n периодов наблюдений;
n – количество периодов наблюдений.
 , (4)
где:  - вероятность получения доходности активов по i –тому варианту развития событий;
 - доходность актива А по i –тому варианту развития событий;
 - ожидаемое значение доходности актива А, определяется как средне-взвешенная величина с учетом вероятностей получения доходностей.
Таблица 9
Доходности активов и вероятности их получения в составе портфеля
Ожидаемые доходности активов, %
|
Вероятности получения доходностей
|
А
|
В
|
-10
|
15
|
0,15
|
5
|
10
|
0,20
|
10
|
5
|
0,30
|
20
|
0
|
0,35
|
Ожидаемая доходность портфеля равна 30%, стандартное отклонение 10%. Какую доходность и с какой вероятностью может получить инвестор через год?
Методические рекомендации к задаче 8.
Стандартное отклонение говорит о величине и вероятности отклонения доходности актива (портфеля) от ее средней величины за определенный период времени. Доходность актива (портфеля) в том или ином году является случайной величиной. Массовые случайные процессы подчиняются закону нормального распределения. Поэтому с вероятностью 68,3 можно ожидать, что через год доходность актива (портфеля) будет лежать в пределах одного стандартного отклонения от средней доходности; с вероятностью 95,5% этот диапазон составит два стандартных отклонения; с вероятностью 99,7% диапазон составит три стандартных отклонения.
Поскольку доходность актива – случайная величина, которая зависит от различных факторов, следовательно, остается 0,3% вероятности того, что она выйдет за рамки трех стандартных отклонений, т.е. может как упасть до нуля, так и вырасти до очень большой величины.
Контрольные вопросы
В чем заключается подход Г. Марковица к проблеме выбора портфеля?
Какая зависимость существует между ковариацией и коэффициентом корреляции? Почему коэффициент корреляции является более удобной статистической мерой, отражающей степень взаиомсвязи доходностей двух активов?
Что понимается под доминирующим портфелем?
Дайте определение достижимого и эффективного множества портфелей. Поясните их на графике.
Раскройте суть теоремы об эффективном множестве.
Какова логика выбора оптимального портфеля с учетом кривых безразличия?
Опишите одноэтапный метод формирования портфеля недвижимости. Почему на практике данный метод редко применяется?
Охарактеризуйте двух- и трехэтапный метод формирования портфеля недвижимости.
Целесообразно ли формировать инвестиционный портфель, включающий только объекты недвижимости? Почему?
Тесты
Инвестор считает равноценными следующие комбинации риска и доходности:
эффективное множество портфелей
достижимое множество портфелей
кривая безразличия
Представляет собой набор портфелей, которые имеют максимальную ожидаемую доходность при фиксированном уровне риска или минимальный риск при заданном уровне ожидаемой доходности:
эффективное множество портфелей
достижимое множество портфелей
кривая безразличия
Точка касания кривой безразличия с линией эффективного множества портфелей характеризует:
вложение инвестиций только в безрисковые активы
оптимальный портфель, составленный из рисковых активов
оптимальный портфель, составленный из безрисковых и рисковых активов
рыночный портфель
недооцененный рынком портфель
переоцененный рынком портфель
Для управления портфелем недвижимости возможно применение:
только пассивной портфельной стратегии
только активной портфельной стратегии
как пассивной, так и активной портфельных стратегий
Любой портфель, лежащий на кривой безразличия выше и левее, по сравнению с портфелем, лежащим на кривой безразличия, проходящей ниже и правее, рассматривается инвестором в качестве:
более ценного
менее ценного
равноценного
Любой портфель, лежащий на кривой безразличия ниже и правее, по сравнению с портфелем, лежащим на кривой безразличия, проходящей выше и левее, рассматривается инвестором в качестве:
более ценного
менее ценного
равноценного
С точки зрения теории управления портфелем управляющая компания паевого инвестиционного фонда недвижимости является:
инвестором
инвестиционным менеджером
актуарием
страховщиком
С точки зрения теории управления портфеля владелец инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда недвижимости является:
инвестором
инвестиционным менеджером
актуарием
страховщиком
Необходимы прогнозы ожидаемой доходности по всем объектам недвижимости и ковариации доходностей каждой пары объектов недвижимости в процессе применения:
только одноэтапного метода формирования портфеля недвижимости
только двухэтапного метода формирования портфеля недвижимости
только трехэтапного метода формирования портфеля недвижимости
одноэтапного и двухэтапного методов формирования портфеля недвижимости
двухэтапного и трехэтапного методов формирования портфеля недвижимости
Распределение инвестиций между портфелями определенных типов недвижимости осуществляется в процессе формирования портфеля недвижимости методом:
одноэтапным
двухэтапным
трехэтапным
одноэтапным и двухэтапным
двухэтапным и трехэтапным
Задания для самостоятельной работы
Портфель состоит из трех активов. Удельный вес первого актива 20%, второго – 30%, третьего – 50%. Ожидаемые доходности активов, соответственно, равны 25%, 30% и 35%. Определите ожидаемую доходность портфеля.
