3.6. Расчет графика погашения ипотечного кредита
В данном разделе курсовой работы студенту необходимо произвести завершающие расчеты – расчеты платежей по ипотечному кредиту.
Погашение ипотечного кредита может осуществляться двумя способами:
аннуитетными платежами;
дифференцированными платежами.
Аннуитетные платежи – способ погашения кредита, при котором совершаются равновеликие платежи через равновеликие промежутки времени.
Размер аннуитетного платежа вычисляется по специальной формуле. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы, идущей на погашение кредита.
Специфика аннуитетных платежей заключается в том, что в первые годы погашения ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую часть, соответственно, сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.
Привлекательность способа погашения ипотечного кредита аннуитетными платежами заключается в том, что в связи с неизменностью величины платежа по кредиту заемщику удобнее планировать личный (семейный) бюджет, и размер платежей в первые периоды значительно ниже, чем при схеме дифференцированных платежей.
Дифференцированные платежи – способ погашения кредита, при котором основная сумма долга выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток кредита.
Регулярные платежи по ипотечному кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа тоже состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части – процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности по кредиту.
При дифференцированных платежах размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного тела кредита равномерно распределено на весь срок кредитования.
Выбирая эту схему погашения кредита, заемщик должен быть готовым к тому, что первый платеж по кредиту будет самым большим за весь срок кредитования, а первые годы – самыми тяжелыми, с точки зрения финансовой нагрузки. Зато остаток задолженности вместе с процентными начислениями снижаются каждый последующий период.
Итак, основное различие в способах платежей состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения кредита. Однако при одинаковых условиях кредита (величина кредита, срок, процентная ставка) общая сумма выплат аннуитетных платежей будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам.
Студенту рекомендуется использовать оба способа расчета платежей по ипотечному кредиту. Расчеты следует оформить в виде табл. 3.
Таблица 3
Расчет графика погашения ипотечного кредита
Период (месяц)
|
Долг
на начало
периода, р.
|
Процент
по
кредиту, р.
|
Возврат
кредита, р.
|
Платеж
по
кредиту, р.
|
Долг
на конец
периода, р.
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
Итого
|
–
|
…
|
…
|
…
|
–
|
Расчеты выполнить в программе Microsoft Office Excel.
Долг на начало первого периода равен сумме кредита, в последующие периоды – долгу на конец предыдущего периода.
Процент по кредиту рассчитывается исходя из долга на начало периода и ежемесячной ставки по ипотечному кредиту.
Величина возврата кредита определяется для аннуитетного платежа как разница между общим платежом по кредиту и процентами по кредиту. Для дифференцированного платежа величина возврата кредита ежемесячно будет одинаковой, равновеликие суммы возврата кредита определяются путем деления суммы ипотечного кредита на количество месяцев кредитования.
Размер аннуитетного платежа вычисляется по формуле (1).
Размер дифференцированного платежа вычисляется как сумма процентов по кредиту и величины возврата кредита.
Долг на конец периода определяется как разница между долгом на начало периода и величиной возврата кредита.
Рассчитанные графики погашения ипотечного кредита вынести в приложение курсовой работы.
Пример расчета графиков погашения ипотечного кредита двумя способами представлены в приложении 3.
При составлении примера использовались следующие данные:
цена приобретаемой квартиры – 2 млн р.;
первоначальный взнос за приобретаемую квартиру –
400 тыс. р.;
величина ипотечного кредита – 1,6 млн р.;
срок кредитования – 10 лет (120 месяцев);
процентная ставка по ипотечному кредиту – 13 % годовых (ежемесячная ставка – 1,083 %).
В приложении 4 приведены диаграммы, иллюстрирующие график погашения ипотечного кредита и структуру платежей в годовом исчислении.
Выполнив расчеты графиков погашения ипотечного кредита, студенту необходимо дать рекомендации по выбору того или иного способа погашения ипотечного кредита для рассматриваемого заемщика.
