Рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в условиях финансовой глобализации

На правах рукописи НИКЕРЯСОВ АЛЕКСАНДР ВЛАДИМИРОВИЧ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОЙ ГЛОБАЛИЗАЦИИ Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Самара 2012 Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет» Научный руководитель - доктор экономических наук, доцент Андреев Станислав Анатольевич Официальные оппоненты: Вагапова Дания Завдатовна, доктор экономических наук, профессор, Акционерный коммерческий банк «Образование», г. Самара, советник генерального директора Зарук Наталья Федоровна, доктор экономических наук, профессор, ФГОУ ВПО «Пензенская государственная сельскохозяйственная академия», заведующая кафедрой «Финансы», профессор Ведущая организация - ФГБОУ ВПО «Ульяновский государственный университет» Защита состоится 30 октября 2012 г. в 10 ч на заседании диссертационного совета Д 212.214.01 при ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет» по адресу: ул. Советской Армии, д. 141, ауд. 325, г. Самара, 443090 С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет» Автореферат разослан 28 сентября 2012 г. Ученый секретарь диссертационного совета Вишневер В.Я. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Одним из наиболее перспективных инструментов роста основного капитала предприятий является коммерческая ипотека - покупка коммерческой недвижимости посредством ипотечных механизмов. Инвестирование в коммерческую недвижимость очень важно, поскольку обеспечивает диверсификацию ипотечного бизнеса как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона. В настоящее время рынок коммерческой ипотеки в России функционирует и растет. Поэтому актуальна разработка перспективных форм инвестирования на основе ипотечных механизмов в коммерческую недвижимость. Вопросы, связанные с инвестициями в коммерческую недвижимость, затрагивают проблемы формирования долгосрочной ресурсной базы банков для выдачи ипотечных кредитов. Рефинансирование ипотечных кредитов на финансовых рынках подвержено влиянию процессов глобализации. Необходимость рефинансирования ипотечных кредитов в условиях нестабильной экономики России обусловливает особую актуальность решения проблем инвестирования на рынке недвижимости, активизации практики использования ипотеки коммерческой недвижимости в инвестиционной деятельности. Степень научной разработанности проблемы. Данная проблема затрагивает широкий круг аспектов развития финансово-кредитных отношений. Вопросы, касающиеся развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, освещены в работах российских ученых и практиков: В.А. Аверченко, С.А. Андреева, И.Л. Бубнова, З.Л. Гарипова, Н.Ф. Зарук, Н.Б. Косаревой, И.В. Павловой, И.А. Разумовой, Н.Э. Соколинской. Современное состояние и закономерности развития секьюритизации как метода рефинансирования ипотечных кредитов исследованы в монографиях и публикациях таких отечественных ученых, как А.В. Буздалин, Я.М. Миркин, С.Р. Моисеев, Б.Б. Рубцов, Д.З. Вагапова, А.Ю. Сучков, М.А. Федотова, А.Б. Фельдман. Существуют разработки, касающиеся отдельных сторон коммерческой недвижимости: предоставления ипотечных кредитов, управления доходностью коммерческой недвижимости для обеспечения погашения кредитов, проблем купли-продажи закладных. Однако исследования теоретических и практических аспектов рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости представляются недостаточными. Нераскрытыми остались вопросы: развития нормативной базы, регулирующей рефинансирование ипотечных кредитов в России; формирования комплекса моделей рефинансирования, адекватного российским экономическим условиям; оценки их эффективности; методов регулирования рисков. Недостаточная разработка теоретических и методологических вопросов, касающихся ипотечных кредитов и их рефинансирования, препятствует формированию практических рекомендаций, направленных на совершенствование системы рефинансирования ипотечных кредитов. Область исследований. Выбранная тема исследования соответствует научным направлениям ВАК по специальности 08.00.10 "Финансы, денежное обращение и кредит": п. 9.3 "Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования", п. 10.21 «Банковские ресурсы и их формирование. Политика банка в области привлечения средств. Проблемы эффективного использования банковских ресурсов», п.10.22 "Новые банковские продукты: виды, технология создания, способы внедрения", п.11.9 «Исследование влияния денежно-кредитного регулирования на инновационные и инвестиционные процессы в экономике». Цель исследования - развитие теоретических основ и разработка методических положений, практических рекомендаций по рефинансированию ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в условиях финансовой глобализации. Поставленная цель логически предопределила решение следующих задач. 1. Рассмотреть теоретические вопросы финансирования приобретения объектов коммерческой недвижимости. Дать определение понятия «ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости», проанализировать структуру ипотечного рынка, обслуживающего сделки купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. 