Портфель состоит из двух активов А и В с корреляцией доходности (-1). Стандартное отклонение доходности актива А равно 20%, актива В 15%. Определите удельные веса активов в портфеле, чтобы его риск был равен нулю.
Портфель состоит из двух активов А и В. Удельный вес актива А равен 30%, ожидаемая доходность 30%, стандартное отклонение доходности 25%. Удельные вес актива В равен 70%, ожидаемая доходность 20%, стандартное отклонение доходности 15%. Коэффициент корреляции доходностей активов равен 40%. Определите ожидаемые доходность и риск портфеля.
Доходность портфеля А 20%, стандартное отклонение 15%; портфеля В соответственно 20% и 17%; портфеля С 25% и 15%; портфеля Д 30% и 20%. Определите, какие портфели являются доминирующими по отношению друг к другу.
Рассчитать стандартное отклонение и ожидаемую доходность портфеля, составленного из рыночного портфеля и безрискового актива, ожидаемые ставки доходности которых составляют 0,17 и 0,09 соответственно. Стандартное отклонение рыночного портфеля 0,25. Портфельный вес безрискового актива составляет 30%.
Доходность рискового актива равна 30%, актива без риска 15%. Инвестор хотел бы сформировать кредитный портфель с доходностью 18%. Определить, в каких пропорциях следует приобрести рисковый актив и актив без риска.
Рекомендуемая литература
Корчагин Ю.А., Макиченко И.П. Инвестиции: теория и практика. Ростов-на-Дону.: «Феникс», 2008. – Гл.8-9.
Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2007. – С.171-174, 195-228, 851-859.
Тема 7. Недвижимость в составе агрегированного портфеля инвестиций (2 занятия)
Занятие 1
Вопросы для обсуждения
1. Теоретические основы формирования агрегированного портфеля инвестиций.
2. Влияние рынка капитала на рынок недвижимости.
Практические задания
Покажите на графике зависимость между риском и доходностью с помощью линии рынка капитала.
Дайте сравнительную характеристику ситуаций в точках касания эффективного множества портфелей и кривой безразличия; кривой безразличия и линии рынка капитала; эффективного множества портфелей и линии рынка капитала.
Представьте вывод формулы доходности эффективного портфеля (модель САРМ). Поясните модель САРМ на графике с помощью линии рынка актива. Какие риски учитывает: а) линия рынка каптала; б) линия рынка актива?
Коэффициент корреляции доходности актива А и актива В равен 0,80; стандартное отклонение актива А 0,39; актива В 0,25. Рассчитайте ковариацию доходности актива А и актива В.
Портфель составлен из двух активов А и В; стандартное отклонение актива А составляет 0,39; его портфельный вес 0,25. Ковариация доходности активов А и В 0,07; стандартное отклонение актива В 0,25. Рассчитайте коэффициент корреляции доходности актива А и актива В.
Портфель составлен из безрискового актива и рискового актива, доля которого в составе портфеля равна 0,3; доходность составляет 0,2; а его стандартное отклонение 0,4. Рассчитайте риск портфеля.
Стандартное отклонение портфеля, составленного из безрискового актива и рискового актива, составляет 90% величины стандартного отклонения среднерыночного портфеля. Безрисковая ставка дохода составляет 0,06; ожидаемая доходность рыночного портфеля 0,16. Рассчитайте ожидаемую доходность портфеля.
Стандартное отклонение портфеля, составленного из безрискового актива и рискового актива, 0,40; стандартное отклонение среднерыночного портфеля 0,44. Безрисковая ставка дохода 0,06; ожидаемая рыночная премия за риск 0,10. Рассчитайте ожидаемую доходность портфеля.
Рассматриваются два актива А и В с ожидаемыми доходностями 15% и 20% и стандартными отклонениями 30% и 40% соответственно. Вычислить стандартное отклонение портфеля, состоящего из двух активов, взятых в одинаковой пропорции, если корреляция между ними составляет 0,75.
Рассчитать стандартное отклонение и ожидаемую доходность портфеля, составленного из рыночного портфеля и безрискового актива, ожидаемые ставки доходности которых составляют 0,17 и 0,09 соответственно. Стандартное отклонение рыночного портфеля 0,25; портфельный вес безрискового актива составляет 30%.
Контрольные вопросы
Дайте определение агрегированного портфеля.
Что характеризует точка касания кривой безразличия с линией рынка капитала? Поясните на графике.
Что характеризует точка пересечения линии рынка капитала с осью ожидаемой доходности? Поясните на графике.
Представьте графически и охарактеризуйте механизм формирования оптимального портфеля, составленного из рисковых активов: а) для инвестора с никой степенью избегания риска; б) с высокой степенью избегания риска.
Что понимается под хорошо диверсифицированным рыночным портфелем?
Как определяется величина стандартного отклонения портфеля, составленного из рисковых активов?
Как рассчитывается доходность портфеля недвижимости?
Тесты
Комбинации риска и доходности, которые существуют на рынке для широко диверсифицированных портфелей, характеризует:
эффективное множество портфелей
достижимое множество портфелей
кривая безразличия
линия рынка капитала
линия рынка актива
Точка касания линии рынка капитала с линией эффективного множества портфелей характеризует:
вложение инвестиций только в безрисковые активы
оптимальный портфель, составленный из рисковых активов
оптимальный портфель, составленный из безрисковых и рисковых активов
рыночный портфель
недооцененный рынком портфель
переоцененный рынком портфель
Линия рынка капитала проводится как касательная:
к эффективному множеству портфелей
к достижимому множеству портфелей
к кривой безразличия
к линии рынка актива
Использование безрисковых активов обеспечивает инвестору достижение:
более высокой кривой безразличия
более низкой кривой безразличия
более высокой линии эффективного множества портфелей
более низкой линии эффективного множества портфелей
более высокой линии рынка капитала
более низкой линии рынка капитала
Оптимальный портфель, составленный из рисковых активов, для инвестора с высокой степенью избегания риска по сравнению с оптимальным аналогичным портфелем инвестора с низкой степенью избегания риска расположен:
ниже и левее по линии рынка капитала
выше и правее по линии рынка капитала
ниже и левее по линии эффективного множества портфелей
выше и правее по линии эффективного множества портфелей
Оптимальный портфель, составленный из рисковых и безрисковых активов, для инвестора с низкой степенью избегания риска по сравнению с оптимальным аналогичным портфелем инвестора с высокой степенью избегания риска расположен:
ниже и левее по линии рынка капитала
выше и правее по линии рынка капитала
ниже и левее по линии эффективного множества портфелей
выше и правее по линии эффективного множества портфелей
Стандартное (среднее квадратическое) отклонение безрискового актива:
равно нулю
равно единице
находится в диапазоне от нуля до единицы
больше единицы
Ковариация безрискового актива и рискового актива:
равна нулю
равна единице
находится в диапазоне от нуля до единицы
больше единицы
Отличительным признаком рынка недвижимости по сравнению с рынком капитала является:
эластичность предложения в краткосрочном периоде
относительная стабильность ставки доходности
высокая степень ликвидности
неустойчивый поток текущих доходов
Занятие 2
Вопросы для обсуждения
1. Значение недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций.
2. Инвестиции в недвижимость на международных рынках.
Практические задания
Раскройте экономическую целесообразность включения недвижимости в состав агрегированного портфеля инвестиций.
