Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону
Скачать 435.03 Kb.
|
Анализ динамики показателей текущей доходности рынка коммерческой недвижимостиКлючевым показателем, характеризующим состояние рынка недвижимости, является доходность от сдачи в аренду (rental yield) – отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. Различают полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается исходя из ставки арендной платы, а чистая доходность (net rental yield) определяется за вычетом из арендного дохода расходов арендодателя и налогов. При анализе размещения инвестиций в недвижимость в первую очередь оценивают показатель полной доходности от сдачи в аренду11. Связанным с ним показателем является величина P/E, аналогичный фондовому рынку и показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу. Показатель P/E иллюстрирует, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать объект в аренду, чтобы вернуть уплаченную за него цену. Текущая доходность рынка может быть рассчитана как отношение средних объявленных арендных ставок к средним ценам предложения на продажу по данному виду недвижимости. По своему экономическому смыслу этот показатель близок к ставке капитализации и также характеризует отношение годового дохода к стоимости капитала. Различие между ними заключается в том, что ставка капитализации определяется для конкретного актива на основе фактических или плановых (проектных) данных и может использоваться для оценки стоимости этого актива. Показатель текущей доходности рынка отражает представления участников рынка на текущий момент времени о средней возможной ренте для объектов коммерческой недвижимости и в этом отношении опосредовано влияет на рыночную стоимость этих объектов. Результаты расчета показателей текущей доходности рынка для офисов и торговых помещений показаны на графиках, приведенных на рис. 8. На этой же диаграмме приведены графики средних ставок по кредитам и депозитам (кроме депозитов "до востребования") по данным ЦБ РФ. Рис.8.Показатели текущей доходности рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону (для офисов и торговых помещений) и показатели денежного рынка данным 2009-2012 г.г. Анализ корреляционных связей показателя текущей доходности производился на основе и парных корреляционных функций текущей доходности офисов и торговых помещений (рис.9 и рис.10) между собой, а также с показателями денежного рынка (средними значениями депозитной и кредитной ставки). Наличие в динамике показателей в виде тренда и циклических колебаний проявляется как автокорреляция значений временного ряда. Такая "внутренняя" зависимость значений временного ряда, изменяющаяся при различной величине запаздывания – "лага", является необходимой предпосылкой использования соответствующего показателя в качестве динамического индикатора На рис. 9 приведены графики автокорреляционных функций показателей текущей доходности рынка для офисной и торговой недвижимости. Рис.9. Автокорреляционные функции текущей доходности рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону (офисные и торговые помещения) по данным 2009-2012 г.г. Можно отметить значительное повышение значений автокорреляционной функции при величине лага 5-6 мес. – коэффициенты автокорреляции являются статистически существенными при величине запаздывания около полугодия составляют и равны примерно 0,5 (критическое значение коэффициента корреляции при 5% уровне значимости12 R (1-0,05) =0,355). Для текущей доходности торговых помещений коэффициенты автокорреляции почти линейно снижаются с ростом величины лага, что указывает на постепенное убывание зависимости показателя от его предшествующих значений. Рис.10. Парные корреляционные функции показателей текущей доходности рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону по данным 2009-2012 г.г. На диаграмме парных корреляционных функций видно, что текущая доходность офисных и торговых помещений имеет существенную корреляционную связь между собой и с показателями денежного рынка (средними кредитными и депозитными ставками). Значения коэффициентов корреляции остаются существенными по крайней мере в течение полугодия, а между текущей доходностью торговых помещений и кредитной ставкой существенной является корреляция при лаге до 9-10 месяцев. |
Похожие:
 | Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем... | | Научно-исследовательская работа по организации и проведению исследований... Анализ федеральной, региональной и муниципальной правовой базы в области инноваций |
| 1. му «Управление образования Администрации г. Ростова-на-Дону» Ростова-на-Дону» и постановлением Мэра города от 22. 07. 2003 г. №1540 «Об утверждении «Положения о механизме формирования, представления,... |  | Школа-интернат VIII вида №42 г. Ростова – на – Дону Гкоу ро школы-интерната VIII вида №42 г. Ростова-на-Дону, почетный работник общего образования РФ |
| О внесении изменений в постановление Администрации г. Ростова-на-Дону» и постановлением Мэра города от 22. 07. 2003 №1540 «Об утверждении «Положения о механизме формирования,... | | Основная образовательная программа муниципального бюджетного общеобразовательного... Железнодорожного района города Ростова-на-Дону, характеризует специфику содержания образования и особенности организации учебно–воспитательного... |
| Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») | | М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по... Методические указания предназначены для проведения исследований отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление... |
| Решение №167 29 августа 2006 года Заседание №9 о принятии «Целевой... О принятии «Целевой программы охраны окружающей среды города Ростова-на-Дону на 2007-2009 годы» | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная... |
| 1. Оценка и прогнозирование инвестиционного рынка Понятие инвестиционного... ... | | Учебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование... А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62... |
| Г. Ростова-на-Дону Деятельность гимназии по совершенствованию здоровьесберегающей образовательной среды | | Лихеноиндикация атмосферного загрязнения городов новочеркасска и ростова-на-дону Защита состоится 30 апреля 2010 г в 15-00 на заседании диссертационного совета д 212. 208. 32 по биологическим наукам при Южном федеральном... |
| Рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой... Работа выполнена в фгбоу впо «Самарский государственный экономический университет» | | Отчет о результатах самообследования гкоу ро школы-интерната II вида №48 Г. Ростова-на-Дону Информация о профильной направленности обучения в соответствии с реализуемыми программами |
