Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика

На правах рукописи ШАЛАГИНОВ КОНСТАНТИН КОНСТАНТИНОВИЧ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук Ростов-на-Дону 2009 Диссертация выполнена на кафедре гражданского права юридического факультета ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет». Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор Лукьянцев Александр Анатольевич Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Камышанский Владимир Павлович кандидат юридических наук, доцент Целовальникова Ирина Юрьевна Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы», юридический институт Защита состоится «21» ноября 2009 года в 12:00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.208.26 по юридическим наукам при ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет» по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 88, ауд. 302. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет». Автореферат разослан “ 17 ” октября 2009г. Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент Краковский К.П. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ ВВЕДЕНИЕ АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ. Одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных и неимущественных отношений современного российского общества занимают вопросы регулирования специфических видов объектов гражданских прав. Являясь базисом, на котором произрастают фактические, и регулирующие их правовые отношения, экономические блага имеют свои существенные особенности, без учета которых эффективное правовое регулирование отношений, возникающих по поводу этих благ, невозможно. Эти статутные особенности влияют в дальнейшем на весь механизм правового регулирования, в котором задействованы те или иные конкретные блага. Одно из самых заметных мест в ряду объектов гражданского права занимает недвижимое имущество. Однако, несмотря на важность и распространенность сделок с недвижимостью в гражданском обороте, и значительное количество нормативных актов, посвященное обороту недвижимости в Российской Федерации, нельзя сказать, что в данной сфере правового регулирования юридическая техника законов достигла совершенства и учтены все практические проблемы, возникшие с момента принятия Гражданского кодекса РФ. С момента появления в отечественном гражданском законодательстве нормы, определяющей понятие и признаки недвижимого имущества, легальная дефиниция недвижимости, сконструированная по традиционному для нашего законодательства в этой сфере принципу перечисления, подвергалась критике, так как она не обладает стройностью классификационных критериев, ясностью признаков, по которым имущество могло бы быть отнесено к недвижимости, а сам перечень перечисления был далек от совершенства и потребовал целый ряд как изменений, так и дополнений, вследствие чего в ст. 130 ГК РФ неоднократно вносились известные изменения. Однако, время показало, что даже закрепление на уровне Гражданского кодекса какого-либо объекта в качестве недвижимого имущества не облегчает понимание его места в классификации объектов и специфики правового регулирования. Так было с предприятием как имущественным комплексом, то же происходит и с объектом незавершенного строительства. В настоящее время, согласно ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Именно изменения ст. 130 ГК РФ, в рамках которых объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу, казалось бы, должны были упорядочить правовое регулирование данных объектов гражданских прав и раз и навсегда положить конец дискуссиям об их правовом режиме. Нельзя сказать, что до момента изменения ст.130 ГК РФ, у законодателя не было позиции по поводу возможного отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости. Например, действовавшие нормы законодательства о регистрации однозначно указывали на то, что право на объект незавершенного строительства возникало с момента его государственной регистрации. Научная классификация вещей не давала возможности отнести объект незавершенного строительства к какой-либо категории таким образом, чтобы это не вызвало спора, вместе с тем не признав объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, практически невозможно отличить его по правовому статусу от строительных материалов. Казалось бы, данная проблема представляется надуманной, если иметь в виду правила о распределении риска в подрядных отношениях. Однако реалии современного строительного бизнеса заставили законодателя сориентироваться в новых условиях и внести в закон нормы об объекте незавершенного строительства. Тем не менее, до сих пор существует отличная от точки зрения законодателя доктринальная точка зрения о невозможности отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости. Иными словами, ввиду отсутствия грамотно построенного понятия недвижимого имущества и трудно воспринимаемой многими цивилистами теории единого объекта недвижимости, лишь недавно воспринятой нашим законодателем, вопрос о правовом режиме объекта незавершенного строительства все еще остается дискуссионным. В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Таким образом, требует рассмотрения вопрос о месте объекта незавершенного строительства в системе классификации вещей, определения объекта незавершенного строительства, его признаков и момента его возникновения как вещи, обособленно существующей как комплекс земельного участка и соединенных с ним строительных материалов. Само по себе закрепление объекта незавершенного строительства, безусловно, явилось следствием необходимости вовлечения его в гражданский оборот, прежде всего путем заключения по поводу него сделок ипотеки, купли- продажи и др. Также подтолкнула к этому