Сравните процедуру формирования и управления агрегированного портфеля инвестиций и портфеля недвижимости.
Опираясь на информацию по кейсу и Ваши знания, полученные ранее по данной дисциплине, следует ответить на предлагаемые ниже вопросы, а также, представить развернутую сравнительную характеристику особенностей инвестирования в российскую и зарубежную недвижимость.
Инвестиции в недвижимость за рубежом
 Даже в кризис цены на московское жилье остаются заоблачными. По данным риелторов, сегодня (на 20.08.2009) самая дешевая однокомнатная квартира в старом доме в отдаленном, непрестижном районе столицы стоит минимум 2,8 миллиона рублей. Примерно за те же деньги можно легко стать собственником куда более комфортного жилья в Берлине, Праге, на испанских островах или даже в Майами.
Зарубежные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, зарубежная недвижимость порой оказывается доступнее, чем аналогичная на родине.
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. При этом соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве.
В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых.
Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно.
В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам.
Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%.
В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий. Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. Подобный же сценарий придется применять в Чехии и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Аренда может быть как долговременная (допустим, если дом приобретен в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли.
Если в России рынок аренды все еще "дикий" и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта - в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. Следует отметить, что на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.
Главная загвоздка схемы - грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. Поскольку не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства.
На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти "плохой" по качеству объект в хорошем месте. Основная территория деятельности инвесторов - побережья Франции, Италии и Греции.
Как правило, покупаются дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п.
Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн.
Таким образом, иностранные рынки недвижимости предлагают широкие возможности получения дохода от инвестиций.
Вопросы к кейсу:
1. Какова доходность по различным вариантам инвестирования в зарубежную недвижимость? Выделите основные источники доходов при различных вариантах инвестирования в зарубежную недвижимость.
2. Почему приобретение объектов недвижимости в Лондоне, Париже следует осуществлять в целях долговременного вложения средств?
3. В каких странах приобретение объектов недвижимости позволяет получить высокий доход в краткосрочном периоде? С чем это связано? Как Вы считаете, сохранится ли данная тенденция в перспективе?
4. Есть ли ограничения на покупку российской недвижимости иностранными инвесторами?
5. Каковы особенности покупки недвижимости на начальных этапах строительства в России?
6. Какие риски сопровождают инвестирование в зарубежную недвижимость?
7. Сформулируйте преимущества и недостатки инвестирования в зарубежную недвижимость.
Контрольные вопросы
Поясните, как влияет инфляция на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.
Как повлияет рост спроса арендаторов на объекты недвижимости в условиях стабильного предложения (при полной загрузке свободных площадей арендодателей) в краткосрочном периоде?
Какие факторы определяют целесообразность включения недвижимости в состав агрегированного портфеля?
Чем обусловлен эффект диверсификации агрегированного портфеля инвестиций, включающий объекты недвижимости, расположенные в разных странах?
Почему считается, что инвестиции в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску? Какие еще виды рисков сопровождают инвестиции в недвижимость на международных рынках?
Тесты
При высоких темпах инфляции инвестиционная привлекательность активов возрастает:
на рынке капитала
на рынке недвижимости
одновременно на рынках капитала и недвижимости
Рост спроса арендаторов на объекты недвижимости первоначально приводит:
к повышению арендной платы
к росту предложения недвижимости за счет нового строительства
к росту предложения недвижимости за счет свободных площадей арендодателей (при соответствующем снижении коэффициента недозагрузки недвижимости)
к снижению арендной платы
к снижению предложения недвижимости за счет нового строительства
Рост спроса арендаторов на объекты недвижимости (при полной загрузке свободных площадей арендодателей) в долгосрочном периоде приводит:
к повышению арендной платы
к росту предложения недвижимости за счет нового строительства
к росту предложения недвижимости за счет свободных площадей арендодателей (при соответствующем снижении коэффициента недозагрузки недвижимости)
к снижению арендной платы
к снижению предложения недвижимости
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости отмечается до тех пор, пока стоимость недвижимости:
превышает стоимость строительства
ниже стоимости строительства
равна стоимости строительства
Коэффициент корреляции доходности объектов офисной недвижимости и доходности «голубых фишек»:
имеет положительное значение
имеет отрицательное значение
равен нулю
является неотрицательным числом
В процессе формирования агрегированного портфеля инвестиций с включением недвижимости на международных рынках обусловлен низкой ликвидностью объектов недвижимости стран с численностью населения менее 450 тыс.чел.:
риск недостаточной информированности
страновой риск
валютный риск
риск малозначимых рынков
Задание для самостоятельной работы
Представьте сравнительную характеристику рынка недвижимости и рынка капитала.