2. Установить содержание понятия «рефинансирование ипотечных кредитов», определить механизм рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости, рассмотреть его особенности в условиях финансовой глобализации. Провести классификацию методов рефинансирования ипотечных кредитов. 3. Составить классификацию методов регулирования рисков, возникающих в процессе рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости. 4. Предложить мероприятия по совершенствованию рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости на основе паевого инвестиционного фонда. 5. Составить сравнительный прогноз потока денежных средств заемщиков с использованием долгосрочной аренды, финансового лизинга и ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости. Объектом исследования является рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в России. Предметом исследования выступают экономические отношения, связанные с формированием и функционированием механизма рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Методологическую и теоретическую основу исследования составили труды российских и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты, регулирующие коммерческую ипотеку и операции с ценными бумагами, разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых в области ипотечного кредитования и форм его рефинансирования, публикации, отражающие международный и отечественный опыт применения моделей рефинансирования. Методология исследования базируется на использовании общепризнанных научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, диалектической логики, анализа и синтеза, индукции и дедукции, сравнения и обобщения, группировки, метода научной абстракции, моделирования, системного анализа, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность диссертационной работы. Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, Банка России, публикации международных и российских финансовых организаций, данные финансовых отчетов отдельных коммерческих банков, статистическая информация Федеральной службы государственной статистики, статистические и аналитические материалы Банка России. Научная новизна исследования состоит в разработке научно обоснованного комплекса теоретических положений и практических рекомендаций по реализации системы рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Основные научные результаты, определяющие новизну проведенного исследования и выносимые на защиту, состоят в следующем. 1. Дано определение понятия ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости как совокупности финансово-кредитных отношений, связанных с привлечением кредиторами свободных долгосрочных финансовых ресурсов инвесторов и с передачей этих средств на условиях возвратности, срочности и платности заемщикам, испытывающим недостаток финансовых ресурсов для приобретения и коммерческой эксплуатации объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов или другого недвижимого имущества, находящегося в собственности заемщика. 2. Проанализировано содержание понятия «рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в условиях финансовой глобализации», обозначающего возобновление кредитных ресурсов банков путем преобразования ипотечных кредитов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от заемщиков, получаемыми за счет: дохода от предпринимательской деятельности, связанной с эксплуатацией приобретаемых объектов недвижимости; реинвестирования выручки от продажи кредитов в новые ипотечные кредиты; обеспечения сбалансированности параметров ипотечных кредитов и кредитных ресурсов с целью увеличения объемов и прибыльности кредитных вложений; перераспределения риска между первичным кредитором, вторичным оператором и инвесторами. 3. Предложен комплекс регулирующих (прямых и косвенных) и специальных методов регулирования кредитного риска, риска досрочного погашения, риска несбалансированной ликвидности, возникающих в процессе рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости с использованием предупредительных и антикризисных мер. 4. Разработан механизм взаиморасчетов между первичным кредитором, вторичным оператором и паевым инвестиционным фондом в системе рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Данный механизм обеспечивает выдачу кредитов и выпуск закладных первичным кредитором, размещение облигаций вторичным оператором и приобретение их паевым инвестиционным фондом. 5. Составлен долгосрочный прогноз денежных потоков заемщика при использовании долгосрочной аренды, финансового лизинга и ипотечного кредита на приобретение и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости, что позволило сделать обоснованный вывод о предпочтительности ипотечного кредита по сравнению с альтернативными вариантами финансирования. Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в том, что разработанные в нем положения актуальны для развития теории ипотечного кредитования на приобретение коммерческой недвижимости. Методические положения и выводы исследования могут быть использованы кредитными институтами, паевыми инвестиционными фондами недвижимости, органами законодательной и исполнительной власти, осуществляющими функции регулирования ипотечного кредитования, при составлении, рассмотрении и утверждении программ развития ипотечного кредитования. Теоретические положения могут найти применение в учебном процессе вузов при преподавании дисциплин "Финансы, денежное обращение и кредит", "Ипотечное кредитование", а также при реализации проектов развития ипотечного кредитования в регионах России. Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях и семинарах: на 10-й Международной научно-практической конференции, посвященной 80-летию Самарского государственного экономического университета (Самара, 2011 г.), III Международной научно-практической конференции (Пенза, 2011 г.), на ежегодных конференциях профессорско-преподавательского состава Самарского государственного экономического университета (Самара, 2011 и 2012 гг.). Предложенные меры по совершенствованию рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости нашли применение в коммерческих банках г. Самары и в учебном процессе. Публикации. Основные положения диссертации отражены в 6 публикациях общим объемом 2,9 печ. л. (авторский вклад составил 2,9 печ. л.), в том числе 3 статьи из перечня ВАК (объем - 1,6 печ. л.; вклад автора - 1,6 печ. л.). Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Дано определение понятия ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости как совокупности финансово-кредитных отношений, связанных с привлечением кредиторами свободных долгосрочных финансовых ресурсов инвесторов и с передачей этих средств на условиях возвратности, срочности и платности заемщикам, испытывающим недостаток финансовых ресурсов для приобретения и коммерческой эксплуатации объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов или другого недвижимого имущества, находящегося в собственности заемщика. Источники финансирования приобретения объектов коммерческой недвижимости могут быть собственными (прибыль, амортизационные отчисления) и заемными (ипотечный кредит, лизинг). Теоретическое обоснование выбора между собственными и заемными источниками для приобретения основных фондов (в частности, объектов недвижимости) дано в традиционном подходе и в теории Ф. Модильяни и М. Миллера. Традиционный подход предполагает, что предприятие, использующее заемные (кредитные) средства для приобретения объектов недвижимости, рынком оценивается выше, чем фирма без заемных средств долгосрочного финансирования. В моделях Ф. Модильяни и М. Миллера рассмотрено влияние структуры источников финансирования приобретения объектов недвижимости на цену фирмы при предположении отсутствия налогов. В последнее время наибольшее признание получили компромиссные модели источников финансирования капитала. Общий вывод по компромиссной модели состоит в том, что 100%-ный заемный капитал (кредитные средства) и 100%-ное собственное финансирование - это неоптимальные стратегии инвестиций в недвижимость. Недостаток компромиссной модели заключается в предположении о том, что инвесторы, кредиторы и заемщики имеют одинаковую информацию о перспективах фирмы-заемщика, т.е. решения принимаются в условиях симметричности информации. В реальности руководство фирмы-заемщика более информировано об инвестиционных возможностях фирмы-кредитора. Такая ситуация носит название асимметричности информации и учитывается в сигнальных моделях. Предпочтительное место в источниках финансирования приобретения объектов коммерческой недвижимости занимает нераспределенная прибыль. Резервный заемный потенциал фирмы может использоваться дополнительно для привлечения кредитных средств в случае крайней необходимости. В анализе Е.Д. Домара и Р.Ф. Харрода мультиплицирующее положительное воздействие сбережений на эффект инвестиций в сферу недвижимости проявляется через стимулирование инвестиционных мотивов организаций посредством формирования первоначального взноса по кредиту, концентрации спроса за счет сбережений, перераспределения сбережений через финансово-кредитную систему в сектор недвижимости. Критический анализ мнений специалистов относительно источников финансирования приобретения коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод о том, что перспективным инструментом увеличения основного капитала является коммерческое ипотечное кредитование. Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость1 в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Это позволяет создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений, решать жилищную проблему через коммерческую ипотеку для строительных предприятий. Наиболее известное определение ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости состоит в том, что коммерческая ипотека - это приобретение коммерческой недвижимости под залог приобретаемого объекта. По мнению диссертанта, данное определение не отражает такие элементы экономического содержания ипотечного кредита, как привлечение кредиторами долгосрочных финансовых ресурсов инвесторов и передача этих средств заемщикам для приобретения недвижимости на условиях возвратности, срочности и платности. Основными участниками рынка ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости являются заемщики, первичные кредиторы, вторичные операторы, инвесторы. Особенности финансирования коммерческой ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости состоят в следующем: а) заемщик осуществляет предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом, а источником платежей является доход от эксплуатации объекта недвижимости; б) бизнес-ипотека возникает в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость: сначала банк дает деньги на покупку, затем покупатель оформляет права собственности, а потом - залог; в) многие объекты не принимаются банком в качестве залога. На первичном рынке кредиты предоставляются под залог недвижимости. Согласно схеме «предварительное рефинансирование», при заключении договора купли-продажи продавец получает часть собственных средств от покупателя и гарантию банка, затем происходит регистрация собственности на нового покупателя, осуществляется регистрация договора залога, после чего выдаются кредитные средства. По другой схеме покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После этого следуют регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника (покупателя), заключение договора купли-продажи. Затем продавец получает всю сумму финансирования, а регистрация осуществляется на нового собственника. Схема «выкуп юридического лица» осуществляется следующим образом: создается юридическое лицо, на которое оформляется объект недвижимости, впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. На вторичном рынке специальные организации осуществляют скупку уже выданных кредитов и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных ценных бумаг, благодаря чему происходит формирование кредитором ресурсной базы или рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают: 1) недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости; 2) высокие процентные ставки; 3) короткий срок кредитования; 4) наличие обременений коммерческой недвижимости. Финансовые риски кредиторов высоки из-за непрозрачности бизнеса заемщика, сложности индивидуальной оценки залога, несовершенства процедуры оформления недвижимости в собственность.

Похожие:

	«Организация коммерческой деятельности в розничной торговле России.» Роль и значение коммерческой деятельности в условиях рыночной экономики. Организационно экономическая характеристика предприятия....		«Секьюритизация активов: опыт и перспективы» Интерес к этой операции достаточно высок у российских банков, имеющих значительные портфели однородных кредитов (ипотечных, авто-...
	Учебно-методический комплекс по дисциплине «международные валютно... Усиление роли международных валютно-финансовых и кредитных отношений происходит в условиях нарастания процессов интернационализации...		Рабочая программа по дисциплине Б. З. 10. Основы кадастра недвижимости Освоение дисциплины направлено на приобретение теоретических знаний и практических навыков по использованию данных государственного...
	Тема Роль и назначение стандартов финансовой отчетности (мсфо). Порядок... ...		Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Развитие России в условиях глобализации» Объектом исследования является: процесс нового мирового развития, который будет доминировать в обществах грядущего, анализ места...
	Рабочая программа дисциплины «Государство и общество в условиях глобализации» Рабочая программа дисциплины «Государство и общество в условиях глобализации» (профиль «Социология международных отношений»)		Бедринцев А. К. Государственное регулирование в условиях перехода... Макроэкономические аспекты взаимодействия национальной и мировой экономики в условиях глобализации
	Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)		Рефератов конкурсная работа на тему: «Интеграция страхового и банковского... На тему: «Интеграция страхового и банковского капитала в условиях глобализации страховой отрасли»
	«Развитие финансовой политики РФ в условиях ликвидации последствий мирового финансового кризиса» Посвящена исследованию наиболее перспективных направлений финансовой политики в России в посткризисный период под влиянием глобализационных...		СД. Ф. 1 Организация коммерческой деятельности Цель дисциплины. Целью дисциплины "Организация коммерческой деятельности предприятий торговли" является овладение студентами знаниями,...
	Сценарий саморазрушения финансовой системы Среднесрочные сценарии государственной и корпоративной политики в условиях саморазрушения финансовой системы страны и возврата к...		Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа....
	Рабочая программа по дисциплине б 2 Типология объектов недвижимости Цель преподавания дисциплины: приобретение знаний о видах зданий и сооружений, их назначении и современной классификации		Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем...