Отчет о научно-исследовательской работе по теме
Скачать 3.54 Mb.
|
Поскольку на рынке муниципальной аренды г. Красноярска представлены офисные помещения только класса С, а различия между поправочными коэффициентами для складов класса С и D порядка 5%, то можно обощить две предыдущие таблицы в виде следующего итогового значения коэффициентов: Таблица 70 - Итоговое значение коэффициента Кфунк
12. Обоснование значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора (Кс).Кс – коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора. 12.1 Определение экономически обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатораЗаказчиком не был определен перечень факторов, учитывающих социально значимые виды деятельности арендатора, поэтому по аналогии с Решением Красноярского городского совета депутатов от 26.06.2009 № В-105 «Об утверждении перечня социально значимых видов деятельности, осуществляемых субъектами малого и среднего предпринимательства, для применения коэффициента Кс при расчете арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, установленного решением Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232 «Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы». ООО «Траст-Аудит» принимает в соответствии с предоставленной Заказчиком информацией следующий перечень социально значимых видов деятельности для применения коэффициента Кс при расчете арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, распространив их на все субъекты аренды, включая некоммерческие организации: Таблица 82 - Классификация социально значимых видов деятельности в соответствии с ОКВЭД
Продолжение таблицы 82
Предлагается провести экономическое обоснование фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, несколькими способами, не зависящими от выводов, сделанных при проведении анализа рынка недвижимости в г. Красноярске в части предложений по коммерческой аренде нежилых помещений (в разрезе видов помещений), затем провести согласование полученных результатов, в том числе с учетом выводов, сделанных по результатам вышеуказанного анализа, и вывести среднее значение величины фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. Способ 1. В соответствии с существующими методическими и учебными материалами, различными авторами предлагается для анализа разное количество ценообразующих факторов арендной платы за объекты недвижимости нежилого назначения. Так, например, в [21], предложены следующие факторы, учет которых необходим при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости нежилого назначения: -передаваемые имущественные права; -условия финансирования; -местоположение; -физические характеристики (размер, качество строительных и отделочных работ, состояние здания); -экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов); -вид использования (зонирование). В том числе, например, для различных магазинов (по профилю, ассортименту, торговой площади) доля расходов, которая приходится на аренду помещения, составляет от 5% до 20% от товарооборота, однако в среднем по рынку эта величина составляет около 10%. Розничный товарооборот магазина, расположенного в торговом центре, а соответственно, и ставка арендной платы очень сильно зависят от различных факторов, к которым можно отнести: 1. Месторасположение торгового центра. 2. Площадь магазина. З. Профиль магазина (категория товарного ассортимента). 4. Технические параметры помещения: форма арендуемого помещения, размер витрин, внутренняя планировка). 5. Месторасположение внутри торгового центра (этаж, расположение относительно входа, зон вертикальной циркуляции), что сильно влияет на покупательские потоки рядом с помещением. 6. Окружение магазина (соседние помещения, близость «якорных» магазинов). 7. Узнаваемость представляемого магазином бренда для покупателей в данном месторасположении. 8. Срок аренды. 9. Общее состояние бизнеса компании. При определении ставки для определенного магазина девелоперу необходимо рассматривать все эти факторы в совокупности. Следует отметить, что изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; - тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; - стиль и уровень жизни.
- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; - факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.; - факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; - экология; - сейсмические факторы.
- политическая стабильность, безопасность; - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности. Ко второму уровню относятся следующие факторы:
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие и состояние коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств. К третьему уровню относятся следующие факторы:
- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - функциональная пригодность; - привлекательность, комфорт.
- стиль, планировка, конструкции и т. д.; - объемно-планировочные показатели и др.