Опишите факторы рынка капитала, влияющие на объем предложения на рынке недвижимости. Представьте примеры.
Графически представьте механизм взаимодействия рынка капитала и рынка недвижимости в долгосрочном периоде.
Обоснуйте преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость на международных рынках. Приведите примеры. Почему российские инвесторы заинтересованы вкладывать средства в европейскую недвижимость?
Выделите и охарактеризуйте факторы странового риска, валютного риска, риска малозначимых рынков.
Сформулируйте «за» и «против» концепции противоциклов, согласно которой инвестиционная привлекательность недвижимости повышается в период спада реальных ставок доходности финансовых активов. Сравните истинность данного утверждения с ситуацией на рынке недвижимости и рынке капитала во время мирового экономического кризиса 2007-2010 гг.
Какие существуют барьеры вхождения на российский рынок недвижимости для иностранных инвесторов?
Подготовьте рефераты по темам:
1. Влияние ситуации на рынке капитала на рынок недвижимости РФ.
2. Анализ практики инвестирования в недвижимость на международных рынках.
Рекомендуемая литература
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – СПб: Питер, 2004. – С.279-284.
Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл.5,6.
Оценка недвижимости: учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – С. 47-56.
Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – Гл. 8.
Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2007. – Гл. 8,9,10.
Тема 8. Основные подходы к управлению портфелем недвижимости (2 занятия)
Занятие 1
Вопросы для обсуждения
1. Формирование стратегии управления портфелем недвижимости.
2. Оперативное управление портфелем недвижимости.
Практические задания
Рассмотрите ситуации, когда возникает необходимость пересмотра первоначально сформированного портфеля недвижимости.
Определите индексы, которые могут быть использованы в случае применения пассивной стратегии управления портфелем в РФ? В чем их различия? Какой индекс предпочли бы Вы в качестве управляющего пассивным портфелем?
Какие виды активов могут быть включены в состав смешанного портфеля инвестиций в РФ помимо объектов недвижимости в случае реализации пассивной стратегии? Ответ обоснуйте, приведите примеры.
Какие виды объектов недвижимости могут быть включены в состав портфеля в РФ в случае реализации активной стратегии? Какие предпочтения инвестора должны быть учтены при этом? Исходя из своих личных предпочтений обоснуйте состав портфеля недвижимости в случае реализации активной стратегии. Как изменится ваш ответ при условии возможного включения в состав портфеля объектов недвижимости за рубежом?
Контрольные вопросы
Какой показатель характеризует предпочтения инвестора относительно приемлемых для него параметров риска и доходности? Как он рассчитывается?
Какие задачи решаются в процессе управления портфелем недвижимости?
Какие затраты включаются в состав трансакционных издержек в процессе управления портфелем недвижимости?
Применима ли пассивная стратегия управления портфелем инвестиций по отношению к агрегированному портфелю инвестиций? Почему?
В чем заключается оперативное управление портфелем недвижимости?
Охарактеризуйте этапы оперативного управления портфелем недвижимости.
При прочих равных условиях, как влияет на доходность агрегированного портфеля недвижимости наличие в его составе недооцененных объектов при последующем повышении эффективности рынка недвижимости?
