7 семестр
Скачать 0.56 Mb.
|
ТЕМА 3. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ-2 часаКадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков. Кадастровая оценка земель населенных пунктов - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости. Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации. Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты. Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории населенного пункта и может включать следующие этапы: 1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации; 2-й этап - функциональное зонирование территории города; 3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель; 4-й этап - ценовое зонирование территории города; 5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических). Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки. Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам. Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов. Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации: • сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории; • определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города; • классификация земель по землепользователям города, правовому режиму; • классификация земель по функциональному использованию; • классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон ; • оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей; • определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон; • сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам. Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны: • жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками; • общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности; • производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства; • зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи; • сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями; • рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения; • прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др. Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны . Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами: • малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками; • малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков; • многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей); • многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей); • многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами. Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д. В качестве границ оценочных зон могут использоваться: • естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа -р еки, озера, овраги, обрывы и т.п.); • границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.); • улицы, площади, проезды; • границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения; • границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц. Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок. Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются: • по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли; • по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости. Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны . Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон. Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны , близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города. Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов: • близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков; • территориальное единство расположения микрозон ; • общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов. Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон . Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов: 1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; 2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории; 3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения; 4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; 5) состояние окружающей среды, санитарные условия; 6) инженерно-геологические условия строительства; 7) рекреационная ценность территории; 8) престижность территории. Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы: 1)уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей; 2)условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов; 3)градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п. Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов. В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения. Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости. Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный кадастр недвижимости значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года. Контрольные вопросы
ТЕМА 4. ПОНЯТИЕ РАССЕЛЕНИЯ. СИСТЕМЫ РАССЕЛЕНИЯ-2 часа Виды и формы расселения. Распределение городского и сельского населения в пределах территориальных образований различной величины (район, регион, страна) определяется понятием расселение населения. Совокупность поселений в пределах различного рода территориальных образований определяется как сеть поселений (сеть населенных мест); выделяют сеть городских и сеть сельских поселений. Характерные особенности и рисунок сети поселений предопределяются социально-экономическими, природно-ландшафтными, этнокультурными и другими условиями. Выделяют компактную, рассредоточенную (дисперсную), мелкоселенную, крупноселенную, линейную, линейно-узловую, фокусированную сеть поселений, а также различные их сочетания (например, крупнодисперсная сеть поселений). Система расселения- сеть поселений, также объединенных пространственными, экономическими, социальными и другими связями. Различают системы расселения моноцентрические, формирующиеся вокруг одного и, как правило, наиболее крупного поселения, а также полицентрические, имеющие два и более равнозначных центра. Система расселения в пределах региона, страны, континента может рассматриваться как единая система расселения, объединяющая городские и сельские поселения и обладающая иерархичностью внутреннего построения. При этом не исключается и появление автономных систем расселения, складывающихся в условиях значительной удаленности от соседних систем расселения при слабо развитых транспортных связях. По степени сформированности выделяются: потенциальные, формируемые, развитые системы расселения. Они характеризуются, в первую очередь, уровнем социально-экономического развития города-центра По иерархическому признаку выделяются системы расселения на уровне страны, регионов и локальных территориальных образований. Особенности расселения в России- реферат. В России сформировались и развиваются крупные агломерации. Развитие агломераций, образующих высокоурбанизированные ареалы, целесообразно по экономическим причинам. Для страны с ее громадными пространствами и расстояниями важно сократить затраты средств и времени на перемещение грузов, людей, информации в пределах ограниченных по размерам территорий, что и происходит в агломерациях. Связи между агломерациями осуществляются на главных направлениях по полимагистральным коридорам, что также позволяет получить значительный экономический эффект. Зарождение агломераций в России связано с развитием сети железных дорог. Большие города на рубеже XIX и XX вв. стали транспортными узлами, что дало толчок развитию пригородных поселений и территорий, размещению вдоль железных дорог промышленности. Наиболее активно агломерации развивались после второй мировой войны, в период 1950-70-х годов, когда в окружении крупных городов размещались новые промышленные предприятий, строились города-спутники. За период 1959-1989 гг. число агломераций увеличилось с 26 до 49, и в них проживало примерно половина всего населения страны. В 1980-е годы рост агломераций затормозился, а в начале 1990-х годов численность населения в них стабилизировалась и даже снизилась. Комплексная территориальная система — совокупность поселений, межсе-ленных территорий, транспортной и инженерной инфраструктуры, во главе с городом-центром, а также органов управления этой структурой. Важнейшей характеристикой комплексных территориальных систем является пространственное единство материально-технических и природных элементов среды, социальных, экономических и экологических процессов, а также управляющих воздействий, обеспечивающих устойчивость функционирования и развития территориальных систем. Понятие «комплексная территориальная система» развивает представление о системах расселения, формируя более полное представление о среде обитания. Комплексные территориальные системы различаются по величине, народно-хозяйственному профилю (промышленные, агропромышленные, полифункциональные и др.), степени развитости (сложившиеся, формирующиеся, потенциальные). Системы расселения постоянно находятся процессе формирования и развития. Естественные процессы. Каждое поселение-центр формирует свою зону влияния в зависимости от наличия социально-экономического потенциала — объектов общественного обслуживания и мест приложения труда. Первичными центрами тяготения сельского населения преимущественно являются крупные села, поселки городского типа и малые города. Более полный состав услуг, в т.ч. приписного характера (административные службы, медицинское обслуживание и др.) предоставляют центры административных районов. Следующий уровень — это областные, краевые, республиканские центры. Города-центры систем расселения разного иерархического ранга взаимно дополняют друг друга, последовательно обеспечивая предоставление населению повседневных, периодических, эпизодических видов услуг. Поэтому совершенствование систем расселения связано, в первую очередь, с улучшением состава, увеличением количества и качества объектов общественного обслуживания на всех уровнях — местном, региональном, межрегиональном, национальном, а также повышением связности поселений, то есть сокращением затрат времени на доступность городов-центров Управляемые процессы. На основе изучения естественных процессов взаимодействия поселений и территорий разрабатываются проектные предложения по формированию и развитию систем расселения. Суть этой работы заключается во взаимоувязке между собой ресурсно-целевых систем: «население, производство, природа» и инфраструктурных подсистем — «жилище, обслуживание, отдых, транспортное и инженерно-техническое обеспечение» на различных пространственных уровнях— региональном, отдельных поселений, их основных функциональных зон. Контрольные вопросы
|
Похожие:
 | Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное... Базируется на дисциплинах «Информатика» (1 семестр), «эвм и периферийные устройства» (2 семестр), «Киберпространство как особая социальная,... |  | Рабочая программа учебной дисциплины «процессы и аппараты химической технологии» Моделирование химико-технологических процессов (8-й семестр), Химические реакторы (7-ой семестр), Системы управления химико-технологическими... |
| Рабочая учебная программа Форма контроля: 1 курс, второй семестр – зачет; 2 курс, третий семестр – экзамен | | Рабочая учебная программа Форма контроля: 1 курс, второй семестр – зачет; 2 курс, третий семестр – экзамен |
| Вопросы к экзамену по курсу (3-й семестр) с. 22-23 Учебно-тематические... Учебно-тематические планы семинарских занятий (3-й семестр) с. 17-22 | | Программа курса физики для студентов геологического факультета (вечернее... Курс рассчитан на 60 лекционных часов: 1 семестр 10 лекций по 4 часа, 2 семестр 10 лекций по 2 часа. Два экзамена |
| Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Рабочая программа предназначена для преподавания общепрофессиональной дисциплины федерального компонента студентам очной формы обучения... | | Самостоятельная работа: 120 час. Итоговый контроль: 8 семестр зачет,... Цель дисциплины – изложить научные и организационно-правовые основы криптографии и информационной безопасности |
| Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... «Crossways in Cultural Narratives» в университете Шеффилда (Великобритания, 2 семестра), университете Тюбингена (Германия, 1 семестр),... | | Методическое обеспечение на 6 семестр 2013-2014 учебного года группы... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Программа по дисциплине Общий уход за больными для специальности... Государственного образовательного стандарта по специальности: 060103 – педиатрия | | Рабочая программа Дисциплина: «Корпоративное право» Специальность:... Курс 3, семестр 6 (для студентов очного отделения и заочного отделения без высшего или среднего специального образования, для заочного... |
| Методическое обеспечение на 5 семестр 2013-2014 учебного года группы... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Самостоятельная работа 170 час зачет 1,2,3 семестр экзамен 4 семестр... «Об утверждении государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования по направлению «религиоведение»... |
| Первый семестр вопросы к зачету по институциональной экономике для... Программа предназначена для проведения квалификационных испытаний в рамках процедуры аттестации педагогических работников по должности... | | Устные темы I семестр |