При обслуживании ипотечных кредитов используются следующие способы внесения платежей:
отчисления из заработной платы (отчисления производятся безналичным расчетом через бухгалтерию места работы заемщика);
дебетование текущего счета заемщика (предусматривает ежемесячное зачисление заемщиком средств на специальный счет и списание банком-кредитором внесенных платежей в счет погашения кредита);
денежный перевод (форма безналичного перевода денежных средств с помощью банковской или почтовой системы по поручению заемщика в пользу кредитора с целью погашения кредита);
внесение платежей наличными в кассу кредитного
учреждения.
Студент, исходя из условий ипотечной программы и возможностей заемщика, предусматривает определенный способ внесения платежей по ипотечному кредиту.
В завершение данного раздела студенту необходимо рассчитать эффективную ставку по ипотечному кредиту.
Эффективная процентная ставка отражает полную стоимость кредита, вычисляется в процентах годовых. Эффективная процентная ставка – относительный показатель, характеризующий величину всех платежей за пользование кредитом, приходящихся на единицу кредитных средств.
Эффективная процентная ставка отражает условное распределение на весь кредитный период платежей заемщика по кредитному договору, размеры и сроки уплаты которых известны на момент его заключения кредитного договора (в том числе платежей в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора).
Эффективная процентная ставка отличается от номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором.
Расчетная величина эффективной процентной ставки предназначена для того, чтобы проинформировать заемщиков о полных (реальных) расходах по обслуживанию кредита и помочь им в корректном сравнении предложений разных банков или разных кредитных продуктов одного и того же банка.
В соответствии с указанием Банка России «О порядке расчета и доведения до заемщика – физического лица полной стоимости кредита» от 13.05.2008 г. № 2008-У [9] в полную стоимость кредита включаются следующие платежи:
1) платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора, в том числе:
по погашению основной суммы долга по кредиту;
по уплате процентов по кредиту;
сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора);
комиссии за выдачу кредита;
комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора);
комиссии за расчетное и операционное обслуживание;
комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;
2) платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица.
К указанным платежам относятся платежи по оценке, передаваемой в залог недвижимости, платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и другие платежи.
В курсовой работе расчет эффективной процентной ставки произвести с учетом только платежей банку-кредитору.
В соответствии с источником [9] разнонаправленные денежные потоки по кредитному договору (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками, а именно: предоставление заемщику кредита на дату его выдачи включается в расчет со знаком «минус», возврат заемщиком кредита, уплата процентов и комиссионных вознаграждений по кредиту включаются в расчет со знаком «плюс».
При определении эффективной процентной ставки в курсовой работе все комиссионные вознаграждения (предшествующие дате предоставления кредита (например, за рассмотрение заявки по кредиту) и сопутствующие выдаче кредита) отнести, как и выдачу ипотечного кредита, на нулевой момент времени.
Эффективную процентную ставку по ипотечному кредиту в курсовой работе рассчитать по следующей формуле:
 , (4)
где ЭПС – эффективная процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту (полная стоимость ипотечного кредита), % годовых;
К – сумма ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;
КВ0 – сумма комиссионных вознаграждений банку-креди-тору в момент выдачи ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;
КВt – величина комиссионного вознаграждения банку-кре-дитору за обслуживание ипотечного жилищного кредита в месяце t, тыс. р.;
Пt – платеж по ипотечному жилищному кредиту в месяце t, тыс. р.;
n – количество месяцев в сроке кредитования.
Расчеты эффективной процентной ставки выполнить в программе Microsoft Office Excel с помощью функции «Подбор параметра».
Сумму ипотечного жилищного кредита и платежи по ипотечному жилищному кредиту в месяце t принимать в соответствии с рассчитанным графиком погашения ипотечного кредита с выбранным способом погашения (аннуитетными или дифференцированными платежами).
Сумму комиссионных вознаграждений банку-кредитору в момент выдачи ипотечного жилищного кредита КВ0 определены в табл. 1.
Комиссионное вознаграждение банку-кредитору за обслуживание ипотечного жилищного кредита в месяце t предусмотреть в зависимости условий ипотечной программы. При отсутствии требований со стороны банка-кредитора – принять равным нулю.
Рассчитанную эффективную процентную ставку сравнить с номинальной процентной ставкой (принятой в соответствии с условиями ипотечной программы).
|
