3 Основные вызовы и угрозы в жилищной сфере
При формировании новой жилищной стратегии необходимо учитывать следующие основные вызовы и угрозы.
Нарастание экономических диспропорций в структуре расходов на производство жилищных благ
При анализе структуры расходов на производство и потребление жилищных благ рассмотрим текущие расходы (расходы на потребление жилищно-коммунальных услуг) и инвестиции (капитальные вложения в восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры и создание таких дополнительных активов), т.е. без учета финансирования оборота на рынке жилья.
Ежегодные расходы на производство и потребление жилищных благ в экономике России увеличились в 2000–2012 гг. в номинальном выражении с 0,5 трлн до 4 трлн руб., но их доля в ВВП снизилась – с 6,7 до 6,4%. Существенные положительные изменения претерпела структура таких расходов – доля инвестиций увеличилась с 38 до 54%.
Однако эти инвестиции преимущественно были направлены на увеличение объема жилищных активов (в первую очередь – это жилищное строительство, предусматривающее освоение новых, ранее не застроенных территорий), а не на обеспечение необходимого состояния их качественных характеристик. Тем самым была не только продолжена, но и усугублена ранее сложившаяся тенденция: темпы увеличения жилищного фонда, начиная с 1955 г., постоянно опережали темпы увеличения объема инвестиций в его восстановление. Дефицит восстановительных инвестиций в жилищную сферу, стабильно возрастающий вследствие увеличения объема жилищного фонда, привел к ухудшению структуры жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры по уровню невозмещенного износа.
Вывод о нарастании экономических диспропорций (искажений) в структуре инвестиций в производство жилищных благ подтверждается следующими оценками:
инвестиции в восстановление существующего жилищного фонда (капитальный ремонт, реконструкция, строительство новых жилых зданий взамен снесенных ветхих зданий) снизились с 30% в 2000 г. до 13% в 2012 г. от объема инвестиций в создание дополнительного жилищного фонда (строительство новых жилых зданий на новых территориях);
разрыв между необходимым объемом ежегодных восстановительных инвестиций, то есть инвестиций в покрытие (воспроизводство) ежегодного износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, и фактическим объемом таких инвестиций постоянно возрастал. Дефицит таких восстановительных инвестиций увеличился с 55% необходимого ежегодного объема таких инвестиций, или 1,1% ВВП, в 2000 г. до 70%, или 1,6% ВВП, в 2012 г., в том числе дефицит инвестиций в восстановление жилищного фонда увеличился с 64 до 75% в год, а в восстановление коммунальных сетей – с 36 до 44% в год;
постоянный дефицит ежегодных восстановительных инвестиций в жилищной сфере привел к накоплению дефицита таких инвестиций. В 2000 г. накопленный дефицит восстановительных инвестиций составлял 2,3 трлн руб., или 31,4% ВВП, а в 2012 году – 22,6 трлн руб., или 36% ВВП;
разрыв межу накопленным дефицитом восстановительных инвестиций и текущей потребностью в таких инвестициях увеличился с 15 раз в 2000 г. до 21 раза в 2012 г., в том числе такой разрыв по жилищному фонду увеличился с 19 до 23 раз, а по коммунальным сетям – с 7 до 11 раз;
увеличение доли потребленного жилищного фонда, который подлежит восстановлению либо выбытию, существующего лишь условно и не производящего жилищные блага, привело к более медленному увеличению эффективной обеспеченности граждан жильем, чем увеличение номинальной обеспеченности. Если номинальная обеспеченность граждан жильем увеличилась за 12 лет с 19 кв. м до 23 кв. м на человека, т.е. на 21%, то эффективная обеспеченность граждан жильем (за вычетом потребленного жилищного фонда) возросла с 16 кв. м до 19 кв. м на человека, т.е. на 18%;
увеличение доли потребленных и подлежащих восстановлению или выбытию коммунальных сетей привело к увеличению потерь коммунальных ресурсов при транспортировке по таким сетям в среднем с 11 до 17% объема производства коммунальных ресурсов.
В условиях накопившихся фундаментальных дисбалансов в жилищной сфере, отражающих необходимость «доинвестировать» в существующий жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру средства в объеме 22,6 трлн руб., что составляет 36% ВВП (по состоянию на 2012 г.), дальнейшее наращивание объема дополнительного жилищного фонда без увеличения восстановительных инвестиций может привести к катастрофическим последствиям для социально-экономической ситуации в стране.
