Методическая разработка по дисциплине «Управление портфелем недвижимости»

Тема 2. Недвижимость как актив для инвестирования (1 занятие)

1. 
   В чем заключаются особенности недвижимости как актива для инвестирования?
   
2. 
   Почему недвижимость рассматривается как объект долгосрочного инвестирования? Какие факторы ограничивают возможность эффективного краткосрочного инвестирования в объекты недвижимости?
   
3. 
   Какие факторы влияют на ликвидность на рынке недвижимости?
   
4. 
   Охарактеризуйте источники рисков инвестиций в недвижимость?
   
5. 
   Как влияют систематические и несистематические риски на рынок недвижимости?
   
6. 
   Обоснуйте необходимость учета различных групп рисков для портфельных и индивидуальных инвесторов.
   
7. 
   Как связаны риск и доходность инвестированного в недвижимость капитала?
   
8. 
   Охарактеризуйте основные подходы к расчету ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала.
   
9. 
   Каковы особенности формирования денежного потока для собственного капитала по объектам недвижимости?
   
10. 
    Как рассчитываются фактические и прогнозируемые доходы объектов недвижимости, а также фактические и прогнозируемые доходности объектов недвижимости?
    

1. 
   С точки зрения управления портфелем недвижимости рынок недвижимости рассматривается в качестве:
   
   1. 
      инвестиционного рынка
      
   2. 
      рынка товаров
      
   3. 
      рынка услуг
      
2. 
   Рост доступности кредитов влияет на (выделить два):
   
   1. 
      повышение спроса на рынке недвижимости
      
   2. 
      снижение спроса на рынке недвижимости
      
   3. 
      повышение степени ликвидности на рынке недвижимости
      
   4. 
      снижение степени ликвидности на рынке недвижимости
      
3. 
   На рынке недвижимости существуют следующие виды инвесторов (выделить три):
   
   1. 
      индивидуальные
      
   2. 
      коллективные
      
   3. 
      профессиональные
      
   4. 
      специализированные
      
   5. 
      институциональные
      
   6. 
      финансовые
      
   7. 
      государственные
      
4. 
   Работают на рынке недвижимости на коммерческой основе инвесторы:
   
   1. 
      индивидуальные
      
   2. 
      коллективные
      
   3. 
      профессиональные
      
   4. 
      специализированные
      
   5. 
      институциональные
      
   6. 
      финансовые
      
   7. 
      государственные
      
5. 
   Риски законодательного регулирования и изменения налогообложения на рынке недвижимости являются рисками:
   
   1. 
      систематическими
      
   2. 
      несистематическими
      
   3. 
      либо систематическими, либо несистематическими – в зависимости от конкретной ситуации
      
6. 
   Риски изменения спроса и предложения на рынке недвижимости являются рисками:
   
   1. 
      систематическими
      
   2. 
      несистематическими
      
   3. 
      либо систематическими, либо несистематическими – в зависимости от конкретной ситуации
      
7. 
   Вероятность снижения стоимости офисных центров в результате появления более современных офисных центров, в большей степени соответствующих требованиям арендаторов, является примером:
   
   1. 
      риска износа и старения
      
   2. 
      арендного риска
      
   3. 
      кредитного риска
      
   4. 
      риска типа недвижимости
      
   5. 
      риска изменения соотношения спроса и предложения
      
   6. 
      риска реинвестирования
      
8. 
   Обусловлен вероятным ухудшением возможностей инвестора по обслуживанию долгосрочного кредита, полученного для приобретения объекта коммерческой недвижимости:
   
   1. 
      риск износа и старения
      
   2. 
      арендный риск
      
   3. 
      кредитный риск
      
   4. 
      риск типа недвижимости
      
   5. 
      риск изменения соотношения спроса и предложения
      
   6. 
      риск реинвестирования
      
9. 
   Отношением чистого операционного дохода за период к цене покупки объекта недвижимости при любой структуре капитала рассчитывается прогнозируемая ставка доходности:
   
   1. 
      всего инвестированного капитала
      
   2. 
      собственного капитала
      
   3. 
      заемного капитала
      
10. 
    Отношением суммы поступления денежных средств до уплаты налогов за период к сумме собственных средств в составе капитала, инвестированного в приобретение объекта недвижимости, рассчитывается прогнозируемая ставка доходности:
    
    1. 
       собственного капитала
       
    2. 
       заемного капитала
       
    3. 
       всего инвестированного капитала
       
11. 
    Отношением расходов по обслуживанию долга за период к сумме заемных средств в составе капитала, инвестированного в приобретение объекта недвижимости, рассчитывается прогнозируемая ставка доходности:
    
    1. 
       собственного капитала
       
    2. 
       заемного капитала
       
    3. 
       всего инвестированного капитала
       
12. 
    Прогнозируемая ставка доходности заемного капитала рассчитывается путем деления на сумму заемных средств в составе капитала, инвестированного в приобретение объекта недвижимости:
    
    1. 
       платежей по погашению задолженности за период
       
    2. 
       выплаченных за период процентов за пользование заемными средствами
       
    3. 
       суммы платежей по погашению задолженности за период и выплаченных за период процентов за пользование заемными средствами
       

1. 
   Представьте сравнительный анализ риска инвестиций в недвижимость и в корпоративные ценные бумаги.
   