законодателя давно назревшая необходимость принятия законодательства об участии в долевом строительстве. Но, несмотря на уже сравнительно долгий опыт правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, ни в гражданском законодательстве, ни в науке гражданского права не разработано правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота, а также особенностей сделок с данным объектом. Между тем, совершенно необходимыми являются как нормы об описании и государственной регистрации объекта незавершенного строительства, так и правила совершения с ним гражданско-правовых сделок. Учитывая тот факт, что в законодательстве ни в одной из статей части второй ГК РФ не урегулированы вопросы отчуждения или иных сделок объекта незавершенного строительства, до сих пор однозначно не разрешен вопрос о возможности совершения с объектом незавершенного строительства определенных сделок, например – аренды. Неоднозначным является вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, моменте возникновения права на него, а также возможности вовлечения его в оборот без диктуемого судебной практикой расторжения договора строительного подряда. Весьма проблемны вопросы ипотеки незавершенного строительства. Особенно в контексте проблемы тождества объектов недвижимости, учитывая темпоральный характер объекта незавершенного строительства и его способность изменяться на разных этапах действия договора об ипотеке. И, наконец, поскольку объект незавершенного строительства является одновременно объектом и вещных правоотношений, и обязательственных – в рамках договора строительного подряда, необходима система мер для защиты прав подрядчика в случае вовлечения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот, которые на данный момент совершенно не выработаны. Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства. Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды С.С. Алексеева, Ю. Барона, В.А. Белова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, К.М. Варшавского, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, Э.П. Гаврилова, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егорова, А.В. Ерш, А.А. Иванова, Р. Иеринга, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, В.П. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, Б.С. Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Н.В. Омелехиной, Е.А. Павлодского, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Ю.В. Романца, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Н.А. Сыродоева, Е.А. Суханова, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича. Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, в том числе связанных с возникновением права собственности на объект незавершенного строительства и осуществлением сделок с объектом незавершенного строительства, как влекущих, так и не влекущих прекращения права собственности на данный объект. Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского, жилищного, градостроительного законодательства, посвященные вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового положения и правового режима, содержащие особенности оборота объектов незавершенного строительства. Цель исследования – анализ теоретических концепций и законодательства в области правового регулирования объекта незавершенного строительства как объекта гражданских прав, определение особенностей его правового режима, анализ судебной практики и выявление проблем применения законодательства, связанного с объектами незавершенного строительства, выработка рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в указанной сфере. Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач: 1) исследование вопроса о классификации вещей в гражданском праве, анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества, сложным вещам и имущественным комплексам; 2) определение места объекта незавершенного строительства в системе вещей, исследование существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства»; 3) определение понятия объекта незавершенного строительства, состава объекта незавершенного строительства, его правовой природы и правового режима; 4) выявление особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства, возникновения права собственности на объект незавершенного строительства; 5) анализ действующего законодательства и правоприменительной практики, связанной с особенностями оборота объектов незавершенного строительства, а также обоснование рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства. Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания. Теоретическая основа исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятия и признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, развития учения о правовом положении и понятии объекта незавершенного строительства. В процессе исследования изучалась научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства. Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения. Научная новизна исследования. Диссертация является одним из первых монографических исследований, посвященных комплексному анализу правового положения объекта незавершенного строительства, особенностям возникновения прав на объект незавершенного строительства, гражданско-правовому регулированию оборота объектов незавершенного строительства. В рамках данной работы осуществлен системный анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, проведен анализ содержания права собственности на объекты незавершенного строительства, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства. На защиту выносятся следующие научные положения: 1. Предлагается следующее определение объекта незавершенного строительства: сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества – земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе её существования в процессе строительства и носящая темпоральный характер. 