Наращивание объема жилищного фонда без влияния на его структуру по уровню износа, как это происходит последние семь десятилетий, постоянно увеличивает финансовую нагрузку на будущие поколения по финансированию инвестиций в поддержание жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Со временем эффективность этого инструмента повышения средней обеспеченности граждан жильем снижается, поскольку возрастает не только доля, но и масса потребленного жилищного фонда. Кроме этого в такой модели проблема аварийного и ветхого жилья становится неразрешимой, поскольку при отсутствии возмещения потребленного жилья, но лишь создании дополнительного жилищного фонда, объем такого жилья будет только увеличиваться.
Неэффективная структура расходов на производство и потребление жилищных благ по источникам финансирования
Основным источником финансирования расходов на производство и потребление жилищных благ (не включающих финансирование оборота на рынке жилья) выступают домохозяйства, доля которых в таких расходах увеличилась за 2000–2012 гг. с 61 до 72% (из них 47% приходится на текущие расходы, а 53% – на инвестиции).
При этом 95% инвестиционных расходов домохозяйств (1,4 трлн руб. в 2012 г.) приходится на инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда, который составил в 2012 г. 2% общей площади жилищного фонда. Соответственно только 5% инвестиционных расходов, или 79 млрд руб., было направлено домохозяйствами на поддержание необходимого состояния жилищного фонда, из которых 6 млрд руб. – на капитальный ремонт многоквартирных домов и 73 млрд руб. – на восстановительное строительство жилья.
Доля бизнеса, в том числе привлеченных бизнесом заемных средств, в финансировании расходов на производство и потребление жилищных благ оставалась практически неизменной на уровне порядка 10%. Участие государства сократилось за тот же период с 29% до 19%. Таким образом, государственные расходы были замещены частными расходами граждан без увеличения доли частных инвестиций бизнеса.
Совокупные ежегодные бюджетные расходы в жилищной сфере включают финансирование расходов на производство и потребление жилищных благ (без учета финансирования оборота на рынке жилья) в размере 746 млрд руб., или 1,2% ВВП России. Если учесть также бюджетные расходы на поддержку спроса на рынке жилья (453 млрд руб.) и выпадающие доходы бюджетов, связанные с предоставлением имущественных налоговых вычетов при приобретении жилья (212 млрд руб.), то все такие расходы и выпадающие доходы бюджетов составляют, по оценкам, 2,3% ВВП (около 1,4 трлн руб. в год). Это близко к оценкам бюджетных расходов в европейских странах с похожими моделями организации жилищной сферы (Швеция – 2,01% ВВП, Нидерланды – 2,31% ВВП).
Существенную долю бюджетных расходов в жилищной сфере составляет финансирование текущих расходов на поддержку потребления жилищно-коммунальных услуг (34%, или 411 млрд руб.). Крупнейшими статьями таких бюджетных расходов продолжают оставаться финансирование неадресных категориальных льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг населением (61%) и дотации ресурсоснабжающим организациям (25%). Адресные субсидии гражданам с низкими доходами на оплату жилья и коммунальных услуг составляют лишь 14% таких бюджетных расходов. Такая структура бюджетного участия в текущих расходах в жилищной сфере отражает сохраняющийся переходный характер жилищных отношений в сфере оплаты жилья и коммунальных услуг, отличающихся неэффективностью использования бюджетных средств.
На цели жилищного обеспечения граждан направляется 66% всех бюджетных расходов в жилищной сфере (788 млрд руб.), в том числе 28% (335 млрд руб.) – на инвестиции в производство жилищных благ, включая создание новых и поддержание существующих объектов жилой недвижимости и коммунальной инфраструктуры, и 38% (453 млрд руб.) – на поддержку спроса на рынке жилья.
При этом преобладающая часть бюджетных расходов на поддержку спроса на рынке жилья направляется на поддержку приобретения жилья в собственность граждан (предоставление субсидий на приобретение жилья, использование материнского (семейного) капитала на приобретение жилья, финансирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих). Иные формы обеспечения граждан жильем пока практически не поддерживаются государством.
Если рассматривать не только прямые бюджетные расходы, но и выпадающие бюджетные доходы, то с учетом имущественных налоговых вычетов при приобретении гражданами жилых помещений в собственность (в 2012 г. предоставлены в объеме 212 млрд руб. гражданам с доходами, позволяющими им и без таких вычетов приобрести жилье в собственность) ежегодный объем затрат на поддержку обеспечения граждан жильем в их собственности можно оценить в объеме не менее 665 млрд руб.
Такой приоритет бюджетных расходов – на поддержку приобретения жилья в собственность граждан – снижает возможности развития иных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан (найма жилья, жилищно-строительной кооперации).
Большая часть (60%) бюджетных инвестиций в производство жилищных благ направляется на строительство дополнительного жилищного фонда и только 40% приходится на вложения в капитальный ремонт многоквартирных домов и изношенных сетей.
Ограниченные возможности улучшения жилищных условий гражданами с различными уровнем доходов и потребностями
Россия отличается достаточно узким набором используемых инструментов жилищной политики, направленных на повышение жилищной обеспеченности граждан.
Приоритет жилищной политики до настоящего времени отдавался приобретению жилья в собственность граждан и повышению доступности такого жилья с помощью ипотечных кредитов и различных форм государственных субсидий. Пока приобретение жилья на рынке с помощью ипотечных кредитов доступно лишь для 27% семей. Планируемое на 2020 г. целевое значение данного показателя – 50% семей – может быть достигнуто только при реализации благоприятного сценария развития (увеличения реальных доходов населения, снижения стоимости денег и улучшения условий ипотечного кредитования, расширения сектора строительства жилья эконом-класса). Но даже в этом случае население с доходом ниже медианного не имеет каких-либо перспектив улучшить жилищные условия.
Искусственное повышение доступности приобретения жилья в собственность путем повышения доступности ипотечных кредитов – слишком рискованная политика, как показал кризис на рынке ипотеки в США. Повышение доступности такой формы удовлетворения жилищной потребности должно, с одной стороны, быть основано на снижении темпов роста цен на рынке жилья относительно роста доходов населения, а с другой – опираться на общие экономические тенденции роста реальных доходов населения, снижения стоимости денег в экономике и уровня инфляции, расширения рынка долгосрочного капитала (пенсионных и страховых сбережений), снижения банковской маржи по ипотеке (повышение эффективности операционных банковских расходов и снижение рисков).
Итоги бесплатной приватизации жилья привели к возникновению проблемы «бедных собственников», которые не в состоянии нести бремя собственности, в том числе расходы на поддержание и восстановление его состояния, на приобретение нового жилья в случае полного износа имеющегося, на оплату налогов, исходя из рыночной цены жилищного актива.
Приоритет жилищной политики в отношении приобретения гражданами жилья в собственность определил практически полное отсутствие в России легального рынка найма жилья. Отсутствие наемного жилищного фонда, в том числе поддерживаемого государством и муниципалитетами сектора долгосрочного некоммерческого найма жилья, не позволяет создать условия для решения жилищной проблемы для граждан с невысокими доходами. Кроме того, повышение жилищной мобильности в целях поддержания трудовой миграционной активности населения сдерживается отсутствием на рынке, особенно в мегаполисах и крупных городских центрах, предложения комфортных условий временного, а иногда и долгосрочного, проживания на условиях найма жилья.
Для повышения доступности жилья не используются возможности жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами, хотя такая форма жилищного строительства позволяет повысить доступность жилья за счет исключения из его цены прибыли коммерческого застройщика.
Предоставление очередникам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в 2012 г. – 2,7 млн семей), социального жилья (по договору социального найма) перестало быть приоритетом жилищной политики, поскольку очень обременительно для местных бюджетов. В результате доля семей и одиночек, состоящих на учете более 10 лет, увеличилась за период 2000 – 2012 гг. с 40 до 47,8%, в некоторых субъектах Российской Федерации эта доля приближается к 80%.
Изменение требований к качеству жилья и городской среды
Достигнутые объемы жилищного строительства не могут удовлетворить высокий спрос населения на жилье, особенно в быстроразвивающихся регионах России. Масштабы потенциального рынка жилищного строительства в России определяются высокой потребностью населения в улучшении жилищных условий.
Уровень обеспеченности жильем пока еще остается недостаточным (в среднем 23 кв. на человека) по сравнению со многими другими западными странами. Чтобы выйти на показатель 35 кв. м на человека России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого и морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилищного фонда, то объем необходимого жилищного строительства должен составить 70-80% имеющегося жилищного фонда.
Решение такой задачи не может быть обеспечено до 2030 г. в условиях недостаточного экономического роста в стране и связанных с этим ограничений доходов в экономике и требует определения приоритетов и последовательности их достижения. Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере определяет необходимость выделить в качестве такого приоритета до 2030 г. улучшение качества жилищного фонда, в том числе путем капитального ремонта и повышения уровня благоустройства жилищного фонда, замещения новым строительством аварийного, ветхого и морально устаревшего фонда.
