Рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в условиях финансовой глобализации

2. Проанализировано содержание понятия «рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в условиях финансовой глобализации», обозначающего возобновление кредитных ресурсов банков путем преобразования ипотечных кредитов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от заемщиков, получаемыми за счет: дохода от предпринимательской деятельности, связанной с эксплуатацией приобретаемых объектов недвижимости; реинвестирования выручки от продажи кредитов в новые ипотечные кредиты; обеспечения сбалансированности параметров ипотечных кредитов и кредитных ресурсов с целью увеличения объемов и прибыльности кредитных вложений; перераспределения риска между первичным кредитором, вторичным оператором и инвесторами. Под рефинансированием понимается предоставление коммерческим банкам временных заимствований при наличии потребности в дополнительных ресурсах, что не отражает особенностей рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. В условиях финансовой глобализации рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости позволяет возобновлять кредитные ресурсы путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных поступлениями от заемщиков за счет дохода от эксплуатации объектов недвижимости, направления выручки от продажи кредитов в новые ипотечные кредиты, сбалансирования параметров ипотечных кредитов и кредитных ресурсов с целью увеличения объемов и прибыльности кредитных вложений, перераспределения риска между участниками. В системе ипотечного кредитования на приобретение коммерческой недвижимости наибольшее распространение в мировой практике получили следующие модели рефинансирования. Модель прямого рефинансирования через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости, в большей степени соответствует одноуровневой европейской модели ипотечного рынка. Ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует долгосрочные обязательства за счет выпуска ценных бумаг. При косвенном рефинансировании желающим приобрести объект недвижимости выдаются облигации, которые эти лица продают на открытом рынке, получая таким образом необходимые средства. Платежи заемщиков по ипотечному кредиту используются банком напрямую для финансирования держателей облигаций. Доход первичного кредитора складывается из разницы процентов, получаемых по кредиту, и процентов, уплачиваемых держателям облигаций. Модель продажи коммерческой недвижимости (уступки прав требований) по ипотечным кредитам первичным кредитором оператору вторичного рынка реализуется в двухуровневой модели организации ипотечного рынка. Оператор вторичного рынка занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем облигационных заимствований, обеспеченных платежами по ипотечным ссудам. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками. Схема рефинансирования через Общий фонд банковского управления (ОФБУ) включает в себя следующие этапы: 1) кредитор выдает ипотечный кредит и оформляет закладную; 2) учредители ОФБУ вносят денежные средства, а управляющая компания направляет средства на покупку закладных у кредитных организаций с письменным уведомлением залогодателя о смене кредитора; 3) управляющая компания формирует портфель закладных с целью рефинансирования через эмиссию ипотечных ценных бумаг. Анализ потенциальных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов показывает, что они далеки от совершенства. Процедура эмиссии облигаций достаточно сложна. Ипотечный агент является громоздким и затратным субъектом, воплощающим три юридических лица: учредителя, организацию, имеющую полномочия единоличного исполнительного органа, и организацию, ведущую бухгалтерский учет. Институт доверительного управления ипотечным покрытием, потенциально способный стать активным участником рефинансирования ипотеки, нуждается в корректировках, поскольку не поспевает за потребностями ипотечного рынка. Чтобы этот институт заработал, на взгляд автора, необходимо принять ряд поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. № 152 - ФЗ и переработать блок нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность паевых инвестиционных фондов (далее - ПИФ), распространив их действие на доверительное управление ипотечным покрытием. Альтернативным вариантом системы рефинансирования, на взгляд автора, может быть секьюритизация ипотеки, основанная на закрытых ПИФах. Содержанием предлагаемой модели является реализация первичным кредитором вторичному оператору закладных, удостоверяющих права требования по ипотечным кредитам на приобретение коммерческой недвижимости, выпуск вторичным оператором на основе закладных ипотечных ценных бумаг и размещение среди инвесторов (ПИФов). 