2. В диссертации обосновывается момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает в момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. 3. Представляется, что способ возникновения права собственности на объект незавершенного строительства следует отнести к первоначальным способам (создание вещи для себя, или создание вещи подрядчиком по договору). В диссертации обосновывается тезис, что право собственности на объект незавершенного строительства с момента появления объекта незавершенного строительства как объекта гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда, в противном случае невозможно предоставить надлежащую защиту заказчику, особенно при осуществлении сделок с объектом незавершенного строительства. В связи с этим выдвигается положение о том, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 4. Специфика объекта незавершенного строительства состоит в том, что он в момент действующего договора подряда, в рамках которого данный объект возводится, одновременно является объектом и вещных прав (собственник объекта незавершенного строительства – все остальные субъекты гражданского права), и обязательственных прав (заказчик – все остальные). Тем не менее, представляется необоснованным тезис о необходимости прекращения договора строительного подряда для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку в данном случае можно говорить только о правах третьих лиц в отношении объекта права, которые сами по себе не препятствуют совершению сделки. 5. В диссертации обосновывается необходимость легального запрета заключения договоров, предполагающих передачу объекта незавершенного строительства во владение и пользование. В связи с этим предлагается дополнить абз.2 п.1 ст.607 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Не допускается сдача в аренду объектов незавершенного строительства. Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.» 6. В диссертации обосновывается тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, в частности, объект незавершенного строительства - будущего жилого дома, или помещения объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома не могут быть признаны жилыми, вследствие чего объект незавершенного строительства необходимо воспринимать как единый объект права. По этому основанию купля-продажа объекта незавершенного строительства, как и любая сделка с ним или его частью, должна происходить по общим правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ. 7. В целях установления тождества фактического состояния объекта незавершенного строительства его описанию в договоре и иной документации, предлагается при формулировке предмета договора, предполагающего какую-либо сделку с объектом незавершенного строительства отражать не только наименование, назначение по технической документации объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и указание площади по наружному обмеру. В случае отсутствия данных условий предлагается считать условие о предмете не согласованным, а договор, следовательно, не заключенным. 8. В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда письменно уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до момента заключения договора об отчуждении права собственности, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда. В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика на перемену лиц в обязательстве подряда, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга. 9. Поскольку до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика письменно уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога. Апробация результатов исследования Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Южного федерального университета. Настоящее диссертационное исследование предпринято в период становления нового видения цивилистической теории и практики в понимании правового режима объекта незавершенного строительства и сделок с ним, вследствие принятия изменений в ГК РФ, законы о государственной регистрации, об ипотеке, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и проч., то есть является работой, содержащей в себе актуальные теоретические модели, постановку вопросов и практические рекомендации, пригодные для практической работы и теоретического осмысления вопросов в области правового режима объекта незавершенного строительства. Работа может быть полезна в ходе преподавания курса гражданского права, причем, как первой, так и второй, и третьей его части, а также при обеспечении спецкурсов, касающихся правовых проблем права собственности, объектов гражданского права и проч., в учреждениях высшего образования, в правотворческих органах в процессе разработки нового и усовершенствования действующего законодательства, правоприменительными органами при разрешении конкретных гражданско-правовых споров. Структура диссертации: Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографии. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении автор обосновывает актуальность исследования, определяет предмет, метод исследования, цели и задачи исследования, обосновывает научную новизну исследования и излагает положения, выносимые на защиту диссертации. В Главе 1 – «Понятие и место объекта незавершенного строительства в системе вещей», автор диссертации излагает фундаментальные теоретические вопросы правового режима объекта незавершенного строительства - проблемы классификации вещей и дефиниции недвижимого имущества в гражданском праве, развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства, а также понятия объекта незавершенного строительства и момента возникновения права собственности на данный объект гражданского права. В Параграфе первом «К вопросу о классификации вещей и понятии недвижимости в гражданском праве», диссертант излагает свою точку зрения на наиболее значимые основания классификации вещей для цели определения места объекта незавершенного строительства в системе вещей. Диссертант исследует вопросы деления вещей на делимые и неделимые, индивидуально-определенные вещи и вещи, определенные родовыми признаками, средства производства и предметы потребления. В отношении последней классификации автор солидаризируется с В.А. Лапачем относительно тезиса, что данная классификация является незаслуженно забытой наукой гражданского права, между тем, она справедливо может считаться первичной для дальнейшей классификации деления имущества на движимое и недвижимое. Также особым образом акцентируется внимание автора на проблеме правового режима сложных вещей. Автор отмечает, что не будет преувеличением сказать, что большинство из вещей составляют сложные вещи - комплексные образования, которые только в своем единстве максимально удовлетворяют человеческие потребности (техника, недвижимость, коллекции). Останавливаясь на проблеме недвижимых вещей как специфического явления в классификации последних, диссертантом отмечается, что необходимость специального урегулирования и оборота недвижимости вызвана уникальностью и существенной ценностью каждой подобной вещи, в связи с чем необходимы специальные нормы, соблюдающие баланс частно-правовых и публично-правовых начал в регулировании. При анализе понятия недвижимого имущества в историческом и современном аспекте, автор отмечает, что на протяжении длительного времени определение понятия недвижимости складывалось по пути перечисления объектов, относящихся к недвижимости, без каких-либо системных признаков последних. Отмечается критика такого положения вещей многими современными авторами, анализируется развитие понятия «недвижимое имущество» в современном российском гражданском законодательстве и его развитие в последние годы. В работе подчеркивается, что данная проблема заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции. Подчеркивается, что все указанные в ст. 130 ГК РФ группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. В диссертации подвергаются критике как существующие легальные признаки недвижимого имущества, так и доктринальные, например, часто предлагаемый признак «значительной стоимости имущества». Автор полагает, что, в настоящее время, можно говорить о том, что недвижимое имущество – не статичная категория, а динамичная категория, которая будет еще уточняться, и на данный момент, при существующей конструкции в ГК РФ понятия «недвижимое имущество» выработать критерии, отвечающие правилам логической и содержательной классификации, не представляется возможным. Обращаясь к выделению такой категории вещей в гражданском праве, как сложные вещи, автор отмечает, что с теоретической трактовкой сложных вещей неразрывно связано решение таких принципиальных вопросов, как способы их практического обозначения при передаче, признание их неделимыми, удостоверение их комплектности, квалификация нарушений правового режима сложных вещей, определение меры ответственности за это. Следовательно, изучение правового режима сложных вещей актуально уже потому, что данный вид объектов гражданских прав получил широкое распространение. Кроме того, так как по общему правилу сложная вещь стоит дороже, чем совокупность ее компонентов, то правильное определение принципов организации сложных вещей весьма важно для повышения экономической эффективности оборота данного вида объектов и его правового регулирования. В работе анализируются признаки сложной вещи и констатируется, что общее правило о сложной вещи заключается в том, чтобы считать ее «как бы простой вещью» (квазипростой вещью), то есть вещью, имеющей единую судьбу. В целях удобства в качестве названия правового режима сложных вещей предложено использовать термин «неделимость». Неделимость сложных вещей - это, прежде всего, невозможность установления отдельных прав на части в период их вхождения в состав целого. Сложные вещи как комплексы в юридическом плане уподобляются простым вещам, редуцируются. Отдельные предметы, став составной частью вещи, теряют свою юридическую самостоятельность. В статье 134 ГК РФ дается определение сложной вещи, при этом законодатель не ограничивает применение этого понятия только движимым имуществом, следовательно, возможно существование сложной недвижимой вещи (В.В. Витрянский, С.А. Степанов). Далее автор анализирует особенности правового режима сложной недвижимой вещи. С точки зрения определения «сложная вещь - это определенное множество материальных предметов, используемых по общему назначению ввиду интегральной (функциональной и/или физической) связи между ними», диссертант полагает, что предприятие как имущественный комплекс и объект незавершенного строительства следует рассматривать как сложные недвижимые вещи. В параграфе 2 Главы первой работы «Развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства как разновидности имущества», автор анализирует исторический аспект развития учения об объекте незавершенного строительства как о самостоятельном объекте права. Отмечается преемственность вопросов правового регулирования объекта незавершенного строительства от правил регулирования эмфитевзиса и суперфиция, как римско-правовых институтов частного права. По мнению автора, именно тот факт, что современное гражданское законодательство не сразу восприняло принцип «единого объекта», характерный еще для римского права, и породил проблему сложной эволюции правового регулирования строящегося объекта недвижимости. В условиях административно-командной системы, распространявшейся в том числе и на строительную отрасль, несмотря на наличие так называемых «долгостроев», сложно было предположить как саму возможность существования объекта незавершенного строительства, так и включение его в свободный гражданский оборот. Именно такое положение вещей породило разноголосицу в юридической литературе касательно правовой природы объекта незавершенного строительства и особенностей его правового регулирования. В литературе долгое время являлся дискуссионным вопрос об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу, а также о критериях относимости объекта незавершенного строительства. В судебной практике была выработана тенденция о том, что объект незавершенного строительства появляется как обособленный объект права только тогда, когда с ним необходимо совершить сделку. В работе отмечается, что принятие ФЗ РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество….», и внесение изменений в ст. 130 ГК РФ на легальном уровне определили, существует ли объект незавершенного строительства как объект права до момента его отчуждения. В Параграфе 3 «Понятие и состав объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства» предпринимается попытка определить признаки объекта незавершенного строительства, его правовую природу и момент возникновения его как объекта гражданского права. Указывается, что в основном вопрос о правовой природе объекта незавершенного строительства сводится к одной из трех позиций - 1) признание его движимым имуществом (О.М. Козырь, Е.А. Суханов, К.И. Скловский), 2) признание его недвижимым имуществом ос специальным правовым режимом (П.В. Скиба), 3) признание его недвижимым имуществом без оговорок (И. Гумаров, М.И. Брагинский, Д.В. Смышляев, Д.В. Некрестьянов). Однако, отмечается, что дискуссия о правовой природе объекта на данный момент не утратила смысла, поскольку само по себе отнесение объекта незавершенного строительства к недвижимости в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ не решает однозначно вопрос его правового режима, поскольку объект незавершенного строительства даже при условии легального его признания объектом гражданского права, остается и объектом обязательственных правоотношений, возникающих в процессе заключения и исполнения договора строительного подряда. Опираясь на теорию В.А. Лапача о правовой и фактической иммобилизации имущества, диссертант приходит к выводу, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом уже в силу фактической иммобилизации, поскольку отвечает признакам, изложенным в ст. 130 ГК РФ. Далее в диссертации предпринимается попытка рассмотреть вопрос о соотношении понятий «здание», «сооружение» и «объект незавершенного строительства». Касательно понятия здания и сооружения, автор солидаризируется с теми учеными, которые полагают, что к недвижимости следует относить лишь те здания и сооружения, которые имеют прочую связь с землей, иные же здания и сооружения не являются недвижимым имуществом. С точки зрения относимости объекта незавершенного строительства к зданию или сооружению, автор приходит, во-первых, к тому, что объект незавершенного строительства не является ни зданием (Д.В. Некрестьянов), ни сооружением, что подтверждается даже с точки зрения толкования ст. 130 ГК РФ, а, во-вторых, указывается на спорность утверждения, высказанного в литературе (Р.А. Валеев), что объект незавершенного строительства – здание или сооружение, которое создается или реконструируется. На взгляд диссертанта, реконструировать можно только построенный объект. Отмечается, что в научной литературе единого взгляда на возможность реконструкции объекта незавершенного строительства не выработано, однако системный анализ как советского строительного законодательства, так и правил Градостроительного кодекса РФ позволяет сделать вывод, что реконструировать можно только построенный объект. Отсутствие легального определения объекта незавершенного строительства в значительной степени затрудняет оборот данного объекта гражданских прав и является следствием некоторой неуверенности законодателя и юристов в вопросах его правового режима. В литературе имеется целый ряд точек зрения на критерии, которым должен отвечать объект незавершенного строительства, однако, диссертанту видится, что неоспоримыми для этой цели являются наличие у объекта незавершенного строительства признаков недвижимого имущества (сложная вещь, прочно связанная с землей) и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако и эти признаки нуждаются в корректировке. Для определения признака объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, прежде всего, необходимо определиться с моментом его возникновения. В диссертации критикуется позиция привязки момента возникновения объекта незавершенного строительства к какой-либо стадии его готовности. Фактическое и юридическое появление объекта недвижимого имущества - не одно и то же. Проблема заключается в том, что в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ст.41) предусмотрено составление технического плана, в котором указаны сведения о здании, сооружении, или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости. При этом местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого объекта. Отсюда можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства для целей его дальнейшего оборота может возникнуть не ранее того, как на земельном участке могут быть определены и описаны координаты характерных точек данного объекта. Если же представить, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства является соединение, к примеру, вбитой сваи и земельного