Тесты
Затраты по государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, включаемые в состав портфеля недвижимости, трансакционными издержками:
являются
не являются
Затраты по текущему содержанию и обслуживанию объектов недвижимости в составе портфеля недвижимости, трансакционными издержками:
являются
не являются
Инвестор А более склонен к риску по сравнению с инвестором В; в этом случае величина коэффициента допустимости риска для инвестора А по сравнению с величиной данного коэффициента для инвестора В будет:
больше
меньше
больше, меньше или равна – нельзя сказать определенно
Инвестор А более склонен к риску по сравнению с инвестором В; в этом случае величина коэффициента неприятия риска для инвестора А по сравнению с величиной данного коэффициента для инвестора В будет:
больше
меньше
больше, меньше или равна – нельзя сказать определенно
Активная стратегия управления портфелем по отношению к агрегированному портфелю инвестиций:
применима
не применима
Активная стратегия управления портфелем по отношению к портфелю недвижимости:
применима
не применима
Включение в состав портфеля безрисковых активов является обязательным в процессе реализации:
пассивной стратегии
активной стратегии
В процессе формирования портфеля недвижимости в наименьшей степени обоснованно построение типа портфеля:
агрессивного
умеренного
консервативного
Включение в состав паевого инвестиционного фонда недвижимости инвестиционного пая нового владельца определяет необходимость пересмотра первоначально сформированного портфеля недвижимости по истечении некоторого времени:
верно
не верно
В процессе оперативного управления портфелем недвижимости этапу оперативной оценки уровня доходности, риска и ликвидности по сформированному портфелю недвижимости предшествует этап:
оперативной реструктуризации портфеля по объектам недвижимости
организации макроэкономического мониторинга и конъюнктуры рынка недвижимости
определения времени совершения сделок по реструктуризации портфеля недвижимости
В качестве конечного этапа процесса оперативного управления портфелем недвижимости выделяют:
определение времени совершения сделок по реструктуризации портфеля недвижимости
организацию макроэкономического мониторинга и конъюнктуры рынка недвижимости
оперативную оценку уровня доходности, риска и ликвидности по сформированному портфелю недвижимости
оперативную реструктуризацию портфеля по объектам недвижимости
Наличие в составе портфеля недвижимости переоцененных объектов при последующем повышении эффективности рынка недвижимости при прочих равных условиях приводит к:
повышению текущих доходов
повышению доходности портфеля недвижимости
снижению текущих доходов
снижению доходности портфеля недвижимости
Снижение средней ставки процента за кредит на финансовом рынке:
приводит к повышению текущих доходов владельца портфеля недвижимости
приводит к повышению доходности портфеля недвижимости
приводит к снижению текущих доходов владельца портфеля недвижимости
приводит к снижению доходности портфеля недвижимости
не влияет на доходность портфеля недвижимости
Занятие 2
Вопросы для обсуждения
1. Теоретические основы оценки эффективности управления портфелем недвижимости.
2. Инструменты оценки эффективности управления портфелем недвижимости.
Практические задания
Фактическое стандартное отклонение портфеля за год составило 30%, бета портфеля – 1,2. Среднегодовая безрисковая ставка равна 15%, средняя доходность портфеля 25%. Определить значения коэффициентов Шарпа и Трейнора.
В начале года портфель недвижимости, нацеленный на рост стоимости входящих в него объектов, был приобретен за 15 млн.руб.; к концу года его стоимость составила 23 млн.руб. Фактическое стандартное отклонение портфеля за год составило 30%, бета портфеля – 1,2. Среднегодовая безрисковая ставка равна 15%. Определить значения коэффициентов Шарпа и Трейнора.
Средняя доходность портфеля составила 0,24; средняя безрисковая ставка 0,15. Стандартное отклонение портфеля 0,3; по рынку – 0,2. Доходность рыночного портфеля 0,22. Рассчитайте значение коэффициента Шарпа для портфеля. Рассчитайте значение коэффициента Шарпа для аналогичного по степени риска портфеля, расположенного на линии рынка капитала. Оцените степень эффективности управления портфелем.
Контрольные вопросы
Охарактеризуйте этапы процесса оценки эффективности управления портфелем недвижимости.
Каким образом рассчитывается фактическая доходность портфеля?
Что характеризует внутренняя ставка доходности портфеля недвижимости?
Как рассчитывается фактический риск а) портфеля недвижимости; б) широко диверсифицированного портфеля?
Какие показатели применяются для оценки эффективности управления портфелем? Представьте их формулы, поясните особенности расчета для различных типов портфелей.
