Журнал "Инженерные изыскания в строительстве", №3, 2009 Николай Кошман: нынешняя ситуация не идет ни в какое сравнение с 1998 годом
Строительную отрасль кризис потрепал основательно. Многие крупные компании выстояли с большим трудом. И сегодня они радикально
меняют свои подходы к планированию строительства жилья. Малые компании в какой-то степени оказались даже в более выгодном положении: их потери не столь велики, им придется лишь какое-то время подождать до ослабления кризиса. «Мы сегодня с удовольствием отмечаем, что продажи опять начинают оживать», — говорит президент Ассоциации Строителей России НИКОЛАЙ КОШМАН.
Ред.: Николай Павлович, главный вопрос на повестке дня сегодня — это кризис. Как Вы считаете, каков самый пессимистичный сценарий развития событий в строительной отрасли?
Н.К.: Думаю, что на сегодня компании в самом худшем случае могут лишиться возможности закончить начатое строительство. К сожалению, в эту категорию риска попадает достаточно много малых и средних компаний, а также некоторые крупные.
Ред.: Малым компаниям строительной отрасли приходится нелегко. Есть ли вероятность, что они просто исчезнут с рынка в отсутствие государственной поддержки?
Н.К.: Я думаю, что всё не настолько печально и малые компании при желании найдут выход из положения. Они, как правило, строят один дом в течение полутора лет. Те компании, у которых окончание работ пришлось на начало кризиса, то есть на сентябрь–декабрь прошлого года, уже рассчитались со своими дольщиками, отдали квартиры, зарегистрировали их и ушли с рынка. Остальным придется выждать полгода или чуть больше — пока строительная отрасль не пойдет на подъем.
Мы сегодня с удовольствием отмечаем, что продажи опять начинают оживать. Правда, строительным компаниям пришлось несколько изменить свой подход к планированию строительства жилья. То есть, например, до сентября 2008 года спросом пользовались большие квартиры (80, 120, 200 квадратных метров и более). Сегодня же на такие площади во многих семьях не хватает денег — и люди предпочитают перейти на одно- и двухкомнатные квартиры. Я считаю, что частичные изменения проекта — не такая большая работа, как кажется. Многие компании уже активно работают в этом направлении.
У малых компаний есть еще один выход: две-три фирмы могут объединиться в одну, с большим уставным капиталом, и на эту компанию получать кредиты, которые уже начали выдавать (хотя и не так активно, как хотелось бы).
Но самое тяжелое положение сложилось в больших компаниях, которые строят в год не менее 500 тысяч квадратных метров. Для стоквартирного дома вопрос решить гораздо легче, чем для строительства жилья на 30 тысяч семей (это примерно 600 тысяч квадратных метров). Раньше компании без проблем брали кредиты, а сегодня этот денежный поток им перекрыли. Поэтому мы полностью поддерживаем меры, принятые правительством, по оказанию непосредственной помощи таким большим компаниям. Необходимо понять, что это не безвозмездная помощь. За нее компании серьезно заплатят — кто акциями, кто квартирами, кто чем-то еще. Но сегодня они идут на это, понимая, что другого выхода из создавшегося положения нет.
Ред.: Вы говорите о проблемах в прошедшем времени. То есть, по вашему мнению, строительный рынок уже достиг «дна» и в перспективе стоит ожидать только роста?
Н.К.: Я в этом даже не сомневаюсь. Мы уже достаточно сильно «упали». На дворе 2009 год, а к 2010 году мы планировали построить 80 миллионов квадратных метров жилья. По прогнозам Минрегиона, в этом году будет построено всего 53 миллиона, то есть уровень строительства упал на 27 миллионов. Значит, надо наверстывать упущенное. Президент России дал установку построить 140 миллионов квадратных метров, то есть по одному квадратному метру на каждого гражданина страны.
Ред.: А чем ситуация в строительстве сегодня отличается от ситуации 1998 года?
Н.К.: Никакого сравнения с тем временем даже быть не может. В 1998 году отрасль была просто брошена на произвол судьбы. Кто смог, тот и выжил, а кто нет, тот ушел заниматься другими делами. У нас тогда осталось очень мало строителей — думаю, что у меня хватит пальцев на руках, чтобы пересчитать, сколько их было: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Омске, Хабаровске, Татарстане, Башкортостане, Ленинградской области, Краснодарском крае.
Сегодня же все по-другому. В регионах-донорах ситуация выглядит достаточно оптимистично. Некоторым регионам, особенно дотационным, приходится тяжело. Но там, где главы органов местного самоуправления понимают, что строительство является локомотивом экономики, и делают на него ставку, положение компаний этого сектора серьезного опасения не вызывает. Мы должны четко и ясно понимать, что вопрос движения вперед в нашей отрасли — это вопрос решения многих экономических задач, в том числе и проблем занятости населения, и проблем развития других отраслей: ведь строительство «тянет» за собой от 20 до 42 отраслей экономики.
Ред.: Вы недавно приехали из Германии. Насколько сильно строительство затронуто кризисом в Европе?
Н.К.: Большого падения объемов строительства я там не увидел. Это касается и других областей экономики — продовольственной и промышленной сферы. Падение составило примерно 5–6%. Немцы продолжают строить. Конечно, такого панически тяжелого состояния, как у нас, там нет.
Я думаю, что главная задача нашего государства сейчас — это учитывать американскую и немецкую практику 1930-х годов, а не повторять наши ошибки 98-го года, когда все было брошено, а потом пришлось возвращаться к уровню прошлых достижений в течение целых пяти лет.
Снова повторю: тех мер, которые сегодня принимает правительство, конечно, еще недостаточно, но все-таки это реальная помощь строителям.
Ред.: А что еще могло бы сделать правительство?
Н.К.: Необходимо внести определенные изменения в законодательство: пересмотреть вопрос о сроках выдачи разрешений на строительство, ввести жесткий лимит на плату за электроэнергию, газ, воду, канализацию. Антимонопольная служба должна строго контролировать рост цен на строительные материалы. Необходимо принять методику определения стоимости земли.
Сегодня, между прочим, некоторые из перечисленных мною изменений уже сделаны — это получение лимита и плата за лимиты для физических лиц. Сейчас стоимость одного киловатта электроэнергии в Московской области стоит всего около 505 рублей. Если добиваться сходных решений по материалам, земле и по разрешению на строительство, то совершенно точно удалось бы сократить стоимость жилья на 40 процентов.
Ред.: В кризисные времена принято строить дороги...
Н.К.: Совершенно верно: дороги и жилье. В полосе отвода дороги строятся автозаправочные станции, автомойки, площадки для отдыха водителей. То есть там, где проходят дороги и есть населенные пункты, сразу появляются рабочие места — для всего этого дорожного хозяйства нужны десятки тысяч рабочих рук. А если люди здесь работают, то для них нужно строить жилье. Очень простая арифметика.
Если поехать от Москвы в любом направлении, скажем в Калугу, то через каждый километр будут встречаться заправки. А где заправки, там и пункты мойки-чистки и шиномонтажа, кафе, стоянки автомобилей. Все это строится полулегально. Что будет, если проектировать всю эту инфраструктуру и взять под контроль выдачу разрешений, отвод земли, материалы? Дорога сразу «оживет».
Ред.: Известны ли Вам примеры строительных компаний, которые не пережили кризис? Например, кто-то из членов Вашей ассоциации?
Н.К.: Сегодня среди наших членов нет компаний, которые обанкротились. Есть такие компании, которые очень тяжело выходили из кризисной ситуации. Это наш «ПИК», это одна большая пермская компания. Также еле выстояли три-четыре компании в Сибирском федеральном округе. Были сообщения о банкротстве MIRAX и «Главстроя», но, по всей видимости, это кто-то из журналистской братии выдавал желаемое за действительное.
Ред.: А как эти компании выходили из кризиса? Какие механизмы применяли?
Н.К.: Ситуация выглядит так: дольщик в свое время внес деньги и в оговоренный договором купли-продажи срок приходит и требует свою квартиру, а она не готова. Компания, по сути, и не виновата. Виноваты внешние факторы, имеющие столь большое значение в отрасли. Однако условия договора не выполнены — начинаются судебные дела. Необходимо принимать какое-то решение. Для этого собирается совет директоров и рассматривает сложившееся положение.
Если дом построен на 50 процентов и более, то все средства, которые есть в компании, направляются на достройку этого дома. А там, где работа лишь начата, где строительство находится на нулевом цикле или на стадии готовности менее 50 процентов, проект замораживается. «Вытаскивается» всегда основной объект. По остальным проектам наше предложение таково: продлить инвестиционный контракт на год.
Мы выступили с инициативой отсрочки выплаты по аренде за пользование землей, а также по другим видам аренды как минимум на три года. Это снимет финансовую нагрузку с тех компаний, которые занимаются стройками. Также предлагается сократить стоимость электроэнергии, газа, воды, земли, строительных материалов. Это значительно облегчит положение строительства. Особенно это касается социального жилья. Те, у кого есть деньги, уже купили себе квартиры. И сейчас надо решать, безусловно, вопросы бюджетников — тех, кто получает строго фиксированную заработную плату. Необходимо, чтобы их устраивала ценовая жилищная политика.
Ред.: Многие говорят о том, что закон о саморегулируемых организациях (СРО) недоработан. Да и время для его введения сейчас не самое подходящее: нет денег, чтобы платить взносы в компенсационный фонд.
Н.К.: Я считаю, что ввод СРО во время кризиса очень актуален. Саморегулируемые организации созданы для того, чтобы решать две задачи. Первая — это устранение проблем, связанных с институтом лицензий. Лицензию получал тот, кто за нее платил. На сегодняшний день, если судить по количеству выданных лицензий, в России числится примерно 300 тысяч компаний. Фактически же на рынке работает лишь 15–20 процентов от этого числа. Существуют компании с чисто номинальным уставным фондом в 5–10 тысяч рублей. Что может решить компания с таким фондом? Разве что построить какой-нибудь сарай. А она выходит на строительство капитальных зданий.
Поэтому мы должны оставить на рынке только те компании, которые имеют нормальную историю: за 2–3 последних года у них не должно быть рецидивов по обману людей, по нарушениям технических нормативов и условий строительства. А самое главное — это финансовое состояние компаний. Если у компании нет за душой ничего — значит, она должна заниматься другими делами. Как говорит один из наших учредителей, «булочки выпекать». Возможен вариант, который я уже упоминал: из двух-трех малых компаний создается новая фирма с новым уставным фондом.
Многим не нравится идея компенсационного фонда. А почему? Потому что на рынок приходят компании без копейки за душой. Они рассчитывают только на те деньги, которые соберут с граждан, а также на банковские кредиты. И когда такая компания начинает строить, то каждый день ее работы — это риск для граждан, вложивших в проект собственные деньги. Чтобы такого не происходило, и идут отчисления в компенсационный фонд. Они действительно очень высоки, но от этого никуда не денешься.
Скажем, среди ста компаний нашелся один шарлатан. Собирается совет саморегулируемой организации и принимает решение. Может быть принято решение о выделении суммы на достройку, но при условии ее возвращения через полтора-два года с определенной маржой. Если такое решение не принимается, то материалы передаются прокурору, а дом достраивает другая компания. В данном случае встают вопросы ответственности, в том числе и имущественной, за свою деятельность. И это заставит все компании присматривать друг за другом.
Ред.: Но ведь тогда необходимо нанимать службы инженерного контроля? Вряд ли небольшой административный аппарат СРО справится самостоятельно?
Н.К.: Во-первых, в любой строительной компании есть аппарат главного инженера с отделами, которые отвечают за качество строительства. Есть целая структура ведения исполнительной документации. Любая технологическая операция заносится в журнал работ, в акты на скрытые работы. И, безусловно, все контрольные функции должны быть отданы государству, причем необходим предельно жесткий контроль. Для этого существует служба Госархнадзора. И у нас не так много сегодня строится для того, чтобы ее специалисты не смогли справиться с этой задачей: приехать раз в месяц, посмотреть ведение исполнительной и проектной документации, качество работ, сделать замечания и оштрафовать халтурщиков. Надо всех заставить работать грамотно.
Когда изыскатели, проектировщики и строители начнут страховать свои риски, тогда можно будет бить по нарушителям рублем и все пойдет по-другому. Например, в случае обрушения сразу же приедет комиссия, которая составит акт и заставит СРО отремонтировать эту поломку за счет собственных средств.
В прошлом году я был в Японии. Там государство разорило одну компанию. Четыре дома были построены с единственным нарушением, касающимся требований к сейсмостойкому строительству. Все эти дома было приказано разобрать — и компания обанкротилась. В России скоро будут поступать точно так же. Ведь у нас сейчас на стройках творится просто ужас что: горят люди, обрываются лифты, валятся перекрытия и путепроводы.
Ред.: А как Вы оцениваете состояние отрасли инженерных изысканий?
Н.К.: Я думаю, что она идет в ногу со всей строительной отраслью. Но в то же время у нее есть свои проблемы и свои задачи. Мы отмечаем сегодня разделение изыскателей на два лагеря, но я думаю, что формирование СРО их объединит. Инженерные изыскания — это фундамент стройки, они дают нам информацию обо всех необходимых характеристиках состояния грунтов и являются основой для решения задач проектно-сметной документации. Проектировщики закладывают изыскательские расчеты в свои собственные. И поэтому, если изыскатель схалтурил, то через 5 лет жильцы будут проклинать эксплуатационников: например, говорить, что виновата утечка воды. Поэтому и изыскатели, и проектировщики, и строители должны страховать результат. Необходимо, чтобы они несли за него материальную ответственность.
Я также считаю, что порядок проведения инженерных изысканий должен опираться на методы, которые являются сейчас самыми современными в мире. Тут мы серьезно отстаем. И в этом плане перенимание опыта у наших китайских, немецких, итальянских и американских коллег очень важно. Надо брать лучшее оттуда и внедрять здесь.
Газета "Деловое Прикамье", №16(382), 15 мая 2009 г.
|
