных рисков) лица, основанная на численных статистических методах. Скоринг заключается в присвоении баллов ответам по заполненной заемщиком анкете, разработанной андеррайтерами. Данные анкеты подтверждаются документально. По результатам набранных баллов принимается решение об одобрении или отказе в выдаче кредита. Чем выше сумма баллов, тем выше надежность заемщиков. Итоговый показатель баллов каждого клиента сравнивается с неким числовым порогом (уровнем безубыточности кредитора).
Скоринг используется главным образом при кредитовании физических лиц. Кредитный скоринг является упрощенной системой оценки заемщика, что позволяет снизить требования к квалификации кредитного инспектора, занятого рассмотрением заявок на кредит, и увеличить скорость их рассмотрения.
Скоринговая система достаточно проста в использовании, основная сложность заключается в определении, какие характеристики заемщика следует включать в модель и какие весовые коэффициенты должны им соответствовать. Данные для скоринговых систем получают исходя из вероятности возвратов кредитов отдельными группами заемщиков, а также из анализа кредитной истории тысячи заемщиков. Считается, что существует корреляция между некими социальными данными (наличие детей, отношение к браку, наличие высшего образования) и добросовестностью заемщика.
В курсовой работе предлагается использовать оба указанных метода оценки кредитоспособности заемщика. Студент выступает в роли андеррайтера.
Применяя метод экспертных оценок, студенту рекомендуется использовать коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика (табл. 2).
Таблица 2
Коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика
Коэффициент
|
Способ расчета
коэффициента
|
Допустимые значения
и пояснения
|
Коэффициент П/Д
(КП/Д)
|
Отношение суммы ежемесячного платежа по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячному доходу заемщика
|
КП/Д 40 % (расходы заемщика по погашению кредита и уплате процентов по кредиту не должны превышать 40 % от среднемесячного дохода заемщика)
|
Коэффициент О/Д
(КО/Д)
|
Отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, к среднемесячному доходу заемщика.
|
КО/Д 60 % (размер обязательств заемщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, не должен превышать 60 % от среднемесячного дохода заемщика)
|
Коэффициент К/З
(КК/З)
|
Отношение суммы жилищного ипотечного кре-дита к рыночной стоимости закладываемого объекта жилой недвижимости
|
КК/З 80% (размер кредита должен быть не больше 80 % рыночной стоимости залога (жилой недвижимости))
|
Коэффициенты, приведенные в табл. 2, разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Набор показателей позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т.п.). Вышеприведенные коэффициенты могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка, размеров средней оплаты труда и др.
Студенту необходимо рассчитать коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика на основе следующего.
Для расчета КП/Д ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту рассчитать по формуле аннуитета:
 , (1)
где П – ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредиту, тыс. р.;
К – сумма ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;
i – ежемесячная процентная ставка по кредиту (в долях);
n – количество месяцев в сроке кредитования.
Сумму ипотечного жилищного кредита определить как разницу между ценой квартиры, рассматриваемой в качестве предмета ипотеки в п. 3.4, и первоначальным взносом, определенным в табл. 1.
Процентная ставка по ипотечному кредиту определяется исходя из условий выбранной ипотечной программы в разделе 3.4.
Срок кредитования рекомендуется принять всем студентам одинаковый (задается руководителем курсовой работы в диапазоне 15–20 лет).
Среднемесячный доход заемщика определялся при оценке платежеспособности заемщика.
Под обязательствами заемщика, возникшими с получением ипотечного жилищного кредита, в курсовой работе понимаются: платеж по ипотечному жилищному кредиту, коммунальные платежи, страховые взносы, налоговые выплаты.
Для расчета КО/Д обязательства определить как сумму платежа по ипотечному жилищному кредиту, коммунальных платежей за месяц, налога на имущество физических лиц.
Коммунальные платежи определить по формуле:
 , (2)
где Sкв – общая площадь квартиры, приобретаемой заемщиком;
ФСС – федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (принять равным значению, соответствующему Новосибирской области [7]), р.;
ФСКР – федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (принять равным значению, соответствующему Новосибирской области [7]), р.
Налог на имущество физических лиц рассчитать исходя из действующей ставки налога [8] и инвентаризационной стоимости жилой недвижимости (принять равной 2/3 от цены квартиры, приобретаемой заемщиком). Налог на имущество физических лиц исчисляется на год, поэтому для расчета КО/Д необходимо произвести перерасчет суммы налога на месяц.
Среднемесячный доход заемщика для расчета КО/Д использовать аналогичный как для расчета КП/Д.
Для расчета КК/З использовать величины ипотечного жилищного кредита и цены квартиры, приобретаемой заемщиком.
Рассчитанные коэффициенты (КП/Д, КО/Д, КК/З) сопоставить с допустимыми значениями и определить кредитоспособность заемщика.
В случае несоответствия коэффициентов рекомендуемым допустимым значениям студенту необходимо рассчитать сумму кредита, на которую может претендовать заемщик, исходя из его доходов. Для начала определяется сумма максимально возможного платежа методом от обратного (КП/Д присваивается предельное допустимое значение и при известных доходах вычисляется платеж по кредиту). Затем определяется максимальная величина кредита:
 . (3)
Коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика, пересчитываются заново, с учетом новой суммы ипотечного кредита.
Применяя метод кредитного скоринга, студенту необходимо заполнить от имени заемщика анкету, приведенную в прил. 2. На созаемщиков (членов семьи заемщика) составляется отдельная анкета, но при этом не учитываются разделы 5 и 6.
Далее необходимо дать балльную оценку ответов, определить суммарный балл заемщика и созаемщиков. Если набранная сумма баллов составила более 30, то заемщик считается кредитоспособным. Если набранная сумма баллов составила менее 30, студенту необходимо предусмотреть еще одного созаемщика или поручителя.
В завершение данного этапа андеррайтинга студенту необходимо согласовать оценки, полученные двумя методами, сделать вывод о кредитоспособности заемщика, рассматриваемого в курсовой работе.
5. Принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования.
При приятии решения о выдаче кредита или отказе андеррайтер подводит итог проведенной оценке кредитоспособности заемщика. Если значения рассчитанных показателей и/или определенные характеристики заемщика и предмета залога (жилая недвижимость) соответствуют требованиям банка-кредитора, то решение о выдаче кредита положительное. В случае если рассчитанные показатели и/или определенные характеристики заемщика и предмета залога (жилая недвижимость) не соответствуют требованиям банка-кредитора с финансовой точки зрения (с юридической точки зрения нет претензий), заемщику могут быть предложены условия кредитования, отличающиеся от первоначально указываемых в заявке заемщика. Например, может быть уменьшена сумма кредита, предъявлено требование о включении в кредитный договор поручителей, предъявлено требование о предоставлении дополнительного залога (недвижимость, ценные бумаги, драгоценные металлы и др.). В данном случае документы заемщика пересматриваются, проводится повторная оценка кредитоспособности заемщика.
При приятии решения о выдаче кредита формулируются условия (параметры) кредитования конкретного заемщика, к которым относятся:
максимально допустимая сумма ипотечного кредита;
срок кредитования;
процентная ставка по ипотечному кредиту (с учетом валюты кредита);
периодичность платежей по кредиту;
вид платежа (аннуитетный или дифференцированный).
Студенту необходимо проанализировать ситуацию своего заемщика. Если значения коэффициентов, определяющих кредитоспособность заемщика, и балльная оценка, полученная в результате проведения кредитного скоринга, в пределах допустимых значений, то студентом как андеррайтером выносится положительное решение. В противном случае условия кредитования пересматриваются по аналогии с примером, приведенным выше.
Далее студент характеризует параметры выдаваемого кредита.
Максимально допустимая сумма ипотечного кредита определяется исходя из того, что коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика, имеют предельные значения. Срок кредитования рекомендуется принять всем студентам одинаковый (задается руководителем курсовой работы в диапазоне 15–20 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту определяется исходя из условий выбранной ипотечной программы
в п. 3.4. Периодичность платежей по кредиту принять традиционно – ежемесячные. Вид платежа (аннуитетный или дифференцированный) будет определен в п. 3.6.
|