- эксплуатационные расходы; - стоимость строительства; - доходы, генерируемые объектом недвижимости. Среди факторов, влияющих на рыночную стоимость коммерческих объектов, можно выделить, прежде всего, такие: местоположение объекта относительно наиболее оживленных улиц, пешеходных маршрутов, подъездных путей, остановок общественного транспорта, а также объектов конкурентов и т.д. С финансовой точки зрения на рыночную стоимость коммерческого объекта влияет прогнозируемый период его окупаемости. Кроме того, учитываются такие показатели, как прибыль, доход, затраты, рентабельность, индекс доходности. Из анализа рынка аренды объектов недвижимости нежилого назначения, анализа рекомендаций по оценке арендной платы за объекты недвижимости немуниципальной собственности следует вывод об отсутствии влияния фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. В данном случае значение коэффициента учета фактора социально значимых видов деятельности Кс=1,0. Наряду с вышесказанным следует учесть, что отмена коэффициента социальной значимости по аренде станет катастрофой для многих общественных организаций, СМИ, обществ инвалидов, предприятий, оказывающих бытовые услуги населению. Эта льгота была единственной реальной поддержкой для малого бизнеса. Категории арендаторов, к которым предполагается применить указанный фактор, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора, предоставляют рабочие места инвалидам, работают с трудными подростками, обучают детей, которые не могут адаптироваться в обычной школе, проводят разнообразные бесплатные консультации для огромного числа людей. Отказ от льгот, возможно, приведет к закрытию сотен учреждений науки, культуры и образования. В результате ликвидации ряда негосударственных учебных заведений увеличится количество учеников государственных школ, что повлечет за собой дополнительную нагрузку на бюджет города. Причем эти затраты могут превысить размер доходов от повышения арендной платы. Наряду с этим, отмена Кс может стать поводом для судебных исков к органам власти Красноярска, так как это фактически означает принудительное расторжение долгосрочных договоров аренды, заключенных с учетом Кс. А во-вторых, все оценки экономического эффекта от деятельности арендаторов-льготников очень субъективны. Есть только один способ проверить, насколько выгодно городу существование такой большой армии льготников, попробовать сократить их число и проанализировать потери, если они будут. Особо следует отметить отсутствие утвержденных методик, рекомендаций, нормативно-правовых актов, определяющих порядок, методы, принципы определения экономически обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. Способ 2. В соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.06.2009 года № Д05-3247 вопросу предоставления льгот по арендной плате на федеральное недвижимое имущество для субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с п. 6 Протокола заседания Правительства Российской Федерации от 26.03.2009 N 10 и во исполнение п. 54 Плана действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики, утвержденного Председателем Правительства Российской Федерации 06.11.2008 N 4863п-П13, в Правительство Российской Федерации представлен проект постановления Правительства Российской Федерации "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества в аренду" (Письмо от 22.06.2009 N 9745-ЭН/Д08), предусмотрены особенности предоставления федерального недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе льготный порядок расчета арендной платы при предоставлении федерального недвижимого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся социально значимыми видами деятельности. Арендная плата по договорам аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства, занимающимися социально значимыми видами деятельности, рассчитывается в размере: - в первый год аренды - 40% от размера арендной платы; - во второй год аренды - 60% от размера арендной платы; - в третий год аренды и далее - 80% от размера арендной платы. Предлагается значение фактора принять на уровне Кс=0,4. Способ 3. Расчет коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, провести по аналогии с коэффициентом К2 - корректирующим коэффициентом базовой доходности (при расчете ЕНВД), в соответствии с решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.11.2005 № В-137 «О системе налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности на территории города Красноярска», в случае, если какие-либо виды деятельности не отражены в вышеуказанном Постановлении, предлагаем в качестве значений корректирующего коэффициента Кс принять действующие значения коэффициента К2. Для общественных организаций, некоммерческих организаций, кроме политических партий, К2 принят равным 0. Обоснованность такого подхода обоснования значения фактора, учитывающего социально-значимые виды деятельности арендатора, обусловлена следующим: Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности является специальным режимом налогообложения. Она регулируется главой 26.3. Налогового кодекса РФ. Вмененный доход — потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, и используемый для расчета величины единого налога по установленной ставке. Базовая доходность — условная месячная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя, характеризующего определенный вид предпринимательской деятельности в различных сопоставимых условиях, которая используется для расчета величины вмененного дохода. Корректирующие коэффициенты базовой доходности — коэффициенты, показывающие степень влияния того или иного условия на результат предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом. K1 — устанавливаемый на календарный год коэффициент-дефлятор, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде. Коэффициент-дефлятор определяется и, подлежит официальному опубликованию в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности, учитывающий совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности, в том числе ассортимент товаров (работ, услуг), сезонность, режим работы, фактический период времени осуществления деятельности, величину доходов, особенности места ведения предпринимательской деятельности, площадь информационного поля электронных табло, площадь информационного поля наружной рекламы с любым способом нанесения изображения, площадь информационного поля наружной рекламы с автоматической сменой изображения, количество автобусов любых типов, трамваев, троллейбусов, легковых и грузовых автомобилей, прицепов, полуприцепов и прицепов-роспусков, речных судов, используемых для распространения и (или) размещения рекламы, и иные особенности. Таким образом, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход определена для отдельных видов деятельности, предлагаемая формула расчета арендной платы с учетом Кс предполагается так же для отдельных видов деятельности. При введении ЕНВД на своей территории представительные органы вправе установить значение коэффициента К2, указанного в статье 346.27 Налогового кодекса РФ, или значения данного коэффициента, учитывающие особенности ведения предпринимательской деятельности (пп. 3 п. 3 ст. 346.26 Налогового РФ). При этом виды деятельности, попадающие под ЕНВД, и социально значимые виды деятельности арендаторов установлены Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) и преимущественно совпадают. Предлагаемый коэффициент Кс подразумевает под собой учет видов деятельности арендаторов, так же как и коэффициент К2 при расчете ЕНВД учитывает совокупность особенностей ведения различных видов предпринимательской деятельности, ЕНВД - система налогообложения отдельных видов предпринимательской деятельности, именно деятельности, а не юридического лица или предпринимателя. Также наряду с вышесказанным, следует отметить, что арендная плата с учетом коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности и ЕНВД с учетом коэффициента К2, учитывающего совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности, являются бюджетными платежами и имеют сходный экономический характер, как платежи хозяйствующего субъекта, зависящие от видов деятельности и учитывающие ряд факторов ведения деятельности арендатором/налогоплательщиком, таких как доходность деятельности (ЕНВД), доходность социально-значимых видов деятельности (при расчете арендной платы), одновременно являются бюджетными платежами и носят фискальный характер для арендатора и налогоплательщика. Таким образом, 3 вышеуказанных совпадения говорят о схожести в экономическом смысле коэффициента К2 и Кс. В случае отсутствия видов деятельности, отнесенных к социально-значимым в перечне видов деятельности для применения ЕНВД, предлагаем оставить коэффициент Кс в размере действующего коэффициента К2, который фактически действует в настоящее время, что доказывает его экономическую обоснованность. Предлагается провести экономическое обоснование фактора, учитывающего социально-значимых видов деятельности арендатора, несколькими способами, затем провести согласование полученных результатов, в том числе с учетом выводов, сделанных по результатам вышеуказанного анализа, и вывести среднее значение величины фактора, учитывающего социально-значимых видов деятельности арендатора. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Отчет о научно-исследовательской работе Гост 32-2001. Межгосударственный стандарт. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Отчет о научно-исследовательской... | | Отчет о научно-исследовательской работе Межгосударственный стандарт (гост 32-2001). Отчет о научно-исследовательской работе. Структура и правила оформления (редакция 2005... |
 | Общие положения отчет Отчет о научно-исследовательской работе (нир) документ, который содержит систематизированные данные о научно-исследовательской работе,... | | Реферат Отчет о научно-исследовательской работе состоит Отчет о научно-исследовательской работе состоит из 33 рисунков, 8 разделов, 12 подразделов, 9 формул, 31 источника. Общий объем 48... |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Разработка научно... «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации» (ИЗиСП) | | Отчет о научно- исследовательской работе по теме: «сортоизучение... Департамент научно-технической политики и образования фгбоу впо белгородская государственная сельскохозяйственная |
| Отчет о научно-исследовательской работе «определение доступности... Ключевые слова: отчет, научно-исследовательская работа, заключительный отчет, кинопоказ, доступность, качество, цифровые технологии,... | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Разработка принципов... «Российский научно-исследовательский институт культурного и природного наследия имени Д. С. Лихачева» |
| Отчет №3 о научно-исследовательской работе по теме: «Грид-технологии» Разработка методов эффективного решения задач обработки, хранения, передачи и защиты информации | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Совершенствование... Агрохолдинг, интеграция, экономическая эффективность, рейтинг, функциональный анализ |
| Отчет по научно-исследовательской работе студентов экономического факультета за 2012-2013 г Научно-исследовательская работа студентов является действенным средством повышения качества подготовки специалистов и проводится... | | Отчет о научно-исследовательской работе Двухфакторная многокритериальная методика аттестации научно-педагогических работников спбгу на основе показателей эффективности их... |
| Отчет о научно-исследовательской работе фгоу впо «Кемеровский гсхи» Ключевые слова: наука, инновации, инновационный потенциал, инновационный проект, финансирование научно-исследовательской работы,... | | Научно-исследовательская работа это научный отчет о выполненной работе,... Цель: повторить и обобщить зун по теме «Агрегатные состояния вещества»; сформировать представления о фазе вещества и фазового перехода;... |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Экспериментально-теоретическое... Фгбоу впо «Белгородская государственная сельскохозяйственная академия им. В. Я. Горина» | | Отчет о научно-исследовательской работе за 2011 год Основные научные направления (по которым факультет осуществляет научно-исследовательскую деятельность) |
