Организационно-экономический механизм развития регионального рынка аренды жилой недвижимости
Скачать 407.34 Kb.
|
Таблица 1 – Основные экономические параметры девелоперского проекта арендного жилья в Московской агломерации
Источник: собственные расчеты автора, исследования рынка, данные управленческой отчетности ОАО «Группа Компаний ПИК», ЦБ РФ Таким образом, схема строительства жилого дома для сдачи квартир внаем в городской агломерации является инвестиционно непривлекательной для девелоперов, предпочитающих стандартную схему строительства с последующей продажей. Также сдача в аренду жилья в городской агломерации не является привлекательной стратегией и для инвесторов, которые получают более высокие рентные доходности по инвестиционным активам аналогичного класса (доходность по коммерческой недвижимости наивысшего класса в Москве составляет 8-11%) и даже по безрисковым вложениям – банковским депозитам (6-9%).
Основной целью государственной жилищной политики, в том числе на региональном уровне, является обеспечение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения, в том числе с учетом исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. В качестве одной из задач для достижения указанной цели продекларировано содействие формированию рынка арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Рынок арендного жилья впервые назван одним из важнейших инструментов решения жилищного вопроса в стране: содействие формированию рынка арендного жилья на федеральном и региональном уровнях является одной из задач государственной жилищной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»1. В рамках развития рынка доступного арендного жилья планируется реализация мер по развитию двух сегментов арендного жилищного фонда: коммерческого и некоммерческого использования. Программой предусмотрено выполнение ряда целевых индикаторов и показателей на 2015, 2017 и 2020 гг. (среди которых объем ввода жилья и доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах), на основании которых автором был рассчитан запланированный Программой объем введенного в эксплуатацию арендного жилья: в 2015 году - 5,25 млн. кв.м. в год, в 2017 году – 6,95 млн. кв.м. в год, а в 2020 году – 9,20 млн. кв.м. в год. Принимая во внимание, что большинство существующих, как по количеству, так и по стоимости, арендных отношений в сфере жилой недвижимости в России сосредоточено в крупнейших городских агломерациях, можно предположить, что подавляющая доля прогнозируемого к вводу в эксплуатацию арендного жилого фонда придется именно на экономику городских агломераций. Динамика представлена ниже на рисунке 2:  Рисунок 2 - Прогноз ввода арендного жилья в России в 2015-2020 годах Источник: собственные расчеты автора, Государственная программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (2012) Государство намерено использовать комплекс мер по стимулированию реализации экономическими субъектами инвестиционных проектов в сфере коммерческого и некоммерческого арендного жилья в городских агломерациях. Такими мерами являются: • льготное налогообложение собственников арендных многоквартирных и жилых домов; • использование механизма проектного среднесрочного кредитования строительства арендного жилья под залог земельного участка (права аренды на земельный участок). • предоставление земельных участков для строительства некоммерческого арендного жилья на безвозмездной основе; • предоставление льгот по налогу на прибыль застройщикам и инвесторам при строительстве арендного жилья, в том числе льгот по доходу от продажи паев участникам закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Также предлагается оказывать содействие привлечению заемного финансирования на особых (льготных) условиях организациями, заинтересованными в возведении арендного жилья. Так, планируется создать условия для ипотечного кредитования при сделках покупки арендных домов или реструктуризации уже полученных на более ранних стадиях строительных кредитов в ипотечные, выданные на более долгий срок по более низкой ставке. Применение этого инструмента предполагается при непосредственном участии ОАО «АИЖК». Отличительная черта всех механизмов стимулирования рынка арендного жилья, формализованных в доступных на сегодняшний день государственных программах и нормативно-правовых актах, заключается в прямом или косвенном государственном субсидировании полной величины или части отдельных видов расходов экономических агентов, занятых на этом рынке. Все упомянутые меры означают перераспределение неизменной величины расходов между агентами в экономике. И если в случае с социальным (некоммерческим) арендным жильем такое решение проблемы может выглядеть состоятельным, то стимулировать коммерческую аренду так не получится. Диссертант полагает такое направление государственного участия методологически не верным, так как оно может принести пользу лишь в краткосрочном и среднесрочном периодах. Более того, поскольку рынок жилой недвижимости в городских агломерациях характеризуется высоким фундаментальным спросом на арендное жилье со стороны конечных потребителей, ставка властей исключительно на дотационные модели инвестиционных проектов арендного жилья препятствует эффективному распределению доступных экономических ресурсов.
Доказано, что во многих крупных европейских и американских городских агломерациях строительство социальных и коммерческих доходных домов уже давно является устойчиво привлекательной нишей рынка недвижимости для многих экономических агентов: девелоперов, инвесторов, властей. Мировой опыт подтверждает, что практика сдачи в аренду жилья является распространенной во многих как развитых, так и развивающихся странах (рисунок 3).  Рисунок 3 - Соотношение доли жилого фонда в собственности и в аренде: международная практика Источник: ЗАО «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА», 2008 В крупных городских агломерациях доля арендного жилья существенно выше среднего по стране. Например, в Нью-Йорке доля арендного жилья составляла (в 2007 году) 67%, в Лондоне - 42%, в Монреале – 50%. В большинстве крупных европейских городских агломераций на долю арендного жилья приходится в среднем 30-50%. Поскольку городские агломерации и столичные регионы являются центрами притяжения мигрантов (внутренних и внешних) – трудовой силы – доля жилой недвижимости, сдаваемой внаем там всегда выше, чем в других регионах страны. Структура рынков аренды отражает общую ситуацию в экономике, и во многом зависит от проводимой властями социально-экономической политики, прежде всего, региональной и миграционной. Доля арендного жилья неоднородна между отдельными регионами во всех странах мира, и наиболее высоких значений достигает в столицах и крупных городских агломерациях. При этом, наибольший спрос приходится на массовый сегмент арендного жилья, то есть на квартиры эконом-класса. Также было отмечено, что приобретение жилья в собственность в целях последующей сдачи внаем является привлекательной инвестиционной стратегией: в развитых странах доходность аренды, как правило, превышает банковскую ставку в экономике (продемонстрировано ниже в таблице 2). Таблица 2 - Соотношение доходности аренды в городских агломерациях и банковской ставки в экономике: международный опыт
Источник: собственные расчеты автора, данные ЗАО «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА» (2008), http//www.cbrates.com/ Государственное регулирование рынка арендного жилья как коммерческого, так и социального, является распространенной практикой во всем мире. Власти федерального и регионального уровней успешно стимулируют создание арендного жилого фонда как социального, так и коммерческого назначения. Диапазон форм государственного участия также широк: налоговые преференции, частичное или полное субсидирование затрат девелоперов, арендной платы малоимущих арендаторов и проч. Вместе с тем, опыт развитых стран показывает, что рынок найма жилья выгоден не только для государства, проводящего таким образом социальную политику в стране, но и для частного бизнеса. Опыт стран, преуспевших в развитии рынка арендного жилья демонстрирует, что государственное участие не заменяет активности частного бизнеса, а всего лишь дополняет его усилия, оптимизируя рынок не только финансовыми инъекциями, но и созданием эффективной институциональной среды.
Основопалагающей задачей является повышение привлекательности вложений в проекты арендного жилья для инвесторов, что позволит сделать эту нишу бизнеса также привлекательной и для девелоперов. Механизм, призванный решить эту задачу, включает два взаимосвязанных инструмента: (1) инструмент повышения внутренних показателей доходности инвестиционных проектов коммерческого найма жилья; и (2) инструмент привлечения в сферу арендной жилой недвижимости инвесторов, для которых достижимый уровень внутренней доходности таких проектов будет являться привлекательным. В качестве такого организационно-экономического механизма предлагается использовать двухуровневую модель рынка арендного жилья, состоящую из рынка арендного жилья (первичный арендный рынок), и рынка ценных бумаг, обеспеченных арендными платежами (вторичный арендный рынок). Рынок арендного жилья (первичный арендный рынок) охватывает сферу деятельности арендатора и арендодателя, между которыми возникают арендные отношения. Рынок ценных бумаг, обеспеченных арендными платежами (вторичный арендный рынок), включает в себя механизм секьюритизации арендных поступлений от аренды. Арендную жилую недвижимость предлагается включать в финансовый актив с последующей продажей этого актива инвесторам. Ниже на рисунке 4 схематически представлена разработанная автором двухуровневая модель рынка арендного жилья с кратким обозначением функции каждого участника.  Рисунок 4 - Двухуровневая модель рынка арендного жилья городской агломерации Источник: собственное предложение автора на основе общепринятой рыночной практики В качестве механизма секьюритизации арендных поступлений автор предлагает использовать институт коллективных инвестиций – ЗПИФН, преимущества которого включают: экономию на налогах, высокую степень ликвидности, юридическую прозрачность. Секьюритизация арендных поступлений от жилой недвижимости будет, в свою очередь, также двухуровневой, основанной на формировании ЗПИФН и последующем привлечении средств крупных российских финансовых инвесторов путем продажи инвестиционных паев и имущества фондов. ЗПИФН также является наиболее привлекательной платформой для инвестирования средств российских (государственного и негосударственных) пенсионных фондов в долгосрочные инвестиционные проекты. Для обоснования экономической целесообразности применения предложенного механизма арендного жилья автором была разработана интегрированная экономико-математическая модель, включающая расчеты по инвестиционно-девелоперскому проекту и секьюритизации арендных поступлений через механизм ЗПИФН с последующей продажей финансовому инвестору. В целях проведения более корректного сравнительного анализа в качестве инвестиционно-девелоперского проекта рассматривается тот же проект, что был рассмотрен ранее для расчета неэффективности стандартной реализации рентных проектов в городской агломерации. Полученные в ходе расчетов показатели эффективности представлены ниже в таблице 3: |
Похожие:
 | Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем... | | Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления... |
| Реферат Тема: «Рынок и оценка жилой недвижимости» Работу Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или... |  | Горбачева наталья Юрьевна организационно-экономический механизм развития животноводства «по заказу предприятия». К студенту на время выполнения работы кафедра прикрепляет преподавателя, который консультирует или осуществляет... |
| Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») | | Аренды не потеряла значение и в настоящее время, и договор аренды... Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений от аренды крупных производственных комплексов... |
| Указатель авторов и статей, опубликованных в журнале «Alma mater» Ау как организационно-экономический механизм реализации новой социально-культурной политики (проблемно-прогностический дискурс) | | Организационно-экономический механизм обеспечения конкурентоспособности... «Менеджмент организации» фгбоу впо "Тольяттинский государственный университет", Самарская обл |
| Организационно-экономический механизм повышения обеспеченности россии мясом и мясной продукцией Диссертационная работа выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики... | | М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по... Методические указания предназначены для проведения исследований отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление... |
| Ф. Ж. Берова Основные тренды развития современного регионального рынка труда и занятости Выявлены современные особенности и основные тенденции в области регионального рынка труда и занятости. Трендовый анализ проведен... | | Договор финансовой аренды К договору финансовой аренды (далее договор лизинга) применимы нормы гк рф, регулирующие общие положения аренды |
| Учебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование... А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62... | | Юридический факультет Кафедра гражданского и предпринимательского права Понятие финансовой аренды (лизинга) и договора финансовой аренды (лизинга), история развития лизинга |
| Организационно-экономический инструментарий формирования стратегии... | | Рабочая программа Учебной программы Основы аренды и лизинга недвижимости.... Профиль подготовки – «Управление на предприятиях по операциям с недвижимым имуществом» |
