Рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в условиях финансовой глобализации
Скачать 376.51 Kb.
|
с участием ПИФа Ипотечный кредит для предпринимателя выдается на покупку коммерческой недвижимости, которая может использоваться как с целью развития собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Заемщик производит платежи из дохода от эксплуатации объекта недвижимости. На выданный ипотечный кредит банк выпускает закладные и продает их эмитенту. Эмитент предварительно полностью оплачивает каждую закладную в соответствии с договором на покупку. Согласно договору купли-продажи банк передает эмитенту следующие активы: закладные и сопутствующие права (права по ипотечным кредитам и страховым полисам). Закладные должны удовлетворять следующим критериям отбора: каждая закладная служит обеспечением по ипотечному кредиту и подтверждает право залога в отношении предмета ипотеки; непогашенный остаток основного долга на дату передачи закладной не превышает 70% от стоимости предмета ипотеки; предмет ипотеки является нежилым помещением; эмитент консолидирует пулы закладных и выпускает на их основе облигации; ПИФ приобретает облигации за счет взносов пайщиков. Закон «Об инвестиционных фондах» дает возможность создания открытых и закрытых ПИФов. Средства ПИФов образуются за счет продажи паев инвесторам. Открытые ПИФы зависят от конъюнктуры фондового рынка и в российских условиях не могут обеспечивать устойчивый рост стоимости пая. Закрытые ПИФы имеют свою специфику: а) ограничивают количество сторонних пайщиков, а не паев; б) являются специальным инструментом для работы на рынке недвижимости, так как в состав активов фонда могут входить недвижимость и права на недвижимое имущество. Преимуществами закрытых ПИФов являются:
Однако использование ПИФов для рефинансирования коммерческой ипотеки имеет также недостатки:
Специализированный депозитарий проверяет закладные на соответствие критериям для включения в ипотечное покрытие. ПИФ оплачивает эмитенту приобретенные облигации по цене покупки, которая соответствует сумме непогашенного остатка основного долга по ипотечному кредиту и начисленным, но не выплаченным процентам. За счет паевых взносов инвесторов ПИФом приобретаются облигации. Преимущества такой схемы состоят в следующем: а) за счет приобретения облигаций ПИФы обеспечивают диверсификацию своего портфеля и его ликвидность; б) осуществляется рефинансирование кредитов региональных банков, обеспеченных залогом прав по договору купли-продажи коммерческой недвижимости; в) возможно приобретение закладных ПИФом за счет паевых взносов пайщиков, что обеспечивает альтернативный источник рефинансирования при сокращении спроса на облигации. 5. Составлен долгосрочный прогноз денежных потоков заемщика при использовании долгосрочной аренды, финансового лизинга и ипотечного кредита на приобретение и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости, что позволило сделать обоснованный вывод о предпочтительности ипотечного кредита по сравнению с альтернативными вариантами финансирования. Составлен долгосрочный прогноз денежных потоков, характеризующих выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в Самарской области на перспективу 2012 - 2026 гг. в трех вариантах: 1) с выдачей и рефинансированием ипотечного кредита; 2) с использованием долгосрочной аренды; 3) на основе финансового лизинга. В табл. 2 приведены исходные данные о средней стоимости приобретения объектов коммерческой недвижимости, о сумме кредита, сроках кредитования и процентной ставке в Самарской области для составления прогноза денежных потоков на 2012-2026 гг. Критерием выбора источника финансирования капитальных вложений является величина суммарных приведенных затрат предприятия-заемщика за период полной амортизации приобретаемого объекта с учетом налоговых выгод. Анализ показывает, что чистый дисконтированный денежный поток платежей минимален в случае ипотечного кредита (3901 тыс. руб.) в сравнении с долгосрочной арендой (5046 тыс. руб.) и финансовым лизингом (4164 тыс. руб.). Это говорит о предпочтительности приобретения объектов коммерческой недвижимости на основе ипотечного кредита в сравнении с долгосрочной арендой недвижимости и финансовым лизингом. Таблица 2 Исходные данные по выдаче ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в Самарской области в 2012 г.
Рассмотрены механизм расчетов и денежные потоки между первичным кредитором, заемщиком, эмитентом и ПИФом на 2012-2026 гг. Поток денежных средств эмитента отражает поступления от продажи облигаций инвесторам, процентные поступления и поступления основного долга по закладным от первичного кредитора. Перечисления включают в себя платежи в пользу первичного кредитора в размере цены покупки закладных, выплаты процентов держателям облигаций, выплаты держателям облигаций в счет погашения их номинальной стоимости. Ежегодный поток денежных средств эмитента в течение 2012-2026 гг. представлен в табл. 3. Таблица 3 Прогноз движения денежных средств эмитента облигаций для рефинансирования ипотечных кредитов в Самарской области, тыс. руб.
Источником средств эмитента для выплаты держателям облигаций являются процентные поступления и поступления в счет основного долга по портфелю ипотечных кредитов, получаемые от заемщиков. Средства в размере цены закладных и процентов выплачиваются первичным кредитором эмитенту ежеквартально в пределах полученных процентных поступлений и основного долга по портфелю ипотечных кредитов. Непогашенная номинальная стоимость закладных выплачивается за счет поступлений в счет основного долга по портфелю ипотечных кредитов. Поток денежных средств ПИФа включает в себя средства для формирования ресурсов от продажи инвестиционных паев пайщикам фонда, поступления в виде процентов и основного долга по облигациям от эмитента, а также выплаты, связанные с выкупом облигаций у эмитента, с компенсациями владельцам инвестиционных паев, с вознаграждением управляющей компании и депозитарию. ПИФ ведет учет задолженности заемщиков по основному долгу и процентным поступлениям. Денежные потоки включают в себя средства на погашение основного долга и процентов по ипотечным кредитам. Ежегодный денежный поток ПИФа в течение 2012-2026 гг. представлен в табл. 4. Таблица 4 Прогноз движения денежных средств ПИФа по приобретению облигаций для рефинансирования ипотечных кредитов в Самарской области, тыс. руб.
ПИФ является квалифицированным инвестором в ипотечные облигации и закладные. За счет приобретения ипотечных облигаций у эмитента ПИФы обеспечивают диверсификацию своего портфеля и его ликвидность. В случае снижения спроса на облигации ПИФ обеспечивает выкуп закладных и размещает их на своем балансе. Договор между ПИФом и первичным кредитором будет обеспечивать куплю-продажу закладных. Такой механизм обеспечивает снижение рисков при рефинансировании ипотечных кредитов. ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ В изданиях, определенных ВАК 1. Никерясов, А.В. Проблемы развития ипотеки под коммерческую недвижимость в России в современных условиях [Текст] / А.В. Никерясов // Экон. науки. - 2012. - № 2 (87). - С. 288 - 291. - 0,6 печ. л. 2. Никерясов, А.В. Проблемы ипотечного кредитования объектов недвижимости в посткризисный период [Текст] / А.В. Никерясов // Экон. науки. - 2011. - № 5 (78). - С. 297 - 299. - 0,5 печ. л. 3. Никерясов, А.В. Совершенствование механизмов рефинансирования ипотечных кредитов в условиях финансовой глобализации [Текст] / А.В. Никерясов // Экон. науки. - 2011. - № 4 (77). - С. 212 - 216. - 0,5 печ. л. В других изданиях 4. Никерясов, А.В. Современные глобализационные процессы и ипотечное кредитование в России [Текст] / А.В. Никерясов // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями : межвуз. сб. науч. тр. / редкол.: Н.А. Чечин, С.А. Ерошевский (отв. ред.) [и др.] - Самара : Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2011. - Вып. 1. - С.150 - 153. - 0,3 печ. л. 5. Никерясов, А.В. Финансовые механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования [Текст] / А.В. Никерясов // Повышение управленческого, экономического, социального и инновационно-технического потенциала предприятий, отраслей и народнохозяйственных комплексов : сб. ст. III Междунар. науч.-практ. конф./ МНИЦ ПГСХА. - Пенза : РИО ПГСХА, 2011. - С. 161 - 165. - 0,4 печ. л. 6. Никерясов, А.В. Ипотечное кредитование как инструмент управления финансами [Текст] / А.В. Никерясов // Проблемы развития предприятий: теория и практика : сб.ст. 10-й Междунар. науч.-практ. конф., посвящ. 80-летию Самар. гос. экон. ун-та. - Самара : Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2011. - С. 215 - 221. - 0,6 печ. л. Подписано в печать 25.09.2012. Формат 60Ч84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная. Гарнитура"Times New Roman". Объем 1,0 печ. л. Тираж 150 экз. Заказ № 333 Отпечатано в типографии ФГБОУ ВПО «СГЭУ». 4  43090, Самара, ул. Советской Армии, 141.   1 Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью: юридические и структурные аспекты / И. Белл [и др.] // Ипотека в России. - URL: www.rusipoteka.ru, 2011. |
Похожие:
 | «Организация коммерческой деятельности в розничной торговле России.» Роль и значение коммерческой деятельности в условиях рыночной экономики. Организационно экономическая характеристика предприятия.... |  | «Секьюритизация активов: опыт и перспективы» Интерес к этой операции достаточно высок у российских банков, имеющих значительные портфели однородных кредитов (ипотечных, авто-... |
| Учебно-методический комплекс по дисциплине «международные валютно... Усиление роли международных валютно-финансовых и кредитных отношений происходит в условиях нарастания процессов интернационализации... | | Рабочая программа по дисциплине Б. З. 10. Основы кадастра недвижимости Освоение дисциплины направлено на приобретение теоретических знаний и практических навыков по использованию данных государственного... |
| Тема Роль и назначение стандартов финансовой отчетности (мсфо). Порядок... ... | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Развитие России в условиях глобализации» Объектом исследования является: процесс нового мирового развития, который будет доминировать в обществах грядущего, анализ места... |
| Рабочая программа дисциплины «Государство и общество в условиях глобализации» Рабочая программа дисциплины «Государство и общество в условиях глобализации» (профиль «Социология международных отношений») | | Бедринцев А. К. Государственное регулирование в условиях перехода... Макроэкономические аспекты взаимодействия национальной и мировой экономики в условиях глобализации |
| Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») | | Рефератов конкурсная работа на тему: «Интеграция страхового и банковского... На тему: «Интеграция страхового и банковского капитала в условиях глобализации страховой отрасли» |
| «Развитие финансовой политики РФ в условиях ликвидации последствий мирового финансового кризиса» Посвящена исследованию наиболее перспективных направлений финансовой политики в России в посткризисный период под влиянием глобализационных... | | СД. Ф. 1 Организация коммерческой деятельности Цель дисциплины. Целью дисциплины "Организация коммерческой деятельности предприятий торговли" является овладение студентами знаниями,... |
| Сценарий саморазрушения финансовой системы Среднесрочные сценарии государственной и корпоративной политики в условиях саморазрушения финансовой системы страны и возврата к... | | Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа.... |
| Рабочая программа по дисциплине б 2 Типология объектов недвижимости Цель преподавания дисциплины: приобретение знаний о видах зданий и сооружений, их назначении и современной классификации | | Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем... |
