  
Информационные материалы подготовлены в рамках проекта
«Поддержка собственников жилья»
АКЦИИ и ПРАЗДНИКИ
в жилищной сфере
Пособие для неравнодушных жителей и ответственных работников ЖКХ
Сергей Кузнецов и Елена Шомина
2008 год
Вступление
Последние несколько лет по всей Европе, и Россия, к сожалению, здесь не исключение, нарастает индивидуализм и одиночество. Мы все реже общаемся. Негде, да вроде бы и незачем встречаться. Нам все труднее обсуждать общие вопросы, в том числе, и вопросы нашего дома или подъезда, двора или района.
Традиция жить «всем миром» и помогать друг другу осталась далеко в советском прошлом. Мы все больше думаем о железных дверях, решетках на окнах, сигнализациях, домофонах и видеонаблюдении. Мы стремимся отгородить себя от всего мира, превратив свою квартиру или частный дом в неприступную крепость, совершенно не задумываясь о том, кто живет с нами по соседству, кто мог бы прийти к нам на помощь, или кому мы можем быть важны и полезны в многочисленных жизненных перипетиях. Кажется, что соседскому взаимоотношению больше нет места в нашей жизни…
Такая же ситуация, если не хуже, складывается в общении и взаимодействии жителей и работников жилищно - коммунального хозяйства. Чаще всего мы обращаемся в диспетчерскую ДЕЗ или управляющей организации только в случае, если что-то случилось, чаще всего с претензиями и критикой.
Сегодня мы с трудом представляем себе, что со службами и людьми, обслуживающими наши дома, возможны и должны быть другие отношения.
Однако мы – жители многоквартирных домов: собственники и наниматели, работники жилищно-коммунальной отрасли, других сфер и профессий должны знать, что от того, насколько правильно сможем построить отношения друг с другом, во многом будет зависеть, состояние наших многоквартирных домов.
Мы надеемся, что, прочитав наше пособие, жители задумаются и, возможно, пересмотрят свое отношение к соседям, тем организациям, которым они поручили управление своими домами. Управляющие организации и органы управления ТСЖ смогут более эффективно организовывать взаимодействие с собственниками помещений многоквартирных домов и воспитывать из них партнеров. Органы местного самоуправления приобретут новые навыки к развитию жилищного самоуправления на территориях муниципальных образований Российской Федерации.
Зарубежный опыт. Организации жилищного движения
"Не протестовать, а работать!" - лозунг многих организаций жилищного движения по всему миру. В Англии наряду с политическими и демонстрационными кампаниями протеста против бездомности осуществляется повседневная помощь бездомным. Создаются приюты, готовится еда, существует справочный телефон, позвонив по которому бездомный сможет узнать, в каком из ближайших приютов есть свободные места. Общественная организация помощи бездомным "Shelter" издает специальную жилищную газету, которую печатают и продают сами бездомные. У нас такую газету "На дне" издает питерский фонд "Ночлежка".
Во многих странах мира организации жителей участвуют в разработке договоров найма квартир и договоров на обслуживание, ведут регулярные переговоры по уровню квартирной платы, требуют и добиваются участия жителей в управлении и эксплуатации своих домов. Сюда же относится и непосредственное участие жителей в обсуждении проектов, разработке программ, выполнении различных "общих" дел.
Особого внимания заслуживают процессы участия жителей во всех вопросах, касающихся изменений их жилой среды. Эти вопросы имеют и теоретическую и сугубо практическую стороны.
Шведский сюжет. Эксплуатация зданий с участием жителей
Наиболее популярными методами жилищного управления в Швеции сегодня являются те, которые ставят своей целью привлечение жителей в процессы принятия решений относительно домов, в которых они живут. Они структурированы в соответствии с двумя моделями: "модель скидки" и "модель амортизации".
Эти модели дали жителям возможность требовать (и получать!) обслуживание более высокого качества через предоставление дополнительных услуг или их сокращение.
К примеру, каждый житель-квартиросъемщик въезжает в квартиру уже полностью оборудованную в соответствии с общепринятыми в Швеции стандартами, которые включают газовую (электро-) плиту, холодильник, морозильник, сушильный шкаф в ванной комнате. Житель может попросить установить в его квартире и посудомоечную машину. Это увеличит его квартплату. Он может попросить убрать морозильник и тем самым свою квартплату снизить. Он может также потребовать снижения температуры отопления и соответствующего снижения оплаты за тепло.
В Швеции часто используются расчеты "нормального срока эксплуатации здания". Жилищная компания обязана проинформировать жителей, когда дом или даже какая-то его часть должна быть отремонтирована. Для стен этот период определен в 12-15 лет, для холодильника или духовки - 15 лет, а для деревянного пола - это может быть 25 лет. Если житель хочет, чтобы его квартира была отремонтирована несколько раньше нормативного срока, для него рассчитывают, на сколько больше он должен ежемесячно платить. И ремонт будет сделан. И наоборот, если житель бережно относился к своему дому, стенам и оборудованию и нет необходимости их ремонтировать, то когда наступает нормативный срок, квартплата будет снижена.
Внедряется метод разделения управления и эксплуатации домом на несколько достаточно самостоятельных фаз, некоторые из которых касаются лишь очень узких местных вопросов (одного дома или одного микрорайона) и тех, что затрагивают общие интересы всех жителей (и всех домов) города. Таким образом, "местные" вопросы могут определять сами жители прямым участием в принятии решений по этим вопросам, тогда как "общие" вопросы должны обсуждаться на специально организованных переговорах между жилищной компанией и демократически избранными представителями жителей.
Эксперимент такого рода был проведен в муниципалитете Халсинг-боргсхем, на юге Швеции, в котором муниципальная жилищная компания владеет 11000 жилых единиц (в том числе, квартир, одно - четырех - квартирных домов). Территория города была поделена на 50 микрорайонов (примерно по 200 жилых единиц в каждом). В каждом таком микрорайоне жители должны были сформировать свою местную организацию квартиросъемщиков, которая в свою очередь формировала местный "комитет жилищного управления". Участие в этих местных организациях квартиросъемщиков было делом добровольным. Арендная плата была поделена на две части, которые назывались "основная аренда" и "микрорайонная". Основная квартплата предполагала компенсацию всех "местных" расходов, таких как налог на недвижимость, выплату процентов по разным предыдущим кредитам, плановое содержание дома, административные расходы, плату за землю и др. "Микрорайонная” аренда должна была покрывать: расходы на водоснабжение, электроснабжение, ремонты, отопление, уборку территорий, средства механизации, уборку и вывоз мусора, различные виды страховок.
Комитет "жилищного управления” локальной организации квартиросъемщиков отвечал за свой микрорайонный бюджет, а также реальное осуществление всех работ и всех необходимых платежей. Этот комитет имел право выбрать любую компанию для обслуживания своего дома. Тем самым оказывалось давление на муниципальную жилищную компанию, которой приходилось соревноваться за право выполнять эту работу с другими частными службами. В случае возникновения конфликтной ситуации вопрос передавался на рассмотрение согласительной комиссии - Tenant Influence committee, которая состояла из сотрудников муниципальной жилищной компании и квартиросъемщиков.
Одним из масштабных проектов участия жителей в жилищных процессах было строительство целого микрорайона из 16 одноэтажных зданий, которое осуществляла муниципальная жилищная компания Svenska Bostader (владеет 53 тысячами жилых единиц). Будущие жители не только участвовали в разработке проекта, но и сами участвовали в строительстве: клеили обои, настилали пластиковую плитку и выполняли ряд других несложных операций. Строительная компания предоставляла все материалы и опытных строителей-инструкторов. Работа будущих квартиросъемщиков была оценена в 75 тысяч шведских крон, что примерно соответствовало квартплате за целый год. Так что эти жильцы получили серьезную скидку по квартплате, когда въехали в новые квартиры.
“Участие жителей в процессах содержания и управления жильем - это не цель, а важный инструмент для стимулирования ответственности жителей, развития социальных контактов между участниками жилищных отношений, формирования желания овладевать новыми знаниями и фантазировать!», - так записано в одном из правительственных шведских документов. (В этом что-то есть, не правда ли?!)
