4. Обращение взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований залогодержателя
Обращение взыскания - процедура, в результате которой залогодержатель подтверждает свое право на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества.
Право обратить взыскание на предмет ипотеки возникает у залогодержателя при нарушении должником обеспечиваемого обязательства и только в том случае, если должник несет ответственность за допущенное нарушение (ст. 348 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке).
При этом законодатель исходит из того, что любого нарушения обеспеченного обязательства недостаточно для обращения взыскания на предмет ипотеки. В частности, при нарушении графика внесения платежей в погашение основного долга, просрочки должны быть систематическими (более трех раз в течение 12 месяцев). Следует обратить внимание на то, что размер просроченной к уплате суммы при этом в расчет не принимается (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).
Важно обратить внимание на правило п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке: "При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке". Почему могут возникнуть подобные расхождения? Условия обеспеченного обязательства указываются и в основном договоре, и в договоре об ипотеке. Следовательно, если стороны изменят основной договор, но не внесут изменения в договор об ипотеке, между условиями двух договоров появятся расхождения.
Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в судебном порядке. Таково общее правило.
Исключением является правило об обращении взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке). Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, включенное в договор об ипотеке до указанного момента, признается недействительным (п. 47 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, для удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке необходимо согласие всех сособственников. Для нотариальной практики особенно актуален случай обращения взыскания на имущество, находящееся в совместной супружеской собственности. Из п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке следует, что согласие супруга на заключение соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть получено независимо от того, что ранее этот супруг дал согласие на заключение самого договора об ипотеке. Кроме того, по смыслу закона согласие супруга, так же как и согласие стороны по договору, должно быть дано после возникновения оснований для обращения взыскания и нотариально удостоверено (см. также ст. 35 СК РФ).
Нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке нельзя смешивать с документом, снабженным исполнительной надписью нотариуса. Взыскание не может быть осуществлено на основании такой надписи (п. 47 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке не может быть заключено в случаях, прямо предусмотренных в п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке:
1) если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (это касается, в частности, залога имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан);
2) если предметом ипотеки является:
а) предприятие как имущественный комплекс
б) земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
в) земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
г) имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества*(10);
3) если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке совершается по правилам, установленным для заключения договоров. Существенные условия этого соглашения перечислены в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Последнее требование должно быть соблюдено с особой тщательностью, поскольку соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
Кроме того, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
В соглашении об обращении взыскания на предмет ипотеки стороны должны избрать способ удовлетворения требований кредитора-залогодержателя. Этих способов три (п. 3 ст. 55, ст. 56 Закона об ипотеке):
1) реализация предмета ипотеки на публичных торгах (ст. 57, 58 Закона об ипотеке);
2) реализация предмета ипотеки на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке);
3) приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц.
Если стороны договорились о том, что залогодержатель приобретет предмет залога, то соглашение об этом включается в нотариально удостоверенное соглашение сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. В таком случае соглашение в целом следует признать смешанным договором (ст. 421 ГК РФ). В части приобретения предмета ипотеки к такому соглашению, в зависимости от его условий, применяются либо правила о договоре купли-продажи, либо правила о договоре комиссии.
В первом случае залогодержатель выступает в роли обычного покупателя недвижимости и приобретает ее на праве собственности. Во втором случае он является покупателем, действующим в качестве комиссионера, а потому право собственности на недвижимость приобретает третье лицо - комитент (ст. 996 ГК РФ), в интересах которого действует залогодержатель.
Выкупная цена в обоих случаях засчитывается в счет требований залогодержателя к должнику, долг которого в соответствующей части погашается.
|
