Аналитическая часть Все новокузнечане – богатые люди
Все новокузнечане – богатые люди, даже если они об этом не знают. Они владеют очень дорогой недвижимостью, которая к тому же в последнее время растет в цене.
Недвижимость - это капитал, который может эффективно работать. Нужно только знать способы. Главное – отказаться от привычного восприятия квартиры как дома, и постулат «Мой дом – моя крепость» сменить на «Мой дом – средство получения дохода». И быть готовым ко всем предпринимательским рискам. Лучше всех при этом будут чувствовать себя те, у кого есть и «крепость», и еще какая-нибудь недвижимость, чтобы пустить ее в дело. Два лежащих на поверхности способа извлекать доход из вложений в недвижимость – сдача квартиры в аренду и покупка квартиры с целью последующей перепродажи.
Многие инвестиционно-строительные компании рекламируют как наиболее выгодный вид вложений в недвижимость приобретение квартиры на этапе строительства с целью ее перепродажи. Это может быть интересно для застройщиков, для инвестиционных компаний, которые в любом случае окажутся в плюсе. А для физического лица эта деятельность не так уж и выгодна, притом очень рискованна.
Инвестиционный процесс до момента оформления в собственность занимает от полутора лет и более. То есть если покупать недвижимость на самом старте строительства (когда есть только котлован), когда адрес еще не раскручен и квартиры дешевые, то реальный срок – два года. Причем нет никакой уверенности в том, что через два года рынок не окажется на стадии снижения цен и к моменту продажи квартиры, она не подешевеет процентов на 10. Если на начальном этапе квартира куплена на 20% дешевле от рыночной цены на тот момент, то получение дохода может быть весьма сомнительным.
Совсем другое дело – сдавать квартиру в аренду. В этом случае доход гарантирован и постоянен.
Аренда
 Сдавать свою жилплощадь в аренду люди додумались уже давно, и этот рынок весьма активно развивается.
В аренду можно сдавать либо свою квартиру, если есть еще, где жить, либо доставшуюся по наследству от бабушки, либо специально приобретенную для этих целей жилплощадь. Так или иначе, как и в любом бизнесе, товар должен быть конкурентоспособным.
Сильнее всего на цену влияет местоположение, это общеизвестно. Если покупать квартиру для того, чтобы потом ее сдавать, географический фактор обязательно надо учитывать. Сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры по улице Кирова 2500 – 3500 в месяц, если же еще надо ехать несколько остановок на транспорте, то цена снижается на 500 – 1000 руб. Чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже.
Цена зависит также от состояния квартиры и подходов к ней: какой подъезд, есть ли куда поставить машину, что находится поблизости – парк или нефтебаза, какой в квартире ремонт и т. д. Все это тоже следует учитывать.
Необходимо учесть тот факт, что какое-то время квартира будет «простаивать». Обычно такое жилье снимают не больше чем на полгода, потом приходится вновь искать арендаторов. Поэтому не эффективно вкладывать средства в обычные квартиры с целью их последующей сдачи.
Гораздо выгоднее приобрести квартиру по улице Кирова или по проспекту Металлургов. Во-первых, это «центр» города. Во-вторых, эти квартиры можно купить дешевле, чем новостройку, но сдавать после соответствующего ремонта гораздо дороже.
В период роста цен на недвижимость такая деятельность, безусловно, является выгодной, поскольку с каждым годом квартира стоит все дороже. Но тут важно вовремя остановиться, потому что когда цены пойдут вниз, мы будем уже не зарабатывать, а терять деньги. Поэтому, когда становится ясно, что цены вот-вот пойдут вниз, аренду надо закрывать, квартиру продавать, деньги замораживать (например, в банке под 5-6%). А дождавшись максимального падения цен, покупать следующую квартиру и сдавать ее, пока цены вновь идут вверх. Ничего сложного, важно лишь точно определить тот самый момент, когда надо продавать квартиру.
Если же квартиру для сдачи в аренду мы не выбирали (бабушкино наследство), необходимо подойти к определению цены и условий аренды разумно. Квартира сдается слишком быстро – значит, занижена цена. Долго – цена завышена, а все то время, что будет потрачено на поиск жильцов, будет отнесено к убыткам.
Перед сдачей в аренду квартиру необходимо подготовить: сделать необходимый ремонт, купить соответствующую мебель и относиться к этой жилплощади рационально – как к средству для заработка.
Итак, подготовка. Во-первых, необходимо оформить документы, подтверждающие право на сдачу квартиры в аренду. Во-вторых, сделать косметический ремонт, превратить квартиру в хороший гостиничный номер (оставив холодильник, некоторое количество посуды и постельного белья). После года сдачи в аренду квартиру еще раз придется приводить в порядок, на что уйдет 10-20% полученной прибыли.