Финский сюжет. Управление квартирами и сотрудничество с жильцами1
Управление арендными квартирами типа ARAVA, построенных по принципу жилищных кредитов с государственной субсидией, осуществляется через фирмы по недвижимости, каждая из которых работает самостоятельно и организует управление домами, их техобслуживание и ежегодные мероприятия по ремонту. Городское управление по недвижимости владеет фирмами по недвижимости, а также координирует и развивает их административное управление. Владельцем квартир в арендных городских домах являются муниципалитеты. Фирмы по недвижимости, находящиеся в 100%-ной собственности города, работают самостоятельно и представляют владельца во всех практически вопросах. Работа фирм по недвижимости строится по принципу самоокупаемости. Они выплачивают кредит и проценты по нему, а также обеспечивают отопление , техобслуживание и ремонт. Эти расходы фирмы взимают с жильцов в форме аренды, которая складывается из суммы расходов по кредиту и стоимости эксплуатационных услуг. Расходы по выплате кредита означают выплату кредита, процентов по нему, а также оплату налога за аренду земельного участка. Эксплуатационные расходы включают плату за отопление, воду, электроэнергию в местах общего пользования, техобслуживание, уборку, содержание в порядке прилегающих территорий и ремонт. Жильцы могут повлиять на размер арендной платы путем экономии расхода воды и тепла, организации «субботников» по выполнению, например, малярных работ, монтажа панелей в саунах, благоустройству территории и прочих мероприятий по улучшению состояния жилого фонда. Для ремонта квартир кондоминиумы предоставляют жильцам обои и краску, а жильцы, в свою очередь, выполняют ремонт своими силами. В Финляндии почти все арендное жилье финансируется за счет государственных кредитов. Размер арендной платы в доме, построенном за счет государственного кредита, составляет от 30 до 50 финских марок за 1 кв.м в месяц. Из этой суммы доля выплаты кредита и процентов по нему составляет около 54%. Срок, на который предоставляется государственный кредит, составляет от 27 до 40 лет.
Выбор жильцов осуществляется городом или же фирмой по недвижимости в соответствии с выданными городом инструкциями. В каждом доме или группе домов работает домовой комитет, избираемый жильцами. В каждой фирме по недвижимости имеется комитет арендаторов, также избираемый жильцами. Сотрудничество между фирмой по недвижимости (акционерным квартирным обществом) развивается в соответствии с действующим законом об управлении.
Британский сюжет. Программы «Участие жителей»
Программы «Участие жителей» – важнейшее направление и один из главных результатов деятельности организаций квартиросъемщиков Великобритании.
Началом конструктивного сотрудничества между муниципалитетами и организациями жителей можно считать конец 60-х годов, когда впервые началось дополнительное выделение специальных средств для эксплуатации муниципальных многоэтажных зданий. При этом средства в первую очередь направлялись в те дома, в которых были активные организации жителей.
В 70-е годы муниципалитеты стали предоставлять общественным организациям специальные помещения для собраний и другой деятельности. Например, в Бирмингеме жителям было предоставлено 35 различных помещений. Городской Совет Большого Лондона «обеспечивал простым, но обставленным помещением каждую организацию жителей, которая показала себя достойной».
В 1973 году в Лондоне начала развертываться специальная программа «Участие квартиросъемщиков». Речь шла об участии представителей организаций жителей в слушаниях, обсуждениях, заседаниях различных муниципальных комитетов, комиссий и проч. В конце 80-х правительство Консерваторов сделало своими лозунгами «консультации с жителями» и «участие жителей». Кто из жителей мог протестовать против заявления министра местного управления Шотландии Графа Анкрама: «Одних консультаций с жителями недостаточно. Необходимо, там, где это возможно, непосредственное вовлечение квартиросъемщиков в управление и оказание жилищных услуг (обслуживание жилого фонда)… Это означает разработку настоящего контроля за политикой и ресурсами на локальном уровне, создание более четких целевых и отвечающих требованиям жителей программ, которые на самом деле приведут к усилению ответственности и демократии.»2
Американский сюжет. Повседневная работа организаций жителей
В США уже давно ушли в прошлое широкомасштабные, на всю страну кампании и марши протеста под лозунгами борьбы против роста квартплаты, холода в домах или бездомности. Но осталась повседневная работа организаций жителей, кооперативов и помогающих им организаций поддержки, профессиональных организаций, выступающих своего рода мостиком между жителями и муниципалитетами.
