Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону
Скачать 435.03 Kb.
|
Зависимость текущей доходности от процентных ставок денежного рынка может проявляться в двух видах – во-первых, как зависимость от средних депозитных ставок и, во-вторых, как зависимость от средних кредитных ставок банков. Учитывая инерционность рынка недвижимости, зависимость текущей доходности от процентных ставок можно представить в виде следующей модели с распределенным запаздыванием: Yt = a0 + ∑ht-τ*Xt-τ , τ =0,…,m (6) где Yt – показатель текущей доходности для данного вида недвижимости за t –й месяц; a0 - свободный член уравнения регрессии; ht-τ – коэффициент регрессии, равный изменению уровня текущей доходности Yt при единичном приросте процентной ставки в месяц (t-τ); Xt-τ – средний уровень процентной ставки (депозитной или кредитной) за месяц (t-τ). В качестве априорной гипотезы при оценке уравнения (6) используется допущение, что коэффициенты ht-τ убывают по арифметической прогрессии с ростом лага τ. ht-τ =b*[1-(τ-1)/m]*2/(m+1)), τ=1,…,m; (7) где m – максимальная величина лага; b – коэффициент. Подставляя (7) в уравнение (6) и произведя замену переменных, получаем уравнение регрессии для оценки коэффициентов: Yt = a0 + h0*Xt +b*Wt ; (5) Wt =∑ [1-(τ-1)/m]*2/(m+)*Xt-τ , τ=1,…,m; Переменная Wt представляет собой накопленный показатель, который рассчитывается как средневзвешенная величина процентных ставок за m предшествующих месяцев с прогрессивно убывающими весами. Соответственно, коэффициент b равен величине изменения уровня текущей доходности Yt при единичном приросте Wt. Коэффициент h0 в уравнении (5) характеризует прямую связь между текущими значениями процентной ставкой Xt и доходности Yt. Максимальная величина запаздывания (лага) влияния процентной ставки на уровень текущей доходности была принята на уровне m=6, что соответствует периоду, в течение которого коэффициенты парной корреляции показателей являются статистически существенными (рис.10). Результаты оценки коэффициентов зависимости приведены в табл. 8. Таблица 8. Результаты оценки параметров зависимости показателей текущей доходности коммерческой недвижимости от банковских процентных ставок
Примечание: в скобках указаны стандартные ошибки оценки соответствующих коэффициентов. Сравнительный анализ рассчитанных зависимостей показывает, что наиболее тесной является статистическая связь между уровнем доходности коммерческой недвижимости и депозитными ставками (рис. 12). Полученные значения критерия Фишера для зависимости уровня доходности от кредитных ставок находится вблизи от критической величины этого критерия при 5% уровне значимости. Рис.12. Коэффициенты зависимости уровня текущей доходности офисных и торговых помещений от банковских процентных ставок Рассчитанные значения коэффициентов позволяют выделить отдельные составляющие эффекта зависимости уровня доходности недвижимости от процентных ставок денежного рынка. Как показано на рис.12, преобладающее влияние на уровень доходности оказывает величина процентной ставки в текущем месяце, причем при значениях краткосрочного мультипликатора h0>1колебаниям процентных ставок будут соответствовать превосходящие их отклонения уровня доходности – особенно значительным является влияние этого фактора на уровень доходности торговых помещений. Наличие такого контура усиления отклонений показателей можно рассматривать как одну из причин формирования циклических колебаний на рынке недвижимости. Примечательно, что значения долгосрочного мультипликатора h0 + b, характеризующего суммарное влияние банковских процентных ставок на доходность недвижимости, довольно близки для офисных и торговых помещений ( в отношении влияния кредитной процентной ставки они примерно одинаковы) и высоким значениям краткосрочного мультипликатора h0 соответствуют более высокие уровни коэффициента накопленного эффекта b, но с противоположным знаком. В результате средневзвешенная процентная ставка за прошедшие полгода играет роль демпфера, гасящего часть эффекта изменения текущей процентной ставки. |
Похожие:
 | Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем... | | Научно-исследовательская работа по организации и проведению исследований... Анализ федеральной, региональной и муниципальной правовой базы в области инноваций |
| 1. му «Управление образования Администрации г. Ростова-на-Дону» Ростова-на-Дону» и постановлением Мэра города от 22. 07. 2003 г. №1540 «Об утверждении «Положения о механизме формирования, представления,... |  | Школа-интернат VIII вида №42 г. Ростова – на – Дону Гкоу ро школы-интерната VIII вида №42 г. Ростова-на-Дону, почетный работник общего образования РФ |
| О внесении изменений в постановление Администрации г. Ростова-на-Дону» и постановлением Мэра города от 22. 07. 2003 №1540 «Об утверждении «Положения о механизме формирования,... | | Основная образовательная программа муниципального бюджетного общеобразовательного... Железнодорожного района города Ростова-на-Дону, характеризует специфику содержания образования и особенности организации учебно–воспитательного... |
| Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») | | М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по... Методические указания предназначены для проведения исследований отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление... |
| Решение №167 29 августа 2006 года Заседание №9 о принятии «Целевой... О принятии «Целевой программы охраны окружающей среды города Ростова-на-Дону на 2007-2009 годы» | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная... |
| 1. Оценка и прогнозирование инвестиционного рынка Понятие инвестиционного... ... | | Учебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование... А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62... |
| Г. Ростова-на-Дону Деятельность гимназии по совершенствованию здоровьесберегающей образовательной среды | | Лихеноиндикация атмосферного загрязнения городов новочеркасска и ростова-на-дону Защита состоится 30 апреля 2010 г в 15-00 на заседании диссертационного совета д 212. 208. 32 по биологическим наукам при Южном федеральном... |
| Рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой... Работа выполнена в фгбоу впо «Самарский государственный экономический университет» | | Отчет о результатах самообследования гкоу ро школы-интерната II вида №48 Г. Ростова-на-Дону Информация о профильной направленности обучения в соответствии с реализуемыми программами |