3. Предложен комплекс регулирующих (прямых и косвенных) и специальных методов регулирования кредитного риска, риска досрочного погашения, риска несбалансированной ликвидности, возникающих в процессе рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости с использованием предупредительных и антикризисных мер. Предлагаемая автором классификация рисков, возникающих в процессе рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости, включает в себя кредитный риск, риск досрочного погашения и риск несбалансированной ликвидности в разрезе предупредительных и антикризисных мер их регулирования. Меры, направленные на минимизацию рисков и обеспечение финансовой устойчивости системы ипотечного кредитования (кредитора, вторичного оператора и инвесторов), представлены в табл. 1. Таблица 1 Классификация рисков рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости и мер их регулирования Вид риска Меры Регулирующие МЕТОДЫ Специальные МЕТОДЫ Прямые косвенные 1. Кредитный Предупредительные Система ипотечного страхования Система кредитных бюро Оценка залога Соотношение кредита и стоимости залога Стандартизация кредитов Кредитные инструменты: срок кредита; первоначальный взнос; процентная ставка. Финансовый инструмент - закладные Антикризисные Реструктуризация кредитов за счет средств ипотечных агентств Стабилизационные кредиты банкам Поручительства Коллекторские агентства Обращение взыскания на предмет залога Условия кредитов 2. Риск досрочного погашения Предупредительные Ипотечный ПИФ Гарантии по ипотечным ценным бумагам Мониторинг риска Рейтинговая оценка ипотечных ценных бумаг Закон о досрочном погашении кредитов Запреты, штрафы за досрочное погашение Надбавка за риск Структурирование ценных бумаг Антикризисные Пополнение уставного капитала ПИФа Ужесточение стандартов 3. Риск несбалансированной ликвидности Предупредительные Рефинансирование через ПИФ Рефинансирование путем сделок репо Предоставление гарантий ПИФа Экономические нормативы Налоговые льготы владельцам ценных бумаг Налоговые льготы заемщикам Секьюритизация Залог закладной Контроль за ипотечными ценными бумагами Антикризисные Стабилизационные кредиты Снижение норм обязательного резервирования Рефинансирование Банком России 4. Разработан механизм взаиморасчетов между первичным кредитором, вторичным оператором и паевым инвестиционным фондом в системе рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Данный механизм обеспечивает выдачу кредитов и выпуск закладных первичным кредитором, размещение облигаций вторичным оператором и приобретение их паевым инвестиционным фондом. Автором дана оценка рынка коммерческой недвижимости, выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в России в целом и в Самарской области за 2008-2011 гг. На протяжении всего 2011 г. и первой половины 2012 г. рынок торговой недвижимости в крупнейших городах России демонстрировал положительную динамику. В структуре сделок краткосрочная аренда небольших по площади помещений (до 100 м2) преобладает над куплей-продажей. Тенденция роста ставок и цен стимулирует покупку помещений с целью их сдачи в аренду. В работе проведен анализ экономических показателей организаций Самарской области, осуществляющих операции с недвижимым имуществом. На основе анализа рынка недвижимости Самары за 2010-2011 гг. определены ценовые категории торговых, офисных и производственно-складских помещений на продажу. Среднемесячный объем вакантных площадей составляет 500 тыс. м2, заявок на покупку площадей - 12,875 тыс. м2. Стоимость закупок помещений площадью до 100 м2 по заявкам составляет 643,75 млн. руб. в месяц, 7 725 млн. руб. в год. Ставка ипотечных кредитов коммерческой недвижимости колеблется от 12 до 16%, причем в иностранной валюте. Наиболее распространенный срок ипотеки коммерческой недвижимости - 5 лет, а максимальный срок достигает 10-12 лет. Первоначальный взнос составляет порядка 25-40% от стоимости недвижимости. При этом баланс заемщика должен быть прибыльным и минимальный срок работы на рынке - 1 год. Анализ показывает, доходность грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (сдача помещений в аренду под магазины, предприятия сферы услуг, офисы) вполне сопоставима с другими сферами малого бизнеса, что дает возможность использовать ипотечные кредиты. Уровень ставок арендной платы позволяет собственникам помещений покрывать платежи по ипотечным кредитам, привлекаемым для приобретения недвижимости. Автором проведено исследование динамики объемов кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на осуществление операций с недвижимым имуществом и на аренду в России в целом и в Самарской области за период с 2008 по 2011 г. На основе анализа можно сделать вывод о том, что в 2009 г. объем выданных кредитов снизился более чем в 2 раза. В 2010 г. рынок восстановился после финансового кризиса, а в 2011 г. наблюдалось превышение объема выданных кредитов над уровнем 2010 г. Растет также общая и просроченная задолженность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по выданным кредитам в абсолютном выражении. Доля задолженности по кредитам, выданным по данному виду экономической деятельности, имеет устойчивую тенденцию роста (в 2008 г. - 7,23% в рублях и 12,93 % в иностранной валюте; в 2011 г. - 11,62 % в рублях и 18,13% в иностранной валюте). Эти данные говорят об опережающем развитии кредитования операций с недвижимым имуществом и арендой по сравнению с другими видами деятельности. В 2011 г. в России объемы кредитования проектов коммерческой недвижимости выросли более чем в 1,5 раза. В Самарской области в 2011 г.