Методология расчета индексов рынка недвижимости
Для расчета индексов рынка недвижимости используется две группы баз данных. Первая группа – базы данных предложения квартир, основанные на эксклюзивах риэлторских фирм. Вторая - данные по реальным сделкам ряда агентств недвижимости.
Базы данных первой группы являются более емкими (от 10.000 до нескольких десятков тысяч уникальных вариантов) и широкодоступными. В силу достаточной статистики они играют важную роль при построении индексов по узким сегментам рынка, таким как отдельные районы города, и более узким подсегментам.
Базы данных второй группы менее емкие (от нескольких сотен до нескольких тысяч вариантов). Их основное значение связано с построением системы корректировок цен предложения к ценам реальных сделок. Объем статистики этих баз является достаточным для построения общегородских индексов, а также индексов на макросегментах рынка, таких как панельное, кирпичное и монолитное жилье.
Для расчета индексов рынка недвижимости используются данные вторичного рынка. Это связано с тем, что именно вторичный рынок регулируется экономическими законами, основанными на балансе спроса и предложения. В подавляющем большинстве районов города (за исключением районов массового строительства) именно вторичный рынок определяет уровень цен и его динамику.
Первичный рынок в большей степени регулируется политическими и административными решениями. Цены и их динамика являются выражением волевого решения застройщика, заинтересованного либо в быстрой распродаже больших объемов квартир и возвращении оборотных средств, либо наоборот в получении максимальной прибыли от конкретного дома (нередко в районе или микрорайоне на рынке нового жилья представлено не более одного - двух домов, что создает монопольные условия для застройщиков). Так или иначе в большинстве районов цены на новостройки определяются уровнем стоимости жилья, сформированном вторичными квартирами.
Применяемая технология расчета позволяет проводить ежедневное обновление индексов. Однако большая инертность рынка недвижимости не требует такой частоты. Оптимальным является еженедельное обновление, при котором возникает разумный баланс между объемом статистики по новым и обновленным объектам и величиной ценовой динамики, заметной на фоне статистического «шума».
По аналогичной технологии отдельно вычисляются месячные значения индексов, которые не являются усредненными значениями недельных индексов и суть самостоятельные величины. В условиях стабильного рынка еженедельные и ежемесячные индексы совпадают, в условиях резких перемен они могут существенно различаться, т.к. еженедельный расчет более чувствителен к изменениям. Поэтому различия в значениях еженедельных и ежемесячных индексов являются показателем нестабильности на рынке.
Индекс стоимости жилья (Value Index)
Недвижимость не является биржевым товаром, т.к. все квартиры различны, и их непросто привести к «общему знаменателю». Поэтому традиционная методика расчета фондовых индексов требует модернизации для применения к рынку недвижимости.
Технология выделения из всего множества разнообразных квартир так называемого однородного «ядра», позволяющая рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара, является уникальной особенностью системы индексов рынка недвижимости. Благодаря ей происходит переход от «средней температуры по больнице» - статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка.
В таком контексте индекс стоимости становиться схожим с фондовыми индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению.
Суть технологии выделения однородного «ядра» сводится к следующему. С математической точки зрения каждая квартира есть точка в N-мерном пространстве, в котором каждое измерение суть один из параметров квартиры, например общая или жилая площадь, размер кухни или расстояние до метро. Все множество квартир представляет собой некое «облако», в центре которого группируются квартиры с типовыми параметрами, а на периферии – с крайне нестандартными. Важной особенностью жилого фонда Москвы является тот факт, что большинство квартир находится в типовых домах и имеет очень схожие характеристики. Даже в современных домах, построенных по индивидуальным проектам, параметры квартир во многом напоминают стандартные типовые планировки с незначительными изменениями. К нестандартным объектам, как правило, относятся малогабаритные квартиры гостиничного типа, элитное жилье, квартиры в старых домах начала 20 века и некоторых сталинских домах.
Наглядно это означает, что описанное выше «облако» квартир имеет четко выраженное ядро и скудную периферию. Типичное распределение по одному из параметров представляет собой "колокольчик" (так называемое распределение Гаусса) Большинство объектов группируется в узкой центральной области с минимальным «разбросом» параметров, в то время как существенно нестандартных квартир значительно меньше. Примечательным образом в этой ситуации срабатывает известное эмпирическое правило «20/80» – 80% квартир расположено в области, соответствующей 20% доле от полной амплитуды разброса параметра.
Отсечение периферии позволяет выделить однородное «ядро квартир», к которому принадлежит около 80% всего множества. Как указывалось выше, эти квартиры незначительно отличаются по своим (прежде всего основным) параметрам. Поэтому при моделировании любых разумных изменений в составе множества в пользу квартир того или иного типа, происходят очень незначительные изменения в его стоимости. Поэтому систематический рост цены всего множества может определяться только общими изменениями на рынке, а не статистическими изменениями состава этого однородного множества. Удельная цена единицы (одного квадратного метра) однородного множества квартир и есть индекс стоимости жилья.
Индекс ценового ожидания (Expectation Index)
Рынку недвижимости присуща большая инерционность. Это связано с тем, что операции на рынке недвижимости требуют много времени. Так, например, элементарная сделка купли-продажи занимает в среднем два месяца. В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.
В наиболее показательном 1998 году после кризиса в августе реальное снижение долларовых цен наметилось только в октябре, а масштабное снижение началось с декабря-января. Такое положение дел позволяет предвидеть ценовую динамику на несколько ближайших месяцев путем аппроксимации текущей ситуации. Успех в построении гладкой функции индекса стоимости позволяет поставить этот подход на математическую основу и вычислять наиболее вероятное развитие событий методом наименьших квадратов.
Не придавая существенного значения виду функции аналитического продолжения индекса стоимости достаточно остановиться на наиболее устойчивом параметре. Речь идет о прогнозируемом приросте стоимости на ближайший месяц, который и есть индекс ценового ожидания (выраженный в %). О корректности такого подхода позволяет судить приведенный ниже график:
Красной кривой отмечен индекс ожидания, который выражает прогнозируемый прирост уровня цен на следующий месяц. Он идет с опережением синего графика, выражающего реальный прирост цен на момент вычисления индекса. Как видно из графика индекс ожидания опережает текущий рост цен примерно на месяц (одно деление горизонтальной шкалы) Зеленый график - суть фактическое изменение цен за прогнозируемый месяц. Он достаточно близок к графику индекса ценового ожидания, что и позволяет утверждать о работоспособности данного подхода в краткосрочной перспективе.
При отсутствии резких перепадов на рынке индекс ожидания достаточно точно определяет изменение цен в перспективе двух-трех месяцев. Изучение динамики рынка с 1998 года показывает, что величина ошибки предсказания не превышает 0.5%, что в большинстве случаев является приемлимой точностью. Часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% до +0.5%, или напротив рынок растет высокими темпами от +2% до +3% месяц.
Индекс доходности жилья (Profit Index)
Оценить квартиру несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важно понять – «а стоит ли квартира этих денег?».
Ответить на этот вопрос может только доходный метод оценки недвижимости, рассматривающий квартиру как инструмент для вложения средств и получения дохода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.
Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени.
Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по банковским депозитам. Это позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., т.к. эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов.
Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.
|
