1 Основные тенденции в жилищной сфере России
Сложившиеся в России основные тенденции в жилищной сфере демонстрируют пока недостаточное развитие этого сектора экономики.
Рынок жилья
Развитие рынка жилья в России началось с его массовой бесплатной приватизации, что обеспечило базовое необходимое условие развития рыночных институтов в жилищной сфере. Однако формирование рыночных институтов в жилищной сфере происходило с различной скоростью и эффективностью, некоторые из них не созданы до сих пор.
В России из 61,5 млн жилых помещений общей площадью 3,3 млрд кв. м рыночные сделки купли-продажи ежегодно охватывают порядка 6% всех жилых помещений, что выше, чем в развитых странах (в европейских странах обычно сделки купли-продажи ежегодно совершаются с 2–3% жилых помещений). В основном это связано с существенными различиями в структуре жилищного фонда по формам владения и пользования – в России около 75% жилищного фонда используется для проживания гражданами – собственниками жилья, а, например, в Германии только 46%, во Франции – 57%, Нидерландах – 58%.
Важно отметить, что рыночные институты сильнее развиты в жилищной сфере российских городов с относительно развитой экономикой и практически отсутствуют в сельских поселениях, где они замещены натуральным хозяйством – население самостоятельно строит индивидуальное жилье (доля индивидуального жилищного строительства в сельской местности составляет 85%, в городской местности – 30%).
Из всех рыночных сделок купли-продажи жилья 20% приходится на сделки на первичном рынке жилья (рынке вновь построенного жилья), соответственно 80% – на сделки на вторичном рынке жилья. Рыночные институты финансирования сделок купли-продажи жилья получили значительное развитие за последние десять лет – доля таких сделок с привлечением ипотечного кредита возросла почти с нуля до 25%. Объем рынка ипотеки увеличился в 2013 г. до 3,5% ВВП, пережив на пути своего развития первый финансовый кризис в 2009 г., когда объем выданных ипотечных кредитов сократился в 4,3 раза по сравнению с 2008 г. Текущая ситуация – рост стоимости денег и рост инфляции – создает риски для сохранения в ближайшее время сложившейся тенденции быстрого развития ипотечного жилищного кредитования.
В собственности корпоративного сектора находится только 3% жилищного фонда страны, который используется как жилье для работников предприятий. Рынок корпоративных инвестиций в жилье с целью извлечения дохода от сдачи внаем в России к 2014 г. не сформировался, а значит, отсутствуют и сделки на таком рынке. Рынок найма жилья представлен жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, и находится в «теневой зоне» (налоги на доходы от найма жилья обычно не уплачиваются, права наймодателей и нанимателей не защищены).
Государство инвестирует преимущественно в строительство жилья и практически не участвует в рыночных сделках купли-продажи и аренды (найма) жилья. В собственности государства и муниципалитетов находится 13% жилищного фонда, преимущественно жилые помещения, которые были ранее предоставлены гражданам по договорам социального найма и не приватизированы нанимателями по различным причинам.
Ценовые тенденции на рынке жилья развиваются в тесной связи с динамикой доходов населения – основных инвесторов и потребителей жилья. В период экономического роста 2000–2007 гг. реальные цены на жилье росли в среднем на 7% в год, как и экономика в целом. Далее значительно более умеренные темпы роста ВВП (2–3% в год) обусловили и стабилизацию цен на жилье. Рост реальных цен на жилье был вызван, главным образом, дисбалансом спроса и предложения и не отражал эволюции качества жилья. Качественных изменений предложения жилья не происходило – большая часть сделок совершалось с жильем, построенным в советское время, а новое жилье возводилось преимущественно по технологиям и проектам конца 1980-х годов.
Возможность приобретения жилья при помощи собственных накоплений и ипотечного кредита в 2013 г. была только примерно у 27% семей, из которых в реальных сделках ежегодно участвует менее четверти. Это говорит о том, что пока рыночные институты в жилищной сфере обслуживают граждан с наиболее высокими доходами.
Другие 73% населения не имеют реальных доступных вариантов улучшения жилищных условий (за исключением найма жилья в частном секторе по неформальным правилам, многолетнего ожидания в очереди на получение социального жилья или переселения из аварийного фонда).
Описанные тенденции рынка жилья отражают общую картину, которая существенно различается по регионам России. По совокупности показателей развития рынков жилья регионы можно разделить на четыре группы:
инвестиционно-привлекательные регионы с активно развивающимися рынками жилья (15 регионов, 41% населения);
развивающиеся регионы с умеренным потенциалом развития рынков жилья (39 регионов, 43% населения);
регионы с депрессивными рынками жилья и проблемным состоянием экономики (9 регионов, 4% населения);
регионы миграционного оттока населения с неясными перспективами развития рынков жилья (9 регионов, 5% населения).