Для повышения качества жилищного фонда и наращивания объемов жилищного строительства необходимо учитывать новые требования к качеству жилья и городской среды. Жилище перестает выполнять только базовую функцию обеспечения человеку «крыши над головой». Количество квадратных метров общей площади и уровень благоустройства перестают быть основными характеристиками жилища.
Сегодня предъявляются новые требования к качеству как самого жилища, так и городской среды. В число новых жилищных стандартов включаются отдельное проживание каждого домохозяйства, обеспеченность каждого члена домохозяйства как минимум отдельной комнатой, а при более высоких стандартах — наличие общей комнаты, дополнительных санузлов. Возрастают и дифференцируются требования к типу и качеству жилища (квартира, односемейный дом; количество комнат в жилой единице; обеспечение не только основными коммунальными услугами, но и средствами современной связи и т. д.) и среде, которая его окружает.
Качество городской среды характеризуется уже не только обеспечением жилой застройки социально-бытовой и инженерной инфраструктурой, но и многофункциональностью застройки, транспортной связанностью территорий, пространственной соразмерностью, обеспечением доступности мест приложения труда, высоким качеством коммунальных услуг и надежностью коммунальных систем, полноценной средой для трудового и внетрудового общения жителей, безопасной и комфортной средой для детей и подростков, доступной средой для лиц с ограниченными возможностями и, наконец, городской эстетикой, которая обеспечивает визуальную привлекательность архитектурной среды. Только в такой «дружественной» для жизни среде жилище приобретает сегодня ценность для человека.
При этом наблюдается существенный разрыв между новыми жилищными стандартами и качеством жилищного обеспечения. Качество жилищного фонда не только не улучшается, но и постоянно снижается. Если в 2002 г. медианное домохозяйство по возрасту занимаемого жилого помещения проживало в жилом помещении, построенном в 1974 г., то есть за 28 лет до рассматриваемого года, то в 2012 г. соответствующие показатели составили 1978 г. и 34 года. При этом, если в 2002 г. около 14% населения проживало в жилье, построенном более 45 лет назад, то через 10 лет эта доля достигла приблизительно 1/3. Уровень благоустройства жилищного фонда, особенно в сельской местности, остается низким: удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными плитами в общей площади жилых помещений составил на конец 2012 г. около 77% в городской местности и 25% – сельской.
На современном этапе технологического развития наиболее эффективно применять индустриальные технологии производства строительных конструкций. Однако нельзя допустить, чтобы устаревшие индустриальные технологии определяли облик городов, как это происходило во второй половине ХХ в. Современные технологии должны обслуживать идеи градостроительного проектирования и архитектуры, а не наоборот. В рамках жилищного строительства необходимо формировать более комфортную и удобную среду для жизни, отвечающую современным требованиям, а не устаревшим технологиям «советского» домостроения. Необходимо стимулировать внедрение новых подходов к проектированию и индустриальному домостроению энергоэффективных, экологически безопасных и комфортных жилищ в сегменте жилья экономического класса. Это позволит осуществлять массовое жилищное строительство и приобретать гражданам такое жилье по доступным ценам, в том числе строительство малоэтажного жилья (не только малоэтажных многоквартирных домов, но и коттеджей, таунхаусов и др.).
Кроме того, при увеличении объемов жилищного строительства необходимо учитывать необходимость увеличения инвестиций в восстановление существующего жилищного фонда. Приоритет следует отдавать строительству новых жилых зданий вместо снесенных ветхих и морально устаревших в рамках реализации проектов развития застроенных территорий.
Низкая конкуренция в жилищном строительстве
Основной вызов в части увеличения объемов жилищного строительства – низкая конкуренция профессиональных застройщиков на данном рынке. Отставание предложения жилья от спроса обусловило стремительный рост реальных цен на рынке жилья в период до кризиса 2009 г., что отражает наличие факторов низкой конкуренции и сдерживания роста предложения жилья на рынке жилищного строительства.
Сложившийся рынок жилищного строительства в России имеет все признаками неразвитого рынка:
слабая конкуренция, что подтверждается оценками низкой эластичности предложении жилья на рынках жилищного строительства (объемы жилищного строительства не увеличиваются или увеличиваются незначительно при росте цен на жилье) и снижением объема ввода жилья относительно увеличения доходов населения;
предложение на рынке профессионального жилищного строительства ежегодно не более 700 тыс. жилых единиц по ценам, доступным даже с ипотечными кредитами лишь 27% населения (ориентация застройщиков на стратегию получения высокой нормы, а не массы прибыли);
высокая зависимость профессиональных застройщиков многоквартирных домов от прямых инвестиций граждан, которые хотят приобрести квартиры;
высокая доля (почти половина) индивидуального жилищного строительства гражданами (форма «натурального хозяйства», компенсирующая провалы рынка профессионального жилищного строительства).
На локальных рынках жилищного строительства сформировалась следующая модель реализации проектов жилищного строительства профессиональными застройщиками. Себестоимость жилищного строительства очень высокая и включает расходы не только на приобретение земельных участков и строительно-монтажные работы, но и на строительство необходимой коммунальной и социальной инфраструктуры, а также на неформальные платежи для преодоления высоких административных барьеров. Сроки строительства очень длительные в силу необходимости преодоления высоких административных барьеров, в том числе в части взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, а также низкой эффективности деятельности подрядных организаций. Неопределенность результата преодоления таких административных барьеров и возврата расходов застройщика очень высокая.
Такая модель реализации проектов жилищного строительства формирует высокие формальные и неформальные барьеры входа потенциальных застройщиков на такой рынок. В результате на локальном рынке, как правило, действуют несколько крупных застройщиков, которые для реализации каждого проекта жилищного строительства создают отдельные юридические лица. Застройщики минимизируют свои риски и объемы собственных и заемных средств, реализуя проекты в основном за счет средств граждан, которые хотят построить жилье (строительство жилья «под заказ» на условиях полной предоплаты). На таком низкоконкурентном рынке и при низкой эластичности спроса застройщики имеют возможность производить продукцию, основанную на устаревших технологиях и архитектурно-проектных решениях, диктовать высокие цены на такую продукцию и выбирают стратегию максимизации нормы прибыли при низком объеме жилищного строительства.
Существенный фактор низкой конкуренции в жилищном строительстве – сложность подключения к коммунальной инфраструктуре.
В соответствии с концепцией действующего законодательства затраты на создание коммунальной инфраструктуры должны нести ресурсоснабжающие организации, окупая такие затраты, в основном, за счет выручки от предоставления коммунальных услуг всем потребителям и лишь частично – за счет платы застройщика за подключение (технологическое присоединение) к сетям. Этот подход соответствует принципу распределения крупных инвестиционных затрат во времени, но не соответствует принципу распределения затрат по потребителям. Однако, поскольку сфера установления тарифов регулируется государством, такие тарифы ограничиваются административно-политическими решениями с целью сдержать рост платежей населения за коммунальные услуги. Это не позволяет ресурсоснабжающим организациям планировать инвестиционный процесс и привлекать заемное финансирование на создание инфраструктуры в соответствии с потребностями нового жилищного строительства.
Привлечение частных инвестиций и заемного финансирования в развитие коммунальной инфраструктуры, возврат которого осуществлялся бы за счет платежей потребителей, сдерживается риском недозагрузки подключаемых мощностей.
В результате в практике жилищного строительства реализуется другой подход, который позволяет исключить риск тарифного регулирования и риск недозагрузки построенных мощностей – финансирование таких затрат за счет застройщика, который включает свои затраты в цену жилья. Несмотря на все усилия законодателей, вопросы присоединения к коммунальной инфраструктуре в основном решаются путем неформальных переговоров между застройщиком и коммунальной организацией.
Еще одной проблемой является высокая зависимость рынка жилищного строительства от административных органов и высокие административные барьеры. Реформированию системы градорегулирования и землепользования, которая является основой для развития конкуренции в жилищном строительстве, противодействуют как административная система, которая приватизирует ренту в земельной и строительной сферах, так и незаинтересованность застройщиков, которые уже получили доступ на рынок строительства и сформировали устойчивые каналы связи с административной системой.
В частности, такие каналы связи могут быть проиллюстрированы на примере процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства. В настоящее время порядка 80% земель населенных пунктов находится в публичной собственности. В крупных городах эта доля ниже, так как процесс приватизации развивался интенсивнее, чем в среднем по стране. Анализ предоставления на аукционах земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства показывает, что в большинстве случаев права на земельные участки, предоставляются по цене, существенно ниже возможной рыночной оценки таких земельных участков. При этом такие земельные участки часто обременены дополнительными условиями, повышающими издержки застройщиков, а сами аукционы проводятся с нарушением требований федерального законодательства. Таким образом, дисконт в цене земельных участков отражает как дополнительную нагрузку на застройщика, так и возможные теневые отношения органов государственной власти, органов местного самоуправления и застройщиков.
Избыточные административные барьеры в жилищном строительстве препятствуют входу застройщиков на этот рынок. Например, при строительстве одного многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур, потратив на это порядка 3 лет и 25 млн руб., включая затраты на подключение к коммунальным сетям (в среднем – 21 млн руб.). При этом такие расходы составляют в среднем 10% от стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30% стоимости проекта. В среднем 2/3 необходимых согласований и разрешений установлено местными или региональными властями в нарушение федерального законодательства.
Кризис системы управления многоквартирными домами
Приватизация жилья, основанная на передаче гражданам прав собственности на квартиры в многоквартирных домах без установления их полной ответственности за содержание этой частной собственности, породила множество проблем управления такими многоквартирными домами - кондоминиумами.
Товарищества собственников жилья, которые во всех странах используются как механизм принятия решений собственниками в кондоминиумах (доля которых от многоквартирных домов в мире невелика именно в силу сложной системы управления в таких кондоминиумах), не стали обязательными и создаются крайне редко (созданы в 12% многоквартирных домов) либо используются третьими лицами для передела рынка управления многоквартирными домами.
Дуализм сегодняшнего российского законодательства – товарищество собственников жилья регулируется как организация, основанная на добровольном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, наряду с институтом общего собрания таких собственников помещений – делает практически невозможным устойчивое функционирование такого товарищества как института управления или заказчика на управление многоквартирным домом.
По статистическим данным за период с 2005 по 2012 г. доля частных управляющих организаций выросла с 15 до 93%, а общее число управляющих организаций увеличилось почти в 3 раза и превысило 10 тысяч. Однако на практике управление многоквартирными домами, несмотря на все усилия по реформированию, так и не стало конкурентным сектором экономики для частного бизнеса, а деятельность частных управляющих компаний постепенно сокращается.
Формально провозглашенный принцип выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления и управляющей организации на практике вылился в закрепление таких домов за бывшими муниципальными жилищными организациями, которые ранее обслуживали эти дома. Реорганизация муниципальных жилищных организаций в частные не изменила ситуацию. Попытки собственников изменить способ управления или сменить такую управляющую организацию наталкиваются на серьезное сопротивление. Более того, постепенно сужаются права граждан – собственников квартир в сфере управления многоквартирными домами. Так, теперь для домов-новостроек и многоквартирных домов, в которых более 50% общей площади помещений находится в государственной или муниципальной собственности, установлен только один способ управления – управляющая организация, выбираемая органом местного управления.
Реформам в сфере управления жилищным фондом противодействуют организации коммунального комплекса, объективно преследуя свои интересы в ситуации увеличения объема задолженности управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями за поставленные в многоквартирные дома коммунальные услуги из-за несвоевременной и (или) неполной оплаты коммунальных услуг собственниками и иными пользователями помещений в многоквартирных домах. Долги перед коммунальными предприятиями управляющие организации покрывают за счет платежей собственников и нанимателей помещений на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь, размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, который в основном устанавливается управляющими организациями на уровне размера платы для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда, не соответствует реальной потребности в средствах на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Все это приводит к снижению качества содержания жилищного фонда.
Законодательно начиная с 2010 – 2011 гг. последовательно усиливается административное влияние на деятельность управляющих организаций, в том числе со стороны различных контрольно-надзорных органов. Ужесточены требования к деятельности управляющих организаций, в том числе увеличен объем их обязанностей сверх договорных обязательств. В частности, независимо от того, какой перечень услуг и работ заказан управляющей организации собственниками, управляющая организация должна нести ответственность за все услуги и работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Очередным шагом в направлении усиления давления на управляющие организации, предпринятым для «удаления с рынка недобросовестных управляющих компаний», стало введение лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Перечисленные выше проблемы привели к массовому отказу частных управляющих организаций от деятельности на основании договоров управления многоквартирными домами, переходу к подрядным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в рамках способа непосредственного управления многоквартирными домами собственниками помещений. На этом фоне органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления предпринимают шаги по возврату к государственным и муниципальным жилищным организациям.
Отсутствие последовательной политики в сфере управления жилищным фондом приводит к ухудшению его состояния, снижению доверия населения и предпринимателей к реформам в этой сфере.
|