Третий шаг выводим квартиру на рынок. Рассмотрим менее опасный (рискованный) вариант – сдача квартиры через агентство недвижимости. Большинство владельцев квартир пытаются на этом рынке обойтись без услуг посредников, но сделать это практически невозможно. В среднем услуги агентства стоят 50% месячной арендной платы, но это окупается.
Экономическая эффективность вложений
Рассчитаем экономическую эффективность вложений денежных средств в недвижимость - приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Предположим, что при наличии суммы в 500 000 руб. есть возможность купить двухкомнатную квартиру по улице Кирова и сдавать ее в течение ближайших 10 лет.
Цена двухкомнатной квартиры по улице Кирова (центр города Новокузнецка) площадью 43 кв. м составит 450000 руб. Необходимо учесть расходы на ремонт – 20 000 руб.. Приобретение мебели, холодильника, телевизора и т.п. – 15 000 руб. Итого единовременные затраты составят:
Сдать такую квартиру сейчас можно за 3 000 руб. в месяц. Но случается, что квартира неделю-две простаивает при смене нанимателей, то есть реальная ежемесячная плата за найм уменьшается. Допустим, что квартира простаивает в среднем три раза в год по две недели. Тогда издержки простоев равны:
Ежемесячные затраты на содержание квартиры (700руб./мес.) и налоги (Согласно статье 125.1.5. дополнения и изменения к Налоговому кодексу от 26 декабря 2001 года, размер налога за аренду квартиры составляет 10% от арендной платы) составят:
Один раз в 5 лет в квартире нужно будет сделать ремонт 20 000 руб., на который ежемесячно нужно откладывать:
Мебель и оборудование через 10 лет придется поменять – ежемесячные отчисления на это составят:
То есть прибыль арендодателя составит:
Учитывая динамику роста цен на недвижимость – 15% в год, рост цен составит:
Итого прибыль в год составит:
Тот же капитал, помещенный в коммерческий банк на срочный депозит, сегодня позволит получить прибыль в размере 8% годовых, или 43200 руб./год. от стоимости квартиры (450000 руб.)
Индекс доходности в этом случае:
Как видим вложения в недвижимость в данный момент (май 2003 года) выгоднее банковских депозитов, причем в 2 раза. Такая ситуация говорит о растущем рынке недвижимости города Новокузнецка. В заключение хотелось бы учесть тот факт, что по мере развития рыночной экономики банковские проценты будут неуклонно падать до общемировых 4-5% годовых, но будут расти налоги на недвижимость и затраты на ее содержание. Однако вложения в недвижимость всегда будут самыми надежными.
Заключение
В процессе выполнения настоящей курсовой работы были получены знания и опыт в анализе эффективности вложений в недвижимость. Были рассмотрены основные нормативные и законодательные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости; была изучена методика анализа и использование индексов рынка недвижимости; изучены базовые теоретические, методологические положения и существующая практика экономических отношений в сфере недвижимости.
На базе изученного материала была выполнена аналитическая часть данной курсовой работы. Где была рассмотрена и доказана эффективность вложения денежных средств в недвижимость города Новокузнецка в данный момент (май 2003 года). Доходность вложения денежных средств в недвижимость в 2 раза выше, чем вложения той же суммы на срочный депозит.
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
Рынок недвижимости в России в настоящее время находится на стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие системной законодательной базы, нестабильность экономики, отсутствие полной информации о рынке недвижимости, в частности, города Новокузнецка, а также ограниченное количество учебных материалов, нехарактерно сказывающееся на качестве образования экономистов-менеджеров. Несмотря на это рынок недвижимости для России является существенной составляющей национальной экономики, эффективное совершенствование которой, является перспективным направлением, требующим дальнейшего изучения, систематизации и развития.
Список использованных источников
Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с. 543.
Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992, с. 110 - 115.
Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268.
Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914, с. 71.
В настоящем учебном пособии термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста.
В соответствие с Федеральным законом (ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.97 г.).
Ст. 290, п.2 ГК РФ.
Из проекта Земельного кодекса РФ.
Ст. 274 ГК РФ.
Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., "ИНФРА-М", 1996г. -669с.
Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. - М.: Издательство "АВС", 1999г. -568с.
Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг и оценка. - М.: 1996г.
Ресин В.И. и др. Экономика недвижимости. - М.: Издательство "ДЕЛО", 1999г. - 328с.
Фридман Д. и др. Анализ и оценка недвижимости, приносящей доход. - М.: "ДЕЛО" лтд, 1995г.
Конституция РФ.
ГК РФ.
ЖК РФ.
http://www.irn.ru/ - Аналитический центр нежвижимости
 
|