Жилищное строительство
Объемы жилищного строительства постоянно увеличиваются с 2001 г. (за исключением периода 2009–2010 гг.). По предварительным данным Росстата, объем ввода жилья в 2014 г. составил 81 млн кв. м, превысив максимальный уровень советского периода (72,8 млн кв. м в 1987 г.).
Как было сказано выше, 20% рыночных транзакций относится к новым объектам жилой недвижимости, построенным профессиональными застройщиками. Это примерно 700 тыс. жилых единиц (квартир) в 2013 г., или 1,1% жилищного фонда. Таким образом, процессы в секторе профессионального жилищного строительства оказывают незначительное влияние на объем и качественное состояние жилищного фонда. Практически все новое жилищное строительство ведется на свободных земельных участках и не требует сноса или реконструкции ветхого и морально устаревшего жилья.
Индустриальный строительный сектор, в основном работая при полной загрузке своих мощностей, в последние годы производит порядка 40 млн кв. м жилья в год (0,28 кв. м на душу населения). Граждане – индивидуальные застройщики – строят практически такой же объем жилья (в 2013 г. - 30,5 млн кв. м). Такая тенденция наблюдалась в России в советское время до 1958 г., в дальнейшем начался бум индустриального жилищного строительства, и доля «жилищного самостроя» резко упала. Другими словами, с развитием рыночных отношений структура сектора жилищного строительства в России по основным рыночным игрокам (профессиональные застройщики и непрофессиональные застройщики – граждане) стала такой, как 70 лет назад.
До 2000 г. девелопмент в российских городах имел форму хаотичной точечной застройки внутри сложившихся жилых массивов (до введения необходимо регулирования градостроительной деятельности), а в период экономического бума 2000–2007 гг.– форму крупных проектов комплексного освоения «зеленых полей», предполагающих строительство типовых многоэтажных домов без обеспечения достаточного благоустройства и транспортной доступности таких районов.
К концу первого десятилетия 2000-х годов проявились экономические ограничения «расползания» городов в формате комплексного освоения их окраинных территорий (рыночные цены на жилье уже не могут окупить столь высокие затраты на строительство новой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры). Наметилась тенденция редевелопмента существующей застройки – строительства взамен сноса ветхого и морально устаревшего жилья в границах застроенных территорий.
Таким образом, городская среда и планировка территории российских городов пока имеют преимущественно советский вид и сохраняют отпечаток административного градостроительства. Это проявляется в дефиците общественных пространств, малого розничного бизнеса на городских улицах, перепаде плотности застройки между центром и окраинами, влекущем многочасовые пробки на дорогах.
Недостаточное развитие рыночных отношений в сфере жилищного строительства отражается в крайне низкой вовлеченности финансовых институтов в этот сектор: 60-70% инвестиций в строительство жилья профессиональные застройщики привлекают от населения напрямую, разделяя инвестиционные риски с теми, кто менее всего способен ими управлять. (Напомним, что примерно столько же жилья строится населением и без привлечения профессиональных застройщиков). Банки не стремятся развивать проектное финансирование и оценивают риски кредитования населения значительно ниже, чем риски кредитования застройщиков под залог проектов жилищного строительства.
Управление жилищным фондом
Благополучие и эффективность функционирования жилищной сферы определяется не только и не столько в секторе жилищного строительства, т.е. создания дополнительного жилья, сколько качеством управления существующим жилищным фондом. Состояние в этой сфере можно оценить как наиболее проблематичное.
Доминирующая часть многоквартирных домов в стране (около 98% общей площади жилых помещений в таких домах) представлена зданиями, жилые и нежилые помещения в которых находятся в собственности различных лиц (граждан, органов публичной власти). Сложность организации скоординированного спроса таких собственников на управление многоквартирным домом приводит к многочисленным проблемам.
К настоящему времени не сформирован профессиональный конкурентный рынок услуг профессиональных управляющих компаний по комплексному управлению, предполагающему обеспечение текущего потребления жилищных и коммунальных услуг, своевременного проведения текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Все это проявляется в плохом состоянии жилищного фонда, хотя по официальным данным, только 0,7% жилищного фонда официально признано аварийным, а 2,3% статистика относит к ветхому жилищному фонду. Состояние жилищного фонда продолжает ухудшаться – ежегодный дополнительный износ жилищного фонда в пять раз превышает инвестиции в его восстановление. Финансовые институты, как и в жилищном строительстве, пока не стремятся развивать свой бизнес в сфере управления жилищным фондом, в частности, кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.
|