На сегодняшний день самыми актуальными вопросами, волнующими многих горожан, остаются вопросы регулирования квартплаты и качества коммунальных услуг, вовлечение жителей в управление и сохранность зданий, усиление безопасности и повышение комфортности.
"Лесенка" организаций, защищающих свои жилищные права и участвующих в улучшении жилой среды, выглядит следующим образом:
1. Первый уровень представляют собой организации жителей одного дома, блока домов или нескольких расположенных рядом блоков домов. Это, как правило, ассоциации квартиросъемщиков (как муниципального дома, так и дома, принадлежащего частному домовладельцу). В этих организациях все жители работают на общественных началах. Они напоминают наши домкомы со старшими по этажам и подъездам. У них они называются "капитанами".
2. Второй уровень составляют локальные, микрорайонные организации. Как правило, они объединяют организации жителей одного дома или одного блока, представители которых - "капитаны" (соответственно дома или блока) - составляют совет директоров, правление или любой другой орган общественного самоуправления этой территории. Совет такой локальной организации тоже работает на общественных началах. Однако на этом уровне уже, как правило, есть постоянный оплачиваемый штат сотрудников, выполняющих повседневную работу по функционированию такой организации. Обычно это 1-3 человека. Средства на оплату этих сотрудников организации получают из своих членских взносов и грантов, которые они могут выиграть, если предложат конкретную и полезную для жителей программу. Обязательным условием получения практически любых грантов является собственный вклад жителей в задуманное дело. Даже если он измеряется 1 долларом или 1 часом работы. Тогда спонсоры готовы "добавить недостающую сумму". Многие гранты всего лишь 100 долларов, но на них можно купить банку краски и перекрасить унылый холл. Кроме того, получение гранта - это очень престижно, и открывает для жителей дорогу к другим грантам и новым успехам.
3. Далее идут организации районного или городского уровня, объединяющие локальные организации жителей, например, Коалиция жильцов штата Нью-Йорк, или Гражданский комитет Нью-Йорка.
Для этих организаций характерна самая разнообразная активность: начиная от координации деятельности входящих в них организаций, до совместной работы с этими организациями. Это, например, разработка проектов реконструкции микрорайонов, новой застройки. Эти организации обычно помогают локальным организациям, осуществляют техническое содействие. Они же представляют интересы локальных организаций в региональных и национальных организациях, участвуют в масштабных жилищных (и политических) кампаниях.
4. На городском уровне возникают различные самостоятельные, независимые институты (организации) поддержки, которые помогают формированию, существованию, выживанию различных организаций локального уровня и успешной реализации их проектов.
Существуют также самые разнообразные экспертные организации, которые работают по контрактам с институтами поддержки и с самими организациями жителей.
5. Городские организации объединяются в общенациональные, которые добиваются участия в разработке общенациональной жилищной политики, проводят национальные кампании, издают журналы, ведут учебу и т.д.
6. Кроме этих организаций, в основном состоящих из самих жителей, существует обширная система общественных, частных, прибыльных и неприбыльных организаций, которые патронируют, финансируют, поддерживают и обучают организации жителей разного уровня.
Среди них есть посредники (Intermediaries), в том числе, финансовые посредники. Эти организации, с одной стороны, помогают и организациям жителей, и институтам поддержки получать финансовую помощь в виде разного рода дотаций и грантов. С другой стороны, они являются консультантами различных финансовых институтов, таких, как банки, неприбыльные институты, а также различные фонды (например, Фонд Форда). Для финансовых институтов они, в известной мере, выступают гарантами надежности и оправданности (целесообразности) их помощи и вложений. Именно они аккумулируют различную информацию о деятельности и тех и других и снабжают такой информацией заинтересованные стороны. Деятельность этих организаций, в свою очередь, патронируют, контролируют (иногда и финансируют) муниципальные власти. В большой степени они полагаются на информацию "посредников" и зарекомендовавших себя институтов поддержки.
Муниципальные власти сами финансируют многие организации помощи жителям, например такие, как Совет по делам жильцов Бруклина. Сейчас это самая крупная Ассоциация по делам жильцов в штате Нью-Йорк. Эта организация была создана в марте 1971 года и много лет работала на общественных началах. Главной ее заботой была непосредственная работа с жителями и помощь им в решении жилищных проблем. За многие годы успешной работы завоевано уважение и признание. А признание принесло гранты, что дает возможность расширять работу.
Итак, многие тысячи ассоциаций жителей одного дома или микрорайона, сотни общегородских коалиций, организации штатов и общенациональные союзы, объединяющие квартиросъемщиков и жителей кооперативов, бездомных! плюс десятки независимых институтов поддержки, фонды и специальные жилищные суды, разбирающие конфликты между жителями и домовладельцами, все эти организации формируют мощную сеть, которая защищает, помогает и воспитывает жителей США в духе сотрудничества, уважения к собственности, закону и человеку - соседу ближнему и дальнему...
С середины 70-х годов, когда в Нью-Йорке, как и во многих других американских городах, разразился финансовый кризис, многие частные домовладельцы обанкротились. Принадлежащие им дома перешли в собственность муниципалитета города Нью-Йорка. Муниципалитет Нью-Йорка стал самым мощным домовладельцем самого заброшенного жилого фонда. В середине 90-х муниципалитет владел 25 тыс. жилых квартир в очень старом разрушающемся жилом фонде. Именно тогда была разработана специальная программа помощи жителям таких муниципальных домов. Муниципалитет берет на себя обязательство привести дом в порядок, а жители - создать кооператив и выкупить дом в кооперативную собственность у муниципалитета по вполне разумной и доступной цене (фактически цена составляла 1 доллар за 1 квадратный метр.) Муниципалитет также выплачивает довольно серьезные средства профессиональной организации ( институту поддержки), который берет на себя заботы о жителях дома: учит их, как управлять и содержать дом, как снизить расходы на его эксплуатацию, да и просто наладить более человеческие отношения между соседями.
Последние 10 лет, выигрывая сложный конкурс, гранты на эту работу получала Организация по оказанию помощи в жилищных вопросах жителям Нью-Йорка - УХАБ (UHAB). Специалисты этой организации курируют более 1000 зданий в Нью-Йорке. УХАБ не только организует специальные занятия для жителей, выпускает множество простых и наглядных пособий, но, главное, сотрудники УХАБа постоянно посещают эти здания и встречаются с жителями "на их территории". Иногда подготовка жителей к тому, чтобы стать реальными собственниками своих зданий, занимает и год, и два, а были случаи, что и 7 лет. Все это время с ними работают специалисты УХАБа.
Десятилетия активной работы по обучению жителей, взаимодействию с жителями дали огромный опыт. Опубликованы сотни статей, книг и великолепных пособий, помогающих сегодняшним жителям.
Помощь бывает самая разная. Лозунг "Знание - сила" один из самых актуальных для организаций жителей. Например, Совет по делам жильцов Бруклина добивается того, чтобы все жители четко знали все положения договора найма. Они встречаются с жителями и объясняют, что должен предоставить им домовладелец по закону штата Нью-Йорк и в соответствии с договором найма. Они стремятся научить жителей защищать свои права. Составной частью этого умения - умение сформулировать свою проблему, свое требование, грамотно составить жалобу, знать, куда ее направить. При этом вести себя корректно.
Поэтому Совет по делам жильцов составил для жителей специальную анкету, которая помогает не упустить из виду важные для жителей вещи. Вот какие графы включены в «Анкету жилищных претензий», которые жители могут просто отметить известным во всем мире знаком "Х" и передать в Совет по делам жильцов. Этот Совет, в свою очередь, сумеет помочь навести порядок.
«Анкета жилищных претензий»
Уважаемые жильцы! Отметьте, пожалуйста, что Вас не устраивает или беспокоит:
|