Тесты
Задача оценки эффективности управления портфелем актуальна по отношению к:
активному портфелю инвестиций
пассивному портфелю инвестиций
активному или пассивному портфелям инвестиций в равной мере
На завершающем этапе процесса оценки эффективности управления портфелем недвижимости необходимо определить:
фактические уровни доходности и риска портфеля недвижимости за рассматриваемый период
эталонный портфель, используемый для сравнительного анализа
показатели оценки эффективности управления портфелем
В процессе оценки эффективности управления портфелем недвижимости в качестве эталонного портфеля обычно используют:
агрессивный портфель
компромиссный портфель
консервативный портфель
рыночный индекс
широко диверсифицированный эффективный портфель с сопоставимым уровнем риска
В случае единовременного инвестирования средств в портфель недвижимости в начале рассматриваемого периода расчет фактической доходности портфеля с использованием стандартной формулы является:
обоснованным
необоснованным
нельзя сказать определенно
В качестве меры риска портфеля недвижимости используется стандартное отклонение портфеля при расчете коэффициента:
Трейнора
Шарпа
нельзя сказать определенно
В качестве меры риска портфеля недвижимости используется бета портфеля при расчете коэффициента:
допустимости риска
Трейнора
Шарпа
нельзя сказать определенно
Коэффициент Шарпа для портфеля А равен 0,3; для портфеля В 0,4. Это означает более высокую:
степень риска портфеля А по сравнению с портфелем В
степень риска портфеля В по сравнению с портфелем А
эффективность управления портфелем А по сравнению с портфелем В
эффективность управления портфелем В по сравнению с портфелем А
Коэффициент Трейнора для портфеля А равен 0,10; для портфеля В 0,08. Из этого следует вывод:
степень риска портфеля А ниже по сравнению с портфелем В
степень риска портфеля В ниже по сравнению с портфелем А
эффективность управления портфелем А ниже по сравнению с портфелем В
эффективность управления портфелем В ниже по сравнению с портфелем А
Превышение фактического значения коэффициента Шарпа портфеля инвестиций по сравнению со значением коэффициента Шарпа для широко диверсифицированного эффективного портфеля с сопоставимым уровнем риска характеризует:
эффективность управления портфелем
неэффективность управления портфелем
Задания для самостоятельной работы
В начале года портфель недвижимости, нацеленный на рост стоимости входящих в него объектов, был приобретен за 1,1 млн.руб.; к концу года его стоимость составила 1,4 млн.руб. Фактическое стандартное отклонение портфеля за год составило 0,30; бета – 0,7. Среднегодовая безрисковая ставка равна 12%. Определить значения коэффициентов Шарпа и Трейнора.
Подготовьте выступления по темам:
1. Стратегическое и оперативное управление портфелем недвижимости.
2. Виды стратегий управления портфелем недвижимости.
3. Оценка эффективности управления портфелем недвижимости.
4. Проведите анализ возможностей реализации активной и пассивной стратегий в процессе управления портфелем недвижимости.
5. Проведите сравнительный анализ предпосылок и областей применения основных показателей оценки эффективности управления портфеля недвижимости.
Рекомендуемая литература
Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: учеб.пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл. 8.
Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – Гл. 4,9,10.
Тема 9. Оптимизация портфеля недвижимости (1 занятие)
Вопросы для обсуждения
1. Постановка задачи оптимизации портфеля недвижимости.
2. Экономико-математические модели оптимизации портфеля недвижимости.
Практические задания
Построить оптимальный портфель максимальной доходности из трех объектов недвижимости А, В и С, чтобы бета портфеля не превышала 1,3. Величины доходностей объектов недвижимости и значения бета приведены в таблице 10.
Таблица 10
Доходность и бета объектов недвижимости в составе портфеля
(в о.е.)
Характеристики активов
|
Активы
|
А
|
В
|
С
|
Доходность
|
0,14
|
0,16
|
0,10
|
Бета
|
1,2
|
1,4
|
1,0
|
Сформировать портфель минимального риска из двух активов А и В при условии, что доходность портфеля должна быть не менее 8,9%, а коэффициент корреляции доходностей активов равен 0,18. Стандартное отклонение (сигма) актива А составляет 0,211; актива В – 0,083. Доходность актива А оценивается на уровне 12%, актива В – на уровне 5%.
