Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика
Скачать 357.63 Kb.
|
1 2
| Глава II «Проблемы совершения отдельных сделок с объектом незавершенного строительства» состоит из трех параграфов. В ней освещаются особенности оборотоспособности объекта незавершенного строительства через рассмотрение правовых проблем оборотоспособности объекта незавершенного строительства. Здесь же предлагаются пути их решения при совершении сделок купли-продажи, а также ипотеки объекта незавершенного строительства. Рассматривается также история вовлечения объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот в российском законодательстве. В параграфе 1 Главы II диссертации «Проблемы оборотоспособности объекта незавершенного строительства» отмечается, что включение в перечень объектов недвижимого имущества объектов незавершенного строительства в качестве особого вида вещей не только расширило его, но и дало возможность говорить об оборотоспособности объекта незавершенного строительства. Общая оборотоспособность объектов гражданских прав определяется ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, оборотоспособность объектов гражданских прав означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений. Однако включение в оборот объекта незавершенного строительства сопровождается рядом правовых проблем, а именно: 1) индивидуализации объекта незавершенного строительства путем его описания; 2) урегулирования отношений с подрядчиком при совершении сделки с объектом незавершенного строительства как влекущей его отчуждение, так и не влекущей его отчуждение другому лицу; 3) определения тождества объекта недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства при совершении с ним сделки, учитывая временной фактор исполнения работ по строительству. Автор диссертации отмечает, что не всякая сделка может быть заключена по поводу объекта незавершенного строительства. В особенности критикуется точка зрения тех ученых, которые полагают возможным заключение договоров о передаче объекта незавершенного строительства во владение и пользование, в особенности аренда объекта незавершенного строительства. При этом отмечается, что вопрос о возможности сдачи в аренду объекта незавершенного строительства, равно как и любой другой сделки по передаче в отношении него права владения или пользования, должен решаться не с точки зрения наличия либо отсутствия на данный объект права собственности, как полагает ряд авторов и отдельные судебные инстанции, сколько наличием самой возможности сдавать в аренду здание или его часть, без оформления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и других соответствующих разрешений, то есть документов, подтверждающих безопасность данного объекта с точки зрения его состояния и соответствие его строительным нормам и правилам. Для индивидуализации объектов гражданских прав при включении их в гражданский оборот необходима их качественная, а также физическая и (или) учетная определенность и обособленность от других объектов. В цивилистической литературе отмечается проблемность отграничения друг от друга целого ряда объектов (ценных бумаг, денег, объектов авторского права и проч.), поскольку даже в сфере объектов имущественной группы не существует кристальной чистоты и ясности в определении того, каким образом в каждом конкретном случае очерчиваются юридические границы того или иного объекта. То же самое можно сказать и в отношении объекта незавершенного строительства. С точки зрения законодательства о государственной регистрации, объект незавершенного строительства может выступать в качестве объекта права лишь с момента государственной регистрации, которая предполагает создание специального раздела для объектов недвижимого имущества, содержащего их описание. Проблема невозможности описать объект незавершенного строительства как обычное здание – очевидна. Обращаясь к судебной практике можно сделать вывод, что судебные органы также не сложили однозначного мнения по данному вопросу. Как правило, зданию присваивается адрес, помещение описывается характеристиками площади, качества и назначения помещений (жилое, нежилое), кадастрового или условного номера здания. Отмечается, что в целях индивидуализации объекта незавершенного строительства должны указываться не только наименование и назначение объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и указание площади по наружному обмеру. Кроме проблемы описания объекта незавершенного строительства указывается проблема определения тождества объекта незавершенного строительства. На практике возникают неурегулированные правом ситуации, когда осуществляется переработка недвижимой вещи. Представляется, что до тех пор, пока объект незавершенного строительства не станет «завершенным», говорить о возможном изменении его назначения не приходится. Но все же учитывать его качественные и количественные характеристики на протяжении всего процесса строительства необходимо. Отталкиваясь от данных утверждений, можно говорить о возможности исследования вопроса о тождестве объекта незавершенного строительства ему же, но при условии продолжающегося строительства, например, на момент заключения договора купли-продажи, и на момент государственной регистрации перехода права собственности или на момент заключения договора об ипотеке и на момент продажи заложенного имущества. Проблема соблюдения прав подрядчика, задействованного при строительстве объекта, тоже видится весьма значимой. Данный вопрос необходимо урегулировать также в целях координации отношений контрагентов по сделке, которые должны уже на этапе заключения договора решить вопрос о том, останется ли договор подряда действующим или нет, и уже в зависимости от этого соблюсти все предусмотренные законом формальности для сделок, в процессе совершения которых происходит перемена лиц в обязательстве. Право на объект незавершенного строительства у заказчика возникает независимо от государственной регистрации объекта, подрядчик же может быть только законным владельцем предмета подряда до сдачи его заказчику. В свою очередь, учение о владении не предполагает возможным существование «двух владений», разных по своему содержанию – владения подрядчика, и владения заказчика, соответственно, у заказчика имеется более широкое по своему объему и содержанию право – и этим правом может быть только право собственности. Какие же последствия должны наступать при совершении собственником объекта незавершенного строительства сделки с ним? Независимо от вида сделки, собственник объекта незавершенного строительства должен предупредить подрядчика о своем намерении осуществить сделку. На этот момент уже должен быть решен вопрос о желании предполагаемого контрагента продолжить договорные отношения с подрядчиком, если сделка влечет отчуждение недвижимого имущества. В противном случае, подрядчику следует предоставить право потребовать расторжения договора с заказчиком и возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Автор отмечает, что система норм, регулирующих вопросы защиты прав подрядчика должна соответствовать тому типу сделки, которую предполагает осуществить с объектом незавершенного строительства его собственник. Совершенно очевидно, что последствия составления завещания с указанием наследника объекта незавершенного строительства совершенно не касаются подрядчика до тех пор, пока не будет совершен акт принятия наследства, в то же время, такие сделки, как купля-продажа, ипотека данного объекта имеют для подрядчика значение на момент их совершения. Соответственно, законодатель должен учитывать это обстоятельство, регулируя совершение именно таких сделок. В параграфе 2 «Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства» отмечается, что, несмотря на то, что пункты 2 и 3 ст. 25 Федерального закона о регистрации прав на недвижимость до внесения изменений устанавливают обязательность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, на основании документов, подтверждающих право собственности (либо иное право) на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, тем не менее, на практике, весьма часто стороны заключают договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, но при этом продавец перед заключением договора свои права как собственника подтвердить не может, так как не регистрирует предварительно (перед сделкой) на себя право собственности на продаваемый объект. При этом стороны исходят из того, что, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком, акты о сдаче-приемке объекта подписаны, то, следовательно, продавец имеет право распорядиться объектом как своей собственностью, в том числе продав его третьему лицу. Между тем, в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации. Это закрепляется также и в ст. ст. 12 и 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В противном случае получается, что продавец распоряжается имуществом, которое ему на праве собственности еще не принадлежит, а, как известно, никто не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам. Данная проблема тесно связана с поднимающейся все чаще в литературе проблемой правовой природы акта государственной регистрации права на недвижимое имущество. Возникает также вопрос, какими нормами ГК РФ должны регулироваться договоры купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует прийти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома. Анализируя признаки объекта незавершенного строительства, автор приходит к выводу, что, поскольку объект незавершенного строительства не делится на отдельные помещения, ему не придается то назначение, которое по технической документации имеется у объекта, завершенного строительством; объект незавершенного строительства и должен восприниматься как единый, целостный объект права как сложная недвижимая вещь. Представляется, что купля-продажа объекта незавершенного строительства, как и любая сделка с ним или его частью, должна происходить по общим для продажи недвижимости правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Отмечая свою позицию по поводу правовой природы акта государственной регистрации, как правоподтверждающего, а не правопорождающего юридического факта, а также по поводу отсутствия необходимости расторжения договора подряда для узаконения права на объект, диссертант, тем не менее, подчеркивает, что судебная практика четко обозначила условия, при которых возможно совершение сделки с объектом, не завершенным строительством. Так, для решения вопроса о правомерности совершения сделки с подобными объектами, необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Таким образом, только при одновременном наличии всех данных условий сделка по реализации объекта незавершенного строительства может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства. Автор предлагает альтернативу такой постановке вопроса. Если ни подрядчик, ни заказчик (потенциальный продавец), ни потенциальный покупатель не возражают против сохранения status qo, то видится возможным, чтобы все участники правоотношений воспользовались существующей конструкцией перемены лиц в обязательстве. Если же стороны не готовы к такому развитию событий, то говорить о возможной сделке купли-продажи в принципе не приходится и волей-неволей потенциальный продавец будет просто вынужден расторгнуть договор. В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до его продажи, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда. В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга. В этом случае данные договоры следует считать неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости и их необходимо будет представить для государственной регистрации перехода права собственности. Параграф 3 «Проблемы ипотеки объекта незавершенного строительства». Введение объекта незавершенного строительства в гражданский оборот как разновидности недвижимого имущества повлекло за собой необходимость разрешения вопросов, связанных с ипотекой незавершенного строительства. Право закладывать недостроенные объекты по правилам договора залога недвижимости (с нотариальным заверением и регистрацией) было предусмотрено Указом Президента РФ от 28.02.1996г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который в настоящее время в связи с принятием Закона об ипотеке утратил силу. Однако на практике такой договор отказывались регистрировать. Положение изменилось после принятия Закона о государственной регистрации, предусматривающего, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком; необходимой проектно-сметной документации и полного описания объекта незавершенного строительства (ст. 25). После регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства он вполне может выступать в качестве предмета ипотеки. Одной из самых сложных проблем, возникающих при ипотеке объекта незавершенного строительства, является проблема отграничения договора ипотеки объекта незавершенного строительства от схожих с ним отношений залога. В частности, как отличить залог объекта незавершенного строительства от залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости. Такой вид залога упоминается в ст. 64 Закона об ипотеке и ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В соответствии со ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. В ст. 13 Закона о долевом строительстве упоминаются как залог земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости, так и залог объекта незавершенного строительства. Таким образом, исходя из анализа данной статьи, делается вывод, что речь идет о различных отношениях залога. Причем отличны они не только по объектам, выступающим в роли залога (земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и объект незавершенного строительства), но и по моменту возникновения залога. В частности, если речь идет о залоге земельного участка со строящимся объектом недвижимости, то моментом его возникновения считается регистрация договора долевого участия в строительстве. Залог объекта незавершенного строительства возникает при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Представляет интерес с практической точки зрения проблема возможности или невозможности залога строящегося здания или сооружения без земельного участка, на котором оно находится. Решение данного вопроса не может быть однозначным, поскольку ст. 64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не соответствует ст. 35 Земельного кодекса РФ. И это несоответствие, в первую очередь, усматривается в том, что норма ст.64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» носит диспозитивный характер по сравнению со ст. 35 Земельного кодекса, и предлагает участникам договора ипотеки земельного участка самостоятельно определить условие, касающееся того, будет ли закладываться залогодателем одновременно с земельным участком и строящееся, либо находящееся на нем здание или сооружение, ему принадлежащее. П. 4 ст. 35 Земельного кодекса такой возможности не предусматривает, и, в императивном порядке, закрепляет, что, в случае отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, оно проводится вместе с земельным участком. Отмечается, что позиция законодателя, выраженная в ст. 35 Земельного кодекса, нашла свое отражение также и в судебной практике. Так, в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывается, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Вопрос о соблюдении принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при ипотеке приобретает особую актуальность в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества, на данное имущество обращается взыскание, что влечет смену собственника. Таким образом, анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм. Отмечая, что главным признаком предмета ипотеки является возможность его оценки в деньгах и то обстоятельство, что обязательность условия об оценке предмета ипотеки предопределена, прежде всего, тем, что ипотека для того и устанавливается, чтобы подвергнуть ее предмет в случае необходимости принудительной реализации, автор затрагивает проблему тождества объекта незавершенного строительства в процессе действия договора об ипотеке. Ипотека устанавливается в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых ипотекой. Очевидно, что возможность однозначной оценки объектов незавершенного строительства вызывает серьезные сомнения. Поскольку, как правило, на момент возникновения ипотеки строящегося объекта и на момент обращения взыскания на заложенное имущество стоимость его существенно изменится. В связи с этим автор отмечает, что актуальность поиска более гибкого способа отражения стоимости предмета ипотеки, который, безусловно, соответствовал бы специфике рассматриваемых объектов недвижимости на сегодняшний день, является очевидным. В этой связи предлагается, что редакцию ст. 76 Закона об ипотеке следует изложить таким образом, чтобы ипотека строящегося здания или сооружения охватывала различные этапы незавершенного строительства, включая окончательную стадию строительства объекта. Не исключена и проблема соотношения договора об ипотеке с существующим договором подряда. Поскольку, до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога. В том же случае, если подрядчик действует в рамках отношений участия в долевом строительстве как лицо, содействующее заказчику, данная обязанность возлагаться на застройщика не должна, поскольку в данном случае ипотека возникает в силу закона.По теме диссертации опубликованы следующие работы (общим объемом - 3,3 п.л.). Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, включенных в перечень ВАК Минобрнауки России:
Публикации в иных изданиях:
|
1 2
Похожие:
 | «Отдельные аспекты государственного кадастрового учета объектов капитального строительства» Ических планов, установлены требованиями к подготовке технических планов здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства... | | Статья 60. Возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения,... Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 337-фз статья 60 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля... |
 | Рабочая программа Теория и практика массовой информации Сеть является важнейшим источником информации. И в то же время размещение в Интернете материалов может оказаться доступным способом... | | Кафедра немецкого языка теория и практика перевода учебно-методический комплекс дисциплины Протокол согласования рабочей программы дисциплины «Теория и практика перевода» с другими дисциплинами специальности 050303. 65-Иностранный... |
| Теория и практика социальной работы Теория и практика социальной работы Федулова А. В. Учебно-методический комплекс. М.: Мгу, 2009 | | Документация открытого аукциона на право заключить государственный... Выполнение работ по завершению строительства объекта «Строительство спортивного комплекса за школой №135 (ул. Корейская, д. 22) в... |
| Рабочая программа дисциплины «Теория и практика деловых коммуникаций» Программа и методические указания по выполнению контрольных заданий учебной дисциплины «Теория и практика деловых коммуникаций» для... | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... База: циклы математических дисциплин (алгебра и теория чисел, геометрия, математический анализ); курсы теория и методика обучения... |
| Рабочая программа дисциплины «Теория и практика предупреждения преступности» Целями освоения дисциплины «Теория и практика предупреждения преступности» являются | | Программа дисциплины «Теория и практика онлайн исследований» Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления подготовки/специальности... |
| Современные т ех нологии обучения: теория и практика учебное пособие Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина.... | | Примерная программа дисциплины «Теория и практика актерского мастерства в балетном театре» Целью курса является овладение учащимися методикой преподавания специальной дисциплины «Теория и практика актерского мастерства в... |
| Программа дисциплины «Теория и практика информационно-аналитической работы» Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления 031600. 62 "Реклама... | | Учебно-методический комплекс учебной дисциплины Практическая фонетика... Программа составлена в соответствии с требованиями фгос впо по направлению 035700 лингвистика, профиль подготовки «Теория и практика... |
| Российской федерации Профили подготовки – Теория и методика преподавания иностранных языков и культур, Перевод и переводоведение, Теория и практика межкультурной... | | «московский финансово-правовой институт» «moscow institute of finance and law» Ноу впо "Московский финансово-правовой институт" (далее институт), порядок приема на работу и увольнения работников, основные права... |