2. 
   Определите риск вложений в коммерческую (офисную) недвижимость, если известна динамика ее доходности за пять лет: 1-й год 20% годовых, 2-й год – 19%, 3-й год – 18%, 4-й год – 22%, 5-й год – 25%.
   
3. 
   Квартира, приобретенная инвестором за 600 тыс.руб., через три года была им продана за 1 200 тыс.руб. Какова доходность инвестиций в жилую недвижимость: а) с учетом реинвестирования; б) без учета реинвестирования?
   
4. 
   Инвестор приобрел офисное помещение за 4 000 тыс.руб., в течение последующих пяти лет получал арендную плату по 40 тыс.руб. в месяц, после чего продал офис за 5 000 тыс.руб. Рассчитать совокупную доходность инвестиций в недвижимость: а) с учетом реинвестирования; б) без учета реинвестирования получаемых в течение периода владения доходов.
   
5. 
   Рассчитайте чистый операционный доход по подземному гаражному комплексу площадью 500 м²., если коэффициент использования площадей составляет 90%, коэффициент плановой недозагрузки - 5%. Рыночная ставка арендной платы – 300 руб. за 1 м² в месяц. Налог на имущество составляет 2% от всего потенциального валового дохода, операционные расходы составляют 40% от потенциального валового дохода. Резерв на замену системы вентиляции составляет 3% от операционных расходов. В гаражном комплексе имеется автомойка, которая в год дает 620 тыс. руб. выручки. Управляющий комплексом организует для арендаторов и членов их семей обучение вождению, которое дает ему 100 000 руб. в год.
   
6. 
   Известна следующая информация по доходному дому: коэффициент плановой недозагрузки прогнозируется на уровне 1,5%, текущие операционные расходы 33 000 руб., резерв на замещение 26 000 руб., расходы по обслуживанию долга 55 000 руб. Часть информации представлена в таблице 1.
   

7. 
   Рассчитайте чистый операционный доход сдаваемого в аренду офисного здания за 2009г. и 2010г. исходя из следующих данных: площадь здания 1 000 кв.м; арендная ставка 600 руб./ кв.м; эксплуатационные расходы в 2009 г. 250 руб./ кв.м, в 2010г. прогнозируется их 5%-ный рост. Простой помещения в 2009 г. 20% в год, в 2010 г. – 18%.
   
8. 
   Определите доходность объекта недвижимости, если цена покупки – 25 000 тыс.руб., устойчивый поток доходов в течении пяти лет – 3 200 тыс.руб. Предполагаемая цена продажи через пять лет при оптимистическом прогнозе – 40 000 тыс.руб., при пессимистическом – 15 000 тыс.руб.
   
9. 
   Определите доходность за период владения доходной недвижимостью, если цена покупки – 20 000 тыс.руб., цена продажи через год – 22 500 тыс.руб. Чистый операционный доход в первом полугодии составил 1 800 тыс.руб., во втором планируется – 1 950 тыс.руб.
   
10. 
    Рассчитайте доходность объекта недвижимости – офисного здания – исходя из следующих данных: общая площадь помещений, которые могут быть сданы в аренду, 1 000 кв.м.; арендная ставка прогнозируется на уровне 200 долл./кв.м.; эксплуатационные расходы - 30 долл./кв.м.; простой помещений в среднем 10% в год. Офисное здание было приобретено за 1 000 долл. за счет собственных средств.
    
11. 
    Потенциальный валовый доход по объекту недвижимости прогнозируется на уровне 1300 ед. в год, чистый операционный доход - 1000 ед., расходы по обслуживанию долга 100 ед. Объект недвижимости был приобретен за 5000 ед., покупка была осуществлена на 60% за счет заемного капитала. Рассчитайте общую ставку дохода всего инвестированного капитала.
    
12. 
    По объекту недвижимости прогнозируется чистый операционный доход в размере 400 ед. в год, чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга в размере 300 ед. в год. Объект недвижимости был приобретен за 2000 ед., в том числе собственные средства составили 1500 ед. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал.
    
13. 
    Объект недвижимости был приобретен за 6100 ед. и продан через 4 года в 2,2 раза дороже. В течение периода владения собственник ежегодно получал арендную плату в размере 500 ед. в год. Рассчитайте ставку дохода инвестиций в недвижимость за период владения: а) с учетом реинвестирования; б) без учета реинвестирования.
    
14. 
    Подготовить рефераты по темам:
    

1. 
   Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – СПб: Питер, 2004. – 512с.
   
2. 
   Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл. 2.
   
3. 
   Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник. – М.: Эксмо, 2008. – С.280-300.
   
4. 
   Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – Гл. 4,6,10.
   
5. 
   Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – С. 11-19.