объем выданных кредитов в иностранной валюте и в рублях (24 384 млн. руб.) превысил докризисный уровень 2008 г. (22 643 млн. руб.). Растет также задолженность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по выданным кредитам. Анализ практики ипотечного кредитования за период 2008-2011 гг. показывает, что приоритетными являются три направления в рамках финансирования коммерческой ипотеки: кредитование коммерческой недвижимости, рефинансирование проектов коммерческой недвижимости, кредитование уставной деятельности под залог и денежные потоки объектов. Наиболее интересным для инвестиций является сегмент строительства торговых центров. По сравнению с докризисным периодом банки ужесточают требования к девелоперам, обращающимся за кредитами. Во-первых, пересматривается первоначальный взнос застройщика как инициатора проекта: сейчас банки инвестируют в проект не более 70% от его общего бюджета. Во-вторых, банками производится переоценка земли на момент рассмотрения кредита. До кризиса существовала практика, когда в качестве обеспечения по проекту девелопер предоставлял земельные участки. После кризиса многие земельные участки обесценились, и сегодня необходима их переоценка для сохранения целостности кредитного портфеля. Большая часть представителей малого и среднего бизнеса не имеют свободных денежных средств для единовременной покупки коммерческой недвижимости. Следовательно, выгоднее оформить кредит на его покупку и впоследствии стать собственником. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту может быть значительно ниже ежемесячного платежа за аренду помещения. Предоставление банками ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости зависит от возможности привлечения долгосрочных кредитных ресурсов на основе рефинансирования ипотечных кредитов. Однако мелкие и средние банки не имеют доступа к существующей системе рефинансирования ипотечных кредитов. Это вынуждает такие банки создавать значительный запас ликвидных активов в ущерб развитию кредитования, а предлагаемые кредиты в основном являются краткосрочными. Стандарты выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в настоящий момент отсутствуют. Рядом авторов предлагается для рефинансирования коммерческой ипотеки использовать механизм, применяемый при ипотечном жилищном кредитовании. Первичный кредитор продает вторичному оператору портфель ипотечных закладных, передав права в отношении портфеля ипотечных кредитов, выданных заемщикам, и договоров ипотеки на коммерческую недвижимость. Приобретение коммерческой недвижимости финансируется заемщиками за счет таких кредитов. При этом цена покупки закладных включает в себя непогашенный остаток основного долга и невыплаченный процентный доход. Первичный кредитор осуществляет обслуживание ипотечного портфеля вторичного оператора. Вторичный оператор размещает обязательства в виде облигаций, приобретаемых инвесторами. Процентный доход по облигациям выплачивается за счет процентных поступлений, полученных вторичным оператором. Обязательства вторичного оператора перед инвесторами обеспечиваются залогом закладных. Облигации погашаются в конкретный момент времени, установленный в договоре. Специализированный депозитарий производит мониторинг, контроль и хранение ипотечного покрытия облигаций. Управляющая компания осуществляет функции исполнительного органа и управления денежными средствами вторичного оператора. Платежный агент несет обязанности перед инвесторами по выплатам по облигациям в пределах сумм, перечисляемых вторичным оператором. Расчетный агент предоставляет вторичному оператору услуги, связанные с расчетами. Периодом сбора денежных поступлений является каждый календарный месяц. При этом имеются следующие риски. 1. Отсутствие в законе установленного порядка распределения поступлений может негативно повлиять на возможность держателей облигаций возместить инвестированные средства. 2. Платежи заемщиков поступают не на счет вторичного оператора, а выплачиваются первичным кредиторам или региональным операторам, затем передаются сервисному агенту. Сервисный агент передает их вторичному оператору. Имеется риск неправомерного присвоения денежных средств сервисным агентом и региональным оператором. В случае несостоятельности сервисного агента возникают непредвиденные дополнительные расходы вторичного оператора. 3. Риски по облигациям связаны с ограниченной ответственностью вторичного оператора, с их погашением и выплатой процентов, с ограничением на продажу, со вторичным рынком и неполным учетом рисков в рейтингах этих ценных бумаг. 4. При сделках с закладными возникают риски, связанные с налогообложением. Назначение закладной состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Выкуп закладных заемщиками, продажа закладных вторичным операторам, перепродажа закладных не облагаются НДС. Однако есть вероятность, что эти сделки будут рассматриваться как купля-продажа дебиторской задолженности. Первичный кредитор и вторичный оператор будут выплачивать НДС на разницу между доходом, полученным от дебитора, или доходом, полученным от последующей передачи закладных, и расходами, понесенными при приобретении закладных. Данные статистики свидетельствуют о заметном сокращении рефинансирования ипотечных кредитов посредством уступки прав требований и выпуска ценных бумаг. Так, более 70 % кредитов на приобретение коммерческой недвижимости в 2011 г. рефинансированы без дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг. Значительная сумма кредитов была сохранена на балансе первичных кредиторов. Российская коммерческая ипотека в настоящий момент