участка, то определение точек контура, и, следовательно, описание объекта, становится невозможным. В связи с последним признаком (отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), хотелось бы отметить еще одну проблему. Она состоит в том, что «неполучение разрешения» может иметь несколько оснований. Предложенное определение объекта незавершенного строительства, предполагает, что имеется в виду ситуация, когда объект не обладает необходимой строительной готовностью для получения разрешения. Но ведь возможен и такой вариант, когда объект готов, но в выдаче отказано со ссылкой на п. 6 ст. 55 ГрК РФ. В данном случае считать объект незавершенным уже нет оснований, полагать его самовольной постройкой тоже можно не всегда. В Параграфе 4 «Возникновение первоначального права собственности на объект незавершенного строительства» ставится вопрос о субъектах обязательственных и вещных правоотношений, складывающихся в отношении объекта незавершенного строительства Рассматривая вопрос об объекте незавершенного строительства как одновременно объекте вещных прав и обязательственных прав (в рамках договора строительного подряда), автор диссертационного исследования критикует ситуацию, сложившуюся в судебной практике относительно того, когда можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а именно, обращается внимание на ошибочность привязки такой возможности к необходимости расторгнуть договор строительного подряда. В диссертации доказывается, что объект незавершенного строительства с момента его возникновения является собственностью заказчика, подрядчик является его законным владельцем, и критикуются точки зрения о том, что в отношении объекта незавершенного строительства до акта регистрации права на него может существовать только право владения. В связи с этим делается вывод о том, что государственная регистрация права на объект незавершенного строительства должна иметь не правопорождающий, а правоподтверждающий характер. Возникновение у заказчика права собственности на объект незавершенного строительства относится к первоначальным способам приобретения права собственности на вновь создаваемую индивидуально-определенную недвижимую вещь, однако ввиду особенностей оборота недвижимых вещей право распоряжения собственником данной вещью возникает только с момента государственной регистрации. Кроме того, объект незавершенного строительства является также объектом обязательственных правоотношений подрядчика и заказчика. Ввиду этого, он, внутри данных отношений, подчиняется правилам о предмете договора подряда, и может быть объектом консервации, удержания, залоговых или иных вытекающих из договора подряда отношений.

Похожие:

	«Отдельные аспекты государственного кадастрового учета объектов капитального строительства» Ических планов, установлены требованиями к подготовке технических планов здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства...		Статья 60. Возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения,... Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 337-фз статья 60 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля...
	Рабочая программа Теория и практика массовой информации Сеть является важнейшим источником информации. И в то же время размещение в Интернете материалов может оказаться доступным способом...		Кафедра немецкого языка теория и практика перевода учебно-методический комплекс дисциплины Протокол согласования рабочей программы дисциплины «Теория и практика перевода» с другими дисциплинами специальности 050303. 65-Иностранный...
	Теория и практика социальной работы Теория и практика социальной работы Федулова А. В. Учебно-методический комплекс. М.: Мгу, 2009		Документация открытого аукциона на право заключить государственный... Выполнение работ по завершению строительства объекта «Строительство спортивного комплекса за школой №135 (ул. Корейская, д. 22) в...
	Рабочая программа дисциплины «Теория и практика деловых коммуникаций» Программа и методические указания по выполнению контрольных заданий учебной дисциплины «Теория и практика деловых коммуникаций» для...		Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... База: циклы математических дисциплин (алгебра и теория чисел, геометрия, математический анализ); курсы теория и методика обучения...
	Рабочая программа дисциплины «Теория и практика предупреждения преступности» Целями освоения дисциплины «Теория и практика предупреждения преступности» являются		Программа дисциплины «Теория и практика онлайн исследований» Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления подготовки/специальности...
	Современные т ех нологии обучения: теория и практика учебное пособие Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина....		Примерная программа дисциплины «Теория и практика актерского мастерства в балетном театре» Целью курса является овладение учащимися методикой преподавания специальной дисциплины «Теория и практика актерского мастерства в...
	Программа дисциплины «Теория и практика информационно-аналитической работы» Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления 031600. 62 "Реклама...		Учебно-методический комплекс учебной дисциплины Практическая фонетика... Программа составлена в соответствии с требованиями фгос впо по направлению 035700 лингвистика, профиль подготовки «Теория и практика...
	Российской федерации Профили подготовки – Теория и методика преподавания иностранных языков и культур, Перевод и переводоведение, Теория и практика межкультурной...		«московский финансово-правовой институт» «moscow institute of finance and law» Ноу впо "Московский финансово-правовой институт" (далее институт), порядок приема на работу и увольнения работников, основные права...