Сформировать портфель минимального риска из двух объектов недвижимости А и В при условии, что доходность портфеля должна быть не менее 8,9%, а коэффициент корреляции доходностей активов равен 0,18. Величины доходностей объектов недвижимости и стандартных отклонений приведены в таблице 11.
Таблица 11
Доходность и стандартное отклонение объектов недвижимости
(в о.е.)
Характеристики активов
|
Активы
|
А
|
В
|
Доходность
|
0,12
|
0,051
|
Стандартное отклонение
|
0,211
|
0,083
|
Контрольные вопросы
Что понимается под структурой портфеля недвижимости?
Каковы возможные цели моделирования портфеля недвижимости в процессе его оптимизации?
Что понимается под оптимальным портфелем недвижимости? Каковы критерии оптимизации портфеля недвижимости?
Сформулируйте целевую функцию и ограничения для моделей: а) портфеля максимальной доходности; б) портфеля минимального риска.
В чем заключаются особенности модели Марковица и модели Блека?
Опишите ситуацию, когда инвестор по определенному активу находится: а) в «длинной позиции»; б) в «короткой позиции». Какая из этих позиций считается наиболее рисковой?
Рассмотрите возможные варианты постановки задачи оптимизации портфеля в моделях Блека, Марковица, Тобина-Шарпа-Литнера.
Тесты
Переменная в модели оптимизации портфеля недвижимости:
величина инвестиций, помещенных в отдельный объект недвижимости в составе портфеля;
доля инвестиций, помещенных в отдельный объект недвижимости в составе портфеля;
величина доходности портфеля;
величина риска портфеля.
Общий риск портфеля недвижимости представляет собой:
систематический риск;
несистематический риск;
сочетание систематического и несистематического рисков.
Доходность и риск объектов недвижимости носят характер:
вероятностный;
детерминированный.
Портфельный вес объекта недвижимости – это:
доля инвестиций, помещенных в данный объект недвижимости в составе портфеля
величина инвестиций, помещенных в данный объект недвижимости в составе портфеля
величина доходности портфеля
величина риска портфеля
Обязательным ограничением модели портфеля недвижимости максимальной доходности является ограничение по:
объему материальных ресурсов
нижнему пределу допустимого уровня риска
верхнему пределу допустимого уровня риска
верхнему пределу допустимого уровня доходности
нижнему пределу допустимого уровня доходности
Предполагается наличие безрисковых активов в модели оптимального портфеля:
Блека
Марковица
Тобина – Шарпа – Литнера
Предполагается наличие коротких позиций (отсутствие условия неотрицательности) в модели оптимального портфеля:
Блека
Марковица
Тобина – Шарпа – Литнера
Условие неотрицательности переменных является обязательным в модели оптимального портфеля:
Блека
Марковица
Любого вида
Задания для самостоятельной работы
1. Сформировать оптимальный портфель максимальной доходности из трех объектов недвижимости А, В и С, если верхняя граница риска портфеля задана на уровне 0,16. Величины доходностей объектов недвижимости, стандартных отклонений, коэффициентов корреляции приведены в таблицах 12, 13.
Таблица 12
Доходность и стандартное отклонение объектов недвижимости
(в о.е.)
Характеристики активов
|
Активы
|
А
|
В
|
С
|
Доходность
|
0,12
|
0,07
|
0,11
|
Стандартное отклонение
|
0,25
|
0,10
|
0,20
|
Таблица 13
Матрица коэффициентов корреляции
(в о.е.)
Активы
|
Активы
|
А
|
В
|
С
|
А
|
1
|
0,52
|
0,27
|
В
|
0,52
|
1
|
0,75
|
С
|
0,27
|
0,75
|
1
|
2. Подготовить выступление на тему «Современные модели оптимизации портфеля недвижимости».
Рекомендуемая литература
Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – С.171-183.
Орлова И.В. Экономико-математические методы и модели. Выполнение расчетов в среде EXCEL: учебное пособие. – М.: ЗАО «Финстатинформ», 2000
|