нуждается в инструментах рефинансирования ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками жилищных ипотечных кредитов. Такими инструментами, на взгляд автора, могут стать ценные бумаги и институт доверительного управления. Использовать права требования по кредитам можно путем их трансформации в инвестиционные паи, которые выпускаются на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов. Рефинансирование ипотеки путем доверительного управления требованиями по ипотечным кредитам может осуществляться на основе ПИФов, относящихся к категории ипотечных фондов и регулируемых Законом «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ. Доли инвесторов в ПИФах удостоверяются инвестиционными паями. В состав активов ипотечных ПИФов могут входить: денежные средства на счетах и во вкладах в кредитных организациях; государственные ценные бумаги РФ и субъектов РФ; ипотечные ценные бумаги; денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров и договоров займа и права залогодержателя по соответствующим договорам об ипотеке; денежные требования по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве (не более 30% стоимости активов ПИФа) и права залогодержателя по соответствующим договорам об ипотеке; закладные, удостоверяющие права залогодержателя по договорам об ипотеке; объекты недвижимого имущества (в случае обращения на них взыскания) и имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в случае обращения на них взыскания). В отношении ПИФов ограничение на объекты недвижимого имущества отсутствует: порядок и сроки выплаты промежуточных доходов не являются обязательными условиями правил доверительного управления ПИФом. Для владельцев инвестиционных паев это влечет за собой и возможность получения больших доходов, и более высокие риски, связанные с включением в состав ПИФов таких активов. В Законе «Об инвестиционных фондах» предусмотрен максимальный размер вознаграждения управляющей компании, который составляет 10% от среднегодовой стоимости чистых активов ПИФов. Срок действия договора доверительного управления в ПИФах не может быть менее 1 года и не должен превышать 15 лет. В ПИФы не могут передаваться ипотечные кредиты сроком 20 и 25 лет, которые востребованы на рынке. В предлагаемую модель механизма рефинансирования ипотечных кредитов включены следующие основные элементы: заемщик, банк (первичный кредитор), вторичный оператор (эмитент), ипотечный ПИФ, инвесторы (см. рисунок). Закладные: Облигации: тип А тип А тип Б тип Б тип В тип В Платежи по ипотечным кредитам, Вкладные документы поступающие от заемщиков Типы А, Б, В Рис. Модель механизма рефинансирования ипотечных кредитов

Похожие:

	«Организация коммерческой деятельности в розничной торговле России.» Роль и значение коммерческой деятельности в условиях рыночной экономики. Организационно экономическая характеристика предприятия....		«Секьюритизация активов: опыт и перспективы» Интерес к этой операции достаточно высок у российских банков, имеющих значительные портфели однородных кредитов (ипотечных, авто-...
	Учебно-методический комплекс по дисциплине «международные валютно... Усиление роли международных валютно-финансовых и кредитных отношений происходит в условиях нарастания процессов интернационализации...		Рабочая программа по дисциплине Б. З. 10. Основы кадастра недвижимости Освоение дисциплины направлено на приобретение теоретических знаний и практических навыков по использованию данных государственного...
	Тема Роль и назначение стандартов финансовой отчетности (мсфо). Порядок... ...		Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Развитие России в условиях глобализации» Объектом исследования является: процесс нового мирового развития, который будет доминировать в обществах грядущего, анализ места...
	Рабочая программа дисциплины «Государство и общество в условиях глобализации» Рабочая программа дисциплины «Государство и общество в условиях глобализации» (профиль «Социология международных отношений»)		Бедринцев А. К. Государственное регулирование в условиях перехода... Макроэкономические аспекты взаимодействия национальной и мировой экономики в условиях глобализации
	Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)		Рефератов конкурсная работа на тему: «Интеграция страхового и банковского... На тему: «Интеграция страхового и банковского капитала в условиях глобализации страховой отрасли»
	«Развитие финансовой политики РФ в условиях ликвидации последствий мирового финансового кризиса» Посвящена исследованию наиболее перспективных направлений финансовой политики в России в посткризисный период под влиянием глобализационных...		СД. Ф. 1 Организация коммерческой деятельности Цель дисциплины. Целью дисциплины "Организация коммерческой деятельности предприятий торговли" является овладение студентами знаниями,...
	Сценарий саморазрушения финансовой системы Среднесрочные сценарии государственной и корпоративной политики в условиях саморазрушения финансовой системы страны и возврата к...		Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа....
	Рабочая программа по дисциплине б 2 Типология объектов недвижимости Цель преподавания дисциплины: приобретение знаний о видах зданий и сооружений, их назначении и современной классификации		Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем...