Организационно-экономический механизм развития регионального рынка аренды жилой недвижимости

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что разработанный автором механизм может быть использован властями, девелоперами, институциональными инвесторами и профессиональными участниками рынка недвижимости для развития экономической системы российских городских агломераций путем формирования эффективного рынка аренды жилой недвижимости в рамках действующего законодательства и институциональной среды. Применение предложенной модели позволит повысить эффективность всего отечественного рынка жилой недвижимости в целом, а также будет способствовать оптимизации распределения ресурсов на уровне отдельных региональных образований и всей российской экономики без дополнительного бюджетного финансирования. Результаты исследования могут быть использованы для преподавания в вузах таких учебных дисциплин, как «Экономика недвижимости», «Инвестиции в недвижимость», а также при разработке программ дополнительного профессионального образования. Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения и выводы научной работы были применены при разработке материалов учебной дисциплины «Региональная экономика и управление» для студентов Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики, а также учебной дисциплины «Инвестиции в недвижимость» для магистров Российского Экономического Университета имени Г.В. Плеханова (Москва). Кроме того, основные результаты исследования докладывались в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в Москве и Санкт-Петербурге. Основные результаты исследования, имеющие перспективы практического применения, широко обсуждались автром со специалистами российского и зарубежных рынков недвижимости, финансовых рынков, а также представителями федеральных властей, занимающимися проблемами регионального развития и формирования института арендного жилья в России. Некоторые практические предложения автора были использованы в деятельности ОАО «Группа Компаний ПИК». Публикации. Основное содержание диссертационного исследования представлено в 9 опубликованных работах общим объемом более 2,5 п.л., в том числе в 4 статьях в журналах, рекомендованных ВАК для публикации материалов диссертаций, предъявляемых на соискание ученой степени кандидата экономических наук, общим объемом 1,4 п.л. Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 200 источников. Объем работы – 176 страниц машинописного текста. Во введении обоснована актуальность и высокая общественная значимость темы исследования; сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, раскрыта научная новизна, определена теоретическая и практическая значимость работы. В первой главе «Рынок аренды жилой недвижимости в городской агломерации» проанализирован теоретический подход к функуционированию рынка арендного жилья условиях городской агломерации; определена экономическая сущность этой научной категории; установлены принципы арендных отношений в современном российском правовом поле; определены основные цели и проблемы регулирования рынка арендного жилья на региональном уровне, а также установлена их взаимозависимость с государственными задачами; выявлены социально-экономические особенности рынка найма жилья в городской агломерации; установлено и обосновано основное противоречие, а также сформулированы основные проблемы, препятствующие реализации проектов арендного жилья на региональном уровне. Во второй главе «Особенности методов регулирования и развития регионального рынка аренды жилой недвижимости» определена стратегия государственного регулирования рынка арендного жилья на региональном уровне и установлено влияние инструментов государственной жилищной политики на рынок арендного жилья городских агломераций; исследованы экономические особенности всех существующих проектов арендного жилья в российских городских агломераций; систематизирован международный опыт формирования рынка арендного жилья в городских агломерациях, а также меры госдарственного регулирования рынка арендного жилья на региональном уровне; установлен перспективный рыночный механизм развития рынка арендного жилья в существующих институциональных условиях российских городских агломераций. В третьей главе «Механизм эффективного развития рынка аренды жилой недвижимости как структурного элемента социально-экономической системы российских городских агломераций» разработан организационно-экономический механизм, способствующий эффективному развитию рынка арендного жилья в городской агломерации, основанный на двухуровневой модели рынка арендного жилья; разработана экономико-математическая модель эффективного развития рынка арендного жилья в городской агломерации; определена оптимальная стратегия реализации предложенного механизма всеми участниками рынка недвижимости; выполнена оценка социально-экономического эффекта от использования предложенного механизма для экономики городских агломераций и субъектов рынка недвижимости. В заключении приведены основные теоретические и практические выводы и результаты исследования, а также обоснованы предложения автора. 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Принципиально новые результаты, которые могут быть использованы для развития регионального рынка аренды жилой невижимости, заключаются в следующем: Предложено определение экономической категории «рынок аренды жилой недвижимости в городской агломерации» путем анализа принципов классификации российского и зарубежного научных подходов. Определение экономической сути категории «рынок аренды жилой недвижимости» строится на выявлении следующих функций: жилую недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, следует рассматривать как один из типов коммерческой недвижимости (наряду с торговой, офисной, складской недвижимостью) по причине единства принципов капитализации этих объектов; превалирующей является функция источника дохода; определяющим источником дохода от арендной жилой недвижимости является рента, то есть стабильный доход от сдачи объекта недвижимости в аренду. Несмотря на то, что доход может быть получен также за счет изменения рыночной стоимости самого актива, такой доход является спекулятивным и не должен рассматриваться в качестве основного для собственника арендного жилья; важным параметром является срочность арендных отношений: рассматриваемый тип жилой недвижимости сдается внаем на длительный срок. Принцип долгосрочности позволяет экономически отделить арендное жилье от гостиниц, где также предусмотрена сдача помещений (гостиничных номеров) в аренду, но на короткий срок. Установлено, что современная российская теория экономики недвижимости не выделяет функцию источника дохода как определяющую для жилой недвижимости, что отражается в отсутствии теоретического подхода к определению арендного жилья как типа недвижимости. Традиционно используется смешанный подход, включающий элементы классификации объектов недвижимости как по цели владения, так и по типу использования. Позиция отечественной теории состоит в том, что основная функция жилья – потребительская, то есть для удовлетворения личных потребностей населения. Такой подход отечественной теории является не нормативным, а рефлексивным, то есть отражающим сложившуюся практику на российском рынке недвижимости. Арендные отношения в сфере жилой недвижимости именно в городских агломерациях в наибольшей степени соответствуют понятию «рынок» в экономическом смысле: стороны, формирующие спрос и предложение представлены большим количеством независимых агентов, сам рынок характеризуется относительно высокой информационной эффективностью и ценовой эластичностью. Существующий в крупнейших российских городских агломерациях высокий спрос со стороны конечных потребителей основан на недоступности приобретения жилья в собственность для подавляющей части населения, для которых, однако, проживание и ведение экономической деятельности в этих городских агломерациях является выгодным. Определены основные цели и проблемы регулирования рынка аренды жилой недвижимости на региональном уровне, а также установлена их взаимозависимость с государственной политикой в сфере жилищного строительства. Развитый рынок арендного жилья как структурный элемент социально-экономической системы городской агломерации является хорошим инструментом проведения государственной жилищной политики на региональном уровне, а также политики в следующих областях: социальной, экономической, трудовой, миграционной. Государство заинтересовано в улучшении жилищных условий граждан, для чего могут быть использованы две взаимодополняющие тактики: косвенная поддержка - стимулирование рыночных отношений в жилищной сфере, и прямая поддержка категорий граждан, не имеющих возможность улучшить свои жилищные условия самостоятельно. До недавнего времени в государственной жилищной политике ставка делалась на стимулирование приобретения жилья в собственность, но, даже в условиях городских агломераций, для основной части населения покупка жилья недоступна. Соответственно, жилье, предоставляемое во временное пользование по договорам найма, доступно большему числу граждан, а, значит, является более гибким инструментом проведения государственной политики в жилищной сфере. Развитие рынка арендного жилья в городских агломерациях позволит государству решить следующие задачи: Проведение социальной жилищной политики. Стимулирование развития социального арендного жилья позволит государству с наименьшими затратами и в кратчайшие сроки выполнить свои обязательства по обеспечению жильем малоимущих категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Более эффективное проведение региональной, трудовой и миграционной политики. Развитый рынок коммерческого и некоммерческого арендного жилья способствует повышению территориальной мобильности населения. Причем речь идет о трудовой миграции различных уровней: внутригородской, внутрирегиональной, межрегиональной. Особой актуальностью этот вопрос характеризуется в условиях крупнейших российских городских агломераций. Возможность найти качественное арендное жилье будет способствовать более эффективному пространственному распределению трудовых ресурсов в экономике, что, в свою очередь, приведет к сокращению «провалов рынка» в других отраслях экономики. Массовое строительство арендного жилищного фонда в городских агломерациях будет иметь синергетический эффект в строительной и смежных с ней отраслях, позволит увеличить активность на этом рынке, поспособствует созданию большого количества новых рабочих мест. Помимо этого, массовое строительство жилья означает развитие транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры, что, в условиях городских агломераций, будет также означать существенное увеличение спроса на труд. Таким образом, государственное стимулирование строительства арендного жилья окажет комплексное положительное влияние на рыночные процессы в экономике городских агломераций, повысит инвестиционную привлекательность отдельных территориальных экономических образований. Развитый рынок арендного жилья поспособствует сокращению спекулятивной составляющей в цене на рынке купли-продажи жилой недвижимости городских агломераций. На сегодняшний день единственным легальным способом решения жилищного вопроса для граждан де-факто является приобретение квартиры в собственность, причем подавляющее большинство использует при этом заемное финансирование (не только ипотечные кредиты, но и другие формы, в том числе потребительские кредиты, займы у друзей и проч.). При наличии прозрачного и качественного рынка арендного жилья в городских агломерациях существенная категория граждан предпочтет аренду приобретению жилья в собственность, что сделает рынок недвижимости городских агломераций более эффективным в части формы удовлетворения спроса на жилье как благо, соответственно, спекулятивная составляющая в ценах на рынке купли-продажи сократится. Легализация рынка арендного жилья, который в настоящее время является теневым. Помимо общей упорядоченности рыночных отношений и более прозрачного правового статуса арендных отношений в сфере жилья, легализация этого рынка будет иметь и прямые финансовые последствия, например, значительное повышение налоговых поступлений от сдачи в аренду жилья в бюджеты всех уровней. Благодаря эффекту масштаба, этот фактор будет являться материальо занчимым в условиях экономической системы городской агломерации. Выявлены закономерности и противоречия рынка аренды жилой недвижимости в российских городских агломерациях, а также установлены социально-экономические проблемы городских агломераций, препятствующие реализации региональных инвестиционных проектов в этой сфере. Основной рынок долгосрочной аренды жилья в России, как и во всем мире, формируют крупнейшие пространственные экономические образования: столица и городские агломерации. Социально-экономическими факторами востребованности арендной жилой недвижимости в российских городских агломерациях являются: Высокий фундаментальный спрос на жилую недвижимость, предъявляемый как местными жителями, так и мигрантами, ведущими в городских агломерациях экономическую деятельность; Высокая концентрация административных, финансовых, экономических и социальных ресурсов, а также отсутствие причин для изменения сложившейся ситуации в ближайшей перспективе, что делает крупнейшие российские городские агломерации центрами притяжения для жителей других регионов России, а также близлежащих стран (прежде всего, СНГ); Существование масштабного, но неэффективного в экономическом смысле, теневого рынка арендного жилья; Существующая у значительной части населения потребность в улучшении жилищных условий, причем приобретение жилья в собственность не является доступным решением данной проблемы. Агломерационный эффект является причиной экономической и демографической территориальной концентрации, положительными характеристаками которой являются более высокое качество жизни, доступность образовательных и культурных заведений, диверсификация профессиональных возможностей. В отечественных условиях низкой обеспеченности городского населения жильем, растущих потребностей населения и диверсификации структуры потребления, нестабильности альтернативных рынков капитала, а также принципиального недоверия большинства населения финансовым институтам, приведенные факторы обеспечивают устойчивое превышение спроса на жилую недвижимость над ее предложением, и, как следствие, высокий равновесный уровень цен на рынке жилья. Недоступность для подавляющей части населения (даже в условиях городских агломераций) приобретения жилья в собственность обеспечивает смещение спроса на рынок аренды. Таким образом, на рынке аренды жилой недвижимости крупных городских агломераций существует массовый высокий спрос на арендное жилье. Ниже на рисунке 1 представлена динамика доли расходов на приобретение недвижимости в структуре использования денежных доходов населения в крупнейших российских городских агломерациях в сравнении со средним по стране уровнем. Рисунок 1 - Доля расходов на приобретение недвижимости в структуре использования денежных доходов населения, % Источник: Росстат, 2012 г. С другой стороны, на рынке арендного жилья российских городских агломераций существует острый дефицит качественного предложения – новые инвестиционные проекты практически не реализуются. Основная причина - неприемлемо (для строительных компаний и инвесторов) низкая доходность вложений в эту нишу бизнеса. Девелоперские компании успешно выполняют задачу максимизации прибыли путем оптовой и розничной продажи квартир на разной стадии строительной готовности, так как эта стратегия является более выгодной относительно сдачи построенного жилья в аренду. Данная гипотеза была проверена автором эмпирически путем рассмотрения экономических показателей фактически завершенного в 2011 году девелоперского проекта. В качестве такого проекта был рассмотрен проект строительства панельного 25-этажного жилого дома площадью 12 500 кв.м. (144 квартиры), расположенного на окраине Москвы. Все характеристики выбранного проекта (расположение, технико-экономические показатели) полностью удовлетворяют требованиям к жилому дому, предназначенному для сдачи в аренду. Всего девелопер затратил 557,2 млн. рублей, а выручка составила 1 115,9 млн. рублей. Валовая прибыль – 666,9 млн. руб., прибыль после налоговых отчислений (с учетом возмещения строительного НДС) – 442,8 млн. руб. Далее на основании общедоступных рыночных данных автором были сделаны предположения о коммерческих условиях, на которых квартиры в указанном доме могли бы сдаваться в аренду, если бы это был арендный проект. Валовая арендная плата составила бы 82 млн. руб., однако этот показатель должен был быть скорректирован на коэффициент свободных площадей и расходы, связанные с функционированием доходного дома. Таким образом, очищенный от всех расходов, чистый операционный доход проекта составил бы 53,5 млн. руб. в год. Расчеты показали, что номинальная ставка капитализации в случае сдачи в аренду квартир составила бы 6,0-6,8%. При этом арендная доходность девелопера на фактически понесенные затраты составила бы 9,6% годовых, а доходность на выручку от реализации (тождественно равна стоимости квартир на момент продажи) - 4,8%. В среднем доходность сдачи в аренду жилой недвижимости в Московской агломерации составляет 4-7% в год в зависимости от класса дома, типа квартиры и местоположения. Ниже в таблице 1 представлен свод ключевых экономических показателей рассмотренного проекта, а также сравнение уровней доходности с альтернативными типами инвестиций.

Похожие:

	Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем...		Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления...
	Реферат Тема: «Рынок и оценка жилой недвижимости» Работу Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или...		Горбачева наталья Юрьевна организационно-экономический механизм развития животноводства «по заказу предприятия». К студенту на время выполнения работы кафедра прикрепляет преподавателя, который консультирует или осуществляет...
	Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)		Аренды не потеряла значение и в настоящее время, и договор аренды... Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений от аренды крупных производственных комплексов...
	Указатель авторов и статей, опубликованных в журнале «Alma mater» Ау как организационно-экономический механизм реализации новой социально-культур­ной политики (проблемно-прогностический дискурс)		Организационно-экономический механизм обеспечения конкурентоспособности... «Менеджмент организации» фгбоу впо "Тольяттинский государственный университет", Самарская обл
	Организационно-экономический механизм повышения обеспеченности россии мясом и мясной продукцией Диссертационная работа выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики...		М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по... Методические указания предназначены для проведения исследова­ний отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление...
	Ф. Ж. Берова Основные тренды развития современного регионального рынка труда и занятости Выявлены современные особенности и основные тенденции в области регионального рынка труда и занятости. Трендовый анализ проведен...		Договор финансовой аренды К договору финансовой аренды (далее договор лизинга) применимы нормы гк рф, регулирующие общие положения аренды
	Учебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование... А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62...		Юридический факультет Кафедра гражданского и предпринимательского права Понятие финансовой аренды (лизинга) и договора финансовой аренды (лизинга), история развития лизинга
	Организационно-экономический инструментарий формирования стратегии...		Рабочая программа Учебной программы Основы аренды и лизинга недвижимости.... Профиль подготовки – «Управление на предприятиях по операциям с недвижимым имуществом»