Методическая разработка по дисциплине «Управление портфелем недвижимости»

Часть 2. Индивидуальная работа

Индивидуальная работа № 1

Каждый сегмент рынка должен быть проанализирован по состоянию на текущее время выполнения работы.

1. 
   общую характеристику рассматриваемого сегмента, признаки классификации и критерии отнесения объектов к тому или иному классу (типу, виду, категории);
   
2. 
   основные показатели по классам (типам, видам, категориям) с учетом местоположения:
   

3. 
   оценку уровня риска по основным источникам риска (высокий.-низкий) в целом по сегменту, охарактеризовать источники риска для каждого подсегмента;
   
4. 
   оценку степени ликвидности (высокая-низкая), факторы, ее определяющие;
   
5. 
   определение основных тенденций и перспектив развития, потенциала роста доходности, обоснование наиболее привлекательного подсегмента, оценку привлекательности сегмента в целом (высокая, низкая, средняя) в целях инвестирования.
   

Результаты анализа инвестиционной привлекательности рынка_______ недвижимости

1. 
   ядро исторического центра;
   
2. 
   исторический центр;
   
3. 
   основные транспортные магистрали;
   
4. 
   промышленная зона;
   
5. 
   другие.
   

1. 
   Авиастроительный район;
   
2. 
   Вахитовский район;
   
3. 
   Кировский район;
   
4. 
   Московский район;
   
5. 
   Ново-Савиновский район;
   
6. 
   Приволжский район;
   
7. 
   Советский район.
   

1. 
   сданное жилье;
   
2. 
   строящееся жилье.
   

1. 
   Венгерский проект - кирпичные пятиэтажки с балконами от 1-го этажа.
   
2. 
   «Гостинка» - 5-12 этажное панельное либо кирпичное здание, имеющее планировку напоминающую общежитие либо гостиницу. Жилые помещения состоят из комнаты с плитой, площадью 12-18 кв. м., прихожей и совмещенного санузла в некоторых случаях без душа.
   
3. 
   Индивидуальный проект
   
4. 
   Ленинградский проект – 9 этажные, в основном панельные дома 70-80-х годов, имеют больший по сравнению с «хрущевками»  метраж квартир, удобную планировку, раздельные санузлы, лифты, широкие балконы.
   
5. 
   Малогабаритное жилье - квартиры минимальной общей площади (от 18 до 29 кв. м.) без кухни и ванной, расположенные в домах с коридорной системой планировки этажа.
   
6. 
   Московский проект – в основном кирпичные дома, по основным характеристикам сходны с «ленинградским» проектом.
   
7. 
   Малосемейки - 1-комнатная или 1,5-комнатная квартира с кухней 6 м². Комнаты маленькие (12 м² для однокомнатной и 24 м² — для полуторки). Общий длинный коридор, как в общежитии, или секции по 4 квартиры.
   
8. 
   Старомосковский проект – рассматриваются как улучшенные «хрущевки».
   
9. 
   «Сталинки» - массивные здания из кирпича или прочных керамических панелей постройки 40-50-х гг ХХ в. Сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и более, просторные кухни, большие комнаты (от 12 кв.м.), выгодное месторасположение в центре или на главных транспортных направлениях, характерно отсутствие централизованной подачи горячей воды (газовые колонки),  выход окон только на одну сторону.
   
10. 
    «Улучшенки» - квартиры улучшенной планировки стали распространены в 90-е гг. и по сравнению с типовым жильем имеют улучшенные потребительские качества с увеличенной полезной площадью.
    
11. 
    «Хрущевки» - 5 этажные здания, построенные в 50-60-е гг. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Стены кирпичные, а последующих годов постройки - панельные. Квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни (до 6 кв.м.), , совмещенным санузлом, маленьким балконом, потолки до 2,5 м.
    
12. 
    Элитные - квартиры с повышенным уровнем комфорта. Индивидуальный проект, небольшое количество квартир (10-25), малая этажность, увеличенная площадь квартир, свободная планировка, улучшенная отделка здания, автономное или централизованное тепло- и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, подземная или придомовая автостоянка.  
    

1. 
   Рассчитать доходности отдельных объектов А, В, С и D, включаемых в состав портфелей недвижимости АВС и DВС (привести расчеты и заполнить таблицу 16). При этом фактическая доходность за анализируемый период по объектам жилой недвижимости определяется с учетом изменения цены за 1 кв.метр, по объектам коммерческой недвижимости также должны быть учтены полученные текущие доходы (чистый операционный доход).
   
2. 
   Рассчитать матрицу ковариаций доходностей объектов в составе портфелей АВС и DВС (привести расчеты и заполнить таблицу 17), коэффициенты корреляции (привести расчеты и записать в таблицу 18).
   
3. 
   Рассчитать стандартное отклонение доходности отдельных объектов А, В, С и D (привести расчеты и записать в таблицу 18).
   
4. 
   Рассчитать уровни доходности и риска (стандартного отклонения доходности) портфеля АВС (привести расчеты и записать в таблицу 18).
   
5. 
   Рассчитать уровни доходности и риска (стандартного отклонения доходности) портфеля DВС, сформированного в результате замены объекта А на объект D при сохранении портфельного веса объекта D на уровне портфельного веса А (привести расчеты и заполнить таблицу 18).
   
6. 
   Проанализировать уровни доходности и риска портфелей АВС и DВС, сделать выводы о причинах изменения риска и доходности портфеля DВС в результате замены объекта А на объект D. При формулировании выводов следует учесть результаты анализа рынка недвижимости по сегментам, полученные при выполнении первой индивидуальной работы.
   
7. 
   Определить, являются ли портфели АВС и DВС доминирующими.
   
8. 
   Сформулировать, какую доходность может получить инвестор через год по портфелям АВС и DВС со значением вероятности, указанным в составе вариантной информации.
   
9. 
   Провести сравнительный анализ эффективности управления портфелями АВС и DВС, если среднерыночная ставка дохода составляет 0,14; безрисковая доходность 0,08; стандартное отклонение среднерыночного портфеля 0,06.
   

1. 
   Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008.
   
2. 
   Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2007.
   
3. 
   Казанская недвижимость [Электронный ресурс]